I. La dualité des régimes de répartition des charges et réparations
A. Le principe supplétif de droit commun : la distinction fondamentale entre réparations locatives et grosses réparations
Le droit des baux commerciaux puise ses fondements dans le Code civil avant de se déployer dans le Code de commerce. La répartition des charges et des réparations entre le bailleur et le preneur obéit ainsi à un principe de droit commun que la liberté contractuelle peut aménager, sans toutefois en effacer les contours essentiels. L’article 606 du Code civil définit les grosses réparations comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », en y ajoutant « celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ». Toutes les autres réparations sont dites d’entretien et relèvent, par défaut, de la charge du preneur. Cette distinction cardinale entre les réparations locatives, qui incombent au preneur en vertu de l’article 1754 du Code civil, et les réparations structurelles, qui pèsent sur le bailleur, constitue le socle de toute analyse en matière de charges locatives commerciales.
Par ailleurs, l’article 1719 du Code civil impose au bailleur l’obligation de « délivrer au preneur la chose louée » et d’« entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée », tandis que l’article 1720 du même code précise que « le bailleur est tenu de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Ces dispositions, bien qu’issues du droit commun du louage, irriguent le contentieux des baux commerciaux et fournissent les clefs d’interprétation des clauses contractuelles. Leur caractère supplétif autorise toutefois les parties à y déroger, sous réserve du respect de conditions que la jurisprudence de la troisième chambre civile n’a cessé de préciser au cours des dernières années. La compréhension de cette architecture normative est indispensable pour mesurer l’ampleur des mutations introduites par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, qui a profondément remodelé l’équilibre des obligations entre bailleur et preneur en matière de charges locatives commerciales.
L’enjeu pratique de cette distinction entre réparations locatives et grosses réparations est considérable dans le contexte des baux commerciaux. La vétusté progressive d’un immeuble à usage commercial, l’usure des éléments de structure consécutive à une exploitation intensive ou les injonctions administratives de mise en conformité constituent autant de circonstances susceptibles de générer des dépenses dont l’imputation doit être déterminée avec certitude. Or, la qualification de grosse réparation au sens de l’article 606 du Code civil ne se limite pas aux seuls éléments textuellement énumérés par ce texte. La Cour de cassation a progressivement étendu cette catégorie aux travaux affectant la structure et la solidité générale de l’immeuble, incluant notamment la réfection complète des canalisations générales, le remplacement intégral de la charpente ou les travaux de reprise des fondations. À cet égard, la troisième chambre civile a également eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 9 mars 2023, que les dépenses prévues à l’article 606 du Code civil « intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité » et peuvent justifier la condamnation du bailleur à leur paiement (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n°21-23.863). Cette jurisprudence, bien que rendue dans le cadre d’un rejet non spécialement motivé, conforte l’interprétation extensive de la notion de grosses réparations que les juridictions du fond appliquent désormais de manière constante.
B. La liberté contractuelle et ses limites : le transfert conventionnel des charges au preneur
En matière de bail commercial, la liberté contractuelle a longtemps permis aux parties de transférer au preneur la quasi-totalité des charges afférentes au local loué, y compris les grosses réparations relevant par défaut du bailleur. La Cour de cassation a néanmoins soumis cette faculté de dérogation à des conditions rigoureuses, dont le non-respect entraîne l’inefficacité du transfert conventionnel. Dans un arrêt rendu le 16 mars 2023, la troisième chambre civile a énoncé que « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n°21-25.106). Le même jour, la Cour a formulé une solution identique dans une affaire opposant des sociétés locataires au même bailleur, réaffirmant que le transfert des grosses réparations suppose une stipulation expresse dépourvue de toute équivoque (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n°21-25.107).
L’exigence de clarté et de précision de la clause de transfert constitue désormais un standard jurisprudentiel éprouvé. Une clause générale prévoyant que le preneur contribue « aux charges des parties communes et d’utilité collective, et notamment les réparations et remplacements des équipements du centre commercial » ne satisfait pas à cette exigence, la cour d’appel devant rechercher si une clause claire et précise mettait effectivement à la charge du locataire les travaux de réfection de la toiture. En statuant ainsi, la troisième chambre civile a censuré, pour défaut de base légale, l’arrêt qui s’était contenté d’affirmer la licéité d’une telle clause sans en vérifier la précision suffisante. La même rigueur avait été déployée par la chambre dans un arrêt antérieur du 8 avril 2021, aux termes duquel « à défaut de clause expresse, le preneur n’est pas redevable des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil » (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n°19-23.183). La Cour y a censuré l’arrêt d’appel qui avait refusé de prendre en compte, comme facteur de diminution de la valeur locative, le transfert au preneur de charges incombant normalement au bailleur.
