I. La détermination du loyer du bail renouvelé du garage automobile
A. La valeur locative des locaux de garage et de concession : la pondération des surfaces et les obligations des parties
Le loyer du bail renouvelé des locaux à usage de garage automobile doit correspondre à la valeur locative. Cette exigence résulte de l’article L. 145-33 du code de commerce. La valeur locative s’apprécie au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux et des obligations respectives des parties. Elle tient également compte des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage. La détermination de cette valeur suppose une ventilation des surfaces selon leur nature et leur utilité réelle pour l’activité exercée. La cour d’appel de Versailles a procédé à cette analyse pour un garage automobile. Son arrêt du 8 février 2024 (n° 22/02647, Espace Auto) portait sur des locaux affectés à l’achat et à la vente de véhicules neufs et d’occasion. Le bail couvrait également la mécanique, la vente de pièces détachées et la location de courte durée. La cour a distingué la partie boutique, la partie atelier et les parties accessoires du local.
La cour a retenu, s’agissant de la boutique, que « la valeur commerciale de la partie boutique d’un garage automobile, qui sert principalement de bureau d’accueil des clients, est extrêmement limitée comparée à celle d’une boutique de vente au détail ou de restauration » (CA Versailles, 8 février 2024, n° 22/02647). Cette valeur limitée s’explique par la présence de piliers centraux empêchant l’exposition de véhicules. Le prix unitaire de la boutique a été arrêté à 300 euros du mètre carré. L’expert avait procédé à la comparaison de treize références. Aucune de ces références ne correspondait à la fois à la zone géographique et à l’activité de garage. En ce qui concerne la partie atelier, la cour a approuvé le prix unitaire unique de 125 euros du mètre carré. Ce prix unique s’appliquait aux plateaux du rez-de-chaussée et du premier étage. Les avantages de l’un compensaient les inconvénients de l’autre.
La pondération des surfaces accessoires obéit à des règles propres au garage automobile. La cour a appliqué à la cave un coefficient de 0,10, soit un prix unitaire de 30 euros du mètre carré. Cette cave était située au sous-sol de la boutique et accessible par une trappe. Un escalier hélicoïdal permettait d’y accéder. La partie accès, composée du porche et d’une courette privative, a été valorisée à 70 euros du mètre carré (CA Versailles, 8 février 2024, n° 22/02647). La demande du preneur tendant à appliquer à la partie accès le même prix que la cave n’a pas été accueillie. La cave était difficilement accessible et ne présentait pas la même utilité pour l’activité exercée. Cette ventilation a abouti à une valeur locative nette de 119 000 euros par an, hors taxes et hors charges.
Les obligations respectives des parties constituent un facteur d’ajustement de la valeur locative. L’article R. 145-8 du code de commerce prévoit que les restrictions à la jouissance des lieux diminuent la valeur locative. Il en va de même des charges transférées au preneur sans contrepartie. La cour d’appel de Versailles a toutefois refusé la majoration de 2 % sollicitée par le bailleur. Ce dernier invoquait les modifications issues de la loi Pinel. La cour a jugé qu’il n’était pas justifié que « les dépenses relatives notamment aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ne peuvent plus être imputées au locataire, doivent conduire mécaniquement, et sans autre explication, à une majoration du loyer » (CA Versailles, 8 février 2024, n° 22/02647). Or, la clause de déplafonnement stipulée au bail fixait le loyer renouvelé à la valeur locative du marché. Cette clause prévoyait une fixation « sans minoration pour quelque cause que ce soit ». La fixation opérée par la cour a pleinement respecté cette stipulation.
Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a procédé à une analyse comparable. Son jugement du 25 février 2026 (n° 22/10716, Montmartre Cloys Automobiles) portait sur un garage de réparations automobiles de 2 747,4 mètres carrés. L’ensemble comprenait quatre bâtiments, un pavillon d’habitation et un bâtiment à usage d’habitation. L’expert judiciaire a valorisé le garage-atelier à 100 euros du mètre carré et la remise à 75 euros. L’appartement d’habitation a été évalué à 180 euros et la maison d’habitation à 200 euros du mètre carré. La valeur locative a été fixée à 293 906 euros. Un abattement de 6 % a été appliqué au titre des charges exorbitantes supportées par le preneur. La valeur locative a ainsi été ramenée à 276 000 euros (TJ Paris, 25 février 2026, n° 22/10716). Cette décision illustre la nécessité de distinguer les surfaces affectées à l’exploitation automobile de celles affectées à l’habitation.
