I. La persistance du bail commercial dans la liquidation judiciaire du bailleur
A. L’opposabilité du bail commercial aux organes de la procédure collective
L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du bailleur ne fait pas, par elle-même, disparaître le bail commercial qui lie ce dernier à son preneur. Le bail, contrat en cours au sens des articles L. 641-12 du code de commerce, poursuit son exécution tant que le liquidateur n’a pas décidé de ne pas le continuer, et la troisième chambre civile a rappelé à plusieurs reprises que le dessaisissement du débiteur laisse subsister les droits acquis par le preneur antérieurement au jugement d’ouverture. En conséquence, le preneur qui exploite régulièrement son fonds demeure titulaire de son droit au bail, sous réserve toutefois que le contrat ait été conclu avant l’ouverture de la procédure et qu’il ne soit pas entaché de fraude.
La question de l’opposabilité du bail à la liquidation du bailleur a été spécialement examinée dans l’affaire où un preneur avait conclu, avec la société adjudicataire de lots de copropriété, un bail commercial portant pour partie sur un local dont cette dernière n’était pas propriétaire, le local litigieux dépendant de la liquidation judiciaire du bailleur originaire. Par un arrêt du 21 mai 2026, la Cour de cassation a jugé, au visa de l’article 16 du code de procédure civile, que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction » et a censuré la cour d’appel qui avait rejeté la demande d’opposabilité du bail « sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ces moyens relevés d’office » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.785, courdecassation.fr). Cet arrêt confirme que la théorie de l’apparence, dont le preneur peut se prévaloir à l’égard du liquidateur, demeure un instrument de protection effectif du locataire de bonne foi confronté à la défaillance de son bailleur.
Or, l’opposabilité du bail aux organes de la procédure ne saurait être confondue avec la validité des actes accomplis par le débiteur après l’ouverture de la liquidation. Le bail conclu par le bailleur postérieurement au jugement d’ouverture, en méconnaissance de son dessaisissement, n’est pas nul mais inopposable aux organes de la procédure, ainsi que le soutenait le preneur dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 15 février 2023 (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-16.475, courdecassation.fr). La distinction entre l’inopposabilité, qui protège la collectivité des créanciers, et la nullité, qui sanctionne l’illicéité de l’acte, commande en effet le régime applicable au titre d’occupation du preneur et conditionne la légitimité de son maintien dans les lieux.
Le sort du bail pendant la liquidation du bailleur dépend ainsi de la décision du liquidateur, seul investi du pouvoir de continuer ou de ne pas continuer le contrat, en application de l’article L. 641-12 du code de commerce. Si le liquidateur décide la continuation du bail, le preneur conserve la jouissance des lieux et demeure tenu au paiement du loyer, dont la créance, née postérieurement au jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure, bénéficie du paiement à l’échéance puis, à défaut, du privilège institué par l’article L. 641-13 du même code. En revanche, si le liquidateur notifie sa décision de ne pas continuer le bail, celui-ci se trouve résilié au jour où le bailleur est informé de cette décision, sans que le preneur puisse se maintenir dans les lieux.
La faculté reconnue au liquidateur de céder le bail « dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent », au même article L. 641-12 du code de commerce, confère en outre au locataire commercial une certaine protection dès lors que toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite. Cette cession du bail demeure toutefois subordonnée au respect des stipulations contractuelles, en particulier des clauses d’agrément, dont la méconnaissance expose le cessionnaire à une inopposabilité de la cession. La troisième chambre civile a ainsi retenu, dans un arrêt du 13 mars 2025, que la cession du fonds de commerce comportant cession du droit au bail, réalisée sans respecter la clause imposant la rédaction d’un acte authentique auquel le bailleur devait être appelé, était inopposable au bailleur, lequel « pouvait légitimement ignorer la cession du droit au bail » (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372, courdecassation.fr). L’importance de ces clauses d’agrément dans la cession du bail, y compris lorsqu’elle est opérée par le liquidateur, commande une vigilance particulière dans la rédaction des actes.
