I. Le privilège mobilier du bailleur, sûreté légale du paiement des loyers
A. L’assiette du privilège sur le mobilier garnissant les lieux loués
La garantie du paiement des loyers constitue l’une des préoccupations cardinales du bailleur commercial, dont la créance bénéficie d’une protection spécifique consacrée par l’article 2332 du code civil. Ce texte énonce que les créances privilégiées sur certains meubles comprennent « Toutes les sommes dues en exécution d’un bail ou de l’occupation d’un immeuble, sur le mobilier garnissant les lieux et appartenant au débiteur, y compris, le cas échéant, le mobilier d’exploitation et la récolte de l’année ».
Or, cette sûreté légale profite au bailleur de locaux commerciaux dès lors que le preneur exploite un fonds dont les éléments mobiliers garnissent les lieux loués. En conséquence, le matériel, les marchandises et les agencements appartenant au preneur constituent l’assiette du privilège. Il importe peu qu’ils soient affectés à l’exploitation du fonds ou qu’ils revêtent un caractère simplement décoratif.
La condition d’appartenance au débiteur revêt ici une importance décisive, puisque les meubles appartenant à des tiers, qu’il s’agisse des clients du preneur ou de ses sous-locataires, échappent à la prise du privilège. A cet égard, le bailleur ne peut se prévaloir de sa sûreté que sur le mobilier dont le preneur est propriétaire. Il lui appartient donc, dans la pratique, de vérifier la consistance du patrimoine mobilier de son cocontractant avant de renoncer à d’autres garanties.
La notion de mobilier garnissant les lieux s’apprécie au regard de la destination des locaux. Ainsi, les biens professionnels indispensables à l’exploitation, tels que les machines, les véhicules utilitaires ou le mobilier de boutique, entrent dans l’assiette de la sûreté dès lors qu’ils se trouvent matériellement dans les lieux loués. Le législateur a d’ailleurs entendu élargir cette assise en visant expressément le mobilier d’exploitation. Cette précision confère au privilège une portée économique bien supérieure à celle d’un simple gage sur les seuls éléments décoratifs.
La jurisprudence de la troisième chambre civile n’a pas cessé, au cours de la période récente, de préciser les contours de cette protection, en particulier lorsque la créance du bailleur se heurte aux droits des tiers. A cet égard, l’arrêt rendu le 2 juillet 2026 par la troisième chambre civile offre un contraste instructif, puisqu’il rappelle, dans l’ordre du bail rural, que « le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition ».
Le régime du bail commercial se singularise au contraire par la licéité des garanties pécuniaires, dont le dépôt de garantie demeure l’instrument le plus répandu. Cette faculté connaît toutefois des plafonds instaurés par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. En application de l’article L. 145-40 du code de commerce, « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre ».
Des lors, la garantie mobilière légale et la garantie conventionnelle se complètent pour assurer au bailleur le recouvrement de sa créance, tandis que le législateur veille à préserver l’équilibre contractuel par un plafonnement des sommes exigées du preneur. Par ailleurs, le même article L. 145-40 encadre les loyers payés d’avance en disposant qu’ils « portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ».
L’article L. 145-32-1 du code de commerce, introduit par la même loi du 26 mai 2026, fait du paiement mensuel du loyer un droit du preneur. Ce droit profite au locataire exerçant une activité de commerce de détail, de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, « sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges ». La sanction de toute clause contraire résulte de l’article L. 145-15 du code de commerce, qui répute non écrites les stipulations et arrangements faisant échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41.
En conséquence, une clause imposant un paiement annuel d’avance ne saurait priver le preneur du bénéfice du paiement mensuel de droit, tandis que les garanties conservent leur pleine efficacité dans les limites fixées par le législateur. L’assiette du privilège du bailleur se trouve ainsi complétée par un socle conventionnel strictement encadré, dont la méconnaissance expose les stipulations à la réputation non écrite, au bénéfice exclusif du preneur.
