I. Les obligations du preneur lors de la restitution des locaux loués
A. Le fondement légal de l’obligation de restitution conforme
La restitution des locaux loués constitue, avec le paiement du loyer, l’une des deux obligations fondamentales du preneur à bail commercial. Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, ne déroge pas, sur ce point, au droit commun du louage de choses tel qu’il résulte des articles 1719 et suivants du Code civil. L’article 1730 du Code civil énonce ainsi que, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci « doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». Ce texte institue une obligation de restitution à l’identique qui, bien que formulée en des termes lapidaires, emporte des conséquences considérables dans la pratique du contentieux locatif commercial.
En l’absence d’état des lieux d’entrée, l’article 1731 du Code civil fait jouer une présomption simple : « le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Cette présomption, qui pèse en apparence sur le preneur, se retourne en pratique contre le bailleur qui, faute d’avoir fait établir un état des lieux contradictoire à l’entrée, se trouve privé d’un instrument probatoire essentiel pour démontrer l’imputabilité des dégradations au locataire sortant. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler cette exigence dans un arrêt du 25 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-22.311), qui confirme que l’absence d’état des lieux d’entrée fait obstacle à ce que le bailleur puisse imputer au preneur des désordres dont l’antériorité n’est pas établie.
Par ailleurs, l’article 1732 du Code civil dispose que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Il s’agit là d’une présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire pour tous les désordres survenus au cours du bail, dont il ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère, d’un cas fortuit ou d’une absence de faute de sa part. La troisième chambre civile a fait application de ce principe dans un arrêt du 13 octobre 2021 (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-18.331), en jugeant que le preneur répond de l’état de restitution s’il ne prouve pas que les dégradations sont survenues sans faute de sa part.
À ces dispositions légales s’ajoutent les stipulations contractuelles qui, dans la quasi-totalité des baux commerciaux, viennent préciser l’étendue des obligations de remise en état. La clause de restitution dans l’état d’origine, dite de pristine state, impose au preneur de supprimer l’intégralité des aménagements qu’il a réalisés et de rendre les locaux dans leur configuration initiale. Une telle clause est parfaitement valable en droit des baux commerciaux, et les juges du fond en font une application stricte. En sens inverse, une clause autorisant le preneur à conserver ses installations dispense ce dernier de toute obligation de dépose, sous réserve que les aménagements conservés n’affectent pas la solidité ou la destination de l’immeuble. Or, ces aménagements contractuels, aussi précis soient-ils, ne sauraient contourner les règles d’ordre public du statut, et notamment la distinction cardinale entre les réparations locatives, qui incombent au preneur, et les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil, qui demeurent à la charge du bailleur.
La distinction entre vétusté et dégradations imputables au preneur constitue un enjeu central du contentieux de la restitution. L’article 1755 du Code civil énonce en effet qu’aucune des réparations réputées locatives « n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ». La vétusté se définit comme l’usure normale de la chose louée résultant du temps et de l’usage conforme à sa destination. Le juge du fond, qui apprécie souverainement les circonstances de fait, peut appliquer un coefficient de vétusté pour réduire l’indemnisation due par le preneur au bailleur. La chambre commerciale de la Cour de cassation a ainsi approuvé une cour d’appel d’avoir limité la réparation à quarante pour cent du coût évalué par l’expert judiciaire, en tenant compte de l’état d’usage initial et du manque d’entretien du précédent locataire (Cass. com., 8 mars 2023, n° 20-20.141). Dès lors, le bailleur qui entend obtenir une indemnisation intégrale des travaux de remise en état doit démontrer que les dégradations excèdent la simple usure normale et sont directement imputables à une faute ou à une négligence du preneur dans l’entretien des lieux.
B. L’état des lieux, instrument probatoire central du contentieux de restitution
L’état des lieux constitue la pièce maîtresse du contentieux de la restitution. Établi contradictoirement entre les parties, ou à défaut par acte d’huissier de justice, il fait foi de l’état du local à l’entrée et à la sortie du preneur. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 9 mars 2023, que le juge ne peut rejeter la demande d’indemnisation du bailleur par une simple affirmation tirée de l’absence d’état des lieux de sortie contradictoire, sans analyser même sommairement les éléments de preuve produits par le bailleur, notamment un état des lieux d’entrée et des rapports d’expertise amiable, permettant de déterminer l’état initial des locaux et d’imputer les dégradations constatées au preneur sortant (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358).
