La confrontation entre le droit du bailleur d’entretenir son bien et le droit du locataire au respect de son domicile constitue l’une des tensions les plus vives du droit du logement. L’ordonnance de référé rendue le 26 janvier 2026 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris (RG n° 25/07532) apporte un éclairage remarquable sur l’articulation de ces prérogatives en présence d’un logement affecté de désordres sanitaires. Cette décision, qui autorise le bailleur à pénétrer dans les lieux loués avec l’assistance d’un serrurier et d’un commissaire de justice pour y installer un système de ventilation mécanique contrôlée, rappelle que le refus persistant du locataire de laisser l’accès aux entreprises mandatées caractérise un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.
Portée à la connaissance du grand public par un article du Figaro Immobilier du 3 août 2026, cette ordonnance dépasse le simple fait divers juridique. Elle invite à une analyse rigoureuse des obligations réciproques des parties au contrat de bail d’habitation et de la sanction du refus d’accès du locataire aux fins de réalisation de travaux nécessaires au maintien en état du logement. La présente étude examinera d’abord le cadre légal et jurisprudentiel de l’obligation du locataire de permettre l’accès au logement loué (I), avant d’analyser la qualification de trouble manifestement illicite et ses conséquences pratiques (II).
Cette décision, qui a fait l’objet d’un commentaire nourri sur le blog de Maître Quentin Lucas, avocat au barreau de Nantes, intervient dans un contexte de recrudescence des contentieux liés à l’indécence des logements et à l’articulation des obligations respectives du bailleur et du locataire. Elle présente l’intérêt pratique considérable de clarifier les pouvoirs du juge des référés lorsque le locataire, sous couvert d’une exception d’inexécution ou d’une demande de travaux plus étendus, fait durablement obstacle à l’intervention des entreprises mandatées par le bailleur.
I. L’obligation légale du locataire de permettre l’accès au logement pour travaux
A. Le fondement textuel de l’obligation d’accès
Le contrat de bail d’habitation, régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, organise un équilibre entre les obligations du bailleur et celles du locataire. Le bailleur est tenu, par la nature même du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, conformément à l’article 1719 du code civil. Ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée (Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23.357).
La Cour de cassation a rappelé avec force que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23.357). Par ailleurs, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993). Cette protection du locataire trouve sa contrepartie dans les obligations que la loi met à sa charge.
Aux termes de l’article 7, e), de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 de la même loi. Cette obligation légale, d’ordre public, ne saurait être tenue en échec par la volonté unilatérale du locataire. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose quant à lui que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale.
L’article 1724 du code civil complète ce dispositif en prévoyant que « si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée ». Si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le preneur aura été privé. Enfin, si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. Ce texte, dont les deux derniers alinéas sont expressément visés par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, établit une hiérarchie claire : le locataire doit d’abord souffrir les travaux, sauf à obtenir une diminution du loyer s’ils se prolongent, ou la résiliation du bail s’ils rendent le logement inhabitable. Il ne lui appartient pas de s’opposer préventivement à leur exécution.
B. La portée de l’obligation dans la jurisprudence récente de la Cour de cassation
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, ces dernières années, précisé l’étendue et les limites des obligations réciproques du bailleur et du locataire en matière d’accès au logement pour travaux. L’arrêt du 5 mars 2026 rappelle que « l’obligation continue du bailleur de délivrance est exigible pendant toute la durée du bail » et que « le locataire est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-19.292). Par un arrêt du 4 juin 2026, la Cour a précisé que ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé « la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993). Cette solution, qui protège le locataire contre une stratégie d’éviction déguisée du bailleur, est cohérente avec le régime de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel le locataire peut demander la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
En sens inverse, la jurisprudence sanctionne le locataire qui, par son refus injustifié, entrave l’exécution par le bailleur de ses propres obligations. L’obligation de permettre l’accès au logement pour les travaux nécessaires au maintien en état participe de l’exécution de bonne foi du contrat de bail, exigence qui irrigue l’ensemble du droit des obligations depuis la réforme de 2016 et que l’article 1104 du code civil érige en principe directeur de la négociation, de la formation et de l’exécution des contrats.
Le mécanisme de l’article 1724 du code civil mérite une attention particulière. En imposant au preneur de souffrir les réparations urgentes, il fait du droit d’accès du bailleur une prérogative qui ne dépend pas de l’accord du locataire mais découle directement de la loi. La notion d’urgence, que le texte ne définit pas, a été précisée par la jurisprudence : elle ne se confond pas avec l’imminence d’un péril mais s’entend de toute réparation dont le report compromettrait la conservation du bien ou le respect de sa destination contractuelle. En l’espèce, l’installation d’une VMC pour remédier à des désordres d’humidité ayant conduit l’autorité administrative à verbaliser la bailleresse et à la mettre en demeure de faire cesser les troubles relevait, sans conteste, de cette qualification. Le juge des référés l’a d’ailleurs relevé en estimant que les travaux devaient être réalisés « avec l’évidence requise en référé ».
