I. La sanction de la clause résolutoire stipulant un délai réduit
A. L’exigence d’ordre public du délai d’un mois et la réputation non écrite de la clause dérogatoire
Le statut des baux commerciaux subordonne l’efficacité de la clause résolutoire au respect d’un délai uniforme d’un mois. Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. Cette exigence revêt un caractère d’ordre public, dont la méconnaissance est sanctionnée par l’article L. 145-15 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui répute non écrites les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 (art. L. 145-15 C. com.). Or, la troisième chambre civile a été conduite, par deux arrêts publiés du 6 novembre 2025, à préciser la portée de cette double exigence.
La stipulation qui réduit le délai de mise en œuvre de la clause résolutoire est réputée non écrite en son entier. Dans son arrêt n° 23-21.454, la Cour de cassation affirme que « la mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce », de sorte qu’une telle clause « est donc, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, réputée non écrite en son entier » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, publié). En l’espèce, le bail stipulait que la clause jouerait quinze jours après une sommation demeurée infructueuse. Le bailleur avait délivré une sommation de justifier de la souscription d’une assurance et de payer les charges. La cour d’appel ayant retenu la réputation non écrite de la stipulation, le pourvoi du bailleur a été rejeté. Le bailleur soutenait pourtant que la seule mention d’un délai réduit n’entraînait pas l’anéantissement de la clause entière.
La sanction s’applique quelle que soit la formulation adoptée par les parties. Le même jour, l’arrêt n° 23-21.334 a cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait limité la sanction à la nullité du délai stipulé. Rappelant que les clauses résolutoires insérées dans les baux commerciaux antérieurs à la loi du 18 juin 2014 étaient soumises au régime antérieur, la Cour énonce que « une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, publié). La clause litigieuse, qui prévoyait un délai de quinze jours, ne pouvait donc produire aucun effet résolutoire.
La réputation non écrite de la stipulation dérogatoire s’accompagne, au surplus, de l’exigence formelle de mention du délai dans le commandement. Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, le commandement doit, à peine de nullité, mentionner le délai d’un mois au terme duquel la clause résolutoire produira ses effets. Cette double exigence, substantielle et formelle, obéit à la même logique : le preneur doit être informé avec précision du terme de son droit de régularisation. Il est ainsi mis en mesure d’éviter la résiliation de plein droit. Un commandement qui ne mentionnerait pas le délai légal, ou qui y substituerait un délai conventionnel réduit, serait frappé de nullité sans que le bailleur puisse s’en prévaloir.
Cette solution s’inscrit dans une lecture protectrice du preneur, dont la chambre commerciale a, par ailleurs, rappelé les limites dans le contentieux des clauses d’indexation. L’arrêt n° 24-12.218, rendu le 18 décembre 2025, retient en effet qu’« est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.218). La réputation non écrite de la stipulation dérogatoire ne préjudicie donc pas nécessairement au sort de l’acte entier, dont l’économie peut être préservée lorsque la clause prohibée est divisible.
B. L’application dans le temps de la loi du 18 juin 2014 et le sort du commandement délivré au visa de la clause
La détermination de la loi applicable à la clause résolutoire à délai réduit soulève une question d’application dans le temps que l’arrêt n° 23-21.334 du 6 novembre 2025 tranche de manière décisive. Aux termes de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif (art. 2 C. civ.). Or, la troisième chambre civile énonce que « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées ». En conséquence, dès lors que « l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, publié).
Cette solution conduit à censurer le raisonnement de la cour d’appel de Lyon. Celle-ci avait considéré que le commandement délivré le 5 juillet 2013, antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, échappait à la sanction du réputé non écrit. La Cour de cassation juge, au contraire, que la validité de la clause doit être appréciée au regard de la loi nouvelle. Les effets du commandement n’étaient en effet pas définitivement réalisés lorsque l’instance était en cours. La date de délivrance du commandement perd ainsi toute portée décisive, au profit de la date à laquelle la résiliation est constatée par le juge. Par ailleurs, la sanction du réputé non écrit ne profite qu’au preneur dont le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi de 2014, ce qui exclut les conventions antérieurement éteintes.
Le commandement délivré au visa d’une clause réputée non écrite est privé de tout effet résolutoire. La nullité de la clause entraîne en effet celle de l’acte de poursuite qui s’y réfère, le commandement ne pouvant servir de fondement à la résiliation de plein droit. Le bailleur qui entend recouvrer la plénitude de ses prérogatives doit alors délivrer un nouveau commandement conforme aux exigences de l’article L. 145-41 du code de commerce, mentionnant le délai d’un mois. Cette exigence de régularité s’apprécie d’ailleurs au regard des règles de procédure civile, ainsi que le rappelle l’arrêt n° 24-12.339 du 18 décembre 2025, selon lequel « la demande du preneur en nullité du commandement de payer signifié par le bailleur est recevable, dès lors qu’elle a été présentée au juge du fond préalablement à toute défense au fond, quand bien même elle n’aurait pas été présentée devant le juge des référés saisi d’une demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.339).