Cette décision illustre une tendance jurisprudentielle constante qui impose au juge du fond de motiver sa décision au regard de l’ensemble des éléments de preuve versés aux débats, sans se retrancher derrière l’absence d’un document unique et exhaustif. En conséquence, le bailleur qui ne disposerait pas d’un état des lieux de sortie contradictoire n’est pas pour autant privé de la possibilité d’établir les dégradations par d’autres moyens : constat d’huissier établi après le départ du preneur, rapports d’expertise judiciaire ou amiable, photographies datées, témoignages ou correspondances entre les parties. Toutefois, la valeur probante du constat d’huissier unilatéral établi postérieurement au départ du preneur doit être appréciée au regard de sa proximité avec la date de libération des locaux et de l’absence d’occupation intermédiaire. La Cour de cassation a ainsi censuré une cour d’appel qui avait écarté un rapport d’expert établi cinq mois après le départ du locataire, sans rechercher si les locaux avaient été utilisés entre-temps, ce qui était contesté et susceptible de justifier le délai d’établissement du rapport (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358, précité).
Par ailleurs, la charge de la preuve des dégradations pèse en principe sur le bailleur qui s’en prévaut pour réclamer une indemnité au titre de la remise en état. Ce dernier doit rapporter cumulativement trois séries d’éléments : d’une part, la preuve de l’état des locaux à l’entrée du preneur, qui résulte idéalement de l’état des lieux d’entrée contradictoire ; d’autre part, la preuve de leur état dégradé à la sortie, par la production d’un état des lieux de sortie, d’un constat d’huissier ou d’un rapport d’expertise ; enfin, l’imputabilité des dégradations à la faute ou à la négligence du preneur, laquelle peut être déduite de la comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie. À cet égard, la Cour de cassation a récemment précisé que, lorsque les désordres procèdent d’un défaut d’entretien imputable au preneur, la remise en état est à la charge de ce dernier, même en l’absence de clause expresse de vétusté dans le contrat de bail (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.042).
La question du sort des aménagements et constructions réalisés par le preneur en cours de bail, bien que régie par des principes distincts, interfère directement avec l’appréciation de l’état de restitution. À défaut de stipulation contraire, ces aménagements deviennent la propriété du bailleur par accession à l’expiration du bail, sans indemnité. Cependant, de nombreux baux commerciaux stipulent que le preneur sera tenu, à la demande du bailleur, de remettre les locaux dans leur état initial en supprimant tous les aménagements réalisés. L’exercice de cette faculté appartient souverainement au bailleur, et le preneur ne peut s’y opposer en invoquant le préjudice économique que lui causerait la destruction de travaux coûteux. Le sort de ces aménagements, qu’ils soient conservés ou supprimés, influence directement l’appréciation du préjudice de remise en état dont le bailleur peut se prévaloir, dans les conditions que la jurisprudence a profondément renouvelées au cours des dernières années.
II. Le renouvellement du régime indemnitaire par la jurisprudence du 27 juin 2024
A. L’exigence de preuve d’un préjudice effectif apprécié au jour où le juge statue
La question du régime de la preuve du préjudice du bailleur en cas de restitution défectueuse des locaux a fait l’objet d’un revirement jurisprudentiel majeur opéré par trois arrêts rendus le même jour, tous publiés au Bulletin et revêtus de la mention de diffusion la plus large (FS-B), par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502, n° 22-21.272 et n° 22-10.298). Avant cette date, de nombreuses juridictions du fond déduisaient le préjudice du bailleur du seul constat du manquement du locataire à son obligation de restitution en bon état : si les locaux avaient été rendus dégradés, le bailleur avait nécessairement subi un préjudice équivalent au coût de la remise en état. Cette approche, pour séduisante qu’elle fût en apparence, conduisait à des résultats inéquitables lorsque le bailleur avait, postérieurement à la restitution, reloué ou vendu les locaux sans réaliser de travaux, ou les avait affectés à une destination qui rendait superflue toute remise en état.
