I. La résiliation anticipée conventionnelle du bail commercial : une faculté d’origine purement contractuelle
A. La clause de dédit et la clause de sortie anticipée : des stipulations étrangères au statut des baux commerciaux
Le statut des baux commerciaux n’offre au preneur que des voies limitées pour devancer le terme du bail de neuf ans. Aux termes de l’article L. 145-4 du code de commerce, « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ». Ce texte ouvre en outre une faculté de congé au preneur demandant à bénéficier de ses droits à la retraite. Cette faculté profite également à ses ayants droit en cas de décès. Or, hors ces hypothèses, l’article L. 145-9 du code de commerce dispose que « les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ».
La pratique contractuelle a développé des stipulations permettant au preneur de quitter les lieux avant l’échéance. Une indemnité, désignée sous le nom de clause de dédit, constitue alors la contrepartie du départ anticipé. La Cour de cassation en a précisé la nature juridique dans un arrêt du 9 mars 2023 (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358, courdecassation.fr). Une société locataire avait donné congé pour le 31 mai 2013. Elle avait ensuite assigné sa bailleresse en restitution des loyers postérieurs à son départ. La bailleresse réclamait, reconventionnellement, l’indemnité de rupture anticipée stipulée au bail. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré cette demande prescrite en application de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Elle estimait que le paiement du dédit, conditionné à une durée liée à celle du bail, se rattachait au statut des baux commerciaux. La troisième chambre civile a censuré ce raisonnement. Elle a jugé que « la clause de dédit n’existe pas dans le statut des baux commerciaux ». Elle a ajouté que « l’action en paiement d’une indemnité de rupture stipulée à un bail commercial en cas de résiliation anticipée n’a pas son fondement dans les dispositions du statut des baux commerciaux ».
Cette analyse s’inscrit dans la droite ligne de l’article 1103 du code civil, selon lequel « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Les parties peuvent ainsi aménager une faculté de départ anticipé dans les limites de l’ordre public de protection du statut. Les conditions d’exercice et la contrepartie financière relèvent exclusivement de la convention. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.572, courdecassation.fr). L’exercice de la faculté conventionnelle suppose que le preneur ait exprimé « la ferme intention de mettre un terme au bail de façon anticipée conformément à la clause de l’avenant ». En l’espèce, un avenant avait fixé la fin du bail au 31 janvier 2021. Une rupture anticipée était possible au 31 janvier 2020. Après un incendie voisin et la découverte d’amiante, la locataire avait résilié le bail avec effet au 31 mai 2019. La cour d’appel de Paris l’avait condamnée au paiement des loyers du 1er juin 2019 au 12 mai 2020. Cette dernière date correspondait à la vente des locaux. La Cour de cassation a cassé la décision, faute pour les juges du fond d’avoir recherché si la locataire avait exprimé cette ferme intention.
La distinction entre la clause conventionnelle et les prérogatives statutaires commande l’analyse de la jurisprudence. La question n’est pas de savoir si les parties peuvent déroger au statut au détriment du preneur. Il s’agit de déterminer la nature de la prérogative exercée par celui qui quitte les lieux. Lorsque le preneur se prévaut d’une stipulation de résiliation anticipée, il n’exerce pas un droit conféré par le statut. Il use d’une simple faculté conventionnelle, laquelle ne peut être assimilée au congé de l’article L. 145-9 du code de commerce. A cet égard, la Cour de cassation a déjà rappelé que la résiliation du bail ne peut résulter que de causes strictes. Elle ne peut procéder que du jeu d’une clause résolutoire de plein droit, de la sanction d’une infraction aux clauses du bail, ou des dispositions légales régissant la matière. Cette solution confirme le caractère limité des voies légales de rupture du bail commercial.
