Le contrat de bail commercial constitue la pierre angulaire de l’activité économique des entreprises en assurant la pérennité de leur fonds de commerce. La liberté contractuelle permet aux parties de s’engager selon des formes diverses sans que la validité de leur accord ne dépende systématiquement d’un écrit. L’article 1714 du code civil consacre le principe du consensualisme en prévoyant expressément que le bail peut être conclu par écrit ou verbalement. Cette faculté juridique soulève de nombreuses difficultés d’application pratique lorsque les relations locatives concernent un immeuble affecté à une exploitation commerciale. L’absence d’acte formalisé expose en effet le bailleur et le preneur à une insécurité probatoire majeure quant à la consistance exacte de leurs obligations. Pour sécuriser leurs relations contractuelles complexes, les exploitants sollicitent fréquemment l’assistance d’un cabinet d’avocats en droit des baux commerciaux à Paris. Dès lors, l’articulation entre le droit commun des contrats et le statut protecteur des baux commerciaux requiert une analyse juridique particulièrement rigoureuse.
La caractérisation de l’accord initial et la preuve de son exécution constituent le préalable indispensable à la revendication de tout droit substantiel. Or, la détermination de l’assiette louée, la fixation du loyer d’origine et la répartition des charges fiscales génèrent d’importants contentieux judiciaires. Par ailleurs, l’application automatique du statut impératif emporte des conséquences déterminantes sur la durée de la relation contractuelle et son dénouement. En conséquence, l’absence de stipulations expresses prive le bailleur du bénéfice d’une clause résolutoire automatique et impose le respect d’un formalisme strict. Il convient donc d’analyser la formation consensuelle du bail commercial verbal avant d’étudier l’application impérative du statut protecteur et son extinction.
I. La formation consensuelle du bail commercial verbal et les exigences probatoires du commencement d’exécution
A. Le principe du consensualisme et l’administration de la preuve par commencement d’exécution
En droit positif français, le bail commercial n’est soumis à aucune solennité constitutive pour recevoir sa pleine validité juridique entre les parties. Cette règle fondamentale découle directement des principes directeurs régissant le louage de choses énoncés par les dispositions du code civil. La juridiction rappelle ainsi que le tribunal judiciaire de Draguignan juge qu’il n’est nullement imposé la rédaction d’un écrit comme condition de validité du contrat. Dans sa décision du 4 juin 2026, la juridiction précise que le bail commercial n’étant soumis à aucun formalisme particulier peut valablement être verbal. À cet égard, cette liberté de forme connaît pour seules exceptions légales les baux supérieurs à douze ans et les débits de boissons. Cette distinction est expressément soulignée par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse dans son jugement rendu le 12 mars 2026. La juridiction retient que le bail commercial verbal est parfaitement licite en dehors de ces matières spécifiques soumises par la loi à l’acte authentique.
Toutefois, la validité théorique de l’accord verbal se heurte immédiatement aux contraintes probatoires édictées par les textes civils en cas de contestation. L’article 1715 du code civil dispose que si le bail fait sans écrit n’a reçu aucune exécution, la preuve ne peut être reçue par témoins. Dès lors, lorsque l’existence de la convention verbale est déniée par l’une des parties, le demandeur doit impérativement établir un commencement d’exécution. Cette exigence probatoire absolue est rappelée par le tribunal judiciaire de Strasbourg dans un jugement du 2 juillet 2026. Les magistrats strasbourgeois soulignent que la seule occupation des lieux sans paiement d’un loyer ne suffit jamais à caractériser un bail commercial verbal. En conséquence, la prise de possession matérielle des locaux commerciaux doit obligatoirement s’accompagner d’actes d’exécution financiers réciproques et non équivoques. Cette règle constante a été réaffirmée par la cour d’appel de Grenoble dans un arrêt rendu le 27 mars 2025. La cour énonce que le bail se forme dès l’accord sur les éléments essentiels mais que la preuve de son contenu incombe au demandeur.