La protection du preneur trouve toutefois sa limite lorsque le bail participe d’un montage frauduleux destiné à soustraire l’immeuble au gage des créanciers. Dans une affaire où le bail commercial avait été conclu le même jour que la vente de l’immeuble, peu avant la mise en liquidation de la bailleresse, la Cour de cassation a admis que le liquidateur exerce l’action paulienne tant en qualité de représentant du débiteur dessaisi qu’en qualité de représentant de la collectivité des créanciers, cette seconde qualité lui permettant d’agir par voie d’intervention volontaire contre le preneur acquéreur (Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-23.256, courdecassation.fr). La fraude paulienne constitue dès lors un instrument de reconstitution de l’actif dont la mise en œuvre peut aboutir à l’inopposabilité du bail et de la vente consentis en fraude des droits des créanciers du bailleur.
B. La vente de l’immeuble loué par le liquidateur : une vente d’autorité de justice excluant la préemption du preneur
La réalisation de l’actif immobilier du bailleur placé en liquidation judiciaire obéit à des règles qui se distinguent nettement de celles gouvernant la vente amiable du local commercial. Aux termes de l’article L. 642-18 du code de commerce, le juge-commissaire peut, lorsque la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. Ces ventes, qu’elles soient faites aux enchères ou de gré à gré, sont des ventes d’autorité de justice, dont le régime échappe aux règles de droit commun de la vente immobilière.
La troisième chambre civile en a tiré une conséquence décisive quant au droit de préemption du locataire commercial, consacré par l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Dans son arrêt du 15 février 2023, publié au Bulletin, elle a énoncé qu’« il résulte de l’article L. 642-18 du code de commerce que la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice » et que, dès lors, « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du même code, qui concernent le cas où le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, ne sont pas applicables, de sorte qu’une telle vente ne peut donner lieu à l’exercice du droit de préférence par un locataire commercial » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-16.475, courdecassation.fr). Le preneur, dont l’offre d’achat avait pourtant été adressée au liquidateur pour un prix supérieur à celui de la cession finalement consentie, ne pouvait donc se prévaloir d’aucune préemption sur l’immeuble vendu par le liquidateur.
Cette exclusion du droit de préemption en présence d’une vente d’autorité de justice doit être rapprochée du régime, plus nuancé, des cessions intrafamiliales que le bailleur peut envisager hors procédure collective. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt publié au Bulletin du 5 mars 2026, que l’exception prévue au dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, relative à la cession du local au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur, ne s’applique pas à la vente consentie au profit d’une société civile immobilière : « Ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, courdecassation.fr). Le droit de préemption du preneur demeure ainsi la règle dans les cessions amiablement envisagées, seule la vente faite d’autorité de justice par le liquidateur y faisant exception.
Le preneur dont l’immeuble est vendu dans le cadre de la liquidation de son bailleur conserve néanmoins la possibilité de se prévaloir des stipulations contractuelles qui lui auraient été consenties, telles qu’un pacte de préférence inséré dans le bail. La Cour de cassation a toutefois rappelé, dans un arrêt du 11 janvier 2023, que le bénéfice d’un tel pacte suppose que le demandeur ait la qualité de preneur, cette qualité ne pouvant résulter, à défaut de disposition légale en la matière, que d’une stipulation expresse du contrat ou de la reprise des engagements de la société en formation par la société immatriculée (Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-23.735, courdecassation.fr). La personne qui est intervenue au bail pour le compte d’une société en formation, laquelle s’est ensuite substituée à elle dès son immatriculation, ne peut donc revendiquer personnellement le bénéfice du pacte de préférence.
II. Le sort des créances locatives et l’indemnisation du preneur
A. La créance de loyers du bailleur et le régime de la compensation en liquidation judiciaire
La procédure collective du bailleur affecte directement le sort de la créance de loyers, dont le paiement se trouve soumis aux règles d’ordre public des articles L. 622-7 et L. 622-17 du code de commerce, rendues applicables à la liquidation judiciaire. Le jugement d’ouverture emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance antérieure, et les créances nées postérieurement au jugement d’ouverture ne sont payées à leur échéance que si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure, en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur ou en exécution d’un contrat en cours, conformément à l’article L. 641-13 du même code.
