Le supplément de loyer de solidarité constitue l’instrument principal par lequel les organismes d’habitations à loyer modéré font contribuer les locataires dont les ressources excèdent les plafonds d’attribution. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, entre 2023 et 2026, les conditions de sa mise en œuvre. Elle a également fixé les limites que le droit oppose à son recouvrement. L’analyse de sept décisions rendues sur cette période, dont plusieurs publiées au Bulletin, permet de mesurer la portée exacte de ce mécanisme. Elle éclaire aussi ses conséquences sur la stabilité du bail de logement social.
I. Le supplément de loyer de solidarité : la régulation des ressources du locataire du parc social
Le supplément de loyer de solidarité obéit à un régime propre, fondé sur l’appréciation annuelle des ressources du foyer. Il porte sur une somme distincte du loyer principal. Sa mise en œuvre suppose de déterminer avec précision le champ d’application du mécanisme. Elle implique également de maîtriser les modalités de son calcul.
A. L’enquête annuelle de ressources et la détermination de l’assiette du supplément
L’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer » (art. L. 441-9 CCH). Le locataire doit répondre dans un délai d’un mois, à défaut de quoi le bailleur peut, après une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, liquider provisoirement le supplément de loyer en appliquant le coefficient maximal de dépassement du plafond de ressources.
La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 16 octobre 2025, la portée de l’enquête annuelle dans le contentieux de la résiliation du bail. L’affaire opposait un locataire à la société Elogie-Siemp, qui poursuivait le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à raison du non-paiement du loyer majoré du supplément de loyer de solidarité, le locataire n’ayant pas répondu aux enquêtes de ressources depuis l’année 2017. La Cour a retenu que « la cour d’appel a, à bon droit, retenu que les articles L. 442-3-4 et L. 482-3-1 du code de la construction et de l’habitation, qui sanctionnent par la déchéance du droit au maintien dans les lieux les locataires qui, au cours de deux années consécutives, ne répondent pas à l’enquête mentionnée à l’article L. 441-9 du même code, étaient inapplicables à l’action engagée par la société Elogie-Siemp qui sollicitait le constat de la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire à raison du non-paiement de suppléments de loyers de solidarité appliqués à M. [H], en l’absence de réponse de sa part à l’enquête annuelle de ressources à compter de l’année 2017 » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-11.047).
Cet arrêt distingue ainsi deux régimes que la pratique tend à confondre. La déchéance du droit au maintien dans les lieux, prévue par les articles L. 442-3-4 et L. 482-3-1 du code de la construction et de l’habitation, ne peut être invoquée que dans les zones géographiques caractérisées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande et selon une procédure spécifique, dont la notification d’une date de libération des locaux six mois avant l’échéance (art. L. 442-3-4 CCH). Elle n’a pas vocation à se substituer à la clause résolutoire insérée au bail, qui permet au bailleur de poursuivre la résiliation en raison de la dette locative.
En conséquence, l’absence de réponse du locataire à l’enquête annuelle ne prive pas le bailleur de ce droit. La cour d’appel avait exactement jugé que les dispositions relatives à la déchéance du droit au maintien dans les lieux étaient inapplicables à cette action. La société Elogie-Siemp sollicitait en effet le constat de la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire.
Par ailleurs, l’assiette du supplément de loyer est strictement encadrée. L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que les organismes perçoivent le supplément « dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements » (art. L. 441-3 CCH). Le montant est plafonné lorsque, cumulé avec le loyer principal, il excède 30 % des ressources du foyer, conformément à l’article L. 441-4 du même code, selon lequel « ce montant est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 30 % des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer » (art. L. 441-4 CCH).
B. La liquidation du supplément et la protection du locataire face au recouvrement
La liquidation définitive du supplément de loyer suppose que le bailleur ait respecté les exigences de la procédure et qu’il démontre le bien-fondé de sa créance. La Cour de cassation a, dans le même arrêt du 16 octobre 2025, censuré la condamnation d’un locataire au paiement d’une somme de 32 345,48 euros au titre des loyers, charges, suppléments de loyer de solidarité et indemnités d’occupation. Elle a jugé que la cour d’appel avait statué « sans répondre aux conclusions de M. [H] qui soutenait qu’il ne pouvait être tenu au paiement du supplément de loyer de solidarité au regard de la modicité de ses revenus et produisait ses avis d’imposition pour les années 2018 et 2019 pour justifier du montant de ses ressources » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-11.047).
Cette décision rappelle que le juge doit vérifier si le plafonnement de l’article L. 441-4 du code de la construction et de l’habitation a bien été appliqué lorsque le locataire invoque la modicité de ses revenus. Le supplément de loyer ne peut être recouvré sans que cette vérification ait été opérée, quand bien même le locataire n’aurait pas répondu aux enquêtes de ressources. La charge de la preuve du bien-fondé de la liquidation pèse sur le bailleur, qui doit produire les éléments permettant de déterminer l’assiette exacte de la créance.