La clause de dédit se distingue donc des mécanismes légaux de rupture. La résiliation triennale de l’article L. 145-4 du code de commerce constitue un droit d’ordre public exercé par simple congé. Elle ne comporte aucune contrepartie indemnitaire. La clause résolutoire de l’article L. 145-41 du code de commerce sanctionne, quant à elle, l’inexécution du preneur. Aux termes de ce texte, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». La clause de dédit, en revanche, ouvre une faculté unilatérale de départ sans qu’aucun manquement soit requis. La jurisprudence de la troisième chambre civile consacre ainsi l’autonomie de la stipulation de départ anticipé. Cette stipulation échappe au régime des actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux.
B. Les effets du départ anticipé : la cessation des loyers et l’articulation avec l’obligation de jouissance paisible
La mise en œuvre de la clause de sortie anticipée emporte des conséquences financières majeures. L’arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.572, courdecassation.fr) en a précisé la portée. En premier lieu, la cour d’appel de Paris avait écarté l’exception d’inexécution opposée par la locataire. Celle-ci reprochait à la bailleresse d’avoir manqué à son obligation de faire jouir paisiblement de la chose louée. Les locaux n’avaient pu être occupés jusqu’à l’issue des travaux de désamiantage. La Cour de cassation a approuvé ce chef de décision. La bailleresse avait promptement informé la locataire des résultats des prélèvements révélant « la présence d’amiante sur le bâtiment et ses alentours ». Elle avait invité celle-ci à évacuer le bâtiment par mesure de sécurité. La Cour en a déduit que « l’impossibilité d’occuper les locaux ne résultait pas de son propre fait mais d’une cause étrangère ». Aucune faute contractuelle ne pouvait dès lors lui être reprochée. Les locaux pouvaient être réintégrés dès le mois de juin 2019. La Cour a retenu que « les locaux pouvaient être réintégrés par la locataire à l’issue des travaux de désamiantage qui avaient été réalisés dès le mois de juin 2019 ». La locataire était ainsi tenue au paiement des loyers échus à compter du 1er juin 2019.
En second lieu, l’arrêt du 4 juin 2026 fixe la limite temporelle de l’obligation locative en cas d’aliénation de l’immeuble. La bailleresse avait vendu les locaux le 12 mai 2020. La Cour de cassation a jugé qu’à compter de cette date, « le bailleur n’avait plus qualité à percevoir un loyer ». La question centrale demeurait celle de la date d’effet de la résiliation anticipée. La locataire était partie des lieux le 31 mai 2019. La clause ne permettait une rupture qu’au 31 janvier 2020. La cassation prononcée impose aux juges de renvoi de rechercher si la locataire avait exprimé la ferme intention de se prévaloir de la faculté conventionnelle. Le cas échéant, la cessation des loyers courrait dès cette manifestation de volonté. En conséquence, l’étendue de la dette locative dépend de la démonstration de l’exercice régulier de la clause. La charge de cette démonstration incombe au preneur qui s’en prévaut.
Le départ anticipé du preneur soulève également la question de la preuve de l’état des locaux restitués. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait rejeté la demande du bailleur au titre des réparations locatives (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358, courdecassation.fr). Les juges du fond n’avaient pas analysé, même de façon sommaire, les éléments de preuve produits, en violation de l’article 455 du code de procédure civile. La Cour a rappelé que le juge ne peut écarter la demande indemnitaire du bailleur au seul motif qu’il n’existe pas d’état des lieux de sortie contradictoire. Il doit examiner les pièces versées aux débats, telles que l’état des lieux d’entrée ou les rapports d’expertise établis après le départ du preneur. Cette exigence probatoire est d’autant plus importante que le preneur quitte les lieux de sa propre initiative. Il n’existe ni commandement ni procédure d’expulsion. La détermination de l’étendue des dégradations et de leur imputabilité repose sur les seules preuves réunies par les parties.
Par ailleurs, la jurisprudence de la troisième chambre civile entretient une distinction rigoureuse entre la clause de dédit et la résiliation pour inexécution. Dans un arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820 FS-B, courdecassation.fr), la Cour de cassation a énoncé une règle déterminante. Elle a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé ». Elle a précisé que cela importe « peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Elle a rappelé, dans la même décision, que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Cette solution illustre la singularité de la clause résolutoire, laquelle demeure suspendue à l’appréciation de l’inexécution. La clause de dédit autorise, à l’inverse, un départ anticipé sans exigence de faute.