La recevabilité de l’exception de nullité du commandement est ainsi subordonnée au seul respect des articles 74 et 112 du code de procédure civile (art. 74 CPC). Ces textes imposent de soulever les exceptions de procédure avant toute défense au fond. Le preneur qui conteste la validité du commandement au visa de la nullité de la clause résolutoire peut donc utilement le faire devant le juge du fond. Cette contestation demeure recevable quand bien même elle n’aurait pas été présentée devant le juge des référés préalablement saisi. Cette faculté constitue un mécanisme de défense essentiel, dès lors que la déchéance du droit de contester la régularité du commandement priverait le preneur de la seule voie utile contre une résiliation fondée sur une clause nulle.
II. La mise en œuvre de la clause résolutoire et le contrôle du juge
A. La délivrance du commandement et l’exigence de bonne foi du bailleur
La clause résolutoire valablement stipulée ne produit ses effets que si le bailleur en fait une mise en œuvre régulière et loyale. La troisième chambre civile a récemment élevé la bonne foi de l’initiateur de la poursuite au rang de condition de l’acquisition de la résiliation. Par un arrêt du 12 février 2026, elle a cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait constaté la résiliation du bail au seul motif que la locataire n’avait pas réglé le loyer du mois de septembre 2022 dans le délai d’un mois imparti par le commandement, en relevant que la juridiction du fond s’était déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en œuvre de bonne foi par les bailleurs » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-16.691). La référence à l’article 1104 du code civil, aux termes duquel les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi (art. 1104 C. civ.), confère à cette exigence un fondement d’ordre public.
La recherche de la bonne foi s’impose au juge saisi d’une demande de constatation de la résiliation, fût-elle fondée sur le défaut de paiement d’un terme précis. L’arrêt n° 24-16.691 illustre le contrôle renforcé que la Cour de cassation exerce sur le respect de cette condition, dont l’omission prive la décision de base légale. Le bailleur qui délivre un commandement pour un arriéré dont il connaît l’existence d’une contestation sérieuse s’expose ainsi à voir sa demande rejetée pour défaut de loyauté contractuelle. Il en va de même lorsque le preneur a procédé au règlement des sommes réclamées.
La bonne foi s’apprécie également au regard du comportement du bailleur dans la durée. L’arrêt n° 23-21.473 du 10 avril 2025 rappelle que la renonciation du bailleur à se prévaloir d’une clause du bail, et singulièrement d’une clause de destination dont la violation est sanctionnée par la clause résolutoire, ne se présume pas. La cour d’appel « a, enfin, pu déduire du simple silence pendant plusieurs années de la bailleresse, malgré sa connaissance des activités réellement exercées par la locataire, l’absence de renonciation claire et non équivoque à se prévaloir de l’article 4 du bail » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473). Le commandement délivré pour violation de la destination des lieux demeure ainsi efficace lorsque le preneur ne rapporte pas la preuve d’un accord clair et non équivoque du bailleur à l’exercice de l’activité litigieuse.
Par ailleurs, la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire pour une infraction dont le bailleur a tacitement admis la régularité serait contraire à la bonne foi. L’exigence de loyauté pèse en réalité sur les deux parties, le preneur étant, pour sa part, tenu de respecter les stipulations du bail. Cette symétrie des obligations explique que la Cour de cassation exige, dans tous les cas, que le juge vérifie concrètement le bien-fondé du manquement invoqué par le bailleur. Le juge ne saurait se contenter de la lettre du commandement. Or, la charge de la preuve du manquement incombe au bailleur, qui doit établir la réalité de l’infraction au terme du délai légal. Le preneur peut, quant à lui, démontrer par la production des justificatifs de paiement la régularité de sa situation au jour de l’assignation.
B. L’office du juge : suspension des effets, délais et exception d’inexécution
Le juge dispose, lorsqu’il est saisi dans les formes prévues à l’article 1343-5 du code civil (art. 1343-5 C. civ.), du pouvoir d’accorder des délais de paiement et de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire. L’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626, dispose en ce sens que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge (art. L. 145-41 C. com.). La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt publié du 6 février 2025, l’étendue de ce pouvoir, en jugeant qu’« il résulte de ce texte que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, publié).
