I. La requalification du congé avec offre conditionnelle en congé avec refus de renouvellement
A. Le principe traditionnel du renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du fonds de commerce et la liberté contractuelle. Le droit au renouvellement constitue la pierre angulaire de cet édifice législatif. En vertu de l’article L. 145-8 du code de commerce, le propriétaire du fonds exploité dans les lieux peut invoquer ce droit, à la condition que le fonds ait fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail ou de sa prolongation. La procédure de renouvellement est encadrée par l’article L. 145-9 du même code, qui dispose que les baux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.
Le mécanisme du congé avec offre de renouvellement répond à une logique précise. Le bailleur qui souhaite voir le bail se poursuivre, mais à des conditions renouvelées, notifie au preneur un congé comportant une offre de renouvellement. Le principe, dégagé de longue date par la jurisprudence, veut que le renouvellement s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration. La Cour de cassation l’a rappelé avec une netteté particulière dans son arrêt du 11 janvier 2024, en visant expressément les articles 1103 du code civil et L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce pour énoncer qu’« à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n°22-20.872, publié au Bulletin). Cette formulation consacre une règle dont la portée dépasse le seul cadre de la fixation du loyer.
L’article L. 145-10 du code de commerce prévoit également la faculté pour le locataire de demander le renouvellement. À défaut de congé, il doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de cette notification, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. Ce dispositif, protecteur du preneur, assure une stabilité dans la relation contractuelle et garantit la pérennité du fonds de commerce. Par ailleurs, la question du loyer du bail renouvelé obéit à des règles spécifiques énoncées à l’article L. 145-33 du code de commerce, qui dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Or, la pratique révèle que certains bailleurs, soucieux de modifier substantiellement l’équilibre du contrat sans pour autant assumer les conséquences financières d’un refus de renouvellement, ont cherché à instrumentaliser le congé avec offre de renouvellement. Ils assortissaient cette offre de conditions nouvelles, portant par exemple sur la consistance des lieux loués ou sur les obligations du preneur, espérant ainsi obtenir une renégociation du contrat sans avoir à verser