I. Le régime dérogatoire de la durée du bail commercial d’exploitation de résidence de tourisme
A. La durée minimale de neuf ans et l’exclusion de la résiliation triennale au cours du bail initial
L’article L. 145-4 du code de commerce consacre au bénéfice du preneur une faculté exorbitante du droit commun du louage, celle de résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale, moyennant un congé délivré six mois à l’avance. Cette prérogative, qui constitue l’un des attributs fondamentaux du statut des baux commerciaux, permet au locataire de ne pas demeurer engagé au-delà de trois années malgré la durée contractuelle de neuf ans du bail. Or, ce droit de résiliation connaît une exception remarquable pour les baux commerciaux conclus entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme, en vertu de l’article L. 145-7-1 du code de commerce. Cette disposition, créée par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, prévoit que les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants des résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale.
La troisième chambre civile a rappelé la portée de ce texte dans sa décision du 7 septembre 2023, rendue dans une affaire opposant des copropriétaires bailleurs à la société Pierre et Vacances, en relevant que « ce texte, qui déroge à la faculté de résilier le bail à échéance triennale, reconnue au locataire par l’article L. 145-4 du code de commerce, est d’ordre public et applicable aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.279, lien officiel). La haute juridiction a ainsi repris la solution déjà retenue en 2017, aux termes de laquelle le texte, d’ordre public, s’applique aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur, peu important la date de conclusion du contrat (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.279, lien officiel).
Le législateur de 2009 a ainsi entendu sécuriser l’exploitation des résidences de tourisme, qui repose sur la mise en commun de lots privatifs loués par des copropriétaires à un exploitant unique. La permanence de l’exploitation pendant une période initiale de neuf années garantit la continuité commerciale de l’ensemble, condition de la rentabilité de l’investissement immobilier consenti par les acquéreurs de lots en l’état futur d’achèvement. En conséquence, le preneur exploitant ne peut, au cours du bail initial, se prévaloir de la faculté de résiliation triennale, quand bien même le bail serait conclu pour une durée supérieure à neuf ans. Cette contrainte est la contrepartie de la stabilité de l’exploitation que les exploitants exigent des propriétaires, et elle explique la spécificité des baux conclus dans les résidences de tourisme au regard du régime commun des baux commerciaux.
La protection légale se révèle toutefois plus nuancée qu’il n’y paraît, car l’article L. 145-12 du code de commerce, d’ordre public également, dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans et que les dispositions relatives au droit de résiliation du locataire sont applicables au cours du bail renouvelé. La coexistence de ces deux séries de règles a suscité une controverse sur le point de savoir si l’exclusion de la résiliation triennale prévue pour les résidences de tourisme s’étendait aux baux renouvelés. Les propriétaires bailleurs soutenaient en effet que l’article L. 145-7-1, qui ne distingue pas selon la nature initiale ou renouvelée du bail, devait recevoir application aux baux renouvelés, de sorte que le preneur serait demeuré engagé pour une nouvelle durée ferme de neuf années. La troisième chambre civile a écarté cette lecture extensive dans l’arrêt précité du 7 septembre 2023 (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.279, lien officiel).
B. Le maintien de la résiliation triennale au cours du bail renouvelé
La solution retenue par la troisième chambre civile repose sur une analyse combinée des articles L. 145-7-1 et L. 145-12 du code de commerce. La haute juridiction a rappelé que l’article L. 145-12, en ce qu’il soumet le bail renouvelé aux dispositions relatives au droit de résiliation du locataire et du bailleur, opère un renvoi exprès au régime triennal. Il en résulte que l’article L. 145-7-1, qui constitue une dérogation à ce régime, ne peut recevoir application qu’au bail initial, seul visé par l’objectif législatif de fermeté pendant une « période initiale minimale de neuf ans ». Les travaux parlementaires de la loi de 2009, expressément invoqués par la Cour, confirment cette lecture : le législateur a entendu garantir la stabilité de l’exploitation pendant la période initiale, sans pour autant priver le preneur de sa liberté contractuelle au-delà de cette période (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.279, lien officiel).
Cette jurisprudence a été rendue dans une série de cinq arrêts rendus le même jour, tous relatifs à des baux conclus avec la société Pierre et Vacances, dans lesquels le preneur avait délivré congé pour la deuxième échéance triennale du bail renouvelé (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.279, lien officiel ; n° 21-14.280, lien officiel ; n° 21-14.281, lien officiel ; n° 21-14.282, lien officiel ; n° 21-14.283, lien officiel). Les bailleurs contestaient la validité de ces congés en se prévalant de l’article L. 145-7-1, soutenant que la durée du bail renouvelé demeurait ferme pendant neuf ans. La Cour de cassation a rejeté ces pourvois, validant la prise d’effet des congés à l’échéance triennale et limitant la condamnation du preneur au paiement des loyers échus entre la date d’effet du congé et la restitution des clés (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.282, lien officiel).
