I. La consolidation du statut protecteur du preneur par la loi du 26 mai 2026
A. La mensualisation des loyers et le plafonnement des garanties : un rééquilibrage contractuel
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit plusieurs dispositions modifiant substantiellement l’équilibre des relations entre bailleurs et preneurs à bail commercial. Parmi les apports les plus remarquables de ce texte figure la mensualisation obligatoire des loyers, qui rompt avec la tradition du paiement trimestriel à terme échu longtemps consacrée par la pratique notariale. En conséquence, le preneur se trouve désormais déchargé d’un effort de trésorerie significatif, ce qui constitue un infléchissement notable de l’économie générale du statut des baux commerciaux tel qu’issu du décret du 30 septembre 1953 et codifié au sein du Titre IV du Livre Ier du code de commerce. Cette mesure, applicable tant aux nouveaux baux qu’aux contrats en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi, s’impose aux parties nonobstant toute clause contraire, en raison de son caractère d’ordre public.
Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 a plafonné le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur à la conclusion du bail, mettant ainsi un terme à des pratiques parfois jugées excessives qui conduisaient certains bailleurs à solliciter des garanties équivalant à plusieurs trimestres de loyer. Cette disposition, combinée à l’obligation de restitution du dépôt de garantie dans un délai désormais encadré par la loi, participe d’une logique de protection renforcée du preneur que le législateur a entendu consacrer au visa des difficultés rencontrées par les commerçants et artisans, en particulier dans les centres-villes où la vacance commerciale s’est accentuée au cours de la dernière décennie. A cet égard, il y a lieu de relever que ces dispositions trouvent leur fondement dans le champ d’application du statut des baux commerciaux défini par l’article L. 145-1 du code de commerce, lequel bénéficie aux commerçants et industriels immatriculés au registre du commerce et des sociétés ainsi qu’aux chefs d’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat, et s’étend également, sous certaines conditions, aux baux de locaux accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce et aux baux de terrains nus sur lesquels des constructions à usage commercial ont été édifiées.
La réforme introduit en outre un droit de préférence renforcé au bénéfice du preneur en cas de vente du local loué, qui complète le dispositif déjà instauré par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel. Le législateur a entendu allonger le délai dont dispose le locataire pour se prononcer sur l’offre de vente, et sanctionner plus sévèrement le défaut d’information du preneur par le bailleur. Or cette modification s’inscrit dans une tendance législative plus large, qui vise à conforter la position juridique du preneur à bail commercial face à un bailleur dont les prérogatives contractuelles, sans jamais être supprimées, font l’objet d’un encadrement croissant dont le juge assure le respect avec une vigilance constante.
Dès lors, la réforme de 2026 réactualise un statut qui, pour l’essentiel, n’avait pas connu de modification d’envergure depuis la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Or cette modernisation du cadre légal intervient dans un contexte jurisprudentiel marqué par une activité soutenue de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui ne cesse de préciser les contours des droits et obligations réciproques des parties au bail commercial, en particulier s’agissant du droit au renouvellement et de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce. Cette indemnité, qui est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation.
B. Le renforcement du contrôle judiciaire de la clause résolutoire
La loi du 26 mai 2026 a également renforcé l’encadrement de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, en imposant un délai minimal d’un mois après commandement resté infructueux avant que la clause ne puisse produire ses effets. Cette disposition législative prolonge et conforte une jurisprudence ferme de la Cour de cassation qui, par un arrêt remarqué du 6 novembre 2025, avait jugé que la mention dans la clause résolutoire d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux « a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce » et qu’une telle clause est, par application de l’article L. 145-15 du même code, « réputée non écrite en son entier » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454, publié au Bulletin). La Cour de cassation a ainsi refusé toute possibilité de cantonner la nullité à la seule stipulation illicite, préférant une sanction radicale qui prive le bailleur de l’intégralité du mécanisme résolutoire conventionnel.
En conséquence, la réforme législative ne constitue pas une innovation radicale mais plutôt une consolidation, dans la lettre de la loi, d’une solution prétorienne déjà acquise. L’article L. 145-15 du code de commerce, qui énumère les clauses réputées non écrites dans les baux commerciaux, se trouve ainsi renforcé par ce double mouvement, législatif et jurisprudentiel, qui réduit la latitude contractuelle du bailleur lorsque celle-ci tend à contourner les protections d’ordre public attachées au statut. Par ailleurs, cette évolution s’inscrit dans un mouvement plus large de la troisième chambre civile tendant à apprécier plus strictement les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire, notamment en vérifiant la régularité formelle du commandement, l’identification précise des sommes réclamées et la réalité des manquements imputés au preneur.
