L’obligation de délivrance d’un logement décent par le bailleur : entre exigibilité continue et prescription triennale de l’action indemnitaire
I. L’obligation de délivrance d’un logement décent, une exigence légale continue pesant sur le bailleur
A. Le fondement légal de l’obligation de décence : une construction duale
L’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent repose sur un socle normatif dual, associant le code civil et la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Aux termes de l’article 1719 du code civil (legifrance.gouv.fr), « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». Cette disposition, dont la formulation actuelle est issue de la loi du 25 mars 2009, consacre la décence comme un attribut essentiel de l’obligation de délivrance, érigée en obligations d’ordre public par la jurisprudence de la troisième chambre civile. Le législateur a parachevé ce dispositif par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (legifrance.gouv.fr), qui précise que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».
Cette obligation de décence, dont les caractéristiques sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, s’est progressivement enrichie d’exigences de performance énergétique, le législateur ayant fixé un calendrier de mise en œuvre échelonnée imposant, à compter du 1er janvier 2025, un niveau de performance compris entre la classe A et la classe F, puis entre les classes A et E à compter du 1er janvier 2028. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, dans un arrêt du 16 mai 2024 (pourvoi n° 23-12.438, courdecassation.fr), rappelé que l’obligation de délivrance d’un logement décent incombe au bailleur « par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », consacrant ainsi le caractère impératif de cette obligation, qui ne saurait être écartée par une quelconque stipulation contractuelle contraire.
À cet égard, il importe de souligner que le dispositif légal ne se limite pas aux seuls articles 1719 du code civil et 6 de la loi de 1989. L’article 1720 du code civil (legifrance.gouv.fr) impose au bailleur de « délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et d’y faire, « pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». L’article 1721 du même code (legifrance.gouv.fr) garantit le preneur « pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ». Ces dispositions forment, avec les textes précités, un ensemble normatif cohérent dont la troisième chambre civile assure une application rigoureuse, sanctionnant tout manquement du bailleur à ses obligations essentielles.
B. La caractérisation du manquement à l’obligation de décence et son effet sur l’équilibre contractuel
La qualification du logement indécent produit des effets juridiques considérables sur l’ensemble du rapport locatif. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 11 janvier 2023 (pourvoi n° 21-23.792, publié au Bulletin, courdecassation.fr), jugé que « le bailleur d’un logement non conforme aux règles de décence et de dignité ne peut prétendre au paiement d’un loyer de la part du preneur qui y fixe sa résidence principale », privant ainsi le propriétaire de tout droit juridiquement protégé au paiement des loyers pour un logement ne répondant pas aux exigences légales. Cette solution, rendue en matière d’expropriation mais dont la portée dépasse ce seul contentieux, illustre la sévérité avec laquelle la Cour de cassation sanctionne le manquement à l’obligation de décence.
Par ailleurs, le mécanisme de conservation des allocations de logement constitue un levier procédural significatif. En application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’organisme payeur constate que le logement ne satisfait pas aux critères de décence, il conserve l’allocation de logement, tandis que le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 14 décembre 2023 (pourvoi n° 22-23.267, publié au Bulletin, courdecassation.fr), que le propriétaire ne peut exiger du locataire que le paiement du loyer et des charges diminué du montant des allocations de logement conservées, sans que cette diminution puisse fonder une action en résiliation du bail.
Dans le prolongement de cette jurisprudence, la Cour de cassation a réaffirmé ce principe dans un arrêt du 16 avril 2026 (pourvoi n° 25-10.188, courdecassation.fr), cassant l’arrêt d’une cour d’appel qui avait condamné la locataire au paiement d’un arriéré locatif incluant la part correspondant aux allocations de logement conservées par la caisse d’allocations familiales. La Cour rappelle, au visa de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, qu’il incombe au juge du fond de déduire de la somme réclamée par le bailleur celle correspondant au montant des allocations de logement. Ces décisions traduisent une volonté constante de la troisième chambre civile de faire produire à l’obligation de décence tous ses effets sur l’équilibre des obligations réciproques des parties au contrat de bail.