Or, l’accomplissement d’un commencement d’exécution efficace autorise alors la partie diligente à rapporter la preuve du bail par tous moyens de droit. Comme le relève la cour d’appel de Rouen le 12 juin 2025, la preuve d’un bail commercial peut être rapportée par tous moyens après exécution. La juridiction normande valide ainsi l’engagement du preneur au vu de témoignages concordants et de versements démontrant la réalité du contrat verbal. De même, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand précise le 12 juin 2025 que le commencement d’exécution suppose la preuve de l’exercice des droits. Les juges auvergnats rappellent que l’accomplissement des obligations nées du bail commercial réside principalement dans le versement effectif du loyer convenu. Par ailleurs, l’admission d’un tiers dans les lieux loués peut traduire une volonté commune d’exécuter une convention locative non formalisée par écrit. Cette approche libérale de la preuve permet d’assurer la protection du commerçant exploitant qui a investi dans son outil de travail matériel. Ce principe probatoire est également illustré par la cour d’appel de Paris le 6 novembre 2025. Les conseillers d’appel ont analysé l’exécution matérielle prolongée des obligations réciproques pour qualifier la nature juridique exacte de la relation locative.
La délivrance de quittances constitue l’élément probatoire le plus probant pour attester de la formation définitive et pérenne des engagements locatifs. Cette prérogative est protégée par le tribunal judiciaire de Carpentras qui a ordonné le 13 mai 2026 la communication forcée des quittances. Le juge des référés a ainsi fait cesser le trouble illicite résultant du refus injustifié du bailleur de délivrer les reçus de paiement. À cet égard, les relevés bancaires justifiant de virements réguliers avec mention expresse du loyer emportent la conviction des tribunaux judiciaires saisis. Enfin, la cour d’appel de Paris confirme le 4 avril 2024 que l’accord sur la chose et le prix caractérise le bail commercial verbal. Les juges parisiens constatent que la délivrance des locaux et l’encaissement régulier des loyers établissent l’existence d’une convention verbale de neuf ans. Dès lors, la preuve de l’engagement verbal commande de reconstituer avec précision les conditions économiques acceptées par le bailleur et le preneur.
B. La détermination judiciaire des éléments essentiels : assiette des locaux, montant du loyer et charge des taxes
La reconnaissance juridique du contrat verbal impose aux juridictions de déterminer souverainement les éléments substantiels sur lesquels les volontés se sont rencontrées. En premier lieu, la consistance exacte des lieux loués doit être établie afin de vérifier le caractère exclusif de la jouissance locative. Sur ce point, le tribunal judiciaire de Bordeaux a jugé le 17 avril 2025 que la jouissance des locaux doit être rigoureusement exclusive. La juridiction bordelaise a rejeté la qualification de bail commercial verbal en constatant une mise à disposition partagée sans délimitation privative des espaces. Or, la détermination de l’assiette matérielle de la location conditionne directement l’obligation de délivrance pesant sur le propriétaire en vertu du droit commun. Le preneur doit pouvoir identifier avec certitude les locaux principaux ainsi que les éventuelles dépendances accessoires intégrées dans la convention initiale. À cet égard, l’absence de plan annexé ou d’état descriptif oblige le juge à examiner l’usage effectif des locaux par l’exploitant.
En second lieu, la fixation du montant du loyer initial constitue une condition de validité essentielle à la perfection de la convention verbale. L’article 1716 du code civil organise un mécanisme probatoire spécifique lorsque le montant du loyer convenu verbalement fait l’objet d’une contestation. Ce texte prévoit que le bailleur est cru sur son serment à moins que le preneur ne préfère demander une estimation par experts. Or, dans la pratique commerciale contemporaine, les juges du fond apprécient la réalité du montant à partir des paiements effectifs et réguliers. À cet égard, la cour d’appel de Rouen a souligné le 16 janvier 2025 la nécessité de distinguer les pourparlers du contrat définitif. La cour a retenu que les projets non signés ne suffisent pas à établir le montant exact en l’absence de versements correspondants. En conséquence, le montant réclamé par le propriétaire doit correspondre rigoureusement aux sommes effectivement acquittées sans contestation lors des premières échéances.
