Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, a été conçu pour protéger la valeur du fonds de commerce exploité dans les lieux loués (art. L. 145-1 C. com.). Cette protection se heurte pourtant à une difficulté classique de la pratique notariale et commerciale lorsque l’immeuble loué est l’objet d’un démembrement de propriété. Selon l’article 578 du code civil, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, à la charge d’en conserver la substance (art. 578 C. civ.). La coexistence d’un usufruitier, titulaire de la jouissance, et d’un nu-propriétaire, titulaire de la nue-propriété, pose alors une question de répartition des pouvoirs dont dépend la validité même du bail.
L’article 595 du code civil fixe le cadre de cette répartition en des termes dont la troisième chambre civile n’a cessé de préciser la portée. Après avoir rappelé que l’usufruitier peut jouir par lui-même et donner à bail à un autre, le texte dispose que « les baux que l’usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l’usufruit, obligatoires à l’égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir » (art. 595, al. 2, C. civ.). Surtout, son dernier alinéa énonce une interdiction cardinale : « L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte » (art. 595, al. 4, C. civ.). Le régime du bail commercial se trouve ainsi placé sous le signe d’un équilibre délicat entre la liberté de gestion de l’usufruitier et la protection des droits du nu-propriétaire.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, du célèbre arrêt du 19 décembre 2019 jusqu’à l’arrêt du 4 septembre 2025, permet de dessiner les contours actuels de cet équilibre. Elle intéresse directement les bailleurs démembrés, les preneurs dont le bail est contesté et les praticiens chargés de sécuriser la conclusion des actes. Il convient d’examiner successivement les conditions de validité de la conclusion et du renouvellement du bail sur un bien démembré (I), puis les pouvoirs propres de l’usufruitier dans la gestion du bail et la charge des indemnités de cessation (II).
I. La conclusion et le renouvellement du bail commercial sur un bien démembré
A. L’exigence du concours du nu-propriétaire et l’autorisation judiciaire supplétive
La règle posée par l’article 595, alinéa 4, du code civil est d’une rigueur absolue. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 24 mars 1999, que « l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal », et que ce texte « ne comporte aucune distinction entre renouvellement et conclusion du bail initial » (Cass. 3e civ., 24 mars 1999, n° 97-16.856). L’espèce était significative : l’usufruitier avait renouvelé, seul, des baux commerciaux de neuf ans après avoir cédé la nue-propriété de l’immeuble. La cour d’appel avait écarté la nullité au motif que le renouvellement n’aggravait pas les droits du nu-propriétaire, toujours tenu par le droit au renouvellement acquis du fait des baux antérieurs. La censure est tombée avec netteté : le renouvellement est soumis à la même exigence de concours que la conclusion initiale, aucune distinction n’étant permise.
Le fondement de cette solution tient à la pérennité du droit au renouvellement dont bénéficie le preneur. La Cour l’a rappelé dans son arrêt du 19 décembre 2019, en énonçant que l’usufruitier ne peut consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire ou, à défaut d’accord de ce dernier, qu’avec une autorisation judiciaire, « en raison du droit au renouvellement du bail dont bénéficie le preneur même après l’extinction de l’usufruit » (Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-26.162). Or, ce droit au renouvellement constitue le cœur de la propriété commerciale : il survivrait à la cessation de l’usufruit et lierait alors le nu-propriétaire, qui n’aurait jamais consenti à l’engagement. L’exigence du concours protège ainsi le nu-propriétaire contre un engagement locatif qu’il subirait au-delà de la durée de l’usufruit.
L’autorisation judiciaire constitue l’issue alternative prévue par la loi lorsque le nu-propriétaire refuse son concours ou demeure introuvable. La jurisprudence admet cette voie sans difficulté, comme en témoigne un arrêt du 16 mai 2024, rendu dans une affaire où la cour d’appel d’Amiens avait autorisé une usufruitière à conclure, seule, un bail au profit de son fils (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-13.426). La Cour de cassation a été saisie de ce litige par la nue-propriétaire, mais a constaté que le pourvoi était devenu sans objet, l’usufruitière étant décédée en cours d’instance. Elle a alors rappelé que, selon l’article 617 du code civil, « l’usufruit s’éteint, notamment, par la mort de l’usufruitier ou par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire » (art. 617 C. civ.), et que « ni l’usufruit ni une action qui en est l’accessoire ne sont transmissibles à cause de mort » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-13.426). La décision illustre le caractère précaire de la procédure d’autorisation, dont l’issue peut être privée d’objet par le décès de l’usufruitier avant tout jugement au fond.
