I. La détermination du loyer du bail renouvelé de la station-service
A. La valeur locative des locaux d’exploitation de carburants : l’assiette du bail et les caractéristiques du local
Le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité. Il s’applique aussi aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial avec le consentement exprès du propriétaire. Ce principe résulte de l’article L. 145-1 du code de commerce (lien). La station-service relève donc du champ du statut, alors même que son tènement comprend un bâtiment d’accueil, un auvent au-dessus des volucompteurs et une aire de manœuvre. La détermination du loyer du bail renouvelé suppose de délimiter avec précision l’assiette des lieux loués. Cette assiette commande l’application de l’article L. 145-33 du code de commerce, aux termes duquel le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative (lien). La cour d’appel de Rouen a précisé la portée de cette exigence par un arrêt du 9 avril 2026. Le litige opposait la société Reclo, exploitante d’une station-service, à la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires, bailleresse des murs (n° 23/03124, lien). Le congé avec offre de renouvellement prévoyait un loyer annuel de 73 000 euros correspondant, selon le bailleur, à la valeur locative. Le preneur revendiquait pour sa part la réduction de l’assiette à la seule parcelle supportant l’exploitation des pompes.
La cour d’appel de Rouen a écarté la prétention du preneur tendant à limiter le bail à la seule superficie exploitée. Elle a relevé que le bail du 12 janvier 1991 désignait les lieux comme un ensemble immobilier à usage commercial. Cette désignation comprenait un immeuble à usage de station-service, un logement de gardien et un auvent au-dessus des volucompteurs, les volucompteurs appartenant à la société Esso. Le bailleur soutenait qu’« il doit être tenu compte de l’assiette du bail et non de l’assiette réduite d’exploitation par la société Reclo où se situent exclusivement les pompes à essence » (lien). La cour a consacré cette analyse en retenant que la clause de destination stipulant la location d’un « Terrain autour » intégrait les parcelles de 4 557 m². La sujétion résultant d’une servitude de passage grevant le fonds ne privait pas le preneur de la jouissance exclusive des lieux. Cette sujétion pouvait seulement justifier un abattement de la valeur locative, que le premier juge avait fixé à 5 %. En conséquence, le loyer annuel du bail renouvelé a été fixé à la somme de 35 641,33 euros hors taxes et hors charges. Les juges d’appel ont substitué cette évaluation à celle de 63 816 euros retenue par le tribunal judiciaire d’Évreux.
La délimitation de l’assiette du bail d’une station-service ne constitue pas la seule donnée pertinente de la détermination du loyer renouvelé. Les caractéristiques du local doivent également être appréciées au regard des obligations respectives des parties. L’article R. 145-8 du code de commerce énonce que les restrictions à la jouissance des lieux constituent un facteur de diminution de la valeur locative (lien). Il en va de même des obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie. La cour d’appel de Dijon a fait application de ces principes par un arrêt du 19 juin 2025. Le litige concernait un ensemble immobilier comprenant un supermarché et « une station de distribution de carburants disposant de 5 postes de ravitaillement » (n° 22/00793, lien). Le bailleur avait invoqué une modification notable des caractéristiques des locaux et de la destination du bail. Il avait ensuite délivré un commandement visant la clause résolutoire sur la base d’un loyer renouvelé fixé unilatéralement à 360 000 euros. Les parties avaient pourtant organisé contractuellement les conditions financières du renouvellement par un avenant du 21 décembre 2019.