B. Le déplafonnement du loyer renouvelé : la monovalence des locaux et la charge de la preuve du bailleur
Le plafonnement du loyer renouvelé est prévu par l’article L. 145-34 du code de commerce. Ce plafonnement ne s’applique pas lorsque les locaux ont été construits en vue d’une seule utilisation. Le prix du bail peut alors être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Cette dérogation résulte de l’article R. 145-10 du code de commerce. La qualification de locaux monovalents constitue un enjeu central de la fixation du loyer renouvelé des garages automobiles. Le bailleur qui l’invoque prétend substituer la valeur locative au loyer plafonné. Le juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris a rappelé la règle applicable. Il a jugé que « la preuve de la monovalence, qui ne se présume pas, doit être rapportée par la partie qui s’en prévaut, en l’espèce le bailleur » (TJ Paris, 25 février 2026, n° 22/10716).
La charge de la preuve pèse donc sur le bailleur. Ce dernier doit démontrer que les locaux ne peuvent être affectés à une autre activité. Cette impossibilité doit résulter de travaux très importants ou de transformations profondes et coûteuses. Dans l’affaire Montmartre Cloys Automobiles, le bailleur sollicitait la fixation du loyer à la valeur locative de 317 368 euros. Il a échoué à rapporter la preuve de la monovalence. Le juge a retenu qu’il ne justifiait que de travaux pour un montant de 940 000 euros hors taxes maximum. Le bailleur n’a pas démontré que ce montant était important au regard de la valeur vénale du bien (TJ Paris, 25 février 2026, n° 22/10716). Le juge a notamment observé que l’importance des travaux s’apprécie au regard de la valeur vénale des locaux. Elle ne doit pas être comparée au montant du loyer pratiqué. Le bailleur ne produisait aucun élément permettant de déterminer la valeur vénale de l’immeuble.
La même exigence probatoire a été appliquée par le juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris. Son jugement du 14 mai 2024 portait sur des locaux donnés à bail à la société BMW Distribution (TJ Paris, 14 mai 2024, n° 23/02028). La société Horizon Motos était venue aux droits de la société BMW Distribution. L’activité autorisée était le « garage, espace de vente (vente de véhicules, pièces et accessoires), atelier, pour tout type de véhicules ». Le juge a rappelé que « pour retenir le caractère monovalent des locaux au sens des dispositions précitées, il doit être établi qu’ils ne peuvent être affectés à une autre destination que celle de garage sans des travaux importants représentant des transformations coûteuses » (TJ Paris, 14 mai 2024, n° 23/02028). Il a ordonné une expertise aux fins d’examiner le caractère monovalent des locaux. L’expert devait également examiner la modification notable des facteurs locaux de commercialité.
La modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue le second moyen de déplafonnement. Ce moyen est prévu par les articles R. 145-6 et L. 145-34 du code de commerce. Dans l’affaire Horizon Motos, le bailleur invoquait la limitation de la circulation des voitures. Il invoquait également l’augmentation des deux roues motorisées. Ces évolutions auraient été favorables à l’activité de vente de motos exercée par le preneur. Le juge a estimé ne pas disposer d’éléments suffisants pour statuer. Il a ordonné en conséquence une mesure d’expertise (TJ Paris, 14 mai 2024, n° 23/02028). Par ailleurs, le juge a fixé le loyer provisionnel dû pendant l’instance. Il a retenu le montant du dernier loyer contractuel. Cette fixation résulte de l’article L. 145-57 du code de commerce. Le preneur reste tenu de payer les loyers échus au prix ancien pendant l’instance relative à la fixation du prix.