B. L’exercice du privilège à l’épreuve du recouvrement contentieux des loyers
Le privilège mobilier ne prend sa pleine mesure qu’au stade du recouvrement, lorsque le preneur cesse de payer les loyers et que le bailleur doit mobiliser les voies d’exécution. Le bailleur dispose alors, au-delà de la clause résolutoire régie par l’article L. 145-41 du code de commerce, d’un droit de rétention sur les meubles dont la détention lui a été confiée, conformément à l’article 2286 du code civil qui autorise « Celui à qui la chose a été remise jusqu’au paiement de sa créance » à se prévaloir d’une telle prérogative.
La troisième chambre civile a toutefois rappelé, dans son arrêt du 15 juin 2023, que le recouvrement des loyers demeure soumis aux protections d’ordre public organisées par le législateur en période de crise. La Cour y a énoncé que les personnes susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité « ne peuvent encourir d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire ».
Or, la même décision précise la portée de cette protection en jugeant que « l’interdiction des sanctions pour défaut de paiement des « loyers et charges » dont l’échéance de paiement intervient pendant la période protégée, prévue à l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020, ne s’applique pas aux effets d’une clause résolutoire acquise antérieurement à la période protégée, dont la suspension était conditionnée au respect d’un échéancier fixé par le juge ». Des lors, l’acquisition antérieure de la clause résolutoire, assortie d’un échéancier judiciaire, survivait aux interdictions temporaires, ce qui confirme le caractère rigoureux du contrôle exercé par les juridictions.
Le recouvrement des loyers impayés se heurte également à l’exception d’inexécution, dont la troisième chambre civile a rappelé les conditions dans son arrêt du 10 octobre 2024. En l’espèce, la Cour a retenu que, « nonobstant l’état de vétusté de la façade et de la couverture de l’immeuble constaté par l’expert judiciaire, la locataire avait été en mesure d’exploiter et d’occuper les locaux commerciaux donnés à bail jusqu’au 9 avril 2020 », de sorte que la condamnation au paiement des loyers et charges impayés, assortie de la capitalisation des intérêts, était légalement justifiée.
Par ailleurs, la créance de loyers impayés conserve une incidence directe sur le sort du bail, puisque l’article L. 145-17 du code de commerce autorise le bailleur à refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction lorsqu’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. La jurisprudence impose toutefois de cantonner ce motif aux manquements du preneur cédant, ainsi que l’a énoncé la troisième chambre civile dans son arrêt du 14 décembre 2023, selon lequel « le bailleur ne pouvait invoquer contre le cessionnaire de ce bail que les faits personnellement imputables à ce dernier et non ceux commis par le cédant ».
A cet égard, le sort des meubles laissés dans les lieux en cas d’expulsion demeure régi par les règles de l’exécution forcée. Celles-ci organisent leur transport aux frais de l’expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou, à défaut, par le bailleur. Le privilège du bailleur ne confère en revanche aucun droit de rétention général sur des biens appartenant à des tiers, ce qui délimite strictement l’efficacité de la sûreté légale.
Lorsque les meubles du preneur font l’objet d’une saisie-vente diligentée par un autre créancier, le bailleur peut faire valoir son privilège dans le cadre de la distribution du prix de vente. Il lui appartient alors de justifier du montant de sa créance et de son rang. En conséquence, la production du bailleur à la procédure de distribution suppose une parfaite tenue des registres de loyers, dont la preuve conditionne le recouvrement effectif des sommes dues.
La jurisprudence n’admet pas davantage que le bailleur s’affranchisse des formalités légales de la clause résolutoire au motif que son privilège mobilier lui offrirait une voie de recouvrement plus commode. Or, la résiliation de plein droit demeure soumise à la délivrance préalable d’un commandement de payer demeuré infructueux, qui doit, à peine de nullité, mentionner le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du code de commerce.
II. Les sûretés complémentaires de la créance de loyers et leur régime jurisprudentiel
A. Le nantissement du fonds de commerce et les garanties personnelles du paiement
Au-delà du privilège mobilier, le bailleur peut obtenir une garantie conventionnelle de premier rang en se faisant nantir le fonds de commerce du preneur. L’article L. 142-1 du code de commerce autorise les fonds de commerce à faire l’objet de nantissements et précise que « Le nantissement d’un fonds de commerce ne donne pas au créancier nanti le droit de se faire attribuer le fonds en paiement et jusqu’à due concurrence ».