Au-delà de la seule question du transfert des grosses réparations, la troisième chambre civile a également eu l’occasion de rappeler que le bailleur ne saurait s’exonérer conventionnellement de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. L’arrêt du 26 janvier 2022 énonce à cet égard que « le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu, dès l’acquisition des lieux loués, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n°18-23.578). Cette prohibition de l’exonération conventionnelle en présence de vices structurels révèle que la liberté contractuelle trouve une limite intangible dans l’obligation de délivrance conforme, laquelle constitue le cœur de l’engagement du bailleur. Dès lors, les clauses dites de renonciation à recours ou d’exonération de responsabilité, pour licites qu’elles soient en principe, ne sauraient produire effet lorsqu’elles tendent à dispenser le bailleur de remédier aux défauts de la chose louée qui en compromettent l’usage normal.
II. L’émergence d’un ordre public protecteur sous l’empire de la loi Pinel du 18 juin 2014
A. L’encadrement légal du transfert des charges : l’inventaire limitatif et l’interdiction des clauses abusives
La loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a constitué une rupture majeure dans l’économie des baux commerciaux en instaurant un dispositif d’ordre public protecteur du preneur. L’article L.145-40-2 du Code de commerce, issu de cette loi, impose désormais que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ». Le même texte prévoit l’établissement d’un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire, ainsi que la communication périodique d’un état prévisionnel des travaux envisagés et d’un état récapitulatif de ceux réalisés. Ces obligations de transparence, qui tranchent avec la pratique antérieure de clauses globales et indifférenciées, visent à restaurer l’équilibre informationnel entre les parties au contrat de bail commercial.
Le dispositif législatif est complété par l’article R.145-35 du Code de commerce, issu du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, qui énumère les catégories de dépenses ne pouvant en aucun cas être imputées au locataire. Au premier rang de ces charges intransférables figurent « les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ». Sont également exclues du transfert les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble, les impôts dont le redevable légal est le bailleur, à l’exception de la taxe foncière, et les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers. Cette énumération, dont le caractère impératif interdit toute dérogation conventionnelle contraire, marque l’avènement d’un ordre public de protection en matière de charges locatives commerciales qui était jusqu’alors étranger au statut des baux commerciaux, traditionnellement dominé par le principe de liberté contractuelle.
La portée de cette réforme a été immédiatement soulignée par la doctrine comme par les praticiens. En interdisant le transfert des grosses réparations au preneur, le législateur a mis un terme aux clauses dites « triple net » qui transféraient l’intégralité des charges de l’immeuble au locataire, pratique particulièrement répandue dans les centres commerciaux. La troisième chambre civile a, dans l’arrêt du 8 avril 2021 précité, tiré les conséquences de ce nouveau cadre en jugeant que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire sans clause expresse valable, constituent un facteur de diminution de la valeur locative au sens de l’article R.145-8 du Code de commerce. La Cour a ainsi censuré l’arrêt d’appel qui, pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, avait considéré que la prise en charge par le preneur des grosses réparations et de la taxe foncière n’était pas exorbitante en matière de bail commercial s’agissant de grandes surfaces de vente. Cette solution illustre la convergence entre l’encadrement légal des charges transférables et les règles de fixation du loyer du bail renouvelé, au bénéfice d’une protection cohérente du preneur.
L’application du dispositif Pinel aux baux en cours impose, en pratique, une vigilance accrue lors de la négociation des renouvellements. Le bailleur qui sollicite le renouvellement d’un bail conclu avant 2014 ne saurait se prévaloir des clauses de transfert des grosses réparations stipulées dans le bail originaire, dès lors que le renouvellement emporte conclusion d’un nouveau contrat soumis dans son intégralité aux dispositions impératives de l’article R.145-35. Le preneur doit, de son côté, veiller à ce que l’inventaire des charges annexé au nouveau bail soit établi conformément aux prescriptions de l’article L.145-40-2, faute de quoi le bailleur pourrait se trouver dans l’impossibilité de récupérer certaines charges dont il entendait obtenir le remboursement. En toute hypothèse, la vigilance s’impose également lors de la cession du bail commercial, dans la mesure où la garantie du cédant est désormais strictement encadrée par les articles L.145-16-1 et L.145-16-2 du Code de commerce, le bailleur étant tenu d’informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le mois de l’échéance impayée, à peine de déchéance de son droit d’action.
B. La sanction du réputé non écrit et ses effets procéduraux : une protection renforcée du preneur
La loi du 18 juin 2014 a substitué à la sanction de nullité qui frappait antérieurement les clauses prohibées celle, plus énergique, du réputé non écrit. Cette modification, codifiée à l’article L.145-15 du Code de commerce, emporte des conséquences procédurales considérables que la Cour de cassation n’a pas manqué de préciser. Dans l’arrêt du 8 avril 2021, la troisième chambre civile a énoncé que « l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n°19-23.183). Cette solution, déduite du caractère réputé non écrit qui prive la clause de toute existence juridique ab initio, confère au preneur une faculté perpétuelle de contester les stipulations contraires aux dispositions protectrices du statut, y compris dans les baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.