La solution est d’importance, car elle étend le bénéfice de la suspension au-delà des seuls manquements financiers. En l’espèce, le commandement visait l’obligation, stipulée au bail, de maintenir les lieux ouverts, exploités et achalandés, et la cour d’appel avait écarté la demande de suspension au motif que l’article L. 145-41, alinéa 2, ne s’appliquait qu’en cas de résiliation pour non-paiement des loyers ou des charges. La Cour de cassation censure cette lecture restrictive et affirme que la suspension peut être décidée quel que soit le manquement invoqué. Le preneur qui a fait l’objet d’un commandement pour défaut d’exploitation peut donc solliciter, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, des délais assortis de la suspension des effets de la clause.
La mise en œuvre de la suspension suppose néanmoins que ses conditions soient réellement vérifiées. L’arrêt n° 23-20.288 du 22 mai 2025 illustre la rigueur du contrôle exercé par la Cour de cassation sur le sort des clauses résolutoires dont les effets ont été suspendus par un jugement. La bailleresse avait délivré un commandement de quitter les lieux en se prévalant du non-respect de l’échéancier fixé par le jugement ayant suspendu les effets de la clause, tandis que la locataire soutenait que la fixation rétroactive du loyer du bail renouvelé avait éteint sa dette par l’effet de la compensation. La Cour a cassé l’arrêt qui avait rejeté la demande de mainlevée, au motif que la cour d’appel s’était déterminée « sans rechercher, comme il lui était demandé, si les conditions fixées par le jugement du 23 mai 2017 avaient été satisfaites par le jeu de la compensation en raison de la fixation, rétroactive, du loyer du bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-20.288). Le juge doit donc apprécier, au regard de l’ensemble des créances réciproques, si les conditions de la suspension ont été respectées.
L’articulation de la clause résolutoire avec l’exception d’inexécution a, en outre, été précisée par un arrêt publié du 5 mars 2026. La Cour de cassation énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié). Le preneur qui se prévaut de l’improprité des locaux à leur usage contractuel peut ainsi paralyser la résiliation sans avoir sollicité la suspension des effets de la clause dans le délai d’un mois.
Dès lors, le juge saisi d’une demande de constatation de la résiliation doit examiner, pour chaque loyer réclamé dans le commandement, si le preneur était fondé à opposer l’exception d’inexécution. Cette vérification s’impose même lorsque le preneur a cessé de payer les loyers antérieurement au commandement, l’exigence d’une mise en demeure préalable n’étant pas requise pour l’exercice de l’exception d’inexécution. Enfin, la mise en œuvre de la clause résolutoire peut avoir des conséquences sur la prescription des créances locatives, ainsi que le rappelle l’arrêt n° 24-13.876 du 18 décembre 2025, selon lequel « la prescription d’une action en paiement de loyer court à compter de la date à laquelle le loyer est devenu exigible et ne peut être interrompue par des actes réalisés antérieurement à cette exigibilité » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-13.876). L’assignation en constatation de la résiliation, délivrée postérieurement aux échéances, peut en revanche interrompre utilement la prescription quinquennale des loyers échus.
L’acquisition de la clause résolutoire déploie, en outre, des effets propres sur la situation du preneur, qui perd alors tout droit au maintien dans les lieux et devient redevable d’une indemnité d’occupation. La sanction du défaut de paiement se cumule ainsi avec la déchéance des protections statutaires, ce qui confère au contrôle du juge une importance particulière. En conséquence, la régularité du commandement, la validité de la clause et la bonne foi de sa mise en œuvre doivent être vérifiées préalablement à toute constatation de la résiliation, faute de quoi la décision encourt la cassation.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2025 et 2026 confirme la double fonction de la clause résolutoire dans le bail commercial, à la fois instrument de sécurité juridique pour le bailleur et terrain privilégié de protection du preneur. La réputation non écrite de la clause stipulant un délai inférieur à un mois, telle qu’elle résulte des arrêts publiés du 6 novembre 2025, sanctionne avec fermeté toute tentative de contournement des exigences d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce, tandis que la solution retenue en matière d’application dans le temps étend le bénéfice de la loi du 18 juin 2014 aux instances en cours. La mise en œuvre de la clause valable est, par ailleurs, soumise à un contrôle renforcé du juge, tant au regard de la bonne foi du bailleur que des prérogatives reconnues au preneur, qu’il s’agisse de la suspension des effets de la clause, de l’octroi de délais ou de l’exception d’inexécution.
Cette évolution jurisprudentielle invite les praticiens à une vigilance particulière dans la rédaction des baux commerciaux et la conduite des procédures de recouvrement. La stipulation d’un délai conventionnel inférieur au délai légal expose le bailleur à la perte totale du bénéfice de la clause, tandis que la délivrance d’un commandement irrégulier ou déloyal engage sa responsabilité. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent tant les bailleurs que les preneurs dans la rédaction des clauses résolutoires, la régularisation des commandements et la conduite des contentieux de la résiliation.
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