Par ailleurs, le sort des charges locatives et des taxes constitue une source majeure de désaccord en l’absence de clauses contractuelles écrites. En matière fiscale, la taxe foncière pèse par principe sur le propriétaire bailleur en vertu des règles du droit commun de la propriété. La jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme cette répartition fondamentale du passif fiscal. Dans son arrêt du 28 mai 2020, la haute juridiction décide que le transfert de la taxe foncière résulte de l’accord des parties. La Cour de cassation confie ainsi aux juges du fond le pouvoir souverain d’apprécier si le locataire a expressément accepté cette charge. Faute pour le bailleur de prouver cet accord préalable, la taxe foncière demeure intégralement à la charge personnelle du propriétaire de l’immeuble. Cette règle protectrice s’applique avec une vigueur identique aux impôts locaux et aux taxes annexes réclamés par les administrations publiques compétentes. Cette solution protectrice est également réitérée avec force par le tribunal judiciaire de Bobigny dans son jugement rendu le 22 janvier 2025. Le tribunal rappelle que la fixation des créances locatives impose au bailleur de justifier du fondement contractuel de chaque accessoire réclamé.
En outre, le régime légal des charges a été profondément renforcé par l’adoption des réformes législatives d’ordre public successives. L’article L. 145-40-2 du code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et taxes refacturables. Cette exigence textuelle impérative prive le bailleur verbal de tout fondement juridique pour réclamer le remboursement de dépenses d’entretien ou de gestion. Cette rigueur est illustrée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui a sanctionné le 30 janvier 2025 des refacturations injustifiées de charges. La cour a débouté le bailleur de ses prétentions faute de produire les décomptes annuels et les justificatifs conformes aux exigences statutaires. En conséquence, le bailleur verbal ne peut prétendre percevoir que le loyer nu sans pouvoir imposer un quelconque forfait de charges indues. Dès lors, l’absence d’écrit reporte sur le bailleur la charge financière intégrale de la structure de l’immeuble et des impôts fonciers.
II. L’application impérative du statut des baux commerciaux et le régime d’extinction du bail verbal
A. La soumission au statut protecteur : durée statutaire, droit au renouvellement et exclusion des clauses dérogatoires
Dès l’instant où l’accord verbal est prouvé, le contrat relève de plein droit de la protection légale des baux commerciaux. L’article L. 145-1 du code de commerce dispose que le statut s’applique aux baux des immeubles abritant un fonds de commerce. Aucune stipulation écrite n’étant requise pour son assujettissement, le bail verbal bénéficie immédiatement de l’ensemble des règles statutaires impératives. Cette opposabilité intégrale du statut protecteur a été confirmée par le tribunal judiciaire d’Angers dans une décision du 18 août 2025. La juridiction a jugé que l’exploitation d’une activité commerciale immatriculée confère au preneur verbal la plénitude des droits statutaires légaux. De même, la cour d’appel de Paris a rappelé le 10 avril 2025 la soumission automatique du bail verbal au statut commercial. Cette qualification d’ordre public interdit aux parties de convenir d’un régime contractuel dérogatoire sans respecter les formalités strictes de la loi. Cette interdiction est affirmée par la Cour de cassation le 2 avril 2026 sanctionnant la dénaturation de l’accord.