La question de l’application dans le temps des règles relatives au supplément de loyer a également été tranchée. Dans un arrêt du 12 septembre 2024, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi de la société Elogie-Siemp, qui réclamait un supplément de loyer de solidarité à des locataires dont le bail, conclu en 1988, était demeuré régi par la loi du 6 juillet 1989. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « la bailleresse ne pouvait, du fait de l’application de la convention du 12 décembre 2008, exiger des locataires, dont le bail était demeuré régi par la loi du 6 juillet 1989, le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en application de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation » (Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n° 23-12.424).
Or, l’article L. 353-16 du code de la construction et de l’habitation offre une option au locataire dont le bail était en cours à la signature d’une convention avec l’État. Ce locataire peut conserver son ancien bail ou conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention. La Cour de cassation a jugé que ces dispositions étaient dépourvues de caractère interprétatif. Elles ne justifient donc aucune application rétroactive. Le sort du bail dépend ainsi de la volonté exprimée par le locataire au moment de la signature de la convention.
Dès lors, le bailleur ne peut imposer le régime du supplément de loyer à un tel locataire. La démonstration de l’option pour un nouveau bail lui incombe. Cette exigence protège les locataires les plus anciens du parc social. Leur situation contractuelle n’a pas été modifiée par la convention conclue entre l’organisme et l’État.
Dans le même arrêt du 12 septembre 2024, la Cour de cassation a refusé de voir dans un courrier du bailleur une renonciation claire et non équivoque. Elle a approuvé l’analyse de la cour d’appel fondée sur les stipulations de la convention. Elle a ainsi confirmé que la détermination de l’assiette du supplément relève d’une interprétation souveraine des clauses. Cette interprétation s’impose lorsque leur ambiguïté la rend nécessaire. Le bailleur conserve la faculté de démontrer par d’autres éléments le bien-fondé de sa demande.
II. La transmission et la fin du bail de logement social : transfert au décès, résiliation et recouvrement
Le bail de logement social obéit, en outre, à des règles particulières en matière de transfert au décès du locataire et de résiliation. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile dessine les contours de ces régimes spécifiques, qui tiennent compte de la finalité sociale du logement.
A. Le transfert du bail au décès du locataire et les conditions propres au parc HLM
L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès (art. 14 loi 89-462). L’article 40 de la même loi subordonne toutefois ce transfert, pour les logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, à la double condition que le bénéficiaire remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage (art. 40 loi 89-462).
La troisième chambre civile exige que les conditions du transfert soient appréciées au jour du décès du locataire, et non au jour où le juge statue. Cette règle, déduite de la combinaison des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, protège la sécurité juridique de l’organisme bailleur. Elle l’autorise à vérifier, à la date du décès, si le logement demeure adapté à la taille du ménage du bénéficiaire. Elle lui permet également de contrôler que ce dernier remplit, à la même date, les conditions d’attribution d’un logement locatif social.
Cette exigence de l’appréciation au jour du décès se combine avec les exceptions prévues par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint survivant. Elles ne sont pas davantage requises envers le partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire. Elles sont encore écartées, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, pour les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.
La protection ainsi organisée rejoint celle que le législateur a instituée en matière de déchéance du droit au maintien dans les lieux pour défaut de réponse à l’enquête de ressources. L’article L. 442-3-4 du code de la construction et de l’habitation écarte en effet cette sanction pour les locataires qui atteignent leur soixante-cinquième anniversaire dans l’année suivant la constatation de l’absence de réponse. Il en va de même pour les locataires présentant un handicap ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap, ainsi que pour ceux dont le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (art. L. 442-3-4 CCH). La même logique protectrice commande, s’agissant des logements des sociétés d’économie mixte, l’article L. 482-3-1 du même code, qui proroge le bail des locataires défaillants pendant dix-huit mois avant toute déchéance (art. L. 482-3-1 CCH).
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 4 juillet 2024, que le juge doit répondre aux conclusions du demandeur qui se prévaut de l’exception prévue par l’article 40 précité. La fille d’une locataire décédée, reconnue travailleuse handicapée, soutenait que la condition d’adaptation du logement à la taille du ménage ne pouvait lui être opposée. La Cour a censuré l’arrêt qui avait constaté la résiliation du bail au décès de la locataire « sans répondre aux conclusions de Mme [X] qui se prévalait de l’exception, prévue par l’article 40 précité, tenant au fait qu’elle présentait un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.757).