La troisième chambre civile a eu l’occasion d’appréhender les nantissements grevant le fonds dans son arrêt du 20 juin 2024, relatif à la levée des conditions suspensives d’une acquisition. La Cour y reproche aux juges du fond d’avoir retenu la réalisation des conditions sans préciser les dates auxquelles elles avaient été levées, alors que le mandant faisait valoir que « le mandataire ne justifiait pas de la levée de l’ensemble des conditions suspensives mais seulement de la levée de deux nantissements en décembre 2018 ».
En conséquence, la mainlevée des nantissements inscrits sur le fonds constitue une condition fréquemment stipulée dans les actes de cession. Son absence de réalisation dans le délai convenu emporte la défaillance de la condition suspensive, conformément à l’article 1304-6 du code civil. Des lors, la sécurité juridique du bailleur repose sur la vérification préalable des inscriptions grevant le fonds, dont la mainlevée doit être négociée avant la signature définitive des actes.
Les garanties personnelles complètent ce dispositif, au premier rang desquelles figure la garantie solidaire souscrite par le cédant du fonds de commerce au profit du bailleur. La troisième chambre civile en a précisé le régime dans son important arrêt du 6 novembre 2025, publié au Bulletin. Saisie de la question des effets d’une transaction conclue entre le bailleur et le cessionnaire, la Cour a jugé que « si la transaction est un contrat qui ne peut produire d’effet qu’entre les parties qui l’ont conclue et qu’à ce titre, un tiers ne peut se prévaloir de ses effets, elle constitue pour lui un fait juridique, de sorte que le tiers codébiteur solidaire peut invoquer les engagements contenus dans la transaction intervenue entre le créancier commun et l’un de ses coobligés, dès lors qu’il en résulte pour ce dernier un avantage dont il peut lui-même bénéficier ».
Or, cette solution intéresse directement la garantie du paiement des loyers. Le cédant, tenu solidairement des loyers impayés par le cessionnaire, peut en effet opposer au bailleur l’avantage résultant d’une transaction conclue entre celui-ci et le cessionnaire, pourvu que cet avantage profite également à sa propre part. Par ailleurs, la Cour a cassé l’arrêt d’appel qui avait écarté cette argumentation sans rechercher si la bailleresse n’avait pas consenti à la locataire un avantage dont la garante pouvait bénéficier, faute de base légale au regard des articles 1199, 1200, 1315 et 2051 du code civil.
A cet égard, la rédaction des protocoles transactionnels doit appréhender avec soin la situation de chacun des coobligés, sous peine de priver partiellement le bailleur du bénéfice de sa garantie. L’activation des garanties personnelles demeure par ailleurs soumise au contrôle du juge. L’arrêt du 15 juin 2023 illustre cette exigence, en ce qu’il prohibait l’exécution des clauses résolutoires, des clauses pénales et l’activation des garanties et cautions en raison du seul défaut de paiement des loyers échus pendant la période protégée.
La stipulation d’une garantie solidaire du cédant appelle enfin une attention particulière quant à sa durée, son montant et son objet, puisque la jurisprudence exige que l’étendue de l’engagement soit déterminée de manière certaine et non équivoque. En conséquence, la clause de garantie doit distinguer les loyers courants, les charges et les impôts. Elle doit également préciser si la garantie couvre les dettes nées antérieurement ou postérieurement à la cession, la moindre ambiguïté profitant alors au cédant garanti.
B. Les garanties pécuniaires au terme du bail et dans la procédure collective du preneur
Au terme du bail, le dépôt de garantie doit être restitué au preneur dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, ainsi que le prévoit l’article L. 145-40 du code de commerce, « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». La retenue opérée par le bailleur suppose donc une justification précise, dont la charge lui incombe.
