Le statut du fermage constitue, depuis la loi du 13 avril 1946 portant statut du fermage et du métayage, l’un des piliers de l’ordre public rural français. Codifié aux articles L. 411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, il organise un régime impératif de protection du preneur, dont la précarité économique et la dépendance au foncier justifient, aux yeux du législateur, un encadrement strict des prérogatives du bailleur. Ce dispositif, régulièrement précisé par la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, a fait l’objet, le 2 juillet 2026, de deux arrêts de section destinés à la publication au Bulletin, qui en précisent les contours avec une netteté remarquable.
La Cour de cassation y rappelle, d’une part, que le bailleur à ferme ne saurait exiger du preneur le versement d’un dépôt de garantie, une telle stipulation étant contraire aux dispositions d’ordre public du statut du fermage, et que la clause de fermage doit impérativement distinguer le loyer des bâtiments d’habitation de celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues, à peine d’illicéité. Elle y juge, d’autre part, que la mise à disposition réciproque de fonds agricoles par deux propriétaires ne saurait caractériser le contrat de bail rural, faute de contrepartie onéreuse au sens de l’article L. 411-1, alinéa premier, du Code rural et de la pêche maritime. Ces deux décisions, rendues le même jour en formation de section, témoignent d’une volonté de renforcement de la protection impérative du preneur et d’une clarification bienvenue des conditions d’existence du bail rural.
L’analyse de ces arrêts, confrontée aux textes qui les fondent et à la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile, permet de mesurer la portée de ce double rappel à l’ordre public du fermage et d’en tirer les conséquences pratiques pour la rédaction et le contentieux des baux ruraux.
I. La prohibition du dépôt de garantie et l’illicéité des clauses de fermage indivisibles
A. L’interdiction de percevoir une somme à titre de garantie
Aux termes de l’article L. 411-12 du Code rural et de la pêche maritime, le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11, « aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit » (legifrance.gouv.fr). Ce texte, qui énumère limitativement les exceptions à ce principe (investissements du bailleur dépassant ses obligations légales, investissements imposés par une personne morale de droit public, indemnité due au preneur sortant supportée définitivement par le bailleur), pose le principe d’une prohibition générale de toute perception excédant le prix du bail.
L’article L. 411-74 du même code complète ce dispositif en assortissant d’une sanction pénale les perceptions indues : « Sera puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 € ou de l’une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci » (legifrance.gouv.fr). Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition, majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l’intérêt légal majoré de trois points.
Enfin, l’article L. 415-12 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le présent titre est réputée non écrite » (legifrance.gouv.fr). Cette clause générale de primauté de l’ordre public du fermage interdit aux parties de déroger conventionnellement aux protections instituées par le statut. C’est par la combinaison de ces trois textes que la troisième chambre civile, dans son arrêt du 2 juillet 2026, a censuré la pratique du dépôt de garantie dans les baux ruraux.
La Cour de cassation juge en effet que « le statut d’ordre public du fermage définit limitativement les hypothèses de remise d’argent ou de valeur par le preneur au bailleur. Il s’ensuit que le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 24-12.681, Publié au Bulletin).
En l’espèce, un bail à ferme conclu le 1er novembre 2011 entre une société civile immobilière, bailleresse, et une société exploitant un centre équestre, preneuse, stipulait en son article 13 que « le preneur remettra entre les mains du bailleur, tant à titre de garantie que pour les réparations locatives éventuelles, la somme de 26 404 euros correspondant à trois mois de loyer » et que « cette somme ne constitue pas un loyer d’avance et le preneur ne pourra en aucun cas prétendre l’imputer sur les derniers termes du loyer ». La cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 9 janvier 2024, avait rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie, estimant que cette somme avait « une cause licite » et n’entrait pas dans les prohibitions de l’article L. 411-74. La Cour de cassation censure cette analyse : le caractère restituable du dépôt de garantie ne le soustrait pas à la prohibition. La perception d’une telle somme, même destinée à garantir les réparations locatives ou les loyers impayés, est illicite.