En conséquence, le constat d’indécence du logement modifie substantiellement les droits du bailleur, qui se trouve privé de la plénitude de son droit de créance sur les loyers et qui ne peut, pendant la période de conservation des allocations, se prévaloir d’un défaut de paiement du locataire pour solliciter la résiliation du bail. Ce mécanisme, qui relève en cas de contestation de la compétence du juge administratif en application de l’article L. 825-1 du code de la construction et de l’habitation, opère comme une sanction indirecte mais redoutablement efficace du manquement du bailleur à son obligation essentielle.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 11 janvier 2024 (pourvoi n° 22-15.848, courdecassation.fr), que la faute du locataire ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrance que dans la mesure où elle aurait contribué au dommage. En l’espèce, la cour d’appel avait rejeté la demande d’indemnisation du locataire au motif que celui-ci avait accepté de prendre le logement en l’état, ce que la Cour de cassation a censuré, rappelant que le seul constat du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent suffit à engager sa responsabilité. Cette solution confirme le caractère objectif de l’obligation de décence, qui ne saurait être écartée par des considérations tirées du comportement du locataire, sauf à démontrer que celui-ci a effectivement contribué à la réalisation de son propre dommage.
II. Le double régime contentieux de l’action du locataire : exécution forcée perpétuelle et indemnisation enfermée dans le délai triennal
A. L’action en exécution forcée en nature, imprescriptible tant que le manquement du bailleur perdure
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-11.437, publié au Bulletin, courdecassation.fr) constitue, à n’en pas douter, l’une des décisions les plus importantes de l’année 2026 en droit du bail d’habitation. La Cour y énonce une règle d’une grande clarté dans son attendu de principe, au visa des articles 6 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 1709 du code civil : « L’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. »
Cette formulation consacre le caractère continu de l’obligation de délivrance, déjà esquissé dans un arrêt du 2 avril 2026 (pourvoi n° 24-22.181, courdecassation.fr) aux termes duquel la troisième chambre civile avait énoncé que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations ». L’arrêt du 4 juin 2026 vient préciser et systématiser cette analyse en énonçant, de manière explicite, que l’action en exécution forcée n’est enfermée dans aucun délai de prescription tant que le manquement perdure. Il s’agit là d’une conséquence logique de la nature continue de l’obligation : dès lors que le manquement se renouvelle à chaque instant de la relation contractuelle, le délai de prescription ne saurait courir ni, a fortiori, être acquis.
Or, cette solution présente une portée pratique considérable pour le locataire confronté à un logement indécent. En effet, quand bien même l’indécence perdurerait depuis plusieurs années, le locataire demeure recevable à solliciter du juge qu’il ordonne, au besoin sous astreinte, la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement. L’arrêt du 10 juillet 2025 (pourvoi n° 23-20.491, publié au Bulletin, courdecassation.fr) avait déjà ouvert la voie en jugeant que l’action fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible échappe à la prescription triennale en ce qu’elle tend à la cessation d’un trouble continu. La décision du 4 juin 2026 confirme cette orientation en l’élargissant à l’ensemble du contentieux de l’obligation de décence.
La portée de cette imprescriptibilité doit être appréciée à l’aune des pouvoirs dont dispose le juge du fond pour assurer l’effectivité de l’obligation de décence. Le juge peut, en effet, assortir sa décision d’une astreinte provisoire ou définitive, ordonner la consignation des loyers entre les mains d’un séquestre, voire prononcer la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’achèvement des travaux de mise en conformité. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 13 mars 2025 (pourvoi n° 22-23.406, courdecassation.fr), rappelé que le juge peut ordonner la consignation des loyers et la réalisation des travaux aux frais du bailleur, dès lors que le logement ne répond pas aux critères de décence exigés par la loi. Ces mesures coercitives, qui s’ajoutent à la possibilité pour le locataire de solliciter la diminution du loyer à proportion de la perte de jouissance subie, constituent autant d’instruments procéduraux au service de l’effectivité du droit au logement décent.
