I. L’obligation pour le juge judiciaire de statuer sur le loyer en cas de demande accessoire
A. Le rappel de la compétence exclusive du président du tribunal judiciaire
L’article R. 145-23 du code de commerce fixe le cadre procédural strict des contestations liées au prix du bail révisé ou renouvelé. Il dispose que ces contestations sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, et qu’il est statué sur mémoire. Cette règle, pilier du droit des baux commerciaux, vise à simplifier la procédure et à assurer une expertise spécifique du juge en matière de loyers commerciaux. Cette spécialisation est le garant d’une cohérence dans les décisions rendues, évitant des disparités d’appréciation trop marquées. Historiquement, le législateur a souhaité soustraire la fixation des loyers commerciaux aux juridictions ordinaires pour confier cette tâche à une autorité judiciaire plus proche des réalités économiques et mieux à même de trancher des litiges nécessitant une technicité accrue.
Dans le cadre de cette procédure d’exception devant le président du tribunal judiciaire statuant comme juge des loyers commerciaux, les règles de forme revêtent un caractère d’ordre public rigoureux. Ainsi, la saisine du juge des loyers est impérativement précédée par la notification d’un mémoire préalable par l’une ou l’autre des parties, conformément aux dispositions des articles R. 145-23 à R. 145-28 du code de commerce. Ce document essentiel doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Il doit contenir, à peine d’irrecevabilité, l’indication des nom, prénoms, profession et domicile des parties, la désignation des locaux loués, le montant du loyer réclamé, ainsi que l’exposé des motifs de fait et de droit invoqués au soutien de la prétention (notamment les caractéristiques physiques des locaux, l’évolution de la commercialité locale ou les termes de comparaison applicables dans le voisinage immédiat). La notification de ce mémoire préalable est un acte juridique majeur : elle a pour effet d’interrompre le cours de la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du code de commerce, faisant ainsi courir un nouveau délai de deux ans pour saisir formellement le tribunal. À compter de cette notification, un délai d’un mois doit obligatoirement être respecté pour permettre à la partie adverse d’y répondre par un mémoire en réplique, également notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, accompagné des pièces justificatives. Ce n’est qu’à l’expiration de ce délai d’un mois que la partie la plus diligente peut valablement saisir le président du tribunal en déposant au greffe une copie de son mémoire de saisine, accompagnée des justificatifs de sa notification préalable. Cette procédure minutieuse, essentiellement écrite bien qu’orale lors de l’audience, est la voie normale et traditionnelle de règlement des conflits relatifs au loyer.
L’arrêt rendu par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.788) réaffirme avec force cette compétence. Dans cette affaire, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait estimé que le tribunal judiciaire pouvait décliner sa compétence pour statuer sur une demande en fixation du loyer présentée accessoirement à une autre demande, au motif de la complexité de l’affaire et de ses enjeux financiers. La Cour de cassation censure cette approche, soulignant que « le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande ».
Pour fonder sa décision, la haute juridiction s’appuie sur le principe de la plénitude de juridiction du tribunal judiciaire et sur la règle de l’effet utile des demandes incidentes. Lorsque le tribunal judiciaire est saisi au principal d’un litige qui relève de sa compétence d’attribution (par exemple, une action en nullité du congé délivré par le bailleur, une contestation sur la validité d’une clause de résiliation ou une demande d’indemnité d’éviction formulée par le preneur), il dispose d’une compétence exclusive pour trancher l’entier litige, y compris les demandes connexes ou accessoires qui lui sont soumises par les parties. Le président du tribunal judiciaire, lorsqu’il statue comme juge des loyers commerciaux, ne constitue pas une juridiction autonome ou distincte du tribunal judiciaire lui-même ; il n’est qu’une émanation, une formation particulière de cette même juridiction de droit commun. Par conséquent, il ne saurait y avoir d’incompétence d’attribution du tribunal judiciaire au profit de son propre président. Renvoyer les parties à se pourvoir devant le juge des loyers commerciaux pour la fixation du loyer alors qu’une instance principale est déjà pendante devant le tribunal judiciaire caractérise une violation des règles de procédure civile, un ralentissement excessif du cours de la justice et, à l’extrême, un déni de justice prohibé par l’article 4 du code civil.