En conséquence, la monovalence des locaux de garage automobile ne saurait être présumée. L’existence d’équipements spécifiques ne suffit pas à la caractériser. Sont ainsi visées les rampes d’accès en béton, les ponts élévateurs ou les cuves enterrées. La possibilité de changer la destination des lieux sans travaux importants fait échec à la qualification. Le juge apprécie souverainement, au regard des circonstances de chaque espèce, si les locaux sont monovalents. L’examen porte sur la totalité des locaux loués et non sur une partie seulement (TJ Paris, 25 février 2026, n° 22/10716). Cette approche conduit, en pratique, à ce que le loyer des garages parisiens soit fréquemment fixé au plafond légal. Le bailleur ne rapporte pas la preuve de la monovalence qui lui incombe.
II. La cessation du bail du garage automobile : la clause résolutoire et le refus de renouvellement
A. La clause résolutoire et les délais de paiement du locataire garagiste
La clause résolutoire insérée dans le bail commercial du garage automobile ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Cette règle résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce. La cour d’appel de Rouen a appliqué cette règle dans son arrêt du 15 mai 2025 (n° 24/03188, SCI Brout et société DMJD Automobiles). Elle a rappelé que les sommes dues au titre du commandement devaient être réglées dans le délai d’un mois. Peu importait que le chèque de paiement ait été émis avant l’ordonnance de référé. La cour a constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Le bail a été résilié de plein droit à compter du 24 décembre 2023. Le paiement effectué le 9 août 2024 était intervenu après l’expiration du délai imparti (CA Rouen, 15 mai 2025, n° 24/03188).
La suspension des effets de la clause résolutoire suppose une demande de délais de paiement formée par le preneur. Cette demande doit être présentée dans les formes et conditions prévues par l’article 1343-5 du code civil. La cour d’appel de Rouen a ainsi jugé que « les juges ne sont autorisés à suspendre la réalisation des effets de la clause résolutoire que s’ils sont saisis d’une demande de délais qui peuvent être rétroactifs » (CA Rouen, 15 mai 2025, n° 24/03188). La société DMJD Automobiles n’avait présenté aucune demande de délais. Sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire a donc été rejetée. La cour a également condamné le preneur au paiement provisionnel de la taxe foncière 2024. Le remboursement de cette taxe était stipulé au bail. Le preneur ne contestait plus sa redevabilité. La demande n’était pas nouvelle dès lors qu’elle tendait aux mêmes fins que les prétentions soumises au premier juge.
La régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire est soumise à des conditions précises. Le montant réclamé et la prescription quinquennale des loyers doivent être examinés. La prescription des loyers résulte de l’article 2224 du code civil. La cour d’appel de Metz a jugé qu’un commandement de payer délivré pour un montant supérieur à l’arriéré locatif réel n’était pas nul. Son arrêt du 21 octobre 2025 (n° 23/01957, SCI Astena et société Auto-Ecole Lionel Z) a précisé que le commandement devait être limité à l’arriéré réellement dû. Les loyers échus antérieurement au 12 mai 2016 étaient irrecevables en raison de la prescription quinquennale. L’arriéré locatif réel a ainsi été réduit de 19 862,76 euros à 12 722,23 euros. La clause résolutoire était toutefois acquise faute de règlement dans le délai d’un mois (CA Metz, 21 octobre 2025, n° 23/01957).
La cour d’appel de Metz a néanmoins accordé rétroactivement au preneur un délai de paiement. Ce délai courait jusqu’au 31 octobre 2024 pour l’apurement de la dette de 13 843,31 euros. La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date. Cette mesure résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce. La société Auto-Ecole Lionel Z s’est intégralement acquittée de sa dette dans le délai accordé. La cour a dit que la clause résolutoire était réputée ne pas avoir joué. Le bailleur a été débouté de ses demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation (CA Metz, 21 octobre 2025, n° 23/01957). Cette solution illustre la faculté reconnue au juge de neutraliser rétroactivement les effets de la clause résolutoire. Le preneur doit démontrer sa capacité à apurer sa dette locative.