Dès lors, la situation du bailleur se trouve considérablement fragilisée. Il ne peut opposer l’écoulement du temps au locataire qui sollicite l’exécution forcée de l’obligation de délivrance d’un logement décent, et ce quelle que soit l’ancienneté du manquement. Cette imprescriptibilité de l’action en exécution forcée constitue un instrument de protection du locataire dont l’efficacité est renforcée par la jurisprudence qui, dans un arrêt du 6 avril 2023 (pourvoi n° 22-13.778, publié au Bulletin, courdecassation.fr), a rappelé que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance en se prévalant de l’acceptation par le locataire d’un logement non conforme, une telle acceptation ne valant pas renonciation à un droit d’ordre public.
B. L’action indemnitaire soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989
Si l’obligation de délivrance est continue et l’action en exécution forcée imprescriptible, il en va différemment de l’action en réparation du préjudice de jouissance subi par le locataire. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 (legifrance.gouv.fr), dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». L’arrêt du 4 juin 2026 précité tire toutes les conséquences de cette dualité de régimes en énonçant que le locataire peut « obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ».
Cette limitation temporelle de l’indemnisation, qui peut paraître sévère pour le locataire, est le corollaire nécessaire de la nature indemnitaire de l’action en réparation du préjudice de jouissance. En effet, si le manquement du bailleur à son obligation de délivrance constitue un fait continu justifiant l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée, la créance indemnitaire née de ce manquement est, quant à elle, soumise au délai de prescription de droit commun applicable aux actions dérivant du contrat de bail. La troisième chambre civile a clairement distingué ces deux régimes dans sa motivation, rejetant le pourvoi de la locataire qui soutenait que « le dommage résultant de l’état d’indécence du logement était pourtant un préjudice continu qui perdurait depuis le début du bail » et que la prescription triennale était inapplicable au calcul de l’indemnisation.
Par ailleurs, cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante de la troisième chambre civile. Dès le 14 décembre 2023, dans un arrêt concernant un logement d’une superficie de 8,40 m² ne répondant pas aux normes de décence (pourvoi n° 21-21.964, publié au Bulletin, courdecassation.fr), la Cour avait rappelé, au visa des articles 1719 du code civil et 6 de la loi de 1989, l’obligation de délivrer un logement décent, qualifiée d’obligation continue. L’arrêt du 13 mars 2025 (pourvoi n° 22-23.406, courdecassation.fr) avait également rappelé la nécessité d’articuler l’obligation de délivrance avec les règles de prescription applicables aux demandes indemnitaires du locataire. La décision du 4 juin 2026 vient donc consolider une construction jurisprudentielle déjà bien avancée.
En conséquence, le locataire qui agit en justice pour obtenir la réparation de son préjudice de jouissance doit impérativement agir dans le délai de trois ans à compter de la connaissance des faits, faute de quoi son action se heurtera à la fin de non-recevoir tirée de la prescription. Toutefois, cette solution ne doit pas être interprétée comme une restriction excessive des droits du locataire : elle doit être combinée avec la possibilité, toujours ouverte, de solliciter l’exécution forcée des travaux de mise en conformité, et avec la faculté pour le locataire d’interrompre le cours de la prescription en assignant le bailleur ou en lui adressant une mise en demeure. La troisième chambre civile a, dans l’arrêt du 4 juin 2026, pris soin de préciser que la prescription triennale s’applique à compter du jour où le titulaire du droit « a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit », ce qui, pour un dommage continu tel que le trouble de jouissance résultant de l’indécence, correspond au jour où le locataire a eu connaissance de l’existence et de l’ampleur du dommage.
