I. La détermination de l’obligation d’exploitation du fonds dans le bail commercial
A. L’exploitation effective du fonds, condition du droit au renouvellement du bail
Le statut des baux commerciaux n’édicte aucune obligation générale d’exploitation à la charge du preneur, mais il subordonne la protection qu’il confère à la réalité de l’exploitation du fonds. L’article L. 145-8 du code de commerce dispose ainsi que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité dans les lieux, et que ce fonds doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail. La cessation d’activité du preneur ne prive donc pas seulement le bailleur de la jouissance économique de son immeuble ; elle ébranle, à terme, la propriété commerciale elle-même, dont la pérennité suppose une exploitation continue et effective.
L’article L. 145-17 du code de commerce tire les conséquences de cette exigence en autorisant le bailleur à refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité lorsqu’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Le même texte précise que, s’il s’agit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser, laquelle doit être effectuée par acte extrajudiciaire et reproduire les termes du texte à peine de nullité. Cette exigence d’une mise en demeure préalable tempère la rigueur du dispositif en ménageant au preneur un délai de régularisation qui rappelle, dans son esprit, le mécanisme de l’article L. 145-41.
La jurisprudence de la troisième chambre civile illustre la mise en œuvre de ces textes. Par un arrêt du 25 janvier 2023, la Cour de cassation a été saisie d’un congé sans offre de renouvellement délivré pour défaut d’exploitation des lieux loués, dont l’annulation était demandée par le locataire (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.348). Si la cassation a été prononcée au visa de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et de l’article 455 du code de procédure civile, la cour d’appel ayant reproduit purement et simplement les conclusions de la bailleresse dans sa motivation, l’arrêt n’en confirme pas moins la validité conceptuelle du congé fondé sur le défaut d’exploitation, dont la régularité ne se heurtait qu’à l’exigence d’une motivation propre du juge.
La Cour de cassation exerce néanmoins un contrôle rigoureux sur la réalité et la gravité des infractions invoquées par le bailleur. Par un arrêt du 25 janvier 2024, elle a jugé que le juge, saisi d’une demande de déchéance du droit du locataire au paiement d’une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-17 du code de commerce, ne relève aucun moyen d’office lorsqu’il vérifie l’existence de la mise en demeure prévue par ce texte, laquelle peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 17-31.538). La haute juridiction a en outre approuvé la cour d’appel d’avoir souverainement estimé que les infractions reprochées au locataire n’étaient pas constituées ou n’étaient pas graves, de sorte que le motif grave et légitime faisait défaut. Il en résulte que la cessation d’activité ne fonde le refus de renouvellement que lorsqu’elle est établie, qu’elle a perduré au-delà du délai de régularisation et qu’elle présente un caractère de gravité suffisant.
Un arrêt récent du 4 juin 2026 confirme la vigueur de ce contentieux, la cour d’appel de Poitiers ayant validé un refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction fondé sur des motifs graves et légitimes tenant, selon les bailleurs, à un défaut grave d’entretien des lieux, à l’abandon de l’activité de restauration, à l’abandon d’une partie des lieux et à un défaut d’information sur des désordres affectant l’immeuble (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). La cassation, prononcée au visa des articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du code de procédure civile, sanctionne seulement le défaut de visa des dernières conclusions des parties, sans remettre en cause l’appréhension de l’abandon de l’activité comme motif grave et légitime. Dès lors, la cessation d’exploitation, lorsqu’elle est sérieusement établie, constitue un motif susceptible de priver le preneur de toute indemnité d’éviction.
B. La source conventionnelle de l’obligation d’exploitation : la clause de destination et la clause d’exploitation continue
Si le statut n’impose pas au preneur une obligation légale d’exploiter le fonds pendant toute la durée du bail, les parties peuvent élever l’exploitation au rang d’obligation contractuelle par les stipulations de la convention. La clause de destination constitue, à cet égard, l’instrument premier de cette contractualisation, en ce qu’elle détermine l’activité que le preneur est autorisé à exercer dans les lieux et, le cas échéant, celle qu’il s’oblige à y maintenir. La Cour de cassation en contrôle étroitement la portée, refusant de déduire d’une simple autorisation l’existence d’une obligation d’exploitation.