Cette décision est fondamentale : elle rappelle que la technicité de la matière ne saurait justifier un dessaisissement du juge au profit d’une autre juridiction. La fixation du loyer doit être traitée avec le sérieux et la célérité qu’exige la loi, quel que soit le contexte procédural dans lequel elle s’inscrit. En d’autres termes, l’accessoire ne doit pas être déconnecté du principal quand les compétences des juges se chevauchent. Cette position protège le droit des justiciables à une solution rapide et cohérente, évitant de multiplier les procédures pour un même bail. Elle met fin à une pratique regrettable où les juridictions du fond, intimidées par les calculs complexes de pondération de surfaces ou par l’analyse pointue des facteurs de commercialité, préféraient scinder le litige en statuant sur le principe du renouvellement ou de l’éviction d’un côté, tout en invitant les parties à engager une procédure parallèle devant le juge des loyers de l’autre.
B. L’interprétation rigoureuse de l’article R. 145-23 du code de commerce
La Cour de cassation adopte une lecture stricte de l’article R. 145-23 du code de commerce. Elle écarte toute faculté pour les juges du fond d’apprécier l’opportunité de renvoyer une demande accessoire en fixation de loyer à un juge qu’ils jugeraient plus « spécialisé ». La loi est impérative : lorsque la demande est portée devant le tribunal, il doit statuer. Cette rigueur jurisprudentielle a pour objectif de garantir la sécurité juridique des parties. Elle évite le morcellement des contentieux, où le locataire ou le bailleur verrait ses demandes traitées de manière dispersée, augmentant les délais et les coûts de procédure.
Cette interdiction de renvoi d’opportunité s’inscrit dans le prolongement de l’article L. 211-3 du code de l’organisation judiciaire, qui consacre la plénitude de compétence du tribunal judiciaire de premier degré. En vertu des articles 63 et suivants du code de procédure civile, les demandes incidentes (qu’il s’agisse de demandes reconventionnelles formées par le défendeur ou de demandes additionnelles formées par le demandeur initial) sont recevables dès lors qu’elles se rattachent aux prétentions originelles par un lien de connexité suffisant. Le tribunal saisi de la demande principale ne peut donc déclarer irrecevable ou décliner sa compétence sur une demande en fixation du loyer ou de l’indemnité d’occupation si celle-ci découle directement des conséquences de la décision à intervenir sur le bail. Par exemple, si le tribunal est saisi d’une demande de résiliation judiciaire du bail pour manquement contractuel, ou d’une contestation sur le congé, la fixation du loyer ou de l’indemnité d’occupation provisionnelle constitue un accessoire direct et logique du litige principal. Le tribunal judiciaire doit donc instruire cette question de fond.
En imposant au tribunal judiciaire de se prononcer, la Cour de cassation renforce l’efficacité de la justice commerciale. Il est désormais établi que les juges doivent intégrer dans leur examen les prétentions relatives à la valeur locative dès lors qu’elles sont liées à l’objet principal du litige, comme c’est fréquemment le cas lors d’une contestation sur la validité d’un congé ou d’un refus de renouvellement. Cette interprétation limite les risques de déni de justice ou de retard abusif dans la fixation du loyer, un point d’autant plus crucial dans un contexte économique marqué par une volatilité des valeurs locatives. Les praticiens doivent désormais intégrer cette jurisprudence dans l’articulation de leurs demandes, sous peine de voir leurs conclusions déclarées irrecevables ou inefficaces par des juges trop enclins à se désaisir de cette compétence. Par ailleurs, des décisions récentes du Tribunal judiciaire de Paris, 25 juin 2026, n° 26/04880 et du Tribunal judiciaire de Paris, 29 juillet 2026, n° 25/12689 illustrent l’application constante de ces principes.
Sur le plan purement procédural, lorsque le tribunal judiciaire statue sur une demande de fixation de loyer à titre accessoire, les modalités pratiques de l’instruction diffèrent sensiblement de la procédure sur mémoire menée devant le juge des loyers commerciaux. Devant le tribunal statuant en formation collégiale ou à juge unique selon les règles de la procédure écrite ordinaire (articles 750 et suivants du code de procédure civile), les parties sont représentées par avocat et formulent leurs demandes et moyens de défense par voie de conclusions ordinaires notifiées par le réseau privé virtuel des avocats (RPVA). La procédure n’est pas soumise à l’obligation stricte de présentation d’un mémoire préalable conforme à l’article R. 145-23 du code de commerce, bien que, sur le fond, le litige demeure régi par les dispositions substantielles des articles L. 145-33 et suivants du même code. Cette simplification procédurale évite aux plaideurs de devoir mener un double échange d’actes (des conclusions sur le fond d’une part, et des mémoires préalables sur le loyer d’autre part), ce qui favorise une instruction unifiée, plus rapide et moins onéreuse. Les jugements du tribunal de Paris du 25 juin 2026 et du 29 juillet 2026 confirment cette souplesse en rejetant les exceptions d’irrecevabilité soulevées par des défendeurs qui reprochaient l’absence de notification préalable d’un mémoire d’article R. 145-23 dans le cadre d’une demande de fixation accessoire introduite par voie de conclusions reconventionnelles.