La conséquence pratique de cette solution est majeure pour les copropriétaires bailleurs : le preneur exploitant peut quitter la résidence à l’issue de chaque période triennale du bail renouvelé, et il n’est redevable, postérieurement à la date d’effet du congé, que d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. La Cour a d’ailleurs jugé, dans la même série, que les bailleurs qui sollicitaient exclusivement le paiement des loyers jusqu’au terme du bail ne pouvaient obtenir la fixation d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure, faute d’avoir formé une telle demande (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.279, lien officiel). Cette exigence de précision des prétentions impose aux conseils des bailleurs une vigilance particulière dans la rédaction des demandes en paiement formées à l’encontre d’un exploitant en partance, dès lors que le juge ne peut suppléer l’inertie des parties en requalifiant la demande en loyers en demande en indemnité d’occupation.
La solution dégagée par la série d’arrêts du 7 septembre 2023 est conforme à la finalité du statut des baux commerciaux, lequel protège le preneur en lui garantissant un droit au renouvellement tout en lui laissant la maîtrise de son engagement. La spécificité des résidences de tourisme, justifiée par la nécessité d’assurer la pérennité de l’exploitation pendant la période initiale, ne saurait conduire à une immobilisation indéfinie de l’exploitant dans des locaux qu’il entend quitter. Les propriétaires bailleurs doivent en conséquence anticiper la possibilité d’un départ du preneur à l’issue de chaque période triennale du bail renouvelé et organiser la reprise des lots en conséquence, notamment en matière de restitution des clés et de remise en état des locaux.
II. La protection du preneur exploitant et des copropriétaires bailleurs dans la résidence de tourisme
A. La clause de renonciation à l’indemnité d’éviction et la sanction du réputé non écrit
Les baux conclus dans les résidences de tourisme comportent fréquemment une clause par laquelle le preneur renonce par avance à son droit au paiement d’une indemnité d’éviction, clause imposée par les promoteurs aux investisseurs particuliers lors de la vente en l’état futur d’achèvement. La validité de telles stipulations a été redéfinie par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce en substituant au régime de nullité celui du réputé non écrit, lequel n’est soumis à aucune prescription. La troisième chambre civile a appliqué cette sanction aux clauses de renonciation à l’indemnité d’éviction dans les résidences de tourisme par un arrêt du 16 novembre 2023, en jugeant que « la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours et l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, lien officiel).
Cette décision présente un intérêt pratique considérable pour les investisseurs en résidence de tourisme, car la renonciation à l’indemnité d’éviction figurait dans la quasi-totalité des contrats conclus antérieurement à la loi de 2014. La sanction du réputé non écrit étant imprescriptible et applicable aux baux en cours, le preneur exploitant peut, à l’occasion du congé avec refus de renouvellement qui lui est délivré, obtenir la réintégration de ses droits, y compris lorsque le bail avait été conclu antérieurement à la réforme. La Cour de cassation a d’ailleurs précisé que, quand bien même la prescription de l’action en nullité aurait été acquise sous l’empire du droit antérieur, la sanction du réputé non écrit demeure applicable aux baux en cours (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, lien officiel).
La portée de cette jurisprudence connaît toutefois une limite temporelle importante, précisée par un arrêt du même jour rendu dans une affaire où le bail avait pris fin avant l’entrée en vigueur de la loi de 2014. La haute juridiction a jugé que l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi de 2014, « n’est pas applicable aux baux ayant pris fin avant l’entrée en vigueur de cette loi sans ouvrir de droit au renouvellement du locataire » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.089, lien officiel). En l’espèce, le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction avait été délivré le 28 juin 2013, pour une prise d’effet au 31 décembre 2013, soit antérieurement à la loi du 18 juin 2014, de sorte que la situation juridique était définitivement réalisée. Le preneur exploitant ne pouvait dès lors se prévaloir de la sanction nouvelle, quand bien même son action avait été engagée postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.089, lien officiel).
Le même arrêt rappelle par ailleurs que la règle selon laquelle l’exception de nullité est perpétuelle « ne peut être invoquée qu’en tant que moyen de défense opposé à une demande d’exécution d’un acte irrégulièrement passé et non par le demandeur qui agit par voie d’action » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.089, lien officiel). Le preneur qui assigne son bailleur en nullité du congé et de la clause de renonciation au versement d’une indemnité d’éviction agit par voie d’action, de sorte qu’il ne peut échapper à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce en invoquant le caractère perpétuel de l’exception de nullité. Cette distinction entre voie d’action et voie d’exception commande la stratégie processuelle des exploitants évincés, qui doivent agir dans le délai biennal pour contester la clause litigieuse, à défaut de quoi leur demande sera déclarée irrecevable comme prescrite.
La troisième chambre civile a en outre précisé, dans l’arrêt du 16 novembre 2023, les conditions dans lesquelles le preneur évincé peut obtenir réparation du préjudice résultant de la dépossession des lieux intervenue avant le paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour a jugé que le juge ne peut modifier l’objet du litige tel que fixé par les conclusions des parties et qu’il doit prendre en considération les affirmations des propriétaires relatifs à la reprise de possession des lieux et au changement des serrures (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, lien officiel). Le preneur qui se maintient dans les lieux en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction doit pouvoir démontrer la réalité de la dépossession invoquée, la charge de la preuve du préjudice lui incombant.