Parmi ces règles d’ordre public figure au premier rang la durée minimale imposée pour toute location relevant du statut légal des entreprises. L’article L. 145-4 du code de commerce prescrit que la durée du contrat de bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. En conséquence, le bailleur verbal est irrévocablement engagé pour une durée minimale de neuf années sans pouvoir invoquer une quelconque précarité. Le preneur conserve quant à lui la faculté légale de donner congé à l’expiration de chaque période triennale selon les formes légales. Par ailleurs, le loyer fait l’objet d’un encadrement strict quant à sa révision périodique conformément aux indices légaux officiellement publiés. Le bailleur ne peut solliciter aucune augmentation conventionnelle automatique en l’absence de clause d’échelle mobile valablement rédigée dans un écrit. Dès lors, seule la révision légale triennale peut être engagée par les parties dans le respect des plafonds statutaires d’ordre public.
Par ailleurs, le droit au renouvellement constitue le cœur de la propriété commerciale conférée au locataire exploitant un fonds de commerce. Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé formel ou d’une demande. Cette prérogative a été consacrée par le tribunal judiciaire de Paris dans son jugement de loyers commerciaux du 9 juin 2026. Le magistrat a constaté le droit au renouvellement pour une nouvelle période de neuf ans au bénéfice du preneur commercial régulier. De surcroît, le tribunal judiciaire de Paris a rappelé le 7 juillet 2026 que le congé tardif proroge automatiquement les effets du bail. La décision confirme que l’absence de notification dans les délais légaux maintient la convention verbale sous le régime de la tacite prolongation. En conséquence, le preneur commercial verbal dispose d’une stabilité d’exploitation équivalente à celle accordée au titulaire d’un bail notarié.
Or, le bailleur ne saurait faire échec à cette durée statutaire en prétendant avoir conclu une convention dérogatoire de courte durée. L’article L. 145-5 du code de commerce exige en effet une manifestation expresse de volonté pour écarter l’application du statut légal. L’absence d’écrit rend totalement impossible la preuve d’une renonciation réciproque des parties aux garanties du statut des baux commerciaux. Cette rigueur est rappelée par le tribunal judiciaire de Strasbourg dans sa décision du 2 juillet 2026. Les juges ont écarté l’argumentation du propriétaire qui invoquait sans acte écrit l’existence d’une convention d’occupation purement précaire. À cet égard, toute convention verbale conférant la jouissance privative de locaux professionnels est irréfragablement présumée soumise au statut protecteur de neuf ans. Dès lors, le locataire verbal jouit d’une sécurité juridique intégrale que le bailleur ne peut remettre en cause de manière unilatérale.
B. L’inapplicabilité de la clause résolutoire automatique et les modalités formelles du congé
L’extinction du bail commercial verbal obéit à un formalisme strict dicté par les dispositions d’ordre public du statut commercial. En premier lieu, l’absence de contrat écrit prive le propriétaire de la possibilité de se prévaloir d’une résiliation automatique du bail. L’article L. 145-41 du code de commerce encadre l’efficacité de la clause résolutoire qui doit résulter d’une stipulation formelle et expresse. Cette règle est fermement appliquée par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse dans son jugement du 12 mars 2026. La juridiction a jugé que la clause résolutoire ne se présumant pas, elle ne saurait exister dans un bail purement verbal. Cette solution a également été réaffirmée par la cour d’appel de Paris dans sa décision rendue le 4 avril 2024. Les magistrats ont déclaré sans objet la demande d’acquisition de clause résolutoire faute d’écrit prévoyant cette sanction automatique du contrat. De plus, la Cour de cassation a jugé le 6 novembre 2025 qu’une clause résolutoire irrégulière est sanctionnée par le réputé non écrit.