II. Les enjeux pratiques et procéduraux de cette décision pour les bailleurs et les preneurs
A. L’effet direct sur la stratégie contentieuse des parties
L’arrêt du 12 février 2026 impose une refonte de la stratégie américaine et procédurale pour les avocats en droit immobilier. Il est désormais crucial d’anticiper la fixation du loyer dès l’introduction de l’instance principale. Ne pas formuler cette demande accessoire, ou au contraire, omettre de répondre à une demande adverse, pourrait avoir des conséquences fâcheuses, notamment en termes de perte de chances d’obtenir une révision rapide du loyer.
Pour le bailleur, cette décision signifie qu’il peut obtenir une fixation du loyer renouvelé dans le même temps qu’une demande en résiliation ou en expulsion, à condition de bien articuler ses conclusions. Pour le preneur, il s’agit d’une opportunité de faire valoir ses arguments sur la baisse de la valeur locative au sein même du litige portant sur la validité du bail. La vigilance doit être de mise dans la rédaction des mémoires, lesquels doivent comporter tous les éléments nécessaires à l’appréciation du juge, conformément à la procédure spécifique de fixation du prix.
L’anticipation procédurale requise s’impose de manière particulièrement rigoureuse lors de la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, fondé sur l’existence d’un motif grave et légitime (en application de l’article L. 145-17 du code de commerce). Si le locataire conteste le bien-fondé de ce congé devant le tribunal judiciaire et sollicite à titre principal le paiement d’une indemnité d’éviction, le bailleur a tout intérêt à former immédiatement une demande reconventionnelle subsidiaire. Cette demande visera à faire fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle (puis définitive) due par le preneur pour sa période de maintien dans les lieux, conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce. Cette indemnité d’occupation, qui doit correspondre à la valeur locative réelle du marché (déterminée selon les critères de l’article L. 145-33), est de droit pour le bailleur dès lors que le titre locatif a pris fin. En sollicitant cette fixation directement devant le tribunal saisi de la contestation du congé, le bailleur évite d’avoir à introduire une procédure autonome devant le juge des loyers commerciaux, économisant ainsi de longs mois d’attente et prévenant le risque d’insolvabilité du locataire pendant la durée, souvent longue, du procès en éviction.
Cette centralisation du litige exige une préparation plus approfondie en amont, avec la collecte exhaustive des pièces justificatives sur la valeur locative dès la phase pré-contentieuse. La stratégie contentieuse ne peut plus être fragmentée entre différentes juridictions ou différentes phases, car le tribunal judiciaire a désormais une obligation impérieuse de statuer sur le tout. À titre d’exemple, le Tribunal judiciaire de Paris, 13 mars 2026, n° 25/06519 and le Tribunal judiciaire de Paris, 28 mai 2026, n° 25/10523 montrent comment ces demandes sont traitées avec rigueur par les juridictions.
De surcroît, cette centralisation a un impact direct sur l’exercice du droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce. Ce texte dispose que, pendant la durée de l’instance en fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou au prix qui sera fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie. Surtout, dans le délai d’un mois qui suit la notification de la décision définitive fixant le prix du bail renouvelé, le bailleur peut refuser le renouvellement, ou le locataire renoncer à celui-ci, à charge pour la partie qui exerce cette option de supporter tous les frais de l’instance. Lorsque la fixation du loyer est ordonnée par le tribunal judiciaire saisi de la demande accessoire, le point de départ de ce délai de forclusion d’un mois pour exercer le droit d’option est la notification du jugement devenu définitif (c’est-à-dire après l’expiration des délais d’appel de droit commun d’un mois, ou après la signification de l’arrêt de la cour d’appel en cas de recours). Les conseils des parties doivent donc faire preuve d’une réactivité absolue pour analyser la viabilité économique du loyer ainsi fixé par le tribunal et conseiller à leur client d’exercer, le cas échéant, leur droit d’option ou leur droit de repentir dans ce délai préfix d’un mois, sous peine de voir le renouvellement du bail définitivement et irrévocablement conclu aux conditions fixées par le tribunal.
