I. Le droit au maintien dans les lieux du preneur évincé, prérogative indemnitaire autonome
A. Le fondement légal de la protection et la consécration d’un préjudice distinct de l’indemnité d’éviction
L’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Ce texte garantit au preneur le maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré, jusqu’au paiement de l’indemnité. La protection ainsi instituée prolonge la propriété commerciale au-delà de l’extinction du contrat. Elle confère à la jouissance du local une valeur juridique autonome. En conséquence, la privation de cette jouissance constitue un préjudice distinct de celui que répare l’indemnité d’éviction. Cette dernière compense exclusivement la perte du fonds consécutive au défaut de renouvellement, au sens de l’article L. 145-14 du code de commerce.
La troisième chambre civile a précisé les contours de cette garantie dans la série d’arrêts rendus le 16 novembre 2023. Ces décisions concernaient des litiges opposant des exploitants de résidences de tourisme à des acquéreurs en l’état futur d’achèvement. Par un arrêt n° 22-14.090 et 22-14.046 du 16 novembre 2023, la Cour a jugé, au visa de l’article L. 145-28 du code de commerce, qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Elle a censuré la cour d’appel de Poitiers, qui avait rejeté la demande indemnitaire du preneur. La cour d’appel n’avait pas recherché si la locataire, qui le contestait, avait volontairement quitté les lieux. Or, la privation de la jouissance du bien est susceptible d’ouvrir droit à réparation sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Dès lors, la dépossession du preneur évincé, lorsqu’elle est imputable au bailleur, engage la responsabilité de ce dernier. Elle l’expose au paiement de dommages et intérêts distincts de l’indemnité d’éviction.
L’indemnité d’éviction et le préjudice de dépossession obéissent ainsi à des logiques distinctes que la jurisprudence s’attache à ne pas confondre. L’indemnité d’éviction compense la perte du fonds de commerce résultant du défaut de renouvellement. Le préjudice de dépossession répare, quant à lui, l’atteinte portée à la jouissance du local pendant la période intermédiaire. Cette période sépare l’expiration du bail du paiement de l’indemnité. Or, c’est précisément cette période que protège l’article L. 145-28 du code de commerce. La jurisprudence en fait un objet de réparation autonome, chaque fois que la jouissance a été interrompue par l’initiative du bailleur. Par ailleurs, la dépossession ne se confond pas davantage avec l’indemnité d’occupation. Cette dernière sanctionne le maintien du preneur dans les lieux après l’expiration du bail. Elle est due dans les conditions prévues par la section 6 du chapitre V du livre premier du code de commerce.
La même exigence a été réaffirmée par l’arrêt n° 22-14.091 du 16 novembre 2023, rendu également au visa de l’article L. 145-28 du code de commerce. La haute juridiction y a censuré la décision des juges du fond, qui avaient écarté la demande de dommages et intérêts du preneur. Il n’était pas établi que les propriétaires fussent passés outre le refus de la locataire de restituer les clés. Or, ces derniers affirmaient dans leurs conclusions avoir repris possession de la propriété. Ils avaient procédé au changement des serrures afin d’en sécuriser l’accès. En statuant ainsi, la cour d’appel a modifié l’objet du litige au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Les juges ne peuvent, en effet, méconnaître les termes des prétentions des parties. Par ailleurs, l’arrêt retient que le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux est susceptible de réparation. Cette réparation suppose toutefois que la dépossession soit démontrée, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.
B. Les conditions de la dépossession et la recherche du caractère volontaire du départ
La dépossession du preneur évincé suppose la démonstration d’une perte effective de la jouissance du local. La charge de la preuve incombe au locataire qui l’invoque. La jurisprudence de la troisième chambre civile exige des juges du fond qu’ils recherchent concrètement si le départ du preneur résulte d’une contrainte exercée par le bailleur. Elle leur demande également de vérifier si le départ procède d’un choix volontaire de l’exploitant. À cet égard, l’arrêt n° 22-14.090 et 22-14.046 précité fait de cette recherche une condition de la condamnation. La cour d’appel n’avait pas vérifié que la locataire avait volontairement quitté les lieux. Elle n’avait pas davantage constaté que la locataire avait renoncé à l’exploitation commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité. Elle a donc été censurée pour défaut de base légale. En conséquence, le preneur qui établit avoir été privé de la jouissance des lieux est fondé à obtenir réparation. Cette privation doit résulter d’une reprise de possession unilatérale du bailleur.