Cette position s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante de la troisième chambre civile, qui rappelle régulièrement le caractère limitatif des perceptions autorisées par le statut du fermage. Déjà, par un arrêt du 17 décembre 2014 (n° 13-25.335), la Cour avait jugé que les dispositions relatives au prix du fermage étaient d’ordre public et qu’il ne pouvait y être dérogé par convention. L’arrêt du 2 juillet 2026 en constitue une application rigoureuse à l’hypothèse spécifique du dépôt de garantie, pratique courante en matière de baux d’habitation ou commerciaux mais prohibée dans le cadre du statut du fermage.
Par ailleurs, la décision rappelle que l’action en répétition des sommes indûment perçues est ouverte au preneur pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés, ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d’effet du congé, conformément aux dispositions de l’article L. 411-74, alinéa 4. Cette temporalité étendue offre au preneur une protection effective contre les perceptions abusives, même longtemps après leur versement. La portée dissuasive du dispositif est renforcée par l’échelle des sanctions pénales, qui aligne la perception illicite d’un dépôt de garantie sur les infractions les plus graves au statut du fermage.
B. L’exigence de ventilation entre loyer d’habitation et loyer d’exploitation
Le même arrêt du 2 juillet 2026 apporte une seconde clarification d’importance relative à la fixation du prix du fermage. L’article L. 411-11 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « le prix de chaque fermage est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues » (legifrance.gouv.fr). L’article L. 411-14 précise que ces dispositions sont d’ordre public (legifrance.gouv.fr).
La Cour de cassation déduit de ces deux textes une conséquence essentielle : « Il en résulte que la clause d’un bail à ferme fixant le fermage sans distinguer, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation, d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues, est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 24-12.681, Publié au Bulletin).
En l’espèce, la cour d’appel de Versailles avait retenu que « le fait que le bail ne propose pas un prix distinct pour chacun des éléments, terres, bâtiments agricoles et bâtiment d’habitation, ne rend pas la clause relative au fermage illicite » et qu’il convenait de « comparer le loyer global mentionné au bail avec la somme des prix pour chacun de ces éléments au regard des arrêtés préfectoraux ». Cette motivation est censurée : l’absence de ventilation rend la clause illicite en elle-même, indépendamment de toute comparaison du prix global avec les maxima et minima arrêtés par l’autorité administrative.
La portée de cette décision est considérable. Elle impose au rédacteur du bail rural de ventiler expressément le prix entre les deux catégories de biens loués. À défaut, la clause est illicite, ce qui expose le bailleur à une action en régularisation pour fermage illicite. Cette action peut aboutir à la fixation judiciaire d’un nouveau fermage, potentiellement inférieur au prix conventionnel, et à la condamnation du bailleur à restituer le trop-perçu au preneur. La Cour de cassation rappelle par là même que le formalisme du statut du fermage n’est pas une option mais une condition de validité du contrat.
La distinction entre le loyer des bâtiments d’habitation et celui des terres nues et bâtiments d’exploitation n’est pas anodine. Chacune de ces deux composantes obéit à un régime d’actualisation distinct : le loyer des bâtiments d’habitation est actualisé chaque année selon la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), tandis que le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est actualisé selon la variation de l’indice national des fermages, composé pour 60 % de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole à l’hectare et pour 40 % de l’évolution du niveau général des prix. En ne ventilant pas le prix, le bailleur prive le preneur de la possibilité de contrôler l’évolution distincte de chaque composante et, le cas échéant, de contester une actualisation excessive.
En conséquence, la troisième chambre civile invite les praticiens à une rigueur renforcée dans la rédaction des baux ruraux. Le bail doit désormais identifier avec précision, dans une stipulation expresse, la part du fermage affectée aux bâtiments d’habitation et celle affectée aux bâtiments d’exploitation et terres nues. Une clause fixant un loyer global, sans ventilation, est illicite et réputée non écrite en application de l’article L. 415-12.