La troisième chambre civile a précisé l’articulation de ces textes avec la compensation des créances connexes, dans un arrêt du 12 octobre 2023 où le liquidateur du bailleur réclamait aux locataires le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation, tandis que ceux-ci invoquaient leur créance indemnitaire née du trouble de jouissance. La Cour a énoncé qu’« il résulte de la combinaison de ces textes que les créances nées postérieurement au jugement d’ouverture et non éligibles au paiement préférentiel, ne peuvent donner lieu à une compensation pour créances connexes que si elles ont été régulièrement déclarées » (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-20.375, courdecassation.fr). En conséquence, la compensation opérée entre la créance de loyers du bailleur en liquidation et la créance indemnitaire du preneur, faute de déclaration de cette dernière au passif, a été censurée.
Cette exigence de déclaration, qui conditionne la compensation, doit être rapprochée de la distinction opérée par la jurisprudence entre les créances antérieures et postérieures au jugement d’ouverture. La créance du preneur fondée sur la garantie d’éviction due par le vendeur, dont le fait générateur réside dans l’éviction elle-même, constitue une créance antérieure qui doit être déclarée au passif de la liquidation du vendeur, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans l’affaire où le bail et la vente avaient été annulés pour fraude paulienne (Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-23.256, courdecassation.fr). Le preneur acquéreur évincé, qui invoque la garantie légale de l’article 1626 du code civil, doit donc déclarer sa créance entre les mains du liquidateur, à peine de forclusion.
Le régime de la créance de loyers est, en outre, affecté par l’exigence d’information du liquidateur prévue à l’article L. 641-13 du code de commerce, dont la méconnaissance entraîne la perte du privilège attaché aux créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture. Or, la perception des loyers postérieurs constitue pour le preneur l’enjeu principal de la poursuite de son bail, dès lors que le liquidateur qui continue le bail doit en payer le prix, et que le privilège du bailleur demeure déterminé conformément aux trois premiers alinéas de l’article L. 622-16 du même code, auquel renvoie l’article L. 641-12. La maîtrise de ces mécanismes conditionne ainsi la préservation des intérêts pécuniaires du preneur.
La détermination du caractère antérieur ou postérieur de la créance locative commande, de surcroît, le sort des sommes réclamées au preneur par le liquidateur. Les loyers échus avant le jugement d’ouverture constituent des créances antérieures, soumises à déclaration au passif, et leur paiement direct est interdit par l’article L. 622-7 du code de commerce, de sorte que le preneur ne peut valablement s’en acquitter entre les mains du bailleur dessaisi. Les loyers afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture ne bénéficient, quant à eux, du paiement à l’échéance qu’à la condition d’être nés pour les besoins du déroulement de la procédure ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur, exigence que la troisième chambre civile applique strictement, ainsi qu’en témoigne l’arrêt du 12 octobre 2023 relatif à la créance indemnitaire du locataire non éligible au paiement préférentiel (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-20.375, courdecassation.fr). Le preneur qui entend opposer au liquidateur la compensation de ses créances doit donc, préalablement à toute demande, s’assurer de la régularité de la déclaration de celles-ci au passif de la procédure.
B. La prescription de l’indemnité d’éviction et le maintien dans les lieux face au liquidateur
Lorsque la procédure collective du bailleur n’empêche pas la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement, le preneur évincé doit exercer son action en paiement de l’indemnité d’éviction dans le délai de deux ans prévu par l’article L. 145-60 du code de commerce, à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, en application de l’article L. 145-9 du même code. La troisième chambre civile a récemment précisé, dans un arrêt publié au Bulletin du 12 février 2026, que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, courdecassation.fr). La seule reconnaissance du droit à indemnité par le bailleur, fût-elle suivie d’une attitude empreinte de mauvaise foi, n’interrompt donc pas la prescription.
Cette solution est d’autant plus rigoureuse pour le preneur que la prescription de son action en paiement de l’indemnité d’éviction entraîne, conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce, la perte de son droit au maintien dans les lieux et le rend occupant sans droit ni titre. Or, jusqu’au paiement de l’indemnité, le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, droit dont la méconnaissance par le bailleur ouvre droit à réparation, ainsi que la Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt du 25 janvier 2023 relatif à l’expulsion d’une locataire dont la procédure collective avait été confiée à un liquidateur : le locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, « a droit jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-19.089, courdecassation.fr).