La cour d’appel de Dijon a jugé que ces nouvelles conditions financières ne pouvaient être imposées unilatéralement par le bailleur. Elle a rappelé qu’à défaut d’accord des parties, elles doivent être fixées judiciairement. Elle a en outre énoncé que « le loyer résultant de la convention des parties, le juge ne pouvait qu’en constater le montant et non le fixer » (lien). Cette décision illustre la force obligatoire des clauses d’un avenant au bail de station-service qui organisent la fixation du loyer renouvelé. L’avenant prévoyait une augmentation du loyer à hauteur de 10 % du coût total hors taxes des travaux d’agrandissement. Par ailleurs, la cour a retenu la mauvaise foi du bailleur, laquelle faisait obstacle au jeu de la clause résolutoire. Le commandement avait été fondé sur un loyer unilatéralement déterminé, contrairement aux stipulations de l’avenant. Le loyer du bail renouvelé a ainsi été constaté à la somme de 270 781 euros hors taxes et hors charges. Ce montant résultait de l’application des mécanismes conventionnels d’indexation des travaux.
La valeur locative d’un local affecté à la distribution de carburants s’apprécie également au regard des conditions d’exploitation spécifiques de l’activité. Cette activité dépend étroitement des équipements de stockage et de distribution installés sur le site. À cet égard, la cour d’appel de Toulouse a été amenée à se prononcer sur la valeur locative d’un ensemble immobilier particulier. Cet ensemble comprenait un supermarché, une station-service et une aire de lavage. L’arrêt a été rendu le 21 mai 2024 dans un litige opposant la SCI Les Roches à la société Cèdre (n° 22/00405, lien). La bailleresse revendiquait l’intégration, dans l’évaluation de la valeur locative, de la surface de vente de la station-service située sur une parcelle dont elle se prétendait propriétaire. Elle sollicitait également la prise en compte de l’amélioration des facteurs locaux de commercialité. La cour a toutefois écarté ces demandes, en retenant que « cette aire de station service existait depuis l’origine et antérieurement au renouvellement du bail en 2005 » (lien). L’augmentation de la surface de vente avait déjà été prise en compte par l’augmentation de 5 % de la valeur locative prévue au protocole d’accord de 2005.
B. Le déplafonnement du loyer renouvelé de la station-service : la monovalence des locaux et les facteurs de commercialité
Le loyer du bail renouvelé d’une durée n’excédant pas neuf ans est, en principe, plafonné à la variation de l’indice des loyers commerciaux. Ce plafonnement résulte de l’article L. 145-34 du code de commerce, sauf modification notable des éléments énumérés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 (lien). Les locaux construits en vue d’une seule utilisation font toutefois exception à ce plafonnement. L’article R. 145-10 du code de commerce dispose que leur prix peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée (lien). La station de lavage et la station-service constituent des archétypes de locaux monovalents, leurs équipements étant indissociables de l’exploitation. La cour d’appel de Paris a retenu cette qualification dans un arrêt du 6 juin 2024. Le litige concernait une station de lavage donnée à bail par la SCI 94 Murauto-Boissy à la société Trans Wash Investissement (n° 21/08715, lien).
La bailleresse contestait la qualification de terrain nu retenue par le premier juge et revendiquait la monovalence des locaux. Elle invoquait l’importance des constructions et la complexité de leur retrait. La cour d’appel de Paris lui a donné raison. Elle a énoncé que ces locaux ne pourraient être affectés à une autre activité « sans que des travaux de transformation importants et coûteux, au regard de la valeur d’ensemble, soient réalisés » (lien). Elle a relevé que la transformation nécessiterait des travaux d’infrastructure importants, comprenant la suppression du vide sanitaire sous le bâtiment. Elle a également relevé la nécessité de retirer les fosses de récupération des boues et eaux usées sous chaque zone de lavage. Elle en a déduit que « les locaux litigieux sont monovalents et soumis aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce » (lien). En conséquence, la cour a infirmé le jugement qui avait fixé le loyer renouvelé à 14 700 euros. Elle a ordonné une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur locative selon les usages de la branche d’activité. Le loyer provisionnel a été maintenu au montant du loyer contractuel.