A cet égard, il importe de souligner que le congé délivré par le bailleur obéit lui-même à des exigences formelles rigoureuses, définies par l’article L. 145-9 du code de commerce, qui impose que le congé soit donné par acte extrajudiciaire et qu’il précise, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est délivré. Ce congé doit également indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. La jurisprudence récente rappelle que le non-respect de ces formalités expose le bailleur à se voir dénier le droit de refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, et illustre la vigilance constante de la Cour de cassation sur ce point.
Le législateur de 2026 a également entendu limiter la portée des clauses résolutoires de plein droit en imposant au juge un pouvoir de suspension des effets de la clause lorsque le preneur justifie de circonstances permettant de régulariser sa situation dans un délai raisonnable. Cette disposition, qui s’inspire directement de la pratique des tribunaux en matière de baux d’habitation, traduit une volonté de préserver le fonds de commerce chaque fois que la situation financière du preneur le permet, et s’articule avec la jurisprudence rendue au visa de l’article L. 145-33 du code de commerce qui détermine la valeur locative d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
II. La jurisprudence de la troisième chambre civile comme correctif des équilibres issus de la réforme
A. La préservation du droit au renouvellement et de l’indemnité d’éviction par le juge
Si la loi du 26 mai 2026 renforce les protections du preneur pendant l’exécution du bail, la jurisprudence de la troisième chambre civile continue de jouer un rôle déterminant dans la préservation du droit au renouvellement à l’échéance du contrat. L’arrêt rendu le 2 juillet 2026, quelques semaines seulement après la promulgation de la loi, en fournit une illustration éclairante : la Cour de cassation y censure, pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile, un arrêt d’appel qui n’avait pas visé les dernières conclusions de la bailleresse relatives à la validité du congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.340). Cet arrêt, bien qu’essentiellement procédural, rappelle que le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, qui prive le preneur de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce, doit faire l’objet d’un examen rigoureux par le juge du fond, lequel ne saurait statuer sans prendre en considération l’intégralité de l’argumentation développée par les parties.
Par ailleurs, dans un arrêt du 2 avril 2026, la troisième chambre civile a rappelé l’importance du contrôle de l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés pour l’accès au statut des baux commerciaux. La Cour a censuré, pour dénaturation, un arrêt d’appel qui avait dénié le statut à des preneurs en se fondant sur une fiche Infogreffe qui ne constituait pas un extrait Kbis, et qui mentionnait un code NAF distinct de l’activité prévue au bail (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-15.435). Cette décision illustre l’exigence, réaffirmée avec constance par la Cour de cassation, d’une vérification précise des conditions d’application du statut, dont l’article L. 145-1 du code de commerce subordonne le bénéfice à l’exploitation d’un fonds de commerce par un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés.
Le droit au renouvellement du bail commercial, principe cardinal du statut, demeure ainsi protégé non seulement par les dispositions législatives d’ordre public mais également par un contrôle juridictionnel exigeant qui ne laisse au bailleur que des possibilités étroitement circonscrites de s’y soustraire. L’article L. 145-17 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité en justifiant de motifs graves et légitimes à l’encontre du preneur sortant, mais la charge de la preuve de ces motifs pèse exclusivement sur le bailleur, et la jurisprudence en fait une application rigoureuse qui exclut les simples manquements contractuels dépourvus de gravité suffisante.
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile le 4 juin 2026, dans quatre pourvois distincts, confirment cette orientation protectrice du preneur. Dans l’une de ces espèces, la Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande du preneur en paiement d’une indemnité d’éviction sans caractériser avec une précision suffisante les motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070 ; voir également, rendus le même jour, les pourvois n° 25-10.068, 25-10.069 et 24-19.120). Or cette série d’arrêts démontre que la Cour de cassation n’entend pas relâcher le niveau d’exigence imposé aux juges du fond dans l’appréciation de la légitimité du refus de renouvellement opposé par le bailleur.
Dès lors, l’office du juge en matière d’indemnité d’éviction apparaît comme le rempart ultime du preneur face au refus de renouvellement. La Cour de cassation veille à ce que les juridictions du fond motivent avec une précision suffisante leur appréciation des motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur. Or, la rigueur de ce contrôle juridictionnel, conjuguée aux nouvelles dispositions protectrices issues de la loi du 26 mai 2026, dessine un cadre dans lequel la liberté du bailleur de refuser le renouvellement, bien que théoriquement préservée, se trouve en pratique étroitement encadrée par l’obligation qui lui est faite de démontrer l’existence de manquements d’une particulière gravité imputables au preneur.
B. L’encadrement prétorien du déplafonnement des loyers et du droit de préférence du preneur
La fixation du loyer du bail renouvelé constitue l’un des points de cristallisation du contentieux des baux commerciaux. Le principe du plafonnement, énoncé par l’article L. 145-34 du code de commerce, limite la variation du loyer à celle de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires lorsque la durée du bail n’excède pas neuf ans. Toutefois, le déplafonnement peut être obtenu par le bailleur en cas de modification notable des éléments de la valeur locative énumérés à l’article L. 145-33 du code de commerce, ou lorsque la durée du bail excède douze ans par l’effet de la tacite prolongation.
