I. Les conditions de formation du contrat de location-gérance du fonds de commerce
A. L’exigence d’exploitation préalable du fonds et la sanction de la nullité d’ordre public
La location-gérance permet au propriétaire d’un fonds de commerce d’en concéder la jouissance à un tiers. Ce tiers, le locataire-gérant, exploite le fonds à ses risques et périls. L’article L. 144-1 du code de commerce définit ce mécanisme : « tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls ». Ce texte n’énonce toutefois aucune condition particulière à la charge du loueur. Or, le régime issu de la loi du 20 mars 1956 imposait jadis une exigence substantielle. En effet, l’ancien article L. 144-3 du code de commerce disposait que les personnes qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds mis en gérance. Ce texte est demeuré en vigueur jusqu’au 21 juillet 2019. L’ordonnance n° 2019-359 du 24 avril 2019 a abrogé cette condition pour les contrats conclus à compter de cette date. La validité des conventions antérieures demeure donc soumise à l’exigence légale d’exploitation personnelle préalable.
La cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion a fait une application rigoureuse de cette exigence. Son arrêt du 26 février 2025, RG n° 23/00422, concernait un fonds de commerce de bar donné en location-gérance. Elle a jugé que « la nullité du contrat pour défaut d’exploitation personnelle du propriétaire pendant deux années au moins avant la mise en location gérance du fonds est une nullité d’ordre public qui n’a pas pour finalité la protection des intérêts particuliers des parties mais qui a été instituée pour des motifs touchant l’ordre public économique ». Cette qualification emporte des conséquences procédurales majeures. Toute personne intéressée peut en effet invoquer la nullité, y compris le locataire-gérant. Par ailleurs, la cour a précisé la charge de la preuve en retenant qu’« il incombe au propriétaire bailleur de rapporter la preuve que le fonds de commerce donné à bail répondait aux conditions prévues par la loi lors de la conclusion du contrat ». En l’espèce, le loueur n’avait pas démontré avoir exploité pendant deux années le fonds situé à l’adresse objet du contrat. Les fonds invoqués étaient exploités à d’autres adresses. La nullité a donc été prononcée, avec restitution des loyers indûment perçus.
La sanction de la méconnaissance des conditions légales est organisée par l’article L. 144-10 du code de commerce, toujours en vigueur. Ce texte dispose que tout contrat de location-gérance ou toute autre convention comportant des clauses analogues est nul. Cette nullité sanctionne la mise en gérance d’un fonds par un propriétaire ne remplissant pas les conditions légales. Elle présente toutefois une limite d’importance, puisque les contractants ne peuvent l’invoquer à l’encontre des tiers. Dès lors, la nullité d’ordre public ne produit pas d’effet à l’égard des créanciers qui se sont fiés à l’apparence de l’exploitation. La cour d’appel de Rouen a tiré les conséquences de ce régime dans un arrêt du 12 juin 2025, RG n° 23/03859. Elle a prononcé la nullité d’un contrat de location-gérance assorti d’une promesse de vente non enregistrée. L’enregistrement devait intervenir dans le délai de dix jours prescrit par l’article 1589-2 du code civil. Elle a rappelé que « le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil ». La restitution du fonds a été ordonnée. Le locataire-gérant a été condamné à indemniser le loueur des matériels vendus.
La validité de la location-gérance peut également être contestée sur le terrain du consentement. La cour d’appel de Montpellier a prononcé, dans un arrêt du 28 avril 2026, RG n° 24/05592, la nullité d’un contrat de location-gérance pour dol. Le loueur avait dissimulé l’existence d’un gage grevant la licence de débit de boissons incluse dans le fonds. Elle a jugé que « la réticence dolosive imputable au bailleur du fonds est établie, l’absence de créancier nanti sur le fonds de commerce étant un élément déterminant du consentement du locataire gérant ». Cette solution s’inscrit dans le cadre de l’article 1137 du code civil. Ce texte réprime la dissimulation intentionnelle d’une information dont le caractère déterminant est connu du contractant. La cour d’appel de Riom a de son côté examiné le sort d’un contrat de location-gérance conclu entre une société et son président. Son arrêt du 6 mai 2026, RG n° 23/01123, a relevé que « le contrat de location gérance conclu entre la SAS [P] [B] et son président le 30 décembre 2022 constitue une convention réglementée ». La méconnaissance des règles de contrôle des conventions réglementées n’entraîne toutefois pas nécessairement la nullité de la convention. Celle-ci produit ses effets, à charge pour la personne intéressée d’en supporter les conséquences dommageables.