Par un arrêt du 10 avril 2025, la troisième chambre civile a ainsi rejeté le pourvoi formé par un preneur qui soutenait que la clause de destination de son bail, aux termes de laquelle il pourra y exercer une activité d’achat, vente, exposition de tous véhicules neufs et d’occasion à moteur, ne conférait qu’une faculté et non une obligation d’exercer cette activité (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473). La cour d’appel avait en effet retenu que la clause subordonnait tout changement de destination à l’accord exprès, préalable et écrit du bailleur sous peine de résiliation, et que le commandement visant la clause résolutoire pour manquement à cette stipulation était régulier. La Cour de cassation a également jugé que le silence du bailleur, demeuré sans réaction pendant plusieurs années malgré sa connaissance des activités réellement exercées, ne pouvait suffire à caractériser une renonciation claire et non équivoque à se prévaloir de la clause de destination.
La jurisprudence consacre parallèlement la validité des clauses imposant au preneur une exploitation effective et continue, telles que les stipulations dites de fermeture ou d’exploitation permanente. L’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 6 février 2025 est à cet égard exemplaire : le bail d’un local à usage de restaurant stipulait que, sauf les exceptions prévues par la législation en vigueur, les lieux loués doivent toujours rester ouverts, exploités et achalandés (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, publié au Bulletin). Après avoir fait constater la fermeture du restaurant, la bailleresse avait délivré au locataire un commandement de reprendre l’exploitation du fonds, visant la clause résolutoire prévue au bail, puis assigné celui-ci en constatation de la résiliation. La haute juridiction a ainsi admis que le défaut d’exploitation, lorsqu’il contrevient à une stipulation expresse, puisse être sanctionné par la mise en œuvre de la clause résolutoire.
La rédaction de ces clauses n’échappe toutefois pas au contrôle de proportionnalité et d’interprétation que la Cour de cassation exerce sur l’ensemble des stipulations du bail. En conséquence, la seule mention d’une activité dans la clause de destination ne vaut pas obligation d’exploitation, tandis que la clause d’exploitation continue doit être rédigée en des termes explicites et assortie de sanctions précises pour produire ses effets. À cet égard, la stipulation selon laquelle le preneur s’engage à maintenir le local ouvert, exploité et achalandé ne se confond pas avec la clause de destination : la première crée une obligation de comportement, la seconde délimite un cadre d’autorisation.
La preuve de l’inexécution de la clause d’exploitation continue obéit par ailleurs à des exigences que l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 6 février 2025 illustre utilement : la bailleresse avait fait constater la fermeture du restaurant par un procès-verbal établi le 10 janvier 2019, avant de délivrer, le 24 du même mois, un commandement de reprendre l’exploitation du fonds visant la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360). Le constat d’huissier, qui objective la fermeture des lieux et l’absence d’exploitation, constitue ainsi un instrument probatoire déterminant, la date du commandement fixant le point de départ du délai d’un mois à l’issue duquel la résiliation est acquise si l’exploitation n’a pas repris. Le preneur qui entend contester le constat doit, quant à lui, rapporter la preuve de la poursuite de son exploitation, le juge appréciant souverainement les éléments produits.
Le défaut de prise de possession des lieux, enfin, constitue la forme la plus radicale de l’inexécution de l’obligation d’exploitation, que la jurisprudence sanctionne par la résolution du bail, ainsi que l’illustre l’arrêt du 16 mars 2023 rendu à propos d’un lot commercial laissé sans exploitation par un preneur qui n’avait pas usé de la faculté de substitution stipulée au bail, laquelle pouvait être mise en œuvre sans autre formalité que la demande expresse du preneur accompagnée du Kbis et des statuts de la société substituante (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-26.012). La chambre a censuré la cour d’appel qui avait subordonné cette substitution à la signature d’un avenant, ajoutant ainsi une condition que la clause ne prévoyait pas, au visa de l’article 1103 du code civil et de l’article 32 du code de procédure civile.
II. La sanction de la cessation d’exploitation : résiliation du bail, indemnités et office du juge
A. La clause résolutoire pour cessation d’exploitation et la suspension de ses effets
La clause résolutoire constitue la sanction privilégiée du défaut d’exploitation lorsque le bail l’a érigée en obligation contractuelle. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, soumet toute clause prévoyant la résiliation de plein droit à la délivrance préalable d’un commandement demeuré infructueux pendant un mois, le commandement devant mentionner ce délai à peine de nullité. La mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d’exploitation suppose donc, comme en matière d’impayés de loyers, une sommation préalable de reprendre l’exploitation, suivie d’un délai de régularisation d’un mois à l’issue duquel la résiliation est acquise de plein droit si l’exploitation n’a pas repris.