L’articulation entre l’obligation d’accès du locataire et la protection renforcée du domicile, consacrée par l’article 1719 du code civil et l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, a également été examinée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 6 avril 2023 (Civ. 3e, 6 avril 2023, n° 22-13.778) qui a rappelé que l’action en indemnisation du préjudice de jouissance prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 était soumise à un délai de prescription de trois ans. Cette décision, publiée au Bulletin, confirme que le législateur a entendu offrir au locataire des voies de droit spécifiques pour répondre aux manquements du bailleur, sans pour autant l’autoriser à se faire justice à lui-même en interdisant l’accès au logement.
II. La sanction du refus d’accès : la qualification de trouble manifestement illicite
A. L’ordonnance du 26 janvier 2026 : une application rigoureuse de l’office du juge des référés
L’ordonnance rendue le 26 janvier 2026 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris (RG n° 25/07532) constitue une illustration exemplaire de l’application des pouvoirs du juge des référés en matière de bail d’habitation. En l’espèce, la locataire occupait depuis 2006 un appartement de vingt-six mètres carrés dans le onzième arrondissement de Paris. Le 26 août 2024, les services techniques de l’habitat de la Ville de Paris avaient constaté une humidité de condensation dans la pièce de vie et la chambre en raison d’un système d’aération permanent insuffisant, favorisant la prolifération de moisissures. La bailleresse, mise en demeure par l’autorité administrative de faire cesser ces désordres, avait mandaté une entreprise pour installer une ventilation mécanique contrôlée. La locataire s’y était opposée à plusieurs reprises entre septembre 2024 et mars 2025, malgré une sommation délivrée par commissaire de justice le 31 mars 2025, estimant que la seule installation d’une VMC serait insuffisante et réclamant des travaux de plus grande ampleur avec relogement.
Le juge des référés, statuant au visa de l’article 835 du code de procédure civile, a relevé que « le refus prolongé de la locataire de laisser l’accès à son logement pour la réalisation des travaux d’installation d’une VMC cause un trouble manifestement illicite à son bailleur ». Cette qualification repose sur un double constat. D’une part, la nécessité des travaux était établie avec l’évidence requise en référé par les rapports concordants du service de l’habitat de la préfecture de Paris (21 août 2018), de la société Expertam (4 décembre 2018), de l’inspecteur de salubrité (19 décembre 2022), de la société Add Phenix (18 avril 2024) et des services techniques de l’habitat (26 août 2024). D’autre part, le refus de la locataire constituait une violation évidente de la règle de droit, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui imposant de permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution des travaux nécessaires au maintien en état.
Le juge a ordonné à la locataire de laisser le libre accès dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance, et, à défaut, a autorisé la bailleresse et les entreprises mandatées par elle à pénétrer dans les lieux en recourant à un serrurier en présence d’un commissaire de justice, ou en recourant à un serrurier assisté des forces de l’ordre, autant de fois que nécessaire pour la réalisation des travaux. Cette décision, exécutoire de droit à titre provisoire, illustre la vigueur avec laquelle le juge des référés peut faire cesser un trouble manifestement illicite, y compris en autorisant une mesure qui, en d’autres circonstances, s’apparenterait à une voie de fait.
En revanche, le juge a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts formée par la bailleresse, estimant que cette demande ne présentait pas le caractère d’évidence nécessaire à la procédure de référé. Il a également rejeté les demandes reconventionnelles de la locataire tendant au relogement et à la réalisation de travaux plus vastes, considérant que la locataire ne démontrait pas que les travaux nécessitaient son relogement ni que son logement était inhabitable. Le juge a, ce faisant, strictement cantonné son office à ce qui relevait de l’évidence et renvoyé les questions de fond à la formation de jugement.
B. Les conséquences pratiques et les limites de la sanction
L’ordonnance du 26 janvier 2026 s’inscrit dans une jurisprudence constante qui fait du trouble manifestement illicite l’instrument privilégié de la réaction du bailleur face à un locataire qui entrave l’exécution de ses obligations. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection « peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». La jurisprudence définit le trouble manifestement illicite comme une perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, proche de la voie de fait.