II. Le régime contentieux de l’indemnité de départ anticipé : prescription applicable et interruption
A. La prescription quinquennale de l’action en paiement de l’indemnité conventionnelle
La qualification de la clause de dédit comme stipulation d’origine purement contractuelle détermine le régime de prescription de l’action en paiement de l’indemnité. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Par contraste, l’article L. 110-4 du code de commerce énonce que « les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes ». La question tranchée par la Cour de cassation dans l’arrêt du 9 mars 2023 (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358, courdecassation.fr) était précisément de déterminer la prescription applicable. La Cour devait dire laquelle de ces deux prescriptions régissait la demande en paiement du dédit.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait fait application de la prescription biennale du statut. Elle considérait que le paiement d’un dédit, conditionné à une durée liée à celle du bail commercial, se rattachait au statut. La troisième chambre civile a censuré cette analyse. La clause de dédit n’existe pas dans le statut des baux commerciaux. L’action en paiement de l’indemnité de rupture anticipée n’y trouve pas son fondement. Or, l’article L. 145-60 du code de commerce ne s’applique qu’aux actions exercées en vertu du statut. Il ne vise que les actions dont la source se trouve dans les dispositions légales du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. L’indemnité de départ anticipé trouve sa source exclusive dans la convention des parties. L’action en paiement relève dès lors de la prescription quinquennale de l’article L. 110-4 du code de commerce. Cette règle vaut dans la mesure où les parties sont commerçantes ou que l’obligation est née à l’occasion de leur commerce.
Cette solution présente une portée pratique considérable pour les bailleurs. La créance de dédit bénéficie désormais d’un délai de recouvrement de cinq ans, et non plus de deux ans. En conséquence, le bailleur qui a stipulé une indemnité de résiliation anticipée dispose d’un horizon contentieux élargi. Le preneur peut être exposé, pendant une durée plus longue, à une action fondée sur la clause. La solution de la Cour de cassation repose sur une logique de cohérence : la prescription de l’action épouse la nature de son fondement. Une créance dont la source est contractuelle ne saurait être soumise à la prescription propre aux actions statutaires. Dès lors, la rédaction de la stipulation doit préciser avec rigueur les conditions de la résiliation anticipée. Elle doit également fixer son délai de préavis et le montant de l’indemnité due. Le bailleur doit, en outre, conserver la preuve de l’exercice régulier de la clause.
B. La prescription des arriérés de loyers et l’interruption par la demande en justice
La jurisprudence de la troisième chambre civile a, dans le même temps, précisé le régime de prescription des arriérés de loyers. L’arrêt du 25 avril 2024 (Cass. 3e civ., 25 avril 2024, n° 22-23.291, courdecassation.fr) fournit à cet égard un enseignement déterminant. Une société, propriétaire d’un local et locataire d’un autre, avait donné à bail les deux locaux à une société devenue locataire. Après avoir acquis la propriété de l’un des locaux, elle l’avait assignée en paiement d’arriérés de loyers depuis 2013. La Cour de cassation a d’abord jugé que la société qui, avant d’en devenir propriétaire, avait sous-loué les locaux, avait qualité pour agir en paiement des sous-loyers. Elle a rappelé que « si une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire, elle produit tous ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire tant que celui-ci a la jouissance paisible des lieux ».