A cet égard, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 16 octobre 2025, publié au Bulletin, a apporté une précision décisive sur l’articulation entre les différentes causes de déplafonnement et le mécanisme d’étalement des augmentations. La Cour de cassation y énonce que le dispositif d’étalement de l’augmentation du loyer prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce ne s’applique que « dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin). En conséquence, le preneur dont le bail s’est trouvé déplafonné du seul fait de la tacite prolongation au-delà de douze ans ne peut bénéficier de l’étalement de l’augmentation du loyer sur plusieurs années, ce qui constitue une position rigoureuse de la Cour de cassation à l’égard du locataire et rappelle que le statut des baux commerciaux ne saurait être interprété comme un instrument de blocage systématique de l’évolution des loyers.
Par ailleurs, s’agissant de la détermination de la valeur locative, la troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 30 mai 2024 publié au Bulletin et au Rapport, que les juges du fond doivent se prononcer sur l’existence potentielle d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité invoquée par le bailleur pour solliciter le déplafonnement (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport). Cette exigence de motivation renforcée oblige les juridictions à un examen concret des circonstances de l’espèce, et non à une appréciation abstraite qui priverait d’effectivité le droit du preneur au maintien du loyer plafonné. Or cette décision fait écho à celle du 18 septembre 2025, qui a précisé que l’évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur le commerce considéré, de caractériser une modification notable justifiant le déplafonnement (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, publié au Bulletin).
Sur un autre registre, la question du droit de préférence du preneur en cas de vente du local loué, introduit par la loi Pinel du 18 juin 2014, a donné lieu à un arrêt important du 5 mars 2026, également publié au Bulletin. La Cour de cassation y affirme que la cession d’un local commercial au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, ne constitue pas une cession au bénéfice de descendants au sens du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, dès lors que cette société « a une personnalité distincte de ses associés » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, publié au Bulletin). En conséquence, le preneur bénéficie pleinement de son droit de préférence, même lorsque la cession projetée est intrafamiliale, dès lors que le cessionnaire est une personne morale distincte des descendants du bailleur. Cette solution, qui procède d’une interprétation stricte de l’exception familiale au droit de préférence, renforce substantiellement la position du preneur dans les opérations de cession de l’actif immobilier et invite les bailleurs à une vigilance particulière dans la structuration des opérations de transmission à titre onéreux.
Enfin, le contentieux de l’indemnité d’occupation consécutive à l’exercice du droit d’option par le preneur reste gouverné par des règles de prescription dont la Cour de cassation a précisé le régime dans un arrêt du 16 mars 2023. La Cour y rappelle que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 de ce code » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, publié au Bulletin). Or, cette prescription ne court qu’à compter du jour où le bailleur est informé de l’exercice par le preneur de son droit d’option, ce qui ménage un équilibre entre l’intérêt du bailleur à obtenir le paiement de l’indemnité et la sécurité juridique du preneur. La Cour a en outre précisé que l’indemnité d’occupation due postérieurement à l’exercice du droit d’option relève du droit commun et se trouve, quant à elle, soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.
Dès lors, la conjonction de la réforme législative du 26 mai 2026 et de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile dessine un paysage du droit des baux commerciaux en profonde mutation, dans lequel les prérogatives du bailleur, sans jamais être supprimées, se trouvent soumises à un double contrôle : celui du législateur, qui intervient pour encadrer les clauses contractuelles et les garanties, et celui du juge, qui veille à l’application effective et rigoureuse du statut protecteur du preneur. A cet égard, les praticiens du droit des baux commerciaux se doivent d’intégrer ces évolutions dans la rédaction et la négociation des contrats, sous peine d’exposer leurs clients à des contentieux dont l’issue pourrait être défavorable, en particulier lorsque les clauses du bail méconnaissent les exigences d’ordre public issues du code de commerce.
Conclusion
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique ne réalise pas une refonte du statut des baux commerciaux comparable à celle qui fut opérée par le décret du 30 septembre 1953, mais elle apporte des correctifs significatifs qui, conjugués aux apports constants de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, modifient sensiblement les équilibres entre bailleurs et preneurs. La mensualisation des loyers, le plafonnement des garanties et l’encadrement de la clause résolutoire constituent autant d’avancées protectrices pour le preneur, tandis que la jurisprudence maintient une vigilance exigeante sur les conditions du refus de renouvellement, les modalités du déplafonnement du loyer et l’étendue du droit de préférence en cas de vente. L’articulation de ces deux sources du droit, législative et prétorienne, confirme que le contrat de bail commercial demeure un instrument juridique d’une technicité soutenue, dont la maîtrise constitue un avantage décisif pour les parties qui y sont engagées.
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