B. La nécessité d’une expertise précise dans le cadre des négociations de renouvellement
Au-delà de la procédure, la fixation du loyer repose sur une appréciation technique de la valeur locative, fondée sur les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce (caractéristiques des locaux, destination des lieux, obligations respectives, facteurs locaux de commercialité, prix pratiqués dans le voisinage). Après l’arrêt du 12 février 2026, la précision des éléments apportés au juge devient déterminante.
Chacun de ces cinq critères légaux, précisés par les articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, doit faire l’objet d’une analyse fouillée et documentée :
- Les caractéristiques des locaux : (article R. 145-3) Elles concernent la configuration physique des lieux, leur état d’entretien, de vétusté et de conformité aux normes réglementaires (notamment l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite ou la sécurité incendie pour les établissements recevant du public). L’expert doit procéder à une pondération rigoureuse des surfaces en appliquant des coefficients réducteurs aux surfaces secondaires (telles que les réserves en sous-sol, les locaux sociaux à l’étage ou les bureaux administratifs) par rapport à la surface de vente utile située au rez-de-chaussée. La présence d’équipements de confort spécifiques (climatisation réversible, monte-charge, vitrine de grande largeur, conduit d’extraction de fumées indispensable pour les activités de restauration) constitue également un élément de valorisation ou de minoration à prendre en compte.
- La destination des lieux : (article R. 145-4) Elle est définie par la clause d’activité figurant au bail. Un bail autorisant une activité unique et spécialisée (par exemple, exclusivement de la coiffure) subira un abattement de valeur par rapport à un bail dit « tous commerces », qui offre au preneur une grande souplesse d’exploitation et de cession, augmentant mécaniquement la valeur locative théorique de l’emplacement.
- Les obligations respectives des parties : (article R. 145-5) Le juge doit analyser minutieusement la répartition conventionnelle des charges financières au regard des dispositions du bail et des limites fixées par la loi Pinel du 18 juin 2014 (notamment l’interdiction de transférer au locataire les grosses réparations de l’article 606 du code civil ou les honoraires de gestion immobilière). Une clause transférant au preneur des charges qui incombent normalement au bailleur (comme l’intégralité de la taxe foncière ou les frais d’assurance de l’immeuble) doit donner lieu à un abattement correcteur sur la valeur locative de marché pour compenser ce surcoût financier supporté par l’exploitant.
- Les facteurs locaux de commercialité : (article R. 145-6) Ils sont constitués par l’intérêt que présente l’emplacement pour l’activité considérée, eu égard à l’importance de la clientèle locale, aux flux de piétons, à la proximité des parkings publics, des gares ou des stations de métro et de tramway. L’ouverture d’une nouvelle ligne de transport en commun ou l’implantation d’une enseigne « locomotive » à proximité immédiate caractérise une modification notable des facteurs de commercialité de nature à justifier le déplafonnement du loyer lors du renouvellement.
- Les prix pratiqués dans le voisinage : (article R. 145-7) Ils doivent être recherchés à travers des termes de comparaison précis portant sur des baux récents conclus dans le même secteur géographique pour des locaux similaires. Ces comparaisons doivent faire l’objet d’ajustements techniques pour neutraliser l’incidence d’éventuels droits d’entrée (pas-de-porte) versés lors de la prise de possession.
Il ne suffira plus d’invoquer la complexité pour éviter de trancher. Les parties devront produire des rapports d’expertise complets, des termes de comparaison pertinents et des analyses économiques solides dès la première instance. L’expertise judiciaire, souvent ordonnée, devra être exploitée avec une rigueur accrue pour répondre aux exigences des juges du fond. Le rôle de l’avocat, aux côtés de l’expert immobilier, est de transformer ces données techniques en arguments juridiques imparables pour le juge du fond, afin que la décision finale reflète au plus près la réalité du marché locatif. Ces enjeux sont parfaitement illustrés par les décisions du Tribunal judiciaire de Paris, 16 mars 2026, n° 25/07295, du Tribunal judiciaire de Nanterre, 16 mars 2026, n° 25/04691, du Tribunal judiciaire de Paris, 26 février 2026, n° 25/06009 et du Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, 19 mai 2026, n° 24/00009.