Le liquidateur du preneur lui-même ne peut se voir opposer le refus de toute indemnisation au motif qu’il aurait sollicité la résiliation du bail, dès lors que sa demande tend à la réparation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce imputable au bailleur. La Cour de cassation a censuré, dans un arrêt du 3 juillet 2025, la cour d’appel qui avait modifié l’objet du litige en jugeant que le mandataire liquidateur « ne peut prétendre à une indemnité d’éviction qui ne s’applique qu’en cas de refus de renouvellement par le bailleur », alors qu’il demandait la réparation du préjudice résultant de la perte du fonds, l’indemnité d’éviction étant réclamée à titre de réparation en ce qu’elle correspondait à la valeur du fonds perdu calculée selon les critères de l’article L. 145-14 du code de commerce (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-19.274 et 23-21.441, courdecassation.fr). La distinction entre l’indemnité d’éviction, due en cas de refus de renouvellement, et les dommages-intérêts réparant la perte du fonds consécutive aux manquements du bailleur, commande ainsi l’étendue de la protection du preneur défaillant.
Enfin, la situation du preneur confronté à la procédure collective de son bailleur appelle une vigilance particulière dans la conduite des opérations de cession du droit au bail, dont la validité est appréciée au regard des articles 1709 et 1717 du code civil. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 27 mars 2025, qu’« un locataire ne peut, sur des mêmes locaux, conclure un contrat de cession de son droit au bail et un contrat de sous-location, les engagements résultant de chacun de ces contrats étant incompatibles entre eux, rendant ainsi l’un de ces contrats nécessairement sans cause » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-17.963, courdecassation.fr). Cette incompatibilité, susceptible d’entraîner la nullité de l’un des actes, expose le liquidateur du preneur cédant à la restitution du prix et commande la plus grande prudence dans la structuration des opérations réalisées en période de difficulté.
La charge de la preuve et l’office du juge, lorsqu’une procédure collective grève le patrimoine du bailleur, revêtent par ailleurs une importance déterminante dans le contentieux de l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation a ainsi rappelé, dans son arrêt du 12 février 2026, qu’il n’appartient pas au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de faire échec aux demandes du bailleur fondées sur la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, dès lors que les mesures sollicitées tendent à faire cesser un trouble manifestement illicite, au sens de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, courdecassation.fr). Le preneur qui se maintient dans les lieux postérieurement à l’expiration du délai biennal s’expose ainsi à l’expulsion, sauf à démontrer l’existence d’une fraude, seule cause de suspension ou d’interruption de la prescription admise par la jurisprudence.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, dessine un régime cohérent du bail commercial confronté à la procédure collective du bailleur, articulé autour de trois principes. En premier lieu, le bail antérieurement conclu demeure opposable aux organes de la procédure, sauf fraude du preneur, et la théorie de l’apparence protège le locataire de bonne foi, ainsi que l’illustre l’arrêt du 21 mai 2026 (n° 24-16.785, courdecassation.fr). En deuxième lieu, la vente de l’immeuble par le liquidateur, faite d’autorité de justice sur le fondement de l’article L. 642-18 du code de commerce, exclut le droit de préemption du preneur, sans préjudice des stipulations contractuelles dont il pourrait se prévaloir personnellement (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-16.475, courdecassation.fr). En troisième lieu, la protection pécuniaire du preneur suppose une maîtrise rigoureuse des règles de la procédure collective, tant pour la déclaration de ses créances, condition de toute compensation, que pour l’exercice de ses actions indemnitaires dans le délai biennal de l’article L. 145-60 du code de commerce. Des lors, le preneur confronté à la défaillance de son bailleur doit vérifier la régularité de son titre, déclarer ses créances et agir dans les délais, tandis que le liquidateur dispose d’outils efficaces pour reconstituer l’actif du débiteur et réaliser l’immeuble loué. Cette matière, riche en contentieux, illustre la nécessité d’un accompagnement spécialisé, tel que celui proposé par les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris (avocat bail commercial Paris).
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