La résiliation judiciaire du bail pour inexécution suffisamment grave constitue un second fondement de cessation du bail. Elle s’applique à défaut d’acquisition de la clause résolutoire. La cour d’appel de Colmar a prononcé la résolution judiciaire de deux baux de garages automobiles. Son arrêt du 15 octobre 2025 (n° 24/01096, Société de location colmarienne et société Ichbilia Cars) portait sur des terrains destinés au « commerce de voitures et de véhicules automobiles légers ». L’impayé était passé de 4 260 euros à 12 700 euros entre la fin de l’année 2019 et le 1er mai 2023. La cour a retenu que « l’irrégularité des paiements des loyers de la société ICHBILIA CARS est consolidée de longue date » (CA Colmar, 15 octobre 2025, n° 24/01096). Cette irrégularité « constitue une faute caractérisant une inexécution suffisamment grave pour justifier, à elle seule, le prononcé judiciaire de la résolution des deux contrats de bail ».
La cour d’appel de Colmar a également validé la régularité des commandements de payer. L’absence de mention du décompte global de la dette n’emportait pas leur nullité. La cour a confirmé l’affectation des règlements partiels aux dettes les plus anciennes. Cette affectation résulte de l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication contraire du débiteur. Le juge a toutefois relevé que les délais de paiement accordés au preneur avaient produit leurs effets. La clause résolutoire avait été réputée n’avoir jamais joué après l’apurement de la dette dans le délai fixé (CA Colmar, 15 octobre 2025, n° 24/01096). Or, cette première résiliation avait été suivie d’une reprise des paiements irréguliers. La résiliation judiciaire a donc été prononcée aux torts exclusifs du preneur. Une indemnité d’occupation mensuelle de 120 euros et de 1 200 euros a été fixée pour chacun des baux.
B. Le refus de renouvellement pour défaut d’exploitation effective et l’indemnité d’éviction du fonds
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail du garage automobile sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction. Il doit justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Cette faculté résulte de l’article L. 145-17 du code de commerce. L’exploitation effective du fonds dans les trois années précédant l’expiration du bail constitue une condition du droit au renouvellement. Cette condition résulte de l’article L. 145-8 du code de commerce. La cour d’appel de Nîmes a confirmé le refus de renouvellement du bail d’un garage automobile sans indemnité d’éviction. Son arrêt du 16 mai 2025 (n° 23/01244, commune de Nîmes et société Garage du Globe) a retenu l’absence d’exploitation effective du fonds depuis l’année 2018.
La charge de la preuve du défaut d’exploitation effective incombe au bailleur. La commune de Nîmes a produit trois constats de commissaire de justice. Ces constats avaient été établis à des dates et heures différentes. Ils démontraient la fermeture du local aux heures d’ouverture mentionnées sur l’affiche apposée en devanture. Ils révélaient l’absence de personnel et de clientèle. L’accumulation de feuilles mortes devant l’entrée et l’absence de compteurs étaient également constatées (CA Nîmes, 16 mai 2025, n° 23/01244). Les attestations produites par le preneur ont été écartées faute de valeur probante. Leurs auteurs ne dataient pas précisément leurs passages. Certaines factures produites émanaient de l’autre établissement de la société.
La cour d’appel de Nîmes a rappelé que « l’exploitation effective d’un fonds suppose une exploitation réelle et régulière même si elle n’est pas permanente » (CA Nîmes, 16 mai 2025, n° 23/01244). Le juge doit apprécier la réalité de l’exploitation au regard d’éléments objectifs et concordants. Dans cette affaire, la mise en demeure délivrée le 24 janvier 2020 était restée sans effet. Elle enjoignait au preneur de reprendre l’exploitation du fonds. Le constat du 25 février 2020 établissait la persistance du manquement plus d’un mois après cette mise en demeure. Ces exigences procédurales résultent de l’article L. 145-17 du code de commerce. Des lors, le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction était justifié. La société Garage du Globe était déchue de son droit au renouvellement.