La sanction du défaut de concours est la nullité du bail, dont la portée pratique peut être redoutable. Dans une affaire jugée par la décision du 7 septembre 2022, un bail commercial conclu par l’usufruitier seul, sans le concours de sa fille nue-propriétaire, avait été déclaré nul, la société locataire se trouvant alors qualifiée d’occupante sans droit ni titre et condamnée à l’expulsion (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-16.202). Le pourvoi, rejeté de manière non spécialement motivée, soutenait que le preneur n’avait l’obligation de vérifier l’étendue des pouvoirs du bailleur que s’il savait que celui-ci n’était pas le seul propriétaire, et invoquait la théorie du mandat apparent fondée sur l’article 1998 du code civil. La décision rappelle aux preneurs l’importance d’une vérification de la qualité du bailleur et de l’étendue de ses pouvoirs lors de la conclusion, la nullité du bail entraînant la perte de la protection statutaire et, le cas échéant, l’expulsion.
B. La sanction des baux consentis sans concours : nullité relative, prescription et fraude aux droits du nu-propriétaire
L’action en nullité ouverte au nu-propriétaire dont le concours a été omis est une action en nullité relative, soumise au délai de droit commun de cinq ans. La Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt du 23 septembre 2021, en cassant la décision qui avait soumis l’action à la prescription trentenaire : « l’action en nullité doit être intentée dans un délai de cinq ans à compter du jour où le nu-propriétaire a eu connaissance du bail rural ou de son renouvellement consentis sans son concours » (Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 20-15.897). Le point de départ du délai se situe donc à la date de la connaissance, et non à celle de la conclusion du bail, ce qui ménage un large horizon d’action au nu-propriétaire resté dans l’ignorance de l’acte.
La détermination de ce point de départ a toutefois ses limites, que la jurisprudence s’attache à fixer avec rigueur. Dans un arrêt du 12 juillet 2018, la Cour a censuré une cour d’appel qui avait fait courir un nouveau délai de cinq ans à compter du renouvellement du bail, alors qu’elle avait constaté que les nus-propriétaires « connaissaient l’existence du contrat litigieux dès la constitution de la société par leur mère en 1991 » (Cass. 3e civ., 12 juill. 2018, n° 16-17.008). La connaissance ancienne de l’existence du bail fait obstacle à la renaissance du délai à l’occasion de chaque renouvellement. Or, cette règle a des conséquences majeures en matière de bail commercial, où le renouvellement triennal et le renouvellement de neuf ans sont la règle : le nu-propriétaire qui a connaissance du bail dès l’origine doit agir sans attendre, sous peine d’être forclos.
La jurisprudence réprime par ailleurs avec sévérité les manœuvres de l’usufruitier visant à consolider la situation du preneur au détriment du nu-propriétaire, à l’approche de l’extinction de l’usufruit. L’arrêt du 25 mars 2021 en fournit une illustration remarquable : l’usufruitière avait conclu, quatre mois avant la fin de l’usufruit, un avenant portant la durée du bail d’un an à neuf ans, privant ainsi le nu-propriétaire de son droit de non-renouvellement annuel à la reprise de la pleine propriété (Cass. 3e civ., 25 mars 2021, n° 19-15.604 et 19-18.151). La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que « l’avenant avait été conclu en fraude des droits du nu-propriétaire et devait être annulé » (Cass. 3e civ., 25 mars 2021, n° 19-15.604 et 19-18.151). La même solution a été appliquée à des baux conclus à loyer très réduit au profit de proches, quelques semaines avant l’extinction de l’usufruit, la Cour retenant qu’ils étaient « contraires aux intérêts » du nu-propriétaire et « portaient atteinte à ses droits » (Cass. 3e civ., 25 mars 2021, n° 19-15.604 et 19-18.151).
La notion de fraude joue ainsi un rôle de garde-fou contre l’utilisation des pouvoirs légaux de l’usufruitier à des fins étrangères à l’intérêt de la gestion du bien. A cet égard, la temporalité est déterminante : la conclusion d’un engagement de longue durée à l’approche de la cessation de l’usufruit sera examinée avec suspicion, quand bien même l’usufruitier demeurerait dans les limites de ses pouvoirs apparents. En conséquence, le preneur qui négocie un avenant ou un renouvellement avec un bailleur usufruitier doit s’assurer que le nu-propriétaire est informé et, idéalement, partie à l’acte, sous peine de voir la convention anéantie au terme de l’usufruit.