La Cour de cassation a mis un terme à cette pratique en énonçant un principe désormais cardinal : le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Le juge ne peut allouer des dommages et intérêts qu’à la condition de constater, au jour où il statue, qu’il est résulté un préjudice de la faute contractuelle. La Cour impose ainsi de distinguer le manquement contractuel, qui doit être établi, du préjudice indemnisable, qui ne se déduit pas automatiquement du premier.
La règle nouvelle comporte une seconde dimension, tout aussi essentielle : le juge, tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles que la relocation, la vente ou la démolition. Dans la première espèce (n° 22-24.502), la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Douai qui avait condamné le locataire au seul motif du manquement, sans constater l’existence d’un préjudice pour le bailleur qui avait pourtant reloué rapidement les locaux sans engager aucune dépense de remise en état. La Cour énonce ainsi que la relocation rapide sans travaux, à des conditions au moins aussi favorables, prive le bailleur de tout préjudice indemnisable au titre de la remise en état.
Dans la deuxième espèce (n° 22-10.298), la Cour de cassation a approuvé l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait rejeté la demande du bailleur, après avoir constaté que celui-ci avait cédé les locaux trois mois après leur restitution, sans effectuer de travaux et sans justifier d’une moins-value à la revente en lien avec les manquements du preneur. La vente de l’immeuble sans travaux et sans dépréciation du prix de vente imputable aux dégradations locatives exclut donc l’existence d’un préjudice de remise en état. En conséquence, le bailleur qui a vendu les locaux postérieurement à la restitution, sans subir de décote en relation causale avec l’état dégradé des lieux, ne peut prétendre à une indemnisation au titre de la remise en état qu’il n’a pas réalisée et qu’il n’aura jamais à réaliser.
Dans la troisième espèce (n° 22-21.272), la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait condamné le locataire à payer la somme de dix mille euros au titre des dégradations locatives, sans rechercher si les bailleurs, qui avaient revendu les locaux à l’Établissement public foncier d’Île-de-France aux fins de leur destruction, avaient subi une dévalorisation du prix de vente en lien avec les manquements du locataire. La démolition ultérieure des locaux prive en principe le bailleur de tout préjudice de remise en état, dès lors que les travaux de réparation n’ont pas été et ne seront jamais exécutés. La Cour confirme ainsi que le préjudice s’apprécie in concreto, en fonction du sort réel des locaux postérieurement à leur restitution.
Ce triple arrêt consacre un alignement du droit des baux commerciaux sur les principes classiques de la responsabilité civile, en vertu desquels le préjudice est une condition autonome de l’obligation de réparation, distincte de la faute et du lien de causalité. Il rejoint une jurisprudence plus ancienne de la troisième chambre civile, qui avait déjà jugé que le locataire défaillant dans son obligation de remise en état n’était pas tenu d’indemniser le bailleur qui avait reloué les locaux à un tiers, dès lors que ce dernier avait lui-même réaménagé les locaux sans que le bailleur ne contribue à ces travaux ni ne consente le bail à des conditions plus défavorables (Cass. 3e civ., 3 déc. 2003, n° 02-18.033).
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé que le préjudice tiré de la remise en état des locaux est distinct de celui résultant de la relocation du bien à des conditions défavorables. La chambre commerciale a ainsi jugé que le bailleur peut cumuler l’indemnisation au titre des travaux de remise en état et celle au titre de la perte de loyers ou de la relocation à des conditions moins favorables, à condition d’établir chacun de ces chefs de préjudice de manière distincte (Cass. com., 8 mars 2023, n° 20-20.141, précité). Cette solution, qui distingue le préjudice matériel lié à l’état des locaux du préjudice économique lié à leur exploitation, offre au bailleur une double voie d’indemnisation, à la condition expresse que chaque poste de préjudice soit démontré par des éléments de preuve circonstanciés.
B. Les incidences procédurales et l’articulation avec l’office du juge des référés
Le revirement du 27 juin 2024 emporte des conséquences procédurales significatives pour les parties au bail commercial. Pour le bailleur, il impose une vigilance accrue dans la constitution du dossier probatoire et dans la stratégie contentieuse. Dès la restitution des locaux, le bailleur doit non seulement faire constater l’état des lieux de manière contradictoire ou par voie d’huissier, mais également documenter avec précision l’usage qu’il entend faire des locaux postérieurement à cette restitution. S’il choisit de relouer les locaux sans effectuer de travaux, il devra démontrer que les conditions de la relocation sont moins favorables que celles qui auraient prévalu si les locaux avaient été restitués en bon état. S’il choisit de vendre l’immeuble, il devra établir que le prix de vente a été affecté par l’état dégradé des lieux. À défaut, le juge, tenu d’apprécier le préjudice au jour où il statue, constatera l’absence de préjudice indemnisable.