La Cour a en effet jugé que la loi du 18 juin 2014, qui a modifié l’article L.145-15 pour substituer le réputé non écrit à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux articles L.145-37 à L.145-41 du Code de commerce, « est applicable aux baux en cours ». Il en résulte que les baux conclus avant le 20 juin 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Pinel, sont également soumis au nouveau régime de sanction, ce qui autorise le preneur à invoquer le caractère réputé non écrit d’une clause de transfert des grosses réparations, quand bien même cette clause eût été valablement stipulée sous l’empire du droit antérieur. Par ailleurs, la règle de l’imprescriptibilité de l’action en réputé non écrit confère à cette protection une dimension quasi absolue, que le bailleur ne saurait contourner en invoquant l’écoulement du délai de prescription quinquennale de droit commun.
En conséquence, le dispositif protecteur issu de la loi Pinel déploie ses effets bien au-delà de la seule obligation de dresser un inventaire des charges. Il prive d’efficacité toute clause qui, directement ou indirectement, tendrait à transférer au preneur la charge financière des grosses réparations, des travaux de mise en conformité liés à la vétusté ou des honoraires afférents. Le preneur qui se verrait opposer de telles stipulations peut, à tout moment de l’exécution du bail et sans condition de délai, en faire constater le caractère réputé non écrit devant le juge compétent. La Cour de cassation a en outre précisé que ce régime de sanction s’applique indépendamment de la nature du local ou de la qualité des parties, le législateur n’ayant prévu aucune exception tenant à la surface ou à la destination des lieux loués. Ainsi, la protection du preneur en matière de charges locatives constitue-t-elle aujourd’hui l’un des piliers les plus solides du statut des baux commerciaux, aux côtés du droit au renouvellement et du droit à indemnité d’éviction prévu par l’article L.145-14 du Code de commerce.
La même loi du 18 juin 2014 a par ailleurs introduit un encadrement de la garantie du cédant en cas de cession du bail commercial, dont la logique protectrice du preneur rejoint celle qui gouverne la répartition des charges. L’article L.145-16-1 du Code de commerce impose au bailleur d’informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le délai d’un mois à compter de la date d’exigibilité de la somme, tandis que l’article L.145-16-2 limite à trois années la durée pendant laquelle le bailleur peut invoquer la clause de garantie du cédant. Ces dispositions, qui encadrent strictement la solidarité entre cédant et cessionnaire, participent de la même volonté législative de rééquilibrer les rapports entre bailleur et preneur, en limitant les effets des engagements perpétuels que la pratique contractuelle avait coutume d’imposer au locataire sortant. Dès lors, la loi Pinel peut être lue comme une réforme d’ensemble qui, de la conclusion du bail à sa transmission en passant par son exécution, tend à substituer à la liberté contractuelle sans frein un régime de protection graduée du preneur, dont les contours sont désormais précisés par une jurisprudence abondante de la troisième chambre civile.
La convergence des solutions jurisprudentielles dégagées par la troisième chambre civile au cours des dernières années permet de dégager une ligne directrice ferme. L’articulation entre le principe supplétif du droit commun, qui autorise le transfert conventionnel des charges sous réserve d’une clause claire et précise, et le dispositif d’ordre public issu de la loi Pinel, qui prohibe le transfert des grosses réparations et des dépenses liées à la vétusté, dessine un régime à deux vitesses dont la frontière est désormais solidement établie. Les baux conclus ou renouvelés postérieurement au 5 novembre 2014, date d’entrée en vigueur du décret d’application, sont intégralement soumis à la prohibition du transfert des grosses réparations, toute clause contraire étant réputée non écrite. Les baux antérieurs non renouvelés demeurent quant à eux régis par le principe de liberté contractuelle, sous la double réserve de l’exigence de clarté et de précision de la clause de transfert et de l’impossibilité pour le bailleur de s’exonérer de son obligation de délivrance conforme en présence de vices structurels. Cette dualité de régimes, pour complexe qu’elle soit dans sa mise en œuvre contentieuse, témoigne de la maturation d’un droit des baux commerciaux de plus en plus soucieux de l’équilibre entre les parties, dans lequel la protection du preneur tend à se renforcer sans pour autant anéantir la liberté contractuelle qui demeure le principe fondateur du contrat de bail.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle une tension dialectique entre deux principes structurants du droit des baux commerciaux : la liberté contractuelle, qui autorise les parties à répartir conventionnellement les charges et réparations, et l’ordre public protecteur, qui soustrait certaines catégories de dépenses à la négociation individuelle. L’arrêt du 16 mars 2023 réaffirme avec netteté l’exigence d’une clause claire et précise pour opérer un transfert valable des grosses réparations au preneur, tandis que la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d’application prohibent purement et simplement un tel transfert pour les baux postérieurs à leur entrée en vigueur. La sanction du réputé non écrit, assortie de l’imprescriptibilité de l’action, confère à cette protection une efficacité remarquable que les praticiens se doivent d’intégrer tant dans la rédaction que dans le contentieux des baux commerciaux. L’équilibre ainsi atteint entre la souplesse nécessaire aux relations d’affaires et la protection du preneur contre les clauses abusives illustre la vitalité d’une matière en constante évolution, où le droit des baux commerciaux continue de se construire au croisement du Code civil, du Code de commerce et de la jurisprudence de la Cour de cassation.
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