L’office du juge face à une telle clause a été précisé de manière décisive par l’arrêt du 6 février 2025 précité. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé de suspendre les effets de la clause résolutoire mise en œuvre pour un défaut d’exploitation du fonds, au motif que l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce ne s’appliquait qu’en cas de résiliation pour non-paiement des loyers et charges et non pour manquement à une obligation de faire. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement en énonçant qu’il résulte de ce texte que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360). Le juge saisi d’une demande de délais présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil dispose ainsi du pouvoir de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, que le manquement invoqué porte sur le paiement du loyer ou sur l’exploitation du fonds, et ce aussi longtemps que la résiliation n’a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée.
L’articulation entre la cessation d’activité et le régime de la déspécialisation fait l’objet d’une attention particulière du législateur. L’article L. 145-42 du code de commerce dispose que les clauses de résiliation de plein droit pour cessation d’activité cessent de produire effet pendant le temps nécessaire à la réalisation des transformations faites en application des dispositions de la section 8 du chapitre, ce délai ne pouvant excéder six mois à dater de l’accord sur la déspécialisation ou de la décision judiciaire l’autorisant. Cette disposition témoigne de la volonté du législateur de ne pas pénaliser le preneur qui, cessant une activité devenue non rentable, entreprend la déspécialisation du bail en vue de la substitution d’une activité plus porteuse : la cessation d’activité perd alors son caractère fautif pendant le délai nécessaire à la transformation, la clause de résiliation de plein droit se trouvant temporairement neutralisée.
Le contentieux de la clause résolutoire pour défaut d’exploitation demeure néanmoins un contentieux d’équilibre, dans lequel la Cour de cassation veille à la fois à la liberté contractuelle et à la protection du preneur. La suspension des effets de la clause résolutoire, désormais expressément ouverte pour tout manquement, s’apprécie au regard de la capacité du preneur à régler la dette locative et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience, conditions que la loi du 26 mai 2026 a étendues aux demandes de suspension formées à compter de son entrée en vigueur. En conséquence, le preneur qui a cessé d’exploiter mais sollicite des délais doit établir sa capacité à revenir à une situation d’équilibre, tandis que le bailleur conserve, en cas d’échec de la régularisation, la possibilité de faire constater la résiliation et d’obtenir l’expulsion du preneur accompagnée d’une indemnité d’occupation.
B. Le défaut d’exploitation imputable au bailleur : délivrance, jouissance et indemnisation du preneur
L’obligation d’exploitation du preneur trouve sa contrepartie dans les obligations de délivrance et de jouissance paisible du bailleur, si bien que la cessation d’exploitation ne peut être reprochée au preneur lorsqu’elle résulte des manquements du bailleur lui-même. L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer au preneur la chose louée et à lui en faire avoir une jouissance paisible pendant la durée du bail, obligation dont la méconnaissance peut justifier une résiliation aux torts du bailleur et l’indemnisation du preneur privé de son exploitation.
La jurisprudence a tiré les conséquences de cette articulation. Par un arrêt du 13 mars 2025, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait écarté tout lien de causalité entre la résiliation du bail, prononcée pour défaut de délivrance d’un local impropre à sa destination en raison d’attaques de termites affectant la structure de l’immeuble, et le coût des travaux d’aménagement exposés en pure perte par le preneur (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474). La haute juridiction a relevé que la bailleresse avait failli à son obligation de délivrance en donnant à bail des locaux dangereux et impropres à leur destination, et qu’aucun motif ne permettait d’exclure le lien entre ce manquement et le préjudice invoqué, né de l’engagement de dépenses de travaux en pure perte. L’arrêt consacre ainsi le principe selon lequel le preneur contraint de renoncer à son exploitation ne saurait supporter les conséquences d’une inexécution imputable au bailleur.