L’obligation de délivrance conforme du bailleur, dont le caractère continu a été consacré par la troisième chambre civile, justifie que le bailleur puisse agir en référé pour obtenir l’accès au logement lorsque les travaux sont nécessaires pour satisfaire à cette obligation. La Cour de cassation a, à plusieurs reprises, rappelé que « l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur est une obligation continue, de sorte qu’elle ne peut commencer à prescrire tant que les lieux ne peuvent plus faire l’objet d’une utilisation normale par le preneur » (Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23.357 ; Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-19.292). Cette continuité de l’obligation de délivrance justifie que le bailleur puisse, à tout moment, solliciter l’accès au logement pour y réaliser les travaux nécessaires à sa mise en conformité.
L’analyse de cette ordonnance révèle néanmoins les limites de la sanction. Le juge des référés a refusé de prononcer une astreinte, considérant que l’autorisation d’accéder aux lieux avec l’assistance d’un serrurier et d’un commissaire de justice assurait l’exécution de la décision. Il n’a pas non plus accordé de provision à la bailleresse, la demande ne présentant pas l’évidence requise. La locataire, pour sa part, n’a pas obtenu satisfaction sur ses demandes reconventionnelles, le juge ayant considéré que les questions de fond relatives à l’ampleur des travaux et au droit au relogement relevaient du seul juge du fond, déjà saisi d’une procédure en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers, fixée à l’audience du 17 mars 2026.
La justesse de cette solution se mesure également à l’aune des conséquences qu’aurait emportées, pour la bailleresse, l’impossibilité durable de réaliser les travaux. Outre l’aggravation des désordres structurels et la dégradation de son bien, elle se trouvait exposée aux sanctions administratives prévues par le règlement sanitaire départemental et aux poursuites pénales susceptibles d’être engagées du chef de soumission d’une personne vulnérable à des conditions d’hébergement indignes. Le refus de la locataire plaçait donc la bailleresse dans une situation juridique intenable, où elle était simultanément tenue d’une obligation de faire à l’égard de l’administration et empêchée de l’exécuter par le fait de sa cocontractante.
Cette décision invite les praticiens à une vigilance particulière dans la mise en oeuvre de l’obligation d’accès. Le bailleur qui souhaite réaliser des travaux doit, préalablement à toute saisine du juge des référés, justifier de démarches amiables suffisantes : notification de travaux remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, relances écrites, et idéalement sommation par commissaire de justice. Le refus du locataire doit être caractérisé et persistant. La nécessité des travaux doit être étayée par des éléments objectifs, tels que des rapports d’expertise, des constats d’huissier ou des mises en demeure administratives. Le bailleur qui s’affranchirait de ces précautions s’exposerait au risque de voir sa demande rejetée et, potentiellement, de se voir reprocher une voie de fait s’il passait outre sans autorisation judiciaire.
Par ailleurs, les dispositions du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 relatif au nouveau contrat type de location ont renforcé le formalisme entourant les relations contractuelles entre bailleur et locataire, y compris en matière de notification des travaux. Ce texte, qui entrera en vigueur à la rentrée 2026, impose une information renforcée du locataire sur la nature, les modalités et le calendrier des travaux envisagés. Il consacre ainsi une approche préventive de la gestion du conflit entre le droit du bailleur d’entretenir son bien et le droit du locataire au respect de son domicile, qui pourrait réduire, à terme, le contentieux du référé sur ce fondement.
Conclusion
L’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 26 janvier 2026, en qualifiant de trouble manifestement illicite le refus persistant du locataire de laisser l’accès à son logement pour des travaux de ventilation rendus nécessaires par des désordres sanitaires, rappelle avec clarté les obligations réciproques des parties au contrat de bail. Le locataire ne saurait, sous couvert de la protection de son domicile ou de l’invocation de désordres plus étendus, faire obstacle à l’exécution par le bailleur de son obligation légale de délivrance d’un logement décent. La sanction du refus d’accès par l’autorisation de pénétrer dans les lieux avec l’assistance d’un serrurier et d’un commissaire de justice, bien que d’une particulière sévérité, est à la mesure de la gravité du manquement du locataire à ses obligations. Elle témoigne de la recherche, par le juge des référés, d’un équilibre entre la protection du domicile, consacrée par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, et la nécessité de permettre au bailleur de satisfaire à ses obligations légales, dont la méconnaissance l’expose à des sanctions administratives et pénales. La consultation d’un avocat spécialisé en droit immobilier demeure indispensable pour sécuriser la procédure de référé et apprécier l’opportunité d’une telle action au regard des circonstances de l’espèce.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.