II. La qualification restrictive de la mise à disposition à titre onéreux
A. L’exclusion de l’échange réciproque de jouissance du champ du bail rural
Le second arrêt rendu le 2 juillet 2026 par la troisième chambre civile (n° 25-15.803, FS-B) porte sur la qualification même du bail rural. L’article L. 411-1, alinéa premier, du Code rural et de la pêche maritime dispose que « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre » et que « cette disposition est d’ordre public » (legifrance.gouv.fr).
Ce texte doit être lu à la lumière de l’article 1709 du Code civil, qui définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » (legifrance.gouv.fr). Le bail rural, en tant qu’espèce du genre « louage de choses », suppose donc l’existence d’un prix, c’est-à-dire d’une contrepartie onéreuse distincte de la simple mise à disposition réciproque.
La Cour de cassation interprète cette exigence de manière stricte. Elle juge que « la contrepartie onéreuse exigée par ce texte ne peut résulter de la mise à disposition de parcelles réciproquement consentie par leurs propriétaires. Dès lors, lorsqu’un propriétaire concède la jouissance de son fonds agricole à un autre, qui, en contrepartie, lui concède la jouissance du sien, ils ne sont pas réciproquement bailleur et preneur l’un de l’autre » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 25-15.803, Publié au Bulletin).
En l’espèce, deux propriétaires de parcelles agricoles avaient signé, le 12 mai 2011, deux « attestations de bail verbal » par lesquelles chacun d’eux, en qualité de « bailleur », attestait avoir mis ses terres à bail à l’autre, en qualité de « preneur », pour une durée de neuf ans. L’un d’eux ayant notifié à l’autre, le 30 mars 2021, sa décision de mettre fin à l’échange de jouissance, le second avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en reconnaissance d’un bail rural et fixation du montant du fermage. La cour d’appel de Poitiers, par arrêt du 8 avril 2025, avait fait droit à cette demande, estimant que « dès lors qu’il n’est pas prétendu que les parcelles seraient d’une inégale valeur, la mise à disposition par chacune des parties est la contrepartie onéreuse du bail consenti par elles ».
La Cour de cassation casse cette décision. La motivation est concise mais décisive : la mise à disposition réciproque ne constitue pas une contrepartie onéreuse au sens du statut du fermage. Il en résulte que les parties ne sont pas liées par un bail rural et ne peuvent se prévaloir des protections attachées à ce statut, notamment le droit au renouvellement, le droit de préemption ou l’encadrement du prix. Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence traditionnelle qui subordonne l’existence du bail rural à la réunion de deux conditions cumulatives : la mise à disposition d’un immeuble à usage agricole et l’existence d’une contrepartie onéreuse distincte.
B. Les conséquences pratiques et la portée des arrêts
Les conséquences de l’arrêt du 2 juillet 2026 (n° 25-15.803) sont de deux ordres. En premier lieu, il prive de la qualification de bail rural les échanges de jouissance de parcelles agricoles entre propriétaires, une pratique courante dans le monde rural où des exploitants procèdent à des échanges amiables de terres pour rationaliser leur exploitation sans formaliser de contrat écrit. Ces situations, qui relevaient jusqu’alors d’une incertitude juridique, sont désormais clairement exclues du champ du statut du fermage. Les propriétaires concernés se trouvent sous l’empire du droit commun des contrats, et plus précisément, le cas échéant, du prêt à usage ou commodat régi par les articles 1875 et suivants du Code civil, dont le régime est sensiblement moins protecteur que celui du statut du fermage.
Cette décision s’articule avec l’arrêt rendu le même jour sous le numéro 24-12.681 pour composer un diptyque cohérent. D’un côté, la Cour de cassation resserre les conditions d’entrée dans le statut du fermage en refusant la qualification de bail rural à l’échange réciproque de jouissance. De l’autre, elle renforce la protection du preneur à l’intérieur du statut en prohibant le dépôt de garantie et en sanctionnant les clauses de fermage non ventilées. Ce double mouvement, apparemment contradictoire, répond en réalité à une même logique : le statut du fermage, parce qu’il est dérogatoire au droit commun et particulièrement protecteur, doit être appliqué avec rigueur tant dans ses conditions d’accès que dans ses conséquences.