Le déplafonnement du loyer renouvelé d’une station-service suppose également la démonstration d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. La charge de cette preuve pèse sur le bailleur. La cour d’appel de Toulouse l’a rappelé dans son arrêt du 21 mai 2024 précité. Elle a jugé que le preneur ne pouvait se voir opposer l’amélioration de son chiffre d’affaires et de l’environnement commercial sans que ces évolutions soient suffisamment établies. Les juges d’appel ont ainsi constaté que « les quelques éléments favorables à la commercialité sont fragiles » (lien). Ils ont confirmé le rejet de la demande de déplafonnement, le loyer du bail renouvelé étant fixé à la somme de 92 406,48 euros hors taxes et hors charges. Cette solution illustre la rigueur avec laquelle les juridictions du fond apprécient la preuve de la modification notable. Cette preuve incombe au bailleur qui sollicite le déplafonnement.
La monovalence des locaux de distribution de carburants emporte également des conséquences sur la détermination du loyer en cours de bail. Le juge des loyers commerciaux peut être amené à prendre en compte la spécificité de l’activité pour apprécier la valeur locative. La jurisprudence des cours d’appel distingue ainsi la situation des locaux construits en vue d’une seule utilisation. Le prix de ces locaux peut être déterminé selon les usages de la branche d’activité. La situation des locaux polyvalents soumis aux critères généraux de l’article L. 145-33 du code de commerce est différente. Par ailleurs, la destination contractuelle des lieux constitue l’un des éléments de la valeur locative. Cette destination doit être appréciée au regard des stipulations du bail, lesquelles désignent généralement les activités autorisées avec précision. La cour d’appel de Paris a ainsi relevé, dans un arrêt du 13 novembre 2025, que la destination d’un bail de garage comprenait la mention de la « station-service, vente de lubrifiant et carburant » parmi les activités autorisées (n° 22/05151, lien). Cette énumération ne conférait pas pour autant au preneur le droit d’entreprendre des travaux de transformation des lieux sans l’autorisation du bailleur.
II. La fin du bail de la station-service : le refus de renouvellement et l’indemnité d’éviction
A. Le motif grave et légitime et l’exploitation effective du fonds de distribution de carburants
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction. Il doit pour cela justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, en application de l’article L. 145-17 du code de commerce (lien). Cette exception suppose toutefois que l’infraction commise par le preneur se soit poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure régulière du bailleur. Cette mise en demeure doit être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa. La cour d’appel de Paris a fait application de ces exigences dans son arrêt du 13 novembre 2025 précité. Le litige concernait un bail à destination de garage, de réparation automobile et de station-service. Le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction. Il invoquait l’absence patente de demande d’autorisation préalable pour des travaux de percement des gros murs réalisés par la preneuse.
La cour d’appel de Paris a toutefois jugé que la sommation délivrée par le bailleur était dépourvue d’effets, en raison de son imprécision. Elle a rappelé que « L’absence de motif grave et légitime l’appui du refus de renouvellement du bailleur ouvre simplement le droit pour le locataire au paiement d’une indemnité d’éviction » (lien). Cette décision souligne la rigueur du contrôle opéré sur la régularité de la mise en demeure préalable. L’imprécision de la mise en demeure prive le bailleur de la faculté d’invoquer le manquement du preneur à ses obligations. Cette solution s’applique y compris lorsque le preneur exploite un fonds de distribution de carburants ou d’entretien automobile.
Le droit au renouvellement du bail de la station-service est également subordonné à l’exploitation effective du fonds. Cette exploitation doit être effective au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail, conformément à l’article L. 145-8 du code de commerce (lien). Ce texte réserve le droit au renouvellement au propriétaire du fonds exploité dans les lieux. La cour d’appel de Riom a fait application de ce principe par un arrêt du 10 janvier 2024. Le litige opposait la société Noirzo, bailleresse, à la société Eden Wash, preneuse d’un terrain sous-loué pour l’exploitation d’une station de lavage automobile (n° 22/00689, lien). Le bailleur soutenait que la station de lavage ne répondait pas aux conditions de fixité, de solidité et de pérennité des constructions édifiées sur un terrain nu. Il soutenait également que la preneuse avait cessé d’exploiter son fonds, ce qui constituait une cause d’inapplicabilité du statut des baux commerciaux.