Lorsque le refus de renouvellement ouvre droit à indemnité d’éviction, son montant est égal au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette règle résulte de l’article L. 145-14 du code de commerce. L’indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession. Pour les fonds de garage automobile, l’évaluation s’opère par application d’un coefficient au chiffre d’affaires moyen. Les barèmes professionnels retiennent des pourcentages variables selon la nature exacte de l’activité. La cour d’appel de Paris a fixé à 35 % du chiffre d’affaires moyen le coefficient applicable au fonds de garage et de casse automobile. Son arrêt du 11 juin 2026 (n° 24/19814, Etablissement public foncier d’Ile-de-France et société Lina Auto Services) s’est fondé sur des termes de comparaison récents. Ces termes présentaient un ratio compris entre 22 et 40 % du chiffre d’affaires.
La cour d’appel de Paris a retenu la moyenne des chiffres d’affaires des exercices 2021, 2022 et 2023 en TTC. Les termes de comparaison et les barèmes les plus récents étaient exprimés en TTC. L’indemnité principale a été fixée à 275 984 euros. Les indemnités accessoires ont été fixées à 26 448 euros au titre du remploi. Le trouble commercial a été indemnisé à hauteur de 37 221 euros. Les aménagements non amortis ont été évalués à 9 946 euros. Le déménagement a été fixé à 19 056 euros et les frais administratifs à 2 000 euros. L’indemnité totale d’éviction s’est élevée à 370 655 euros (CA Paris, 11 juin 2026, n° 24/19814). En revanche, la demande d’indemnité pour frais de réinstallation a été rejetée. Le preneur était indemnisé sur la valeur pleine de son fonds. La demande de remboursement du dépôt de garantie a également été rejetée. Cette restitution incombe à l’ancien bailleur et non à l’expropriant.
Le refus de renouvellement fondé sur un motif grave et légitime prive le preneur de toute indemnité d’éviction. Le refus de renouvellement sans motif légitime ouvre droit à une indemnité évaluée selon les usages de la branche d’activité. Or, la détermination de la valeur marchande du fonds de garage automobile suppose une distinction. L’éviction peut entraîner la perte du fonds ou son transfert sans perte de clientèle. La première hypothèse justifie une indemnité égale à la valeur pleine du fonds. La seconde ouvre droit à une indemnité de transfert réduite. En conséquence, la protection du preneur garagiste repose sur plusieurs démonstrations. Il doit établir la réalité de l’exploitation et la régularité des paiements des loyers. Il doit également justifier de la conformité de l’activité exercée à la destination contractuelle des lieux.
Conclusion
La jurisprudence récente des cours d’appel et des juges des loyers commerciaux dessine un régime propre au bail commercial du garage automobile. Ce régime s’articule autour de la détermination de la valeur locative. Il intègre le déplafonnement du loyer renouvelé et les conditions de cessation du bail. La monovalence des locaux, qui justifierait la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative, ne se présume pas. Elle doit être prouvée par le bailleur. La possibilité de changer la destination des lieux sans travaux importants fait échec à la qualification. Le loyer des garages automobiles est ainsi fréquemment fixé au plafond légal. Le bailleur ne rapporte pas la preuve qui lui incombe (TJ Paris, 25 février 2026, n° 22/10716).
La clause résolutoire demeure l’instrument privilégié du bailleur pour sanctionner les impayés de loyers. Son efficacité est subordonnée au respect du formalisme du commandement de payer. Elle peut être neutralisée par l’octroi de délais de paiement rétroactifs. Le preneur doit alors apurer sa dette dans les conditions fixées par le juge (CA Metz, 21 octobre 2025, n° 23/01957). Enfin, le refus de renouvellement pour défaut d’exploitation effective du fonds prive le garagiste de toute indemnité d’éviction. L’indemnité due en cas de refus sans motif légitime est évaluée selon les usages de la branche. Elle est déterminée par application d’un coefficient au chiffre d’affaires moyen du fonds (CA Paris, 11 juin 2026, n° 24/19814). A cet égard, l’accompagnement d’un avocat en droit des baux commerciaux du garage automobile à Paris permet de sécuriser la négociation du loyer renouvelé. Il facilite la régularité des procédures de résiliation et l’évaluation de l’indemnité d’éviction.
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