Cette articulation entre l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée et la prescription triennale de l’action indemnitaire crée un équilibre que la troisième chambre civile a entendu préserver. Il ne s’agit pas de permettre au bailleur de se prévaloir de l’écoulement du temps pour s’exonérer de son obligation de délivrance, mais d’éviter que le locataire ne puisse, en différant abusivement l’introduction de son action, obtenir une indemnisation rétroactive portant sur une période indéfinie. Cette solution, conforme à la ratio legis de l’article 7-1 de la loi de 1989, assure une conciliation raisonnable entre la protection du locataire et la sécurité juridique des rapports contractuels. L’arrêt du 28 novembre 2024 (pourvoi n° 23-18.135, courdecassation.fr) a d’ailleurs confirmé que le bailleur qui manque à son obligation de délivrance d’un logement décent engage sa responsabilité à l’égard du locataire, sans que la prescription triennale ne puisse faire obstacle à l’action en exécution forcée des travaux.
La solution dégagée par l’arrêt du 4 juin 2026 éclaire également la question, délicate en pratique, du point de départ du délai de prescription de l’action indemnitaire. En effet, dans l’hypothèse où l’indécence du logement résulte de causes multiples et successives, le locataire peut-il faire courir un nouveau délai de prescription à chaque aggravation de son dommage ? La troisième chambre civile, en retenant que l’indemnisation est limitée aux trois années précédant la demande en justice, adopte une approche pragmatique qui évite les difficultés liées à la détermination d’un point de départ unique. Le locataire conserve, à tout moment, la possibilité d’agir pour obtenir réparation des trois dernières années de préjudice de jouissance, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une aggravation du dommage ou un fait interruptif de prescription intervenu antérieurement.
À cet égard, la troisième chambre civile a également rappelé, dans un arrêt du 27 juin 2024 (pourvoi n° 23-15.226, courdecassation.fr), que le juge ne peut rejeter la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance du locataire sans rechercher si le logement répondait effectivement aux critères de décence énoncés à l’article 6 de la loi de 1989. La charge de la preuve du caractère décent du logement incombe au bailleur, conformément à la règle selon laquelle le débiteur de l’obligation doit prouver qu’il l’a correctement exécutée. Cette règle probatoire, combinée au caractère d’ordre public de l’obligation de décence, renforce significativement la position procédurale du locataire dans le contentieux de l’indécence.
En définitive, l’arrêt du 4 juin 2026 opère une clarification bienvenue du régime contentieux de l’obligation de décence. En distinguant nettement l’action en exécution forcée, imprescriptible, de l’action indemnitaire, soumise à la prescription triennale, la troisième chambre civile offre aux praticiens une grille de lecture cohérente qui devrait faciliter le traitement des litiges relatifs à l’indécence du logement. Cette clarification intervient dans un contexte législatif marqué par le renforcement des exigences de performance énergétique des logements, qui étend le champ de l’obligation de décence au-delà des seuls critères de sécurité et de salubrité.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont l’arrêt du 4 juin 2026 constitue le point d’orgue, dessine les contours d’un double régime contentieux de l’obligation de délivrance d’un logement décent par le bailleur. D’un côté, l’action en exécution forcée, fondée sur le caractère continu de l’obligation de délivrance, demeure recevable en tout état de cause, sans que le bailleur ne puisse opposer au locataire l’écoulement du temps ou la prescription de l’action. De l’autre, l’action en réparation du préjudice de jouissance subi par le locataire est enfermée dans le délai de prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui impose au locataire d’agir avec célérité pour préserver l’intégralité de ses droits indemnitaires. Cette dualité, qui résout la tension apparente entre l’exigibilité continue de l’obligation et la sécurité juridique des rapports contractuels, témoigne de la volonté de la Cour de cassation d’offrir au locataire une protection effective sans compromettre l’équilibre du contrat de bail.