Pour le preneur, ces arrêts ouvrent une défense procédurale solide : il peut contester le quantum réclamé par le bailleur en démontrant que ce dernier a reloué les locaux sans travaux, les a vendus sans décote ou les a détruits. La preuve de ces circonstances peut résulter de tous moyens : production du nouveau bail, de l’acte de vente, du permis de démolir, d’attestations ou de constats. Le juge est désormais tenu d’examiner ces éléments et d’en tirer les conséquences sur l’existence et l’étendue du préjudice allégué.
La question de la compétence du juge des référés en matière de remise en état des locaux a également donné lieu à une précision jurisprudentielle importante. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 6 novembre 2025, que le président du tribunal judiciaire saisi en référé, qui constate que des travaux de remise en état incombant au locataire ont été réalisés par le bailleur en lieu et place de ce dernier, ne peut condamner le locataire qu’au paiement d’une provision au sens de l’article 835 du Code de procédure civile, et non d’une indemnité définitive (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-10.091). En allouant une condamnation à titre non provisionnel équivalente au montant total du devis, la cour d’appel a excédé ses pouvoirs. Cette décision, qui limite strictement l’office du juge des référés à l’octroi de provisions lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, impose au bailleur qui souhaite obtenir une condamnation définitive de saisir le juge du fond, seul compétent pour trancher le fond du litige indemnitaire.
Enfin, l’articulation entre la restitution du dépôt de garantie et l’indemnisation des dégradations locatives constitue un enjeu pratique de premier ordre. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit, en complétant l’article L. 145-40 du Code de commerce, un délai légal de restitution du dépôt de garantie fixé à trois mois à compter de la remise des clés au bailleur. Les déductions opérées par le bailleur sur le dépôt de garantie doivent être dûment justifiées, ce qui impose au bailleur d’étayer chaque poste de retenue par des pièces probantes : devis détaillés, factures acquittées ou, à tout le moins, constats établissant la nécessité des travaux. Or, la combinaison de cette nouvelle obligation légale avec le revirement du 27 juin 2024 crée une situation inédite pour le bailleur : il doit à la fois justifier le bien-fondé de ses retenues sur le dépôt de garantie dans un délai contraint de trois mois, et démontrer, au jour où le juge statue, que le préjudice de remise en état subsiste effectivement, en tenant compte de l’usage postérieur des locaux.
Dès lors, le contentieux de la restitution des locaux dans le bail commercial apparaît aujourd’hui comme un contentieux à double détente, dans lequel la preuve du manquement contractuel du preneur, pour nécessaire qu’elle soit, ne suffit plus à fonder une condamnation indemnitaire. La stratégie contentieuse du bailleur doit intégrer, dès l’origine du litige, la perspective de l’appréciation judiciaire du préjudice au jour du jugement, ce qui implique une anticipation des circonstances postérieures à la libération des lieux et une documentation rigoureuse de l’ensemble des conséquences patrimoniales de la restitution défectueuse.
Conclusion
La restitution des locaux dans le bail commercial constitue une opération juridique complexe, qui mobilise à la fois les règles du droit commun du louage de choses et les dispositions spécifiques du statut des baux commerciaux. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, et singulièrement le triple arrêt du 27 juin 2024, a profondément renouvelé l’approche du préjudice indemnisable en subordonnant la réparation à la démonstration d’un préjudice effectif, apprécié au jour où le juge statue et tenant compte des circonstances postérieures à la restitution. Cette évolution, qui réaffirme l’autonomie du préjudice par rapport à la faute contractuelle, impose aux parties une rigueur probatoire accrue et une anticipation stratégique dès la libération des lieux. Elle s’inscrit dans un mouvement plus large de convergence entre le droit spécial des baux commerciaux et les principes généraux de la responsabilité civile, dont la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique constitue le prolongement législatif le plus récent.
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