Le changement des serrures constitue l’hypothèse paradigmatique de la dépossession par voie de fait. Les faits des arrêts du 16 novembre 2023 en témoignent avec netteté. Les propriétaires avaient récupéré les clés de la villa donnée à bail. Ils avaient installé un système de vidéosurveillance et reloué la villa sur des plateformes de location entre particuliers. La Cour de cassation, saisie de ces circonstances, a conforté l’analyse du préjudice de dépossession. Le pourvoi était dirigé contre l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 16 décembre 2024. La haute juridiction a statué dans son arrêt n° 25-11.807 du 17 juin 2026. La première chambre civile y a rappelé qu’ouvre droit à réparation le dommage en lien causal direct et certain avec la faute délictuelle. La dépossession des lieux, conséquence du congé délivré sans offre d’indemnité, constitue un préjudice indemnisable. Ce préjudice est distinct de la perte de chance de renoncer à l’achat.
La détermination du caractère volontaire ou contraint du départ commande donc l’issue du litige indemnitaire. Dès lors, le preneur qui invoque la dépossession doit rapporter la preuve de la perte de la jouissance. Le bailleur peut, quant à lui, s’exonérer en établissant que le locataire a abandonné spontanément les lieux. La jurisprudence de la chambre civile s’inscrit dans une logique probatoire exigeante. L’indemnisation est subordonnée à la démonstration d’un lien de causalité certain. Ce lien doit unir le comportement du bailleur au préjudice de jouissance subi par l’exploitant évincé. En pratique, la production des échanges de correspondances s’avère décisive. Les constats d’huissier et les pièces relatives à la relocation du bien le sont également. À l’instar des courriers et des captures des plateformes de location, ils nourrissent l’analyse des juges. Cette approche a été mise en œuvre dans la série des résidences de tourisme.
La situation du preneur qui demeure dans les lieux sans contestation se distingue de celle du preneur dépossédé. Le locataire qui se maintient volontairement jusqu’au paiement de l’indemnité conserve la jouissance du local. Il ne subit donc aucun préjudice de dépossession. Il est seulement tenu au versement de l’indemnité d’occupation, dans les conditions de l’article L. 145-28 du code de commerce. À cet égard, la cour d’appel de Paris a rappelé, dans son arrêt n° 20/08854 du 1er février 2023, que le congé ayant produit son effet, la locataire devait une indemnité d’occupation. Cette indemnité était due jusqu’à son expulsion. La poursuite du versement des loyers, après la date d’effet du congé, ne crée pas un nouveau bail. En conséquence, la seule expiration du bail ne caractérise pas une dépossession. Celle-ci suppose une privation effective de la jouissance des lieux imputable au bailleur.
II. La réparation du préjudice de dépossession et la responsabilité des professionnels du droit
A. L’office du juge dans la réparation de la perte du droit au maintien dans les lieux
L’indemnisation de la perte du droit au maintien dans les lieux s’apprécie au regard du préjudice effectivement subi par le preneur évincé. Le juge doit déterminer l’étendue de ce préjudice en considération des circonstances de l’espèce. La Cour de cassation impose aux juges du fond une appréciation concrète du préjudice. Celui-ci ne saurait être présumé du seul fait du défaut de renouvellement. À cet égard, l’arrêt n° 22-21.640 du 28 mars 2024 illustre les limites de l’application dans le temps de la sanction du caractère réputé non écrit. La loi nouvelle ne saurait, sans rétroactivité, régir les effets des situations juridiques définitivement réalisées avant son entrée en vigueur. Le preneur dont le bail a pris fin avant le 18 juin 2014 ne peut donc invoquer le bénéfice de la loi n° 2014-626. Il ne saurait faire revivre son droit à indemnité d’éviction par ce moyen.
La même exigence de réalisation définitive des situations juridiques a été rappelée par l’arrêt n° 22-14.089 du 16 novembre 2023. La sanction du réputé non écrit n’est pas applicable aux baux ayant pris fin avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014. Elle ne s’applique pas davantage aux baux qui n’ont pas ouvert de droit au renouvellement du locataire. Or, la chambre commerciale et la chambre civile ont également précisé le régime de l’exception de nullité. La règle selon laquelle l’exception de nullité est perpétuelle ne peut être invoquée qu’en tant que moyen de défense. Elle ne peut être opposée que contre une demande d’exécution d’un acte irrégulièrement passé. Le demandeur qui agit par voie d’action ne peut donc s’en prévaloir. En conséquence, le preneur qui conteste la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction par une action principale se trouve soumis aux délais de prescription. Ces délais sont ceux de l’article L. 145-60 du code de commerce.