En conséquence, en cas de manquements du locataire, le bailleur est contraint d’exercer une action en résiliation judiciaire au fond. Sur le fondement des articles 1224 et 1741 du code civil, le juge dispose alors d’un pouvoir souverain d’appréciation de la faute. Cette voie a été illustrée par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand dans son jugement du 12 juin 2025. Le tribunal a prononcé la résiliation judiciaire du bail verbal en constatant la gravité des impayés locatifs imputables au preneur. Or, le bailleur ne peut obtenir l’expulsion rapide en référé sur le fondement d’une clause résolutoire qui n’a jamais été stipulée. La juridiction des référés doit constater l’existence d’une contestation sérieuse et renvoyer les parties à plaider devant le juge du fond. Par ailleurs, le bailleur doit supporter les délais inhérents à une procédure ordinaire au fond pour faire sanctionner les manquements contractuels. Cette articulation procédurale est précisée par la Cour de cassation le 5 mars 2026 concernant la constatation de l’inexécution.
En second lieu, la délivrance d’un congé par le propriétaire nécessite le respect scrupuleux des conditions édictées par l’article L. 145-9. Le congé doit impérativement être signifié par acte de commissaire de justice au moins six mois avant l’échéance du contrat. Une déclaration verbale de rupture est privée de tout effet juridique comme le juge la Cour de cassation le 24 septembre 2020. La haute juridiction rappelle qu’une déclaration verbale du bailleur refusant de renouveler le bail ne constitue aucunement un refus de renouvellement. À cet égard, l’acte extrajudiciaire doit mentionner à peine de nullité les motifs du congé et les délais légaux de contestation. La méconnaissance de ce formalisme d’ordre public entraîne la nullité absolue de l’acte et la poursuite continue des relations contractuelles. En conséquence, le propriétaire ne peut mettre fin aux relations locatives sans recourir aux services d’un commissaire de justice territorialement compétent.
Par ailleurs, le refus de renouvellement sans motif grave et légitime oblige le bailleur à verser une indemnité d’éviction intégrale. Cette obligation fondamentale de réparation patrimoniale est consacrée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 22 janvier 2026. La cour a souligné que l’éviction sans indemnité suppose la preuve formelle d’une infraction grave et persistante après mise en demeure. En l’absence d’une telle justification, le preneur verbal conserve un droit absolu au maintien dans les lieux loués du commerce. Ce droit de rétention paralyse toute procédure d’expulsion tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été intégralement consignée ou réglée. Le locataire évincé est ainsi protégé contre toute dépossession arbitraire et conserve le droit d’exploiter son fonds sans entrave. Cette garantie est renforcée par la Cour de cassation le 22 mai 2025 protégeant l’exploitant contre les voies d’exécution indues. Dès lors, la rupture du lien contractuel verbal soumet le bailleur aux contraintes les plus rigoureuses de la législation commerciale.
Conclusion
Le bail commercial verbal témoigne de la vitalité du consensualisme tout en révélant les pièges de l’informalité juridique pour les contractants. Si le locataire y trouve la protection intégrale du statut d’ordre public, il s’expose au risque probatoire initial du commencement d’exécution. Pour le bailleur, la conclusion verbale se révèle particulièrement désavantageuse en le privant des clauses résolutoires et de refacturation des charges. L’impossibilité de déroger à la durée de neuf ans transforme la mise à disposition précaire en un engagement statutaire de longue durée. En conséquence, la détermination du loyer et la gestion des défaillances contractuelles dépendent entièrement de l’appréciation souveraine du juge judiciaire. Par ailleurs, l’évolution continue des exigences légales de transparence financière et environnementale renforce l’impérieuse nécessité d’un acte écrit complet.
Les juridictions nationales sanctionnent désormais avec fermeté toute tentative de refacturation de taxes ou de charges en l’absence de clause expresse. À cet égard, les parties ont un intérêt patrimonial majeur à régulariser leur accord au moyen d’un acte sous seing privé. Seule une rédaction contractuelle personnalisée permet d’aménager les modalités de révision, les clauses de cession et les garanties d’exécution. Or, la méconnaissance de ces règles statutaires expose les acteurs du commerce à des litiges prolongés et à des sanctions financières. Dès lors, le recours à un conseil juridique avisé demeure la garantie indispensable d’une gestion sereine des relations locatives commerciales.
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