B. La qualification du contrat : la frontière entre la location-gérance et les conventions voisines
La qualification de la convention conditionne l’application du régime protecteur du chapitre IV du titre IV du livre Ier du code de commerce. Or, la frontière entre la location-gérance, la location d’un élément isolé du fonds et le bail commercial est parfois délicate à tracer. La jurisprudence récente des cours d’appel en témoigne. La cour d’appel d’Orléans a rejeté une demande de requalification en simple location d’une licence IV. Son arrêt du 22 mai 2025, RG n° 23/01002, concernait un fonds de commerce de bar, brasserie, PMU. Se fondant sur l’article 1188 du code civil, elle a retenu que « la commune intention des parties a été la conclusion d’un contrat de location gérance du fonds et non la location isolée d’un seul élément du fonds, à savoir la licence IV ». L’article 1188 prescrit l’interprétation du contrat d’après la commune intention des parties. Les mentions du registre du commerce et des sociétés, le paiement de l’indemnité de location-gérance et la déclaration des redevances au passif ont conforté cette analyse.
La consistance même du fonds donné en gérance a été au cœur d’un litige tranché par la cour d’appel de Grenoble. Son arrêt du 6 novembre 2025, RG n° 24/02809, opposait deux sociétés de taxis. Les juges du fond ont rappelé que la location-gérance doit porter sur tous les éléments du fonds auquel est attachée la clientèle. A cet égard, ils ont jugé qu’« il n’est pas possible d’admettre une mise en gérance d’une seule autorisation de stationnement sans y inclure le véhicule spécialement équipé auquel cette autorisation est liée et qui fait ainsi partie du fonds ». En conséquence, la cession d’un véhicule attaché à une autorisation sans l’accord du loueur caractérise un manquement à l’obligation de conservation du fonds. En revanche, le remplacement d’un véhicule vieillissant par un véhicule plus récent ne constitue pas une faute. Cette opération, financée par le locataire-gérant, n’entraîne pas la résolution du contrat. La cour a également rappelé la charge de la preuve incombant au loueur qui se prévaut de la clause résolutoire. La résiliation n’est acquise que si les manquements invoqués sont établis.
La mise en location-gérance doit en outre s’articuler avec les stipulations du bail commercial liant le loueur au bailleur des murs. La cour d’appel de Bordeaux a jugé, dans un arrêt du 19 mai 2026, RG n° 24/03419, que « la mise en location gérance se trouvait indirectement, mais de manière certaine, interdite par le bail commercial, puisqu’elle impliquait nécessairement, à titre accessoire, la jouissance des locaux par un tiers au contrat de bail ». La clause imposant au preneur d’exercer personnellement son activité dans les lieux loués prohibe ainsi la location-gérance du fonds. La violation de cette clause ouvre au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire du bail. La cour a néanmoins accordé au preneur des délais de paiement rétroactifs. Elle s’est fondée sur l’article L. 145-41 du code de commerce et l’article 1343-5 du code civil. La cessation de la location-gérance était en effet intervenue avant que la résiliation ne soit constatée par une décision passée en force de chose jugée.
Or, la qualification de la convention ne se déduit pas des seules stipulations contractuelles. Elle résulte de l’ensemble des circonstances de l’espèce, ainsi que l’illustre la jurisprudence rappelée ci-dessus. En conséquence, le praticien doit vérifier la consistance exacte du fonds donné en gérance. Il doit également contrôler l’étendue des obligations mises à la charge du locataire-gérant. Il lui appartient enfin de s’assurer du respect des stipulations du bail des murs. Cette diligence, qu’un avocat en cession de fonds de commerce à Paris peut conduire dans le cadre de l’audit précontractuel, conditionne la sécurité de l’opération. Cette appréciation commande par ailleurs le régime applicable aux créances de redevances. Elle détermine également le sort du contrat en cas de procédure collective.