La formation de section de la troisième chambre civile a complété ce dispositif dans son arrêt n° 23-21.334 du 6 novembre 2025, publié au Bulletin. La Cour y a jugé qu’une clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux fait échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce. Une telle clause doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626. Dès lors que l’instance ayant pour objet de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire est en cours, les effets du commandement ne sont pas définitivement réalisés. La validité de la clause doit donc être appréciée au regard de la loi nouvelle. Par ailleurs, la perte du droit à indemnité d’éviction consécutive à la résiliation prive le preneur du bénéfice du maintien dans les lieux. L’indemnité d’occupation se substitue alors au loyer jusqu’à la libération des locaux.
L’office du juge ne se limite pas à la constatation de la dépossession. Il s’étend à la détermination du quantum de la réparation. Celle-ci doit être appréciée à la date où le juge statue. Elle tient compte de la durée de la privation de jouissance et de la valeur locative du local. La cour d’appel de Chambéry a ainsi été conduite, dans son arrêt n° 22/01498 du 1er avril 2025, à fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur. Ce dernier s’était maintenu dans les lieux. Elle a en même temps confirmé le jugement entrepris sur le principe de la renonciation validement consentie. Or, la fixation de l’indemnité d’occupation participe de la même économie générale que la réparation du préjudice de dépossession. Les deux sommes ont pour objet commun de rétablir l’équilibre économique de la période postérieure à l’expiration du bail. L’une profite au bailleur, l’autre au preneur, selon que la jouissance a été conservée ou interrompue. À cet égard, la jurisprudence rappelle que l’indemnité d’occupation tient compte de tous éléments d’appréciation. Elle est déterminée conformément aux sections 6 et 7 du chapitre V du livre premier du code de commerce. Y figurent notamment la valeur locative des lieux et les conditions du maintien dans les lieux.
B. La responsabilité des rédacteurs d’actes et la perte de chance en matière de dépossession
La dépossession du preneur évincé trouve souvent son origine dans la rédaction défaillante des actes ayant accompagné l’opération d’acquisition. La clause de renonciation à l’indemnité d’éviction insérée au bail est alors considérée comme efficace par les acquéreurs. La responsabilité du notaire peut être engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Celui qui l’invoque doit établir une faute, un préjudice et un lien de causalité. L’arrêt n° 25-11.807 du 17 juin 2026, rendu par la première chambre civile, constitue le dénouement de la saga engagée devant la troisième chambre civile. Cette saga avait débuté par les arrêts du 16 novembre 2023. La Cour y rappelle que le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.
En l’espèce, le notaire, qui n’avait instrumenté que l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, soutenait n’être pas tenu de vérifier la validité de la clause d’un bail qu’il n’avait pas dressé. La Cour a toutefois approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que le notaire ne pouvait ignorer que la dispense d’indemnité faisait partie des objectifs poursuivis par les acquéreurs. Le contrat préliminaire comportait en annexe le bail commercial dont l’article premier dispensait les bailleurs du versement de l’indemnité d’éviction. Elle en a déduit que la faute du notaire avait causé aux propriétaires un préjudice consistant dans la perte de chance de renoncer à l’achat. S’ils avaient été informés de la portée de leur engagement, ils auraient pu renoncer à l’acquisition. Ils auraient pu également poursuivre leur projet en étant conscients de l’obligation de payer une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement. Or, cette perte de chance, appréciée en lien causal direct avec la faute du rédacteur d’acte, a conduit à la condamnation du notaire. Il a été condamné à relever et garantir les bailleurs à concurrence de 70 % des condamnations prononcées à leur encontre.
La jurisprudence des cours d’appel prolonge cette analyse en précisant les contours du préjudice réparable. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt n° 20/08854 du 1er février 2023 précité, a jugé que le manquement des notaires était en lien de causalité directe avec le préjudice subi. Ce manquement portait sur l’immatriculation complémentaire de l’établissement secondaire. Ce préjudice, direct et certain, est lié à la perte des avantages du statut des baux commerciaux. Il s’agit de la perte du bénéfice d’une indemnité d’éviction en cas de congé sans renouvellement du bail. La cour a également précisé que la locataire se maintenant dans les lieux jusqu’à son expulsion était tenue d’une indemnité d’occupation. Le versement des loyers postérieurement à la date d’effet du congé ne saurait faire revivre le bail. Par ailleurs, la cour d’appel de Versailles, dans son arrêt n° 23/05913 du 27 janvier 2026, a rappelé que le notaire rédacteur d’un protocole transactionnel est soumis à un devoir de diligence et de vérification. Ce devoir s’exerce envers les parties. La rédaction ambiguë de l’indemnité transactionnelle est susceptible d’engager sa responsabilité.