La question de l’indemnisation de la perte du fonds consécutive à l’impossibilité d’exploiter a été tranchée dans un sens favorable au preneur par l’arrêt du 3 juillet 2025, rendu dans le litige opposant la bailleresse d’une salle de sport à son preneur placé en liquidation judiciaire (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-19.274 et n° 23-21.441). Le liquidateur sollicitait la réparation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, subi par suite de l’état d’insalubrité et de dangerosité imputable au bailleur et de l’impossibilité de poursuivre l’exploitation du fonds résultant des graves manquements du bailleur à ses obligations, le montant de l’indemnité d’éviction étant demandé à titre de réparation de ce préjudice. La cour d’appel avait écarté cette demande au motif que l’indemnité d’éviction ne s’applique qu’en cas de refus de renouvellement du bail par le bailleur, et que la résiliation était intervenue de plein droit. La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa de l’article 4 du code de procédure civile, en relevant que le liquidateur ne demandait pas le paiement d’une indemnité d’éviction en conséquence d’un défaut de renouvellement, mais la réparation du préjudice résultant de la perte du fonds, l’impossibilité d’exploiter imputable au bailleur ouvrant droit à une indemnisation calculée selon les critères de l’article L. 145-14 du code de commerce.
Le défaut d’exploitation du fonds revêt ainsi une nature ambivalente que la jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, a précisée dans ses deux versants. Lorsque la cessation d’activité procède d’un choix du preneur sans raison sérieuse et légitime, elle constitue un motif grave de refus de renouvellement sous réserve de la mise en demeure de l’article L. 145-17, et elle peut fonder la mise en œuvre d’une clause résolutoire lorsque le bail comporte une clause d’exploitation continue, le juge conservant le pouvoir d’en suspendre les effets. Lorsque la cessation d’exploitation résulte, en revanche, d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou de jouissance, elle ouvre au preneur un droit à indemnisation qui n’est pas limité à la seule hypothèse d’un refus de renouvellement, et qui peut couvrir la perte du fonds de commerce. Dès lors, la question de l’exploitation du fonds ne saurait être réduite à un manquement du preneur, tant elle constitue l’enjeu autour duquel se noue l’équilibre réciproque des obligations des parties au bail commercial.
Conclusion
L’obligation d’exploitation du fonds traverse l’ensemble du statut des baux commerciaux, du droit au renouvellement à la résiliation du bail, en passant par la détermination du motif grave de refus de renouvellement. La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, en a dessiné les contours avec netteté : l’exploitation effective du fonds conditionne le droit au renouvellement au sens de l’article L. 145-8 du code de commerce, tandis que sa cessation sans raison sérieuse et légitime constitue, au terme d’une mise en demeure d’un mois, un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17, susceptible de priver le preneur de toute indemnité d’éviction. La clause de destination et la clause d’exploitation continue offrent par ailleurs au bailleur les instruments contractuels d’une exigence d’exploitation permanente, dont la sanction résolutoire demeure toutefois encadrée par le pouvoir du juge de suspendre les effets de la clause, quel que soit le manquement reproché au locataire, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce.
Or, l’exploitation du fonds ne constitue pas une prérogative du seul preneur : la cessation d’activité imputable au bailleur, qu’elle résulte d’un défaut de délivrance ou de l’impossibilité d’exploiter consécutive à des désordres, ouvre au preneur un droit à réparation que la Cour de cassation a récemment étendu à la perte du fonds de commerce elle-même. La période récente, marquée par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, a par ailleurs enrichi le dispositif d’exigences nouvelles, tant en matière de commandement préalable à la résiliation de plein droit que de suspension des effets de la clause résolutoire, tandis que la neutralisation des clauses de résiliation pour cessation d’activité pendant la déspécialisation, prévue par l’article L. 145-42 du code de commerce, ménage au preneur une voie de reconversion. Les praticiens confrontés à la cessation d’exploitation d’un local commercial doivent dès lors évaluer avec soin l’origine de l’arrêt d’activité, la teneur des stipulations du bail et le respect des délais de régularisation, la solution du litige dépendant étroitement de la réunion de ces conditions. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent tant les bailleurs que les preneurs dans l’analyse de l’obligation d’exploitation du fonds, la mise en œuvre des clauses résolutoires et la défense de leurs intérêts devant les juridictions, à l’occasion de la négociation des baux comme des contentieux portant sur la cessation d’activité et le renouvellement du bail.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.