Lorsque le tribunal décide d’ordonner une expertise judiciaire sur la valeur locative (en application des articles 263 et suivants du code de procédure civile), le déroulement de cette mesure d’instruction obéit à un calendrier strict qui requiert une vigilance constante des parties. Dès le prononcé de la décision ordonnant l’expertise, la partie désignée (généralement le demandeur à l’expertise ou le bailleur) doit consigner au greffe du tribunal, dans le délai impératif fixé par le juge sous peine de caducité de la mesure, la provision pour frais d’expertise arbitrée par le tribunal. Une fois cette consignation effectuée, l’expert désigné organise une ou plusieurs réunions d’expertise sur place, auxquelles les parties et leurs avocats respectifs sont convoqués par lettre recommandée. Lors de ces réunions de terrain contradictoires, l’expert examine la configuration des locaux, prend des mesures, et recueille l’ensemble des pièces contractuelles, fiscales et comptables nécessaires. À l’issue de ses investigations, l’expert rédige un document de synthèse, souvent qualifié de pré-rapport, qu’il communique aux conseils des parties en leur impartissant un délai raisonnable (généralement de deux à quatre semaines) pour formuler des observations écrites appelées « dires à expert » (conformément à l’article 276 du code de procédure civile). Cette étape est d’une importance stratégique absolue pour les praticiens : l’expert est légalement tenu de répondre de manière motivée à tous les dires écrits qui lui sont adressés dans son rapport définitif, mais il n’est plus tenu de prendre en compte les observations formulées après l’expiration de ce délai. Les avocats doivent donc collaborer activement avec des experts privés pour contester scientifiquement les termes de comparaison ou les coefficients de pondération retenus par l’expert judiciaire avant le dépôt de son rapport définitif au greffe. Ce rapport final servira de base de discussion devant le tribunal judiciaire qui, bien que non lié par l’avis de l’expert (article 246 du code de procédure civile), suit en pratique ses conclusions dans la très grande majorité des cas.
Cela implique également une meilleure maîtrise des facteurs locaux de commercialité, dont l’analyse est devenue centrale pour justifier toute variation de loyer à la hausse comme à la baisse. La jurisprudence de 2026, par cet arrêt, incite à une professionnalisation accrue de tous les intervenants, bailleurs, preneurs, avocats et experts, afin de fournir aux tribunaux les moyens de fixer des loyers en parfaite adéquation avec la valeur réelle des locaux commerciaux.
Conclusion
L’arrêt du 12 février 2026 constitue une étape importante pour la clarté et l’efficacité du contentieux des baux commerciaux. En imposant au juge judiciaire de statuer sur la fixation du loyer, même lorsqu’il est saisi accessoirement, la Cour de cassation simplifie la procédure et renforce la protection des droits des parties. Les bailleurs et les preneurs doivent désormais intégrer cette dimension dans leur stratégie contentieuse dès l’ouverture du dossier, en s’appuyant sur des expertises techniques rigoureuses.
Cette unification du contentieux devant la formation de droit commun du tribunal judiciaire marque le déclin de la dispersion procédurale qui nuisait gravement à la sécurité juridique des relations contractuelles commerciales. En forçant la juridiction saisie au principal à trancher l’entier litige, y compris la délicate question de la fixation du loyer ou de l’indemnité d’occupation, la Cour de cassation offre aux praticiens un outil de centralisation d’une redoutable efficacité. Toutefois, cette simplification apparente de la structure procédurale déplace l’exigence de rigueur vers la phase d’instruction écrite. Les avocats et leurs experts immobiliers partenaires doivent impérativement constituer des dossiers techniques complets et irréprochables dès la phase d’échange des conclusions ordinaires, sous peine de voir leurs prétentions rejetées par des juges du fond qui disposent désormais de la plénitude de compétence pour statuer souverainement sur la valeur locative.
Sources et décisions citées
- Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.788
- TJ Paris, 25 juin 2026, n° 26/04880
- TJ Paris, 29 juill. 2026, n° 25/12689
- TJ Paris, 13 mars 2026, n° 25/06519
- TJ Paris, 28 mai 2026, n° 25/10523
- TJ Paris, 16 mars 2026, n° 25/07295
- TJ Nanterre, 16 mars 2026, n° 25/04691
- TJ Paris, 26 févr. 2026, n° 25/06009
- TJ Saint-Denis de La Réunion, 19 mai 2026, n° 24/00009
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