La cour d’appel de Riom a retenu la volonté non équivoque des parties d’appliquer le statut des baux commerciaux. Cette volonté résultait des termes du contrat de sous-location et de l’avenant. Elle a rappelé que « Le droit à la propriété commerciale suppose une exploitation du fonds de commerce actuelle et effective » (lien). Elle a constaté, au vu de nombreux procès-verbaux d’huissier établis entre 2017 et 2022, la continuité du non-fonctionnement de la station. Elle a également constaté l’aggravation de son état de délabrement. Elle a ainsi considéré que la preneuse ne démontrait pas que le bailleur avait coupé l’alimentation en eau. Cette décision confirme que l’exploitation effective de la station de lavage constitue une condition du maintien du droit au renouvellement. La preuve de l’absence d’exploitation peut être administrée par des constats d’huissier établis sur une longue période.
Le refus de renouvellement du bail d’une station de lavage peut également intervenir à l’occasion de travaux réalisés par le preneur sans l’autorisation du bailleur. Cette faculté suppose que ces travaux excèdent les stipulations contractuelles du bail. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé, le 13 novembre 2025, que la bailleresse d’une station de lavage avait commis une atteinte fautive à son devoir de jouissance paisible (n° 21/16556, lien). La bailleresse s’était opposée à l’ensemble des travaux entrepris par le preneur. La cour a relevé que la majeure partie des travaux échappait à la clause d’autorisation préalable du bail. Seule une minorité d’entre eux, comprenant le percement d’une dalle de béton et l’installation d’un local technique, relevait de l’article 13 du bail. Elle a ainsi condamné la bailleresse à des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. La mise en demeure délivrée par cette dernière n’était « que très partiellement justifiée » (lien).
B. La fixation de l’indemnité d’éviction du fonds de station-service et de station de lavage
Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail sans motif grave et légitime doit payer au locataire évincé une indemnité d’éviction. Cette indemnité est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, en application de l’article L. 145-14 du code de commerce (lien). Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession. Elle est augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. La fixation de l’indemnité d’éviction du fonds de station-service requiert une appréciation particulière. La réinstallation d’un tel fonds est souvent difficilement réalisable en raison des équipements spécifiques nécessaires à l’exploitation. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait application de ces principes par un arrêt du 6 juin 2024. Le litige concernait un fonds de garage automobile et de station-service, dont le preneur avait été évincé à la suite d’un congé avec offre d’indemnité (n° 20/07573, lien).
Les parties s’accordaient sur la qualification d’indemnité pour perte du fonds, et non pour transfert. L’expert judiciaire avait relevé que la réinstallation dans un autre local était « difficilement réalisable sans équipement spécifiques adaptés à l’activité de station-service et de garage » (lien). La cour d’appel a retenu la valeur marchande du fonds telle qu’évaluée par l’expert, soit 70 000 euros. Cette somme correspondait à un taux de 20 % appliqué au chiffre d’affaires moyen des années 2013 à 2015. Elle a fixé l’indemnité principale à ce montant. Elle a ensuite alloué les indemnités accessoires, comprenant les frais et droits de mutation à hauteur de 14 000 euros. Les frais de déménagement ont été fixés à hauteur de 8 500 euros et les frais de transfert à hauteur de 2 500 euros. L’indemnité d’éviction globale a ainsi été portée à la somme de 244 000 euros (lien).