B. La qualité pour agir du syndicat des copropriétaires et la subrogation du preneur dans les garanties de construction
L’exploitation d’une résidence de tourisme en copropriété repose sur une organisation originale : chaque copropriétaire consent à l’exploitant un bail commercial sur son lot privatif, et le règlement de copropriété impose une gestion unique de l’ensemble. La question s’est posée de savoir si l’insertion dans ces baux d’une clause subrogeant l’exploitant dans les droits et actions des copropriétaires contre les constructeurs privait le syndicat des copropriétaires de sa qualité pour agir en réparation des désordres affectant les parties communes. La troisième chambre civile a répondu par la négative dans deux arrêts publiés au Bulletin du 22 mai 2025, en énonçant que « ni l’exigence d’un exploitant unique prévue par ce dernier texte ni l’insertion dans un bail commercial consenti par un copropriétaire, qui ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en a, d’une clause « subrogeant » l’exploitant dans ses droits et actions contre les constructeurs et leurs assureurs, n’ont pour effet de priver un syndicat des copropriétaires de sa qualité à agir à leur encontre en vue d’obtenir la réparation des dommages affectant les parties communes de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.544, lien officiel ; n° 23-19.545, lien officiel).
Cette solution repose sur deux fondements complémentaires. D’une part, le syndicat des copropriétaires tient de l’article 15, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le pouvoir d’agir « en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble », prérogative qui ne saurait être transmise au preneur par une stipulation contractuelle. D’autre part, le copropriétaire bailleur, qui ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en a, ne saurait, par la clause de subrogation, dépouiller le syndicat de ses prérogatives légales (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.544, lien officiel). La Cour a également retenu, au visa de l’article 1346-4 du code civil, que la subrogation ne transmet à son bénéficiaire que la créance et ses accessoires, dans la limite de ce qu’il a payé, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.544, lien officiel).
La portée de cette jurisprudence pour la gestion des résidences de tourisme est considérable. Les syndicats des copropriétaires conservent, nonobstant les clauses de subrogation insérées dans les baux commerciaux, la faculté d’engager des actions en référé-expertise et au fond contre les constructeurs et leurs assureurs pour les désordres affectant les parties communes, notamment les escaliers de secours et les éléments de toiture. La Cour de cassation a ainsi écarté l’argument des constructeurs selon lequel la subrogation de l’exploitant dans les droits des copropriétaires aurait transféré au seul preneur la qualité pour agir, privant le syndicat de tout intérêt à agir (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.544, lien officiel).
La solution retenue garantit l’équilibre de ces montages immobiliers complexes, dans lesquels la qualité pour agir du syndicat des copropriétaires constitue une garantie essentielle pour les copropriétaires bailleurs dont les lots sont exploités commercialement. Les garanties décennales et biennales sont en pratique mises en jeu au bénéfice de l’ensemble des parties prenantes de la résidence, et la préservation de la qualité à agir du syndicat évite que la défaillance de l’exploitant ne prive les copropriétaires de toute voie de recours contre les constructeurs. La Cour a en outre rappelé que la subrogation conventionnelle ne saurait avoir pour effet de priver le syndicat de la qualité pour agir en référé-expertise, la demande d’expertise tendant à la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.545, lien officiel).
La combinaison de ces arrêts dessine un régime cohérent du bail commercial d’exploitation de résidence de tourisme. La durée minimale de neuf ans du bail initial protège l’exploitant contre les départs anticipés des copropriétaires bailleurs, tandis que la résiliation triennale du bail renouvelé préserve sa liberté contractuelle. La sanction du réputé non écrit des clauses de renonciation à l’indemnité d’éviction garantit la valeur patrimoniale du fonds exploité, et la qualité pour agir du syndicat des copropriétaires assure l’entretien de l’ensemble immobilier. Les propriétaires bailleurs doivent, en conséquence, mesurer les incidences financières de ces solutions, tant au moment de la conclusion du bail qu’à l’occasion de son renouvellement, et les exploitants doivent veiller à la régularité de leurs congés triennaux, dont la validité commande la cessation du paiement des loyers au profit d’une indemnité d’occupation.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2025 a précisé les contours d’un régime spécifique qui intéresse directement les investisseurs en résidence de tourisme et les exploitants de ces ensembles. L’exclusion de la résiliation triennale, limitée au bail initial, a été cantonnée par la série d’arrêts du 7 septembre 2023, lesquels restituent au preneur sa liberté de délivrer congé au cours du bail renouvelé. La sanction du réputé non écrit des clauses de renonciation à l’indemnité d’éviction, consacrée le 16 novembre 2023, renforce la protection de l’exploitant tout en laissant subsister une incertitude sur les baux éteints avant la loi du 18 juin 2014. Enfin, les arrêts publiés du 22 mai 2025 préservent la qualité pour agir du syndicat des copropriétaires, condition de l’équilibre de ces montages complexes. La sécurisation de ces opérations suppose une rédaction rigoureuse des congés, des demandes en paiement et des clauses de subrogation, ainsi qu’une attention soutenue aux délais de prescription, ce que les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent au quotidien en offrant une lecture actualisée de la jurisprudence de la Cour de cassation (avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris).
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