La troisième chambre civile manifeste ainsi un attachement constant à l’équilibre du statut du fermage. Elle refuse d’en étendre le bénéfice à des situations qui ne répondent pas strictement à la définition légale, mais elle veille, à l’intérieur du champ ainsi délimité, à ce que la protection impérative du preneur ne soit pas contournée par des stipulations conventionnelles. Cette approche, qui conjugue restriction du domaine et intensification de la protection, confère au statut du fermage une cohérence renforcée.
Ces deux arrêts du 2 juillet 2026 s’inscrivent dans un mouvement jurisprudentiel plus large. On peut à cet égard mentionner l’arrêt rendu par la même troisième chambre civile le 9 juillet 2026 (n° 25-15.423, Publié au Bulletin), relatif à l’exercice du droit de préemption de la SAFER, qui a jugé que « la lettre adressée à l’acquéreur évincé sur la base d’informations inexactes ou incomplètes qui n’ont pas permis sa présentation ne constituant pas une notification régulière, le délai de six mois pour contester la décision de préemption ne peut courir contre cet acquéreur évincé, nonobstant sa connaissance de l’existence d’une décision de préemption par un autre moyen » (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 25-15.423, Publié au Bulletin). La Cour y consacre une conception exigeante du droit au recours effectif, en subordonnant le déclenchement du délai de forclusion à une notification individuelle régulière, parachevant une construction jurisprudentielle amorcée par l’arrêt du 30 octobre 2013 (n° 12-19.870, Bull. 2013, III, n° 139) et prolongée par l’arrêt du 19 mars 2026 (n° 24-22.301, Publié).
Ces décisions témoignent d’une activité soutenue de la troisième chambre civile en matière de droit rural et d’une volonté de préciser, par touches successives, un corps de règles dont la technicité n’a d’égale que l’importance pratique pour les acteurs du monde agricole. Elles rappellent que le statut du fermage, construit par la loi du 13 avril 1946 et enrichi par sept décennies de jurisprudence, demeure un édifice vivant, dont la Cour de cassation assure la garde avec une constance remarquable.
Conclusion
Les deux arrêts rendus par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 apportent des précisions essentielles au régime du bail rural. En prohibant le dépôt de garantie et en exigeant la ventilation du fermage entre loyer d’habitation et loyer d’exploitation, ils renforcent la protection impérative du preneur à l’intérieur du statut du fermage. En refusant de qualifier de bail rural l’échange réciproque de jouissance entre propriétaires, ils en resserrent corrélativement les conditions d’accès.
Ces solutions, promises à la publication au Bulletin, constituent des guides précieux pour la rédaction des baux ruraux et pour le traitement des contentieux qui en découlent. Elles rappellent aux praticiens que le statut du fermage, dérogatoire au droit commun, doit être appliqué avec une rigueur qui en garantit la cohérence et l’effectivité. L’attention constante que la Cour de cassation porte à l’équilibre des relations entre bailleurs et preneurs dans le monde agricole témoigne de la vitalité d’un statut dont l’importance économique et sociale demeure considérable.
La protection du preneur, qui est la raison d’être du statut, sort renforcée de ces décisions. Le bailleur ne saurait exiger du preneur, à l’entrée dans les lieux, une somme qui grèverait sa trésorerie sans contrepartie juridique licite. Le fermage, quant à lui, doit être déterminé avec une précision qui permette au preneur d’en contrôler l’évolution et d’en contester, le cas échéant, les composantes. Ces exigences, loin d’être de simples formalités, constituent les garanties effectives d’un équilibre contractuel que le législateur de 1946 a voulu protéger contre les pressions économiques pesant sur l’exploitant agricole.
L’arrêt du 9 juillet 2026 sur la notification de la décision de préemption de la SAFER complète ce tableau en rappelant que la rigueur procédurale est le corollaire indispensable de la protection substantielle. Un droit qui ne peut être exercé faute d’information effective est un droit illusoire. La troisième chambre civile, en cette matière comme en d’autres, ne cède rien sur l’effectivité des garanties qu’elle a pour mission de faire respecter.
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