II. Les effets de la location-gérance : la redevance, la cessation du contrat et les procédures collectives
A. L’exécution du contrat : la prescription des redevances, la clause résolutoire et la restitution du fonds
L’exécution de la location-gérance donne naissance à des créances de redevances. Leur recouvrement est soumis aux règles du droit commun. La cour d’appel de Nîmes a rappelé, dans un arrêt du 7 février 2025, RG n° 24/01534, que les actions personnelles se prescrivent par cinq ans. Le délai court à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits lui permettant de l’exercer. Elle s’est fondée sur les articles 2224 du code civil et L. 110-4 du code de commerce. Elle a ajouté que « la charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir ». Le locataire-gérant qui se prévaut de la prescription des redevances doit donc en rapporter la démonstration. La reconnaissance de dette par le débiteur interrompt le délai. Cette interruption est prévue à l’article 2240 du code civil. La renonciation du loueur à son droit doit en outre résulter d’une manifestation de volonté non équivoque. La cour a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat à la suite d’un commandement demeuré infructueux. La promesse de vente insérée au contrat était nulle et non avenue de plein droit. Or, la solidarité du loueur doit être rappelée en la matière. L’article L. 144-7 du code de commerce dispose en effet que « jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds ». Cette solidarité légale incite le loueur à veiller à la publication du contrat et à la solvabilité de son cocontractant. Elle constitue un risque majeur pour le loueur qui négligerait ces formalités.
La cour d’appel de Rennes a précisé les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée dans un contrat de location-gérance. Son arrêt du 16 septembre 2025, RG n° 24/04363, a retenu qu’une clause résolutoire n’est pas acquise lorsque le loueur l’a mise en œuvre de mauvaise foi. La bonne foi du débiteur est en revanche indifférente dès lors que le manquement sanctionné est avéré. En l’espèce, la délivrance du commandement pendant la période estivale ne suffisait pas à caractériser la mauvaise foi du loueur. La résiliation a donc été constatée à la date prévue par la clause. L’arrêt présente un intérêt particulier en ce qu’il fixe la créance de redevances du loueur au passif de la procédure collective du locataire-gérant. Il arrête la créance de restitution du dépôt de garantie. Il ordonne enfin la compensation de ces créances connexes en application de l’article 1348-1 du code civil. La cour a également condamné le locataire-gérant à remettre sa comptabilité au loueur, conformément aux stipulations du contrat. Cette obligation conditionne la détermination du montant des redevances dues jusqu’à la restitution effective du fonds.
La question de la transmission des contrats liés à l’exploitation du fonds se pose à la cessation de la location-gérance. Elle se pose également à l’occasion de la cession du fonds. La Cour de cassation, chambre commerciale, a jugé dans un arrêt du 4 juin 2025, n° 24-11.483, qu’en application des articles 1690 du code civil et L. 141-5 du code de commerce, « la cession d’un fonds de commerce n’emporte pas, sauf exceptions prévues par la loi, la cession des contrats liés à l’exploitation de ce fonds ». Elle en a déduit que la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision. Les juges du fond n’avaient pas constaté que la cession du fonds prévoyait le transfert de la convention conclue avec le fournisseur. Cette solution, rendue en matière de cession de fonds, s’étend naturellement à la location-gérance. La cessation de celle-ci ne transmet pas au loueur les contrats conclus par le locataire-gérant pour l’exploitation du fonds. Une stipulation expresse ou une disposition légale particulière est nécessaire à cette transmission.
Par ailleurs, l’obligation de restitution du fonds à l’expiration du contrat constitue l’accessoire nécessaire de la location-gérance. La cour d’appel d’Orléans a jugé que la restitution du fonds doit être obtenue par la voie d’une action en résiliation du contrat poursuivi. L’action en revendication de l’article L. 624-9 du code de commerce n’est ouverte qu’aux propriétaires de meubles antérieurs au jugement d’ouverture. En l’absence de volonté du locataire-gérant de poursuivre l’exécution du contrat, le loueur est fondé à solliciter l’expulsion du fonds. Le locataire-gérant doit également régler les redevances impayées jusqu’à la restitution effective. La cour a ainsi ordonné l’expulsion de la locataire-gérante du fonds donné en gérance. Elle a écarté la demande de requalification en location de licence IV.
B. La location-gérance dans les procédures collectives : la poursuite du contrat, la résiliation de plein droit et le sort de la redevance
Le sort du contrat de location-gérance lorsque le locataire-gérant fait l’objet d’une procédure collective obéit à des règles spécifiques. La jurisprudence récente a précisé les contours de ces règles. S’agissant du locataire-gérant soumis à un redressement judiciaire, le contrat poursuivi demeure en cours d’exécution. Les redevances impayées antérieurement au jugement d’ouverture font l’objet d’une déclaration au passif. La cour d’appel d’Orléans l’a rappelé dans son arrêt du 22 mai 2025 précité. Le plan de redressement par voie de continuation mentionnait les redevances impayées à apurer. Cette mention établissait la poursuite du contrat au cours de la procédure. En conséquence, la résiliation de la convention doit être recherchée devant le juge compétent. Le loueur ne peut se prévaloir de l’action en revendication, laquelle ne tend qu’à la restitution de meubles. Elle ne permet pas la récupération du fonds donné en gérance.