La troisième chambre civile s’est prononcée, dans son arrêt du 18 septembre 2025, sur la fixation du dépôt de garantie du bail renouvelé dans le cadre d’une procédure de sauvegarde du preneur. La Cour y rappelle que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux », le dépôt de garantie dû par la locataire ayant été fixé à la valeur locative et le différentiel entre le dépôt initial et le nouveau dépôt inscrit au passif du plan de sauvegarde.
La protection des intérêts du bailleur s’exerce également au titre des provisions sur charges, dont l’exigibilité a été examinée par la troisième chambre civile dans son arrêt du 29 janvier 2026, publié au Bulletin. La Cour y énonce que « Le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles ».
Par ailleurs, la reddition tardive des comptes de charges n’affecte pas l’exigibilité des sommes lorsque le bailleur établit, devant le juge, la réalité et le montant des dépenses exposées. Des lors, la sanction de la communication tardive de l’état récapitulatif annuel ne prive pas le bailleur de sa créance, pourvu que celle-ci soit justifiée. Cette solution tempère sensiblement la portée pratique de l’obligation de reddition des comptes.
En cas de mutation des locaux pris à bail, l’article L. 145-40 du code de commerce organise le transfert au nouveau bailleur de l’obligation de restitution des sommes payées à titre de garantie. Ce texte prévoit que « la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature » mentionnées à son deuxième alinéa, le cédant étant tenu de restituer au preneur les documents afférents. Il doit en outre procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois, ce mécanisme de caducité automatique protégeant le preneur contre la pérennisation de garanties dont le débiteur a changé.
En conséquence, le régime des garanties du paiement des loyers se caractérise par une articulation subtile entre la sûreté légale que constitue le privilège mobilier, les garanties conventionnelles que sont le nantissement du fonds et le dépôt de garantie, et les garanties personnelles souscrites par le cédant du fonds. A cet égard, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile impose aux parties une vigilance particulière dans la rédaction des actes, des échéanciers et des protocoles. Ce sont en effet les stipulations de ces actes qui déterminent l’efficacité des mécanismes de recouvrement.
Le recouvrement des loyers payés d’avance obéit en outre à un régime spécifique. Les sommes excédant le prix du loyer de plus de deux termes portent en effet intérêt au profit du locataire au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres. Or, cette règle protectrice du preneur n’affecte pas la validité du dépôt de garantie, dont la fonction demeure distincte, pourvu que le montant demeure dans les limites fixées par l’article L. 145-40 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026.
Par ailleurs, la caducité automatique des garanties en cas de mutation des locaux, organisée par ce même texte, s’accompagne d’une obligation de mainlevée pesant sur le cédant dans un délai de six mois. L’inexécution de cette obligation expose le cédant à une action en restitution des documents et à des dommages-intérêts. Des lors, l’information du preneur et la coordination des notaires, des bailleurs et des cédants constituent des étapes déterminantes de toute opération de mutation portant sur des locaux donnés à bail commercial.
Conclusion
Le privilège du bailleur sur les meubles garnissant les lieux loués demeure le socle de la garantie légale du paiement des loyers. Son assise matérielle repose sur le mobilier appartenant au preneur, et son efficacité pratique suppose une articulation rigoureuse avec les sûretés complémentaires. Qu’il s’agisse du dépôt de garantie plafonné par la loi du 26 mai 2026, du nantissement du fonds de commerce ou de la garantie solidaire du cédant, leur régime a été précisé par les arrêts récents de la troisième chambre civile. Par ailleurs, le recouvrement des loyers impayés demeure subordonné au respect des protections d’ordre public et au contrôle du juge, tant en ce qui concerne la clause résolutoire que l’exception d’inexécution. La procédure collective du preneur impose en outre une inscription rigoureuse des créances au passif. Des lors, les opérateurs économiques gagneront à sécuriser leurs conventions à la lumière des décisions publiées au Bulletin, dont l’importance pour la pratique des baux commerciaux ne saurait être sous-estimée. A cet égard, les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent bailleurs et preneurs dans la négociation, la rédaction et le contentieux de ces sûretés, afin d’assurer la pérennité des relations locatives.
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