La Cour de cassation a ensuite rappelé, au visa des articles L. 110-4 du code de commerce et 2241 du code civil, que « le bailleur ne peut pas obtenir le recouvrement des arriérés de loyer échus plus de cinq ans avant la date de sa demande en justice, sauf interruption de la prescription ». Selon ce dernier texte, « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion ». Toutefois, « l’interruption de la prescription, qui ne profite qu’à celui qui a réalisé l’acte interruptif, ne peut s’étendre d’une action à une autre ». Il n’en est autrement que lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent à un seul et même but. En l’espèce, l’action en nullité du bail intentée par la locataire était sans incidence sur la prescription de l’action en paiement des loyers. Les procédures antérieures n’avaient jamais eu pour objet spécifique le paiement des loyers. L’action en nullité tendait à leur remboursement, non à leur recouvrement. La cour d’appel, qui avait écarté la prescription en raison du litige sur la validité du bail, a été censurée.
Cet enseignement s’applique pleinement au contentieux du départ anticipé du preneur. Lorsque le bailleur réclame des arriérés de loyers au preneur qui a quitté les lieux, sa demande se heurte à la prescription quinquennale de l’article L. 110-4 du code de commerce. Cette règle vaut lorsque le preneur se prévaut d’une clause de dédit. Le point de départ de la prescription se situe à l’échéance de chacun des termes impayés. Seule une demande en justice portant sur le paiement des loyers, ou une action poursuivant le même but, est de nature à interrompre le délai. Une action en nullité du bail, distincte par son objet, ne saurait produire un tel effet. Il en va de même d’une action en paiement de l’indemnité de dédit. Par ailleurs, la charge de la preuve de l’interruption incombe au créancier. Celui-ci doit justifier de l’acte interruptif accompli avant l’expiration du délai quinquennal.
La Cour de cassation a, dans le même temps, précisé la portée interruptive de la contestation d’un congé. Dans un arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573, courdecassation.fr), elle a jugé, au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, que le juge doit rechercher si les contestations émises par le locataire sur les motifs graves et légitimes du congé n’avaient pas interrompu le délai de prescription biennale. Ces contestations avaient été formées, en première instance, pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction. Cette solution concerne les actions exercées en vertu du statut. Elle révèle, par contraste, la spécificité du régime de la clause de dédit. L’action en paiement de l’indemnité de départ anticipé, étrangère au statut, ne bénéficie d’aucune interruption de nature statutaire. Elle demeure soumise aux règles du droit commun de l’interruption, telles que les énonce l’article 2241 du code civil. Dès lors, la coordination des prescriptions applicables au bail commercial exige des parties une vigilance particulière. La prescription biennale régit les actions statutaires. La prescription quinquennale régit les créances purement contractuelles. Le bailleur poursuivant le recouvrement de l’indemnité de dédit doit agir dans le délai de cinq ans. Le preneur contestant un congé avec refus d’indemnité d’éviction doit s’assurer de l’effet interruptif de ses écritures. La maîtrise de ces délais conditionne, en pratique, l’issue du contentieux de la rupture anticipée.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine, depuis 2023, un régime cohérent de la résiliation anticipée conventionnelle du bail commercial. Ce régime repose sur la distinction entre les mécanismes statutaires et les stipulations contractuelles. La clause de dédit, dont la Cour de cassation rappelle qu’elle n’existe pas dans le statut des baux commerciaux, constitue une faculté de départ anticipé. Ses conditions d’exercice, sa contrepartie financière et son régime contentieux relèvent exclusivement de la convention des parties. Ce rattachement s’opère dans le respect de l’article 1103 du code civil. L’action en paiement de l’indemnité de rupture anticipée se prescrit par cinq ans en application de l’article L. 110-4 du code de commerce. Elle n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code. Les arriérés de loyers demeurent, quant à eux, soumis à la prescription quinquennale. Leur interruption exige une demande en justice tendant au même but. La vigilance des rédacteurs de baux commerciaux doit se porter sur la précision de la clause de sortie anticipée. Elle doit également se porter sur la manifestation non équivoque de la volonté du preneur de s’en prévaloir, ainsi que sur la conservation des actes interruptifs de prescription. Pour sécuriser la rédaction de ces stipulations et le recouvrement des créances locatives, l’intervention d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet d’anticiper les difficultés contentieuses. Elle permet également de préserver les droits des parties.
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