II. La gestion du bail commercial par l’usufruitier et la charge des indemnités
A. Les pouvoirs propres de l’usufruitier dans la vie et la cessation du bail
Si l’usufruitier ne peut ni conclure ni renouveler un bail commercial sans le concours du nu-propriétaire, il conserve en revanche la plénitude des pouvoirs de gestion du bail en cours. La Cour de cassation l’a jugé dès 1974, dans un arrêt demeuré un classique : « les dispositions de l’article 595, alinéa 4, du code civil, si elles interdisent à l’usufruitier de donner à bail un fonds rural sans le concours du nu-propriétaire, ou, à défaut, sans y être autorisé par justice, ne font pas obstacle à ce que l’usufruitier délivre, seul, congé au preneur » (Cass. 3e civ., 29 janv. 1974, n° 72-13.968). Cette jurisprudence a été expressément reprise et étendue au bail commercial par l’arrêt du 19 décembre 2019, qui a affirmé que « l’usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial et, par suite, de notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement » (Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-26.162).
La logique de cette dissociation est limpide : la conclusion d’un bail engage le patrimoine du nu-propriétaire pour une durée qui excède l’usufruit, tandis que sa cessation, par le congé, libère les deux titulaires du droit de propriété. L’usufruitier, qui perçoit les loyers et assume la gestion courante, est le mieux placé pour apprécier l’opportunité de la rupture. Or, cette prérogative a été appliquée avec une certaine souplesse lorsque plusieurs titulaires de droits démembrés coexistent. Dans l’arrêt du 23 septembre 2021, le bail commercial avait été consenti par des usufruitiers et une SCI nue-propriétaire ; le congé avait ensuite été délivré par la seule SCI et une partie des usufruitiers, sans les quatre enfants bénéficiaires de donations d’usufruit. La Cour a jugé que « la nullité fondée sur l’irrégularité de fond affectant le congé du 30 décembre 2008, qui n’avait pas été délivré par l’ensemble des coïndivisaires, avait été couverte par suite de la cession intervenue le 30 janvier 2012 et entraînant la réunion de tous les droits indivis entre les mains de la SCI qui avait manifesté sa volonté d’exécuter le congé » (Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 19-25.410). La régularisation intervenue avant que le juge statue peut donc purger l’irrégularité du congé, la réunion des droits sur une même tête effaçant le vice.
L’usufruitier agit également en qualité de bailleur dans le contentieux de l’exécution du bail. L’arrêt du 4 septembre 2025 illustre cette dimension : des bailleurs usufruitiers et la nue-propriétaire avaient délivré au preneur un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de remise en état d’habitabilité des appartements situés en étages, puis demandé la constatation de l’acquisition de la clause et la condamnation du preneur à réaliser les travaux (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 23-14.257). La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir annulé le commandement, en retenant que « les bailleurs ne pouvaient se prévaloir d’une clause de prise des lieux en l’état pour se décharger de leur obligation de délivrance » (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 23-14.257), et que la charge des grosses réparations, faute de clause expresse, pesait sur eux. La solution enseigne que le démembrement ne décharge pas les bailleurs de leurs obligations légales : l’usufruitier et le nu-propriétaire répondent, chacun selon ses pouvoirs, de l’obligation de délivrance et d’entretien.
Par ailleurs, le paiement des loyers et l’exécution des obligations pécuniaires du bail demeurent dus au bailleur usufruitier, qui en assume corrélativement les charges. La jurisprudence rappelle en ce sens que la condition de détention du bien, exigée par certains régimes de reprise, s’apprécie « en la personne du bailleur usufruitier, auteur du congé, peu important le concours des nu-propriétaires à l’acte » (Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, n° 15-14.310). Des lors, l’usufruitier est le véritable maître de la relation locative quotidienne, et le preneur est fondé à s’adresser à lui pour l’ensemble des questions de gestion, sauf à associer le nu-propriétaire aux actes qui engagent le fonds au-delà de l’usufruit.
B. L’indemnité d’éviction à la charge exclusive de l’usufruitier et le sort du bail à l’extinction de l’usufruit
La question la plus délicate du droit du bail commercial démembré est celle de la charge de l’indemnité d’éviction. En application de l’article L. 145-14 du code de commerce, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » (art. L. 145-14 C. com.). L’arrêt du 19 décembre 2019 a tranché la question en faveur de l’usufruitier : « Ayant, seul, la qualité de bailleur dont il assume toutes les obligations à l’égard du preneur, l’indemnité d’éviction due en application de l’article L. 145-14 du code de commerce, qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail, est à sa charge » (Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-26.162).