La valeur du fonds de station de lavage est, pour sa part, fréquemment déterminée par la méthode de capitalisation du chiffre d’affaires. Un coefficient reflétant les usages de la branche d’activité est appliqué au chiffre d’affaires. La cour d’appel de Bordeaux a appliqué cette méthode par un arrêt du 2 octobre 2025. Le litige concernait la fixation de l’indemnité d’éviction due à une société exploitant une station de lavage avec bornes de gonflage et de nettoyage par aspirateur (n° 23/04031, lien). L’éviction résultait de l’expropriation des parcelles louées. Les juges d’appel ont retenu le coefficient de capitalisation de 3,09, correspondant à la moyenne des coefficients proposés par les parties. Ils l’ont appliqué à la moyenne des quatre dernières années de chiffre d’affaires hors taxes, soit 163 075 euros. L’indemnité principale a été fixée à la somme de 503 901,75 euros. L’indemnité de remploi a été fixée à la somme de 49 240,18 euros, conformément aux usages de la profession.
La fixation de l’indemnité d’éviction du fonds de distribution de carburants suppose ainsi une démonstration rigoureuse de la valeur marchande du fonds. Cette démonstration repose sur des méthodes d’évaluation reconnues, telles que la capitalisation du chiffre d’affaires. L’application d’un taux aux résultats d’exploitation peut également être retenue. Or, la particularité de l’activité de station-service réside dans la dépendance du fonds à l’égard des équipements installés. La présence de ces équipements conditionne la valeur du fonds et la possibilité de réinstallation du preneur. En conséquence, le preneur évincé d’une station-service doit être indemnisé pour la perte de son fonds. Cette indemnisation intègre la valeur des installations et l’impossibilité de retrouver des locaux équivalents. La jurisprudence des cours d’appel examinée dans le présent article en témoigne.
Le congé avec refus de renouvellement délivré au preneur d’une station-service emporte en outre le maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité. Ce maintien dans les lieux résulte de l’article L. 145-28 du code de commerce. L’exercice du droit de repentir du bailleur demeure subordonné au paiement préalable des indemnités dues. La détermination de l’indemnité d’occupation due pendant la période de maintien dans les lieux s’effectue selon les règles applicables aux baux commerciaux. La valeur locative sert de référence à cette évaluation. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt du 6 juin 2024, a ainsi précisé que l’indemnité d’occupation devait être fixée au niveau de la valeur locative. Un abattement pour précarité pouvait le cas échéant être appliqué. Elle a condamné les bailleurs au paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues à compter de l’assignation.
Conclusion
La jurisprudence récente des cours d’appel dessine un régime cohérent du bail commercial de la station-service. La valeur locative s’apprécie au regard de l’assiette du bail, des caractéristiques des locaux et de la destination contractuelle. Ces éléments résultent des articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce. La monovalence des locaux de distribution de carburants et de lavage autorise le déplafonnement du loyer renouvelé. Le prix peut alors être déterminé selon les usages de la branche d’activité, en application de l’article R. 145-10 du code de commerce. Cette détermination reste subordonnée à la démonstration d’une modification notable des facteurs de commercialité. Le refus de renouvellement du bail n’ouvre droit à l’indemnité d’éviction qu’à certaines conditions. Le bailleur ne doit pas justifier d’un motif grave et légitime. Le preneur doit avoir exploité effectivement son fonds au cours des trois années précédentes. Le montant de l’indemnité est déterminé selon les méthodes d’évaluation propres à la branche d’activité. Les exploitants de stations-service et de stations de lavage, confrontés à un congé avec refus de renouvellement, ont intérêt à faire valoir la spécificité de leur fonds. Ils ont également intérêt à vérifier la régularité de la mise en demeure préalable. Les bailleurs doivent, quant à eux, s’assurer de la démonstration rigoureuse des motifs invoqués. Les bailleurs doivent, quant à eux, s’assurer de la démonstration rigoureuse des motifs invoqués. Pour l’examen de ces questions, les conseils d’un avocat spécialisé en baux commerciaux à Paris permettent d’apprécier les chances de succès d’une contestation du congé. Ils permettent également d’apprécier l’opportunité d’une demande de fixation d’indemnité, au regard de la jurisprudence la plus récente des cours d’appel.
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