En conséquence, le bénéficiaire du transfert qui présente un handicap n’a pas à démontrer que le logement est adapté à la taille de son ménage. Cette exception, d’origine légale, protège les personnes les plus vulnérables. Elle évite la déchéance de leur titre d’occupation, dès lors qu’elles vivaient effectivement avec le locataire décédé depuis plus d’un an.
B. La résiliation du bail et les exigences procédurales du recouvrement
La résiliation du bail de logement social est soumise aux exigences procédurales communes aux baux d’habitation, dont la méconnaissance est sanctionnée par l’irrecevabilité de la demande du bailleur. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose notamment la notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation au représentant de l’État dans le département, à peine d’irrecevabilité de la demande (art. 24 loi 89-462).
La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 25 avril 2024, la portée de cette exigence. La Société immobilière picarde d’HLM avait produit l’accusé de réception électronique justifiant de la notification de l’assignation au représentant de l’État par l’intermédiaire du système EXPLOC. La Cour a censuré la cour d’appel, qui avait déclaré l’action irrecevable, « alors que la bailleresse avait produit l’accusé de réception justifiant de la notification, prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, effectuée par voie électronique et par l’intermédiaire du système EXPLOC au représentant de l’Etat dans le département le 20 janvier 2021 » (Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 23-10.844).
Cet arrêt rappelle que la notification au représentant de l’État peut être valablement accomplie par voie électronique. Il indique également que le juge ne peut dénaturer l’accusé de réception produit par le bailleur. La dénaturation de l’écrit qui lui est soumis constitue une violation du principe qui interdit au juge de dénaturer les documents versés aux débats.
Par ailleurs, la procédure de résiliation du bail d’habitation comporte une exigence relative au document informatif remis au locataire lors de la signification de l’assignation. L’article 1er du décret n° 2017-923 du 9 mai 2017 impose au commissaire de justice de déposer au domicile du destinataire un document rappelant les date, horaire et lieu de l’audience et destiné à l’informer de la possibilité de déposer une demande d’aide juridictionnelle (art. 1er décret 2017-923).
La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 8 février 2024, que ce document n’est pas un acte de procédure dont l’irrégularité serait soumise au régime des nullités du code de procédure civile. Elle a retenu que « à la différence de l’assignation, ce document informatif n’est pas un acte de procédure soumis aux dispositions tant de l’article 56 que de l’article 114 du code de procédure civile » (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-24.806). Le locataire ne peut donc obtenir l’annulation de l’assignation au seul motif que ce document n’aurait pas été remis, dès lors que l’assignation elle-même est régulière.
En matière de recouvrement des loyers et des charges, la Cour de cassation rappelle que le locataire ne peut se prévaloir du non-respect des conditions de maintien d’un prêt à taux zéro pour justifier le défaut de paiement du loyer. Dans un arrêt du 14 mars 2024, elle a retenu que « la seule sanction prévue en cas de non-respect des conditions de maintien d’un tel prêt est l’obligation de rembourser l’intégralité de ce prêt », de sorte que le locataire ne peut s’en prévaloir pour échapper au paiement du loyer stipulé au contrat (Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 21-25.798).
Enfin, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 8 février 2024, les limites de l’autorité de la chose jugée dans le contentieux des charges de copropriété et des loyers. Elle a jugé qu’« il résulte de ces textes que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif » (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-16.633). Le juge ne peut donc opposer l’autorité de la chose jugée à une demande de restitution de sommes dont le bien-fondé n’a pas été tranché dans le dispositif de la décision antérieure.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, encadre strictement le supplément de loyer de solidarité. Elle précise également les conditions de la fin du bail de logement social. L’enquête annuelle de ressources ne confère pas au bailleur un droit inconditionnel au recouvrement. La liquidation du supplément demeure soumise à la vérification du plafonnement prévu par l’article L. 441-4 du code de la construction et de l’habitation.
Le transfert du bail au décès du locataire obéit, quant à lui, à des conditions appréciées au jour du décès. Des exceptions légales protègent les personnes handicapées et les plus âgées. Les exigences procédurales de la résiliation, de la notification au représentant de l’État à la remise du document informatif, garantissent l’effectivité des droits du locataire. Elles n’entravent pas pour autant le recouvrement des créances légitimes.
Cette construction jurisprudentielle, adossée aux articles L. 441-2 à L. 441-4, L. 441-9, L. 442-3-4 et L. 482-3-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux articles 14, 24 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, dessine un équilibre entre la finalité sociale du logement et la nécessité de préserver la solvabilité des organismes bailleurs. Les litiges relatifs au supplément de loyer et à la résiliation des baux sociaux exigent une analyse attentive de la situation de chaque foyer, au regard des plafonds de ressources et des exceptions légales applicables, ce que la consultation d’un avocat en droit du bail d’habitation à Paris permet d’apprécier en pratique.
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