Le régime de la liquidation judiciaire du locataire-gérant a été précisé par la cour d’appel de Bordeaux. Son arrêt du 19 mai 2026, RG n° 26/00907, a jugé que « la résiliation amiable du contrat de location gérance intervenue entre la société [J] et la société [R] [O] [V], par acte du 13 février 2025, est privée d’effet et inopposable à la Selarl Philae es qualités, dès lors que la société [R] [O] [V] était de plein droit dessaisie de ses droits et actions concernant son patrimoine, par l’effet du jugement de liquidation judiciaire du 4 février 2025 ». En application de l’article L. 641-11-1, III, 3°, du code de commerce, le contrat de location-gérance s’est trouvé résilié de plein droit. La résiliation est intervenue au jour où le loueur a été informé de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le contrat. La cour a également confirmé la résiliation pour cause de ruine du fonds de commerce. L’impossibilité totale et durable d’exploiter le fonds faisait perdre à celui-ci son élément principal, la clientèle.
La Cour de cassation a par ailleurs rappelé le régime des actions en résolution engagées avant l’ouverture de la procédure. Son arrêt du 13 septembre 2023, n° 22-12.047, publié au Bulletin, a été rendu au visa de l’article L. 622-21, I, du code de commerce. La Cour a jugé que ce texte « ne fait pas obstacle à l’action aux fins de constat de la résolution d’un contrat de location de véhicules par application d’une clause résolutoire de plein droit ayant produit ses effets avant le jugement d’ouverture du redressement judiciaire du locataire ». La solution, rendue en matière de location de véhicules, commande l’ensemble des contrats de location conclus avec un débiteur placé en procédure collective. Lorsque la résolution est acquise avant le jugement d’ouverture, l’action en constat demeure recevable. L’interdiction des poursuites individuelles ne protège en effet que les débiteurs dont la défaillance n’a pas encore produit ses effets. Cette règle s’applique à la location-gérance du fonds de commerce. La résolution acquise antérieurement pour défaut de paiement des redevances peut ainsi être constatée après le jugement d’ouverture.
Dès lors, la position des parties au contrat de location-gérance diffère selon l’organe de la procédure. Le liquidateur, seul titulaire de la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours, peut mettre fin au contrat du débiteur. La résiliation de plein droit s’opère au jour de l’information du cocontractant lorsque la prestation porte sur le paiement d’une somme d’argent. Les redevances impayées antérieurement au jugement d’ouverture doivent être déclarées au passif. Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure sont payées à leur échéance. Ce privilège est prévu à l’article L. 622-17 du code de commerce. Le loueur dont le locataire-gérant est en procédure collective conserve enfin sa créance de restitution du fonds. La revendication n’est toutefois pas ouverte, la résiliation du contrat poursuivi constituant la voie appropriée.
Conclusion
La jurisprudence de la chambre commerciale des années 2023 à 2026 dessine un régime cohérent de la location-gérance du fonds de commerce. Ce régime s’articule autour de trois exigences. La première tient à la validité du contrat, dont la nullité d’ordre public sanctionne la méconnaissance des conditions légales d’exploitation préalable du fonds par le loueur. Elle n’exclut pas les vices du consentement qui peuvent affecter la convention. La deuxième porte sur la qualification du contrat, qui s’apprécie à la lumière de la commune intention des parties. Elle commande également l’examen de la consistance réelle du fonds donné en gérance. La troisième concerne le sort du contrat dans les procédures collectives. La redevance, la poursuite du contrat et la résiliation de plein droit sont régies par les articles L. 622-17, L. 622-21 et L. 641-11-1 du code de commerce. Or, l’économie générale du mécanisme repose sur un équilibre délicat entre la protection du loueur, l’autonomie du locataire-gérant et les droits des tiers. La jurisprudence récente des cours d’appel, confirmée par les arrêts de la Cour de cassation rendus entre 2023 et 2026, contribue à stabiliser cet équilibre. Elle profite ainsi à la sécurité juridique des opérateurs économiques.
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