Les faits de l’espèce méritent d’être rappelés : l’usufruitière et la nue-propriétaire avaient délivré ensemble un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, refus déclaré dépourvu de motif grave et légitime. La cour d’appel avait condamné les deux femmes in solidum au paiement de l’indemnité, au motif que l’acte de refus excédait les pouvoirs du seul usufruitier. La Cour de cassation a censuré cette analyse : dès lors que l’usufruitier a le pouvoir de mettre fin seul au bail commercial, il est seul bailleur et seul redevable de l’indemnité d’éviction. En conséquence, la nue-propriétaire ne peut être condamnée, fût-ce in solidum, au paiement de cette indemnité, quand bien même elle aurait concouru à l’acte de refus de renouvellement (Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-26.162). La solution protège le nu-propriétaire des conséquences pécuniaires d’une décision qu’il n’a pas prise, tout en garantissant au preneur le paiement de l’indemnité par celui qui a exercé le pouvoir de rupture.
L’arrêt du 19 décembre 2019 opère ainsi une répartition cohérente des risques. Le congé avec refus de renouvellement est un acte de gestion qui appartient à l’usufruitier ; il en supporte seul les conséquences indemnitaires, quitte à ce que le nu-propriétaire, s’il s’est immiscé dans la décision, voie sa responsabilité engagée sur un autre fondement. En revanche, la nullité du congé délivré irrégulièrement ouvre au preneur des droits contre l’ensemble des parties à l’acte, selon les règles de la responsabilité civile. Des lors, la rédaction des actes de refus de renouvellement doit préciser la qualité en laquelle chacun intervient, afin d’éviter que le nu-propriétaire ne soit attrait en justice pour une décision qui ne lui appartient pas.
La question du sort du bail à l’extinction de l’usufruit complète ce tableau. Lorsque l’usufruit s’éteint par le décès de l’usufruitier ou par la consolidation des qualités, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété et devient bailleur, sans que le preneur perde le bénéfice de son droit au renouvellement, ainsi que la Cour l’a rappelé en 2019 (Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-26.162). La situation est plus complexe lorsque le bail a été consenti par l’usufruitier seul, pour une durée excédant l’usufruit : l’article 595, alinéa 2, du code civil limite alors son opposabilité au nu-propriétaire « pour le temps qui reste à courir » de la période de neuf ans en cours (art. 595, al. 2, C. civ.). En pratique, la consolidation de l’usufruit, qui réunit les deux qualités sur la même tête, emporte le plus souvent régularisation des actes antérieurs, ainsi que l’illustre la solution de l’arrêt du 23 septembre 2021 relative à la couverture de la nullité du congé (Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 19-25.410).
Enfin, la pratique successorale et patrimoniale doit intégrer ces règles en amont. Le démembrement de la propriété d’un immeuble donné à bail commercial, fréquent en matière de donation-partage ou d’optimisation successorale, appelle une anticipation rigoureuse : stipulation d’un mandat de gestion au profit de l’usufruitier, information du nu-propriétaire sur les renouvellements, et, le cas échéant, recours à l’autorisation judiciaire de l’article 595, alinéa 4, du code civil (art. 595 C. civ.). A cet égard, la conclusion d’un bail commercial par l’usufruitier seul n’est pas nulle de plein droit à l’égard du preneur de bonne foi, mais elle expose l’acte à l’annulation à la demande du nu-propriétaire dans le délai de cinq ans à compter de sa connaissance (Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 20-15.897).
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile a édifié, autour de l’article 595 du code civil, un régime complet du bail commercial conclu sur un bien démembré, dont les arrêts de 2019 à 2025 ont précisé les derniers contours. L’usufruitier ne peut ni conclure ni renouveler le bail sans le concours du nu-propriétaire ou une autorisation judiciaire, mais il conserve le pouvoir exclusif d’y mettre fin, et supporte dès lors seul la charge de l’indemnité d’éviction. Le nu-propriétaire, protégé contre les engagements excédant la durée de l’usufruit et contre les manœuvres frauduleuses, dispose d’une action en nullité enfermée dans le délai quinquennal de la connaissance. Le preneur, enfin, voit la pérennité de son fonds dépendre étroitement de la vérification de la qualité et des pouvoirs de son bailleur lors de la conclusion du contrat.
En conséquence, la sécurisation des opérations portant sur des immeubles démembrés suppose une vigilance particulière des bailleurs, des preneurs et de leurs conseils : identification des titulaires de droits, obtention des concours nécessaires, régularisation des actes irréguliers et, dans les situations conflictuelles, recours à l’autorisation judiciaire. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris (avocat bail commercial Paris), accompagnent les parties dans l’analyse de ces situations et dans la conduite des contentieux de la nullité, de la fraude et de l’indemnité d’éviction. Des lors, la maîtrise de ces règles demeure un enjeu essentiel pour la protection de la valeur du fonds de commerce comme pour celle du droit de propriété démembré.
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