La validité de la clause de renonciation elle-même conditionne l’étendue du préjudice indemnisable. L’arrêt n° 22/01498 de la cour d’appel de Chambéry du 1er avril 2025 retient qu’une renonciation au paiement de l’indemnité d’éviction est valable lorsqu’elle émane d’un preneur professionnel éclairé. Ce preneur doit être parfaitement informé de l’objet et de la portée de son engagement. La validité de la renonciation n’est pas soumise à l’existence de concessions venant en contrepartie. À l’inverse, l’article L. 145-15 du code de commerce répute non écrites les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement. La clause insérée dans un bail en cours demeure donc inefficace. Le tribunal judiciaire de Béziers, dans son jugement n° 24/01581 du 7 avril 2026, a ainsi jugé que la renonciation n’était pas réputée non écrite. Les parties avaient exclu l’application du statut des baux commerciaux. Il a validé le congé avec refus de renouvellement délivré aux conditions de l’avenant.
La cour d’appel de Poitiers, dans son arrêt n° 24/01703 du 25 février 2025, a quant à elle fait application de l’article 2224 du code civil aux actions en nullité pour dol. Ces actions étaient dirigées contre les clauses de renonciation. Le délai de prescription court à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits lui permettant de l’exercer. Il court également à compter du jour où il aurait dû les connaître. Dès lors, les acquéreurs qui invoquaient le dol pour contester leur propre renonciation au bénéfice de la clause ont été déclarés irrecevables. Leur action était prescrite. En conséquence, la contestation de la clause de renonciation obéit à un régime probatoire et procédural strict. De ce régime dépend directement l’existence d’un droit à indemnité d’éviction. En dépend également le droit au maintien dans les lieux. La cour d’appel de Caen, dans son arrêt n° 25/01294 du 28 mai 2026, a également écarté le dol invoqué par des acquéreurs en l’état futur d’achèvement. Les mentions de l’acte notarié de vente rappelaient que l’indemnité d’éviction serait due sans considération des objections. Elles étaient donc exclusives de toute réticence dolosive.
La répartition de la charge indemnitaire entre les professionnels ayant concouru à l’opération complète le dispositif. La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt n° 20/08854 du 1er février 2023 précité, a condamné in solidum les notaires rédacteurs des baux successifs. Ils ont été condamnés au paiement de la somme de 247 700 euros au titre de la perte du bénéfice de l’indemnité d’éviction. La cour a écarté l’existence d’une faute de la victime qui n’avait pas constitué avocat. L’opposition n’étant pas ouverte à l’égard d’un jugement réputé contradictoire, aucune carence ne pouvait lui être reprochée. La cour d’appel de Versailles, dans son arrêt n° 23/05913 du 27 janvier 2026 précité, a rappelé que le notaire rédacteur d’un protocole transactionnel doit attirer l’attention des parties sur les ambiguïtés. Ces ambiguïtés affectent la qualification de l’indemnité transactionnelle. La rédaction de l’acte lui est imputable au titre de son devoir de diligence et de vérification. Or, ces illustrations convergent vers une même exigence. La sécurisation des montages immobiliers passe par la vérification de la validité des clauses d’indemnité. La nullité ou le caractère réputé non écrit de ces clauses fait naître, au détriment des acquéreurs, un risque de dépossession et de perte financière. La responsabilité civile des rédacteurs d’actes est chargée de réparer ce risque.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, consolidée par les arrêts du 16 novembre 2023, dessine un régime complet de la dépossession du preneur évincé. L’arrêt du 17 juin 2026 de la première chambre civile prolonge cette construction. Le droit au maintien dans les lieux, consacré par l’article L. 145-28 du code de commerce, constitue une prérogative indemnitaire autonome. Sa violation ouvre droit à réparation, à condition que le preneur rapporte la preuve d’une perte effective de jouissance. Cette perte doit être en lien causal certain avec le comportement du bailleur. La perte de chance, l’application dans le temps de la sanction du réputé non écrit et la responsabilité des rédacteurs d’actes complètent ce dispositif. Ces mécanismes encadrent les voies de recours ouvertes aux parties. Or, la diversité des situations tranchées depuis 2023 témoigne de l’importance pratique de ces questions. La protection de la jouissance du local commercial jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction demeure un enjeu central du statut des baux commerciaux. Les praticiens du droit des baux commerciaux à Paris accompagnent les parties dans la sécurisation de leurs opérations locatives. Ils les assistent également dans la conduite des contentieux relatifs à l’indemnité d’éviction et à la dépossession.
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