L’état des lieux locatif demeure le document le plus discuté du bail d’habitation. Établi lors de la remise des clés, puis lors de leur restitution, il fixe la référence commune à laquelle se comparera l’état du logement au terme de la location, et il détermine, dans la plupart des litiges, le sort du dépôt de garantie. Son établissement engage la responsabilité de chaque partie, et son défaut renverse les présomptions sur lesquelles repose l’équilibre du contrat de location.

Des publications virales affirment depuis quelques semaines que la réalisation de l’état des lieux de sortie constituerait une dépense supportée exclusivement par le bailleur, le locataire n’ayant, selon elles, rien à payer ni à contribuer. D’autres contenus soutiennent la proposition inverse avec la même assurance. Le droit positif, lui, est précis : la loi du 6 juillet 1989 organise les modalités d’établissement de l’état des lieux, la charge de son coût et les conséquences de son absence, et la troisième chambre civile de la Cour de cassation en a rappelé les contours à plusieurs reprises entre 2023 et 2026.

La matière se déploie sur deux terrains. Le premier est celui de l’établissement du document : l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 en fixent le régime. Le second est celui de la preuve : les articles 1730 à 1732 du code civil distribuent les présomptions, et le juge, lorsqu’il est saisi, compare les états des lieux d’entrée et de sortie avant de statuer sur les dégradations locatives et la restitution du dépôt de garantie.

Il convient d’examiner successivement l’établissement de l’état des lieux, qui obéit à un formalisme protecteur (I), puis le contentieux des dégradations locatives et du dépôt de garantie, dont la jurisprudence récente précise les exigences probatoires (II).

I. L’établissement de l’état des lieux, un formalisme protecteur

A. Les modalités d’établissement et la charge du coût

Aux termes de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés », puis « il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location » (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). L’état des lieux établi directement entre le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux, est gratuit : aucun texte ne permet alors de facturer sa réalisation. Lorsqu’un professionnel de l’immobilier mandaté par le bailleur dresse le document, la part des frais éventuellement facturée au locataire ne peut d’ailleurs excéder celle laissée à la charge du bailleur, dans les conditions propres à la réglementation de la profession concernée.

Lorsque l’établissement amiable est impossible, la loi organise un régime subsidiaire : « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État » (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). En conséquence, la loi ne met jamais le coût de l’état des lieux à la charge exclusive de l’une des parties : l’état des lieux amiable est gratuit pour chacune d’elles, et l’état des lieux dressé par commissaire de justice obéit au partage par moitié.

La troisième chambre civile a précisé, sur ce fondement, les conditions du remboursement de la moitié du coût. Elle énonce que « lorsque les parties n’ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au moins sept jours à l’avance, celle qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un huissier de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût » (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-20.183, arrêt publié au Bulletin). Le respect du délai de convocation conditionne ainsi le droit à contribution, indépendamment de tout grief. La règle s’explique aisément : l’avis préalable de sept jours, délivré par lettre recommandée, permet à l’autre partie de participer utilement aux opérations de constat, et son omission prive l’acte de la garantie procédurale qui en fonde le coût.

Par ailleurs, la demande de partage peut être écartée lorsque la carence de la partie diligente est établie. La Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir relevé que « la bailleresse, qui avait seule mandaté l’huissier de justice, n’avait procédé à l’état des lieux de sortie qu’après le départ de la locataire à l’expiration du délai de préavis, en dépit des sollicitations en temps utile de celle-ci » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-24.024, arrêt consultable en ligne). Le bailleur qui fait seul le choix du commissaire de justice, en dehors des conditions prévues par la loi, ne peut donc pas réclamer la moitié des frais.

Le dispositif légal ménage en outre des compléments : le locataire peut demander au bailleur de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours, saisir la commission départementale de conciliation en cas de refus, et faire compléter l’état des éléments de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe. Le propriétaire complète les états des lieux par les relevés des index des énergies, et l’extrait correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique. Ces mécanismes illustrent la fonction préventive du document, qui intéresse toute la vie du bail d’habitation et que le cabinet présente au titre du droit immobilier.

À cet égard, le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 précise l’objet du document : « L’état des lieux prévu à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée doit porter sur l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive » (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 1er). L’état des lieux doit donc être complet : un document lacunaire privera la comparaison de sa portée.

B. La valeur probante de l’état des lieux

Le code civil attache à l’état des lieux une force probante décisive. Selon l’article 1730, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (article 1730 du code civil). À défaut, l’article 1731 institue une présomption en faveur du bailleur : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » (article 1731 du code civil).

La loi du 6 juillet 1989 corrige cette présomption lorsque son bénéficiaire a fait obstacle à l’établissement du document : « À défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties » (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). La partie de mauvaise foi ne saurait tirer profit de l’absence du document qu’elle a provoquée. La disposition couvre aussi bien l’absence totale d’état des lieux que le défaut de remise d’un exemplaire à l’une des parties, deux hypothèses fréquentes dans la pratique locative lorsque le bailleur conserve seul le document.

Or, la troisième chambre civile a tiré de ce texte une conséquence remarquable pour le bailleur négligent : « Il s’en déduit qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire » (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-19.422, arrêt publié au Bulletin). La chambre se réfère à la règle selon laquelle un constat d’huissier de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties (1re Civ., 12 avril 2005, n° 02-15.507).

La frontière se dessine alors entre l’acte unilatéral de simple gestion et le constat authentifié. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait écarté la valeur probante d’un procès-verbal d’expulsion, en retenant que « les constatations d’un procès-verbal d’expulsion dressé par commissaire de justice, soumis à la libre discussion des parties, peuvent faire la preuve de dégradations locatives » (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-22.498, arrêt consultable en ligne). Le constat dressé par un officier ministériel conserve ainsi sa force probante, même lorsqu’il n’est pas contradictoire.

Dès lors, le caractère contradictoire peut résulter de modalités souples. La troisième chambre civile a jugé que, lorsque les parties conviennent de consigner l’état du logement par des photographies apposées sur le même document que l’état des lieux d’entrée, « ce document avait été établi contradictoirement et amiablement, en sorte que le recours à un commissaire de justice n’était pas obligatoire » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-21.193, arrêt consultable en ligne). Le support photographique consenti d’un commun accord vaut donc état des lieux contradictoire.

II. Le contentieux des dégradations locatives et du dépôt de garantie

A. La comparaison des états des lieux, condition de l’imputation des dégradations

Le locataire est tenu, selon l’article 7, c), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). L’article 1732 du code civil reprend la même règle dans des termes voisins : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (article 1732 du code civil).

En conséquence, le bailleur qui réclame l’indemnisation des dégradations doit d’abord établir leur réalité et leur imputabilité, et le juge doit procéder à la comparaison des documents contradictoires. La Cour de cassation a censuré le juge des contentieux de la protection qui avait condamné une locataire au seul vu d’un devis : « sans procéder, comme il y était invité, à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement afin de rechercher si les dégradations alléguées n’étaient pas occasionnées par l’usure normale ou la vétusté, le tribunal judiciaire, qui n’a pas mis la Cour de cassation en mesure d’exercer son contrôle, n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-23.082, arrêt consultable en ligne).

L’exigence de comparaison vaut également lorsque l’état des lieux fait défaut. La troisième chambre civile a cassé l’arrêt qui rejetait la demande du bailleur « par une simple affirmation, sans analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve produits par la bailleresse pour justifier de l’état des locaux à l’entrée de la locataire et à sa sortie » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358, arrêt consultable en ligne). À défaut d’état des lieux, le juge doit examiner les autres pièces versées aux débats avant de se prononcer.

La comparaison, lorsqu’elle est conduite, permet d’imputer précisément les désordres. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel qui avait constaté que « la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établissait l’existence de traces nouvelles d’impacts, de salissures, l’absence d’entretien de la ventilation mécanique contrôlée, le descellement d’un radiateur ainsi que l’absence de petits éléments électriques » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-24.024, arrêt consultable en ligne). Ces constatations de fait commandent l’évaluation des réparations locatives.

Par ailleurs, l’indemnisation ne peut être accordée qu’en lien direct avec les dégradations imputées. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait exclu par principe l’indemnisation de la perte de loyer et des frais accessoires, en relevant qu’elle s’était prononcée « par des motifs impropres à exclure le lien de causalité entre les dégradations qu’elle avait imputées à la locataire et les préjudices invoqués par la bailleresse » (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-11.424, arrêt consultable en ligne). Le préjudice du bailleur s’apprécie ainsi cas par cas, dans le cadre défini par le contrat de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, dont la Cour de cassation a rappelé le champ d’application en matière de requalification du bail meublé.

B. La vétusté neutralisée et la restitution du dépôt de garantie

Le locataire répond des réparations locatives, mais non de la vétusté. Selon l’article 7, d), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il doit prendre à sa charge « l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure », et « les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État » (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, qui comporte en annexe une grille indicative de vétusté, en constitue le support (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016). Cette grille, qui distingue selon la nature des éléments et la durée d’usage, aide les parties et le juge à déterminer la part d’usure normale qui ne saurait être facturée au locataire au moment de la restitution.

Or, la vétusté commande l’appréciation des devis produits par le bailleur. La troisième chambre civile a approuvé la cour d’appel qui avait constaté que « les devis produits par les bailleurs n’étaient pas probants en ce qu’ils prévoyaient une rénovation complète des locaux, avec remise des éléments et équipements à l’état neuf, alors qu’ils étaient déjà en état d’usage voire dégradés ou vétustes lors de l’établissement du procès-verbal de constat d’huissier d’état des lieux d’entrée du 27 novembre 1989 » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-22.351, arrêt consultable en ligne). Un devis de remise à neuf ne saurait être imputé au locataire lorsque l’état des lieux d’entrée révélait déjà l’usure des éléments.

La frontière se renverse cependant lorsque le défaut d’entretien a aggravé la vétusté. Dans un bail stipulant la charge des réparations de l’article 606, la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait laissé à la bailleresse l’ensemble des travaux liés au mauvais entretien, en retenant que la clause « dont il résultait que le locataire était tenu de supporter le coût des réparations liées à la vétusté pour la part résultant d’un défaut d’entretien » n’avait pas été appliquée (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.042, arrêt consultable en ligne). La vétusté ordinaire est neutralisée, la vétusté fautive demeure imputable.

L’issue de la comparaison commande enfin le sort du dépôt de garantie. Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées », et « à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

La Cour de cassation a précisé la mécanique d’imputation du dépôt de garantie. Après avoir rappelé les règles de restitution, elle a statué au fond et décidé que « le montant du dépôt de garantie de 660 euros devant s’imputer sur les condamnations prononcées à l’encontre des locataires », privant ainsi ces derniers de la restitution et des majorations de retard lorsque leur dette excède le montant du dépôt (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-20.183, arrêt publié au Bulletin). Le dépôt de garantie demeure donc, en toutes circonstances, affecté en priorité au paiement des sommes dues au bailleur. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur peut en outre conserver, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, une provision dûment justifiée qui ne saurait excéder vingt pour cent du montant du dépôt de garantie, la régularisation définitive intervenant dans le mois suivant l’approbation des comptes.

Conclusion

L’état des lieux concentre l’essentiel de la sécurité juridique du bail d’habitation. Son établissement est gratuit lorsqu’il est amiable, partagé par moitié lorsqu’il est confié à un commissaire de justice, et jamais supporté par une seule partie en dehors de ces règles ; sa valeur probante dépend de son caractère contradictoire, que la jurisprudence admet avec souplesse ; et la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie conditionne tant l’imputation des dégradations que la restitution du dépôt de garantie, la vétusté ordinaire demeurant neutralisée.

En pratique, il est recommandé d’établir l’état des lieux d’entrée par écrit, de façon contradictoire et complète, de consigner les photographies datées sur le document lui-même, de compléter l’état des lieux dans les dix jours en cas d’omission et, en cas de refus de la partie adverse, de recourir sans attendre au commissaire de justice dans les conditions de convocation prévues par la loi. À la sortie, la comparaison méthodique des deux documents, vétusté déduite, détermine la retenue éventuelle sur le dépôt de garantie et protège les deux parties contre les contestations ultérieures.

Ces règles, dont la troisième chambre civile assure la rigueur depuis 2023, s’inscrivent dans l’ensemble plus vaste des contentieux locatifs traités par le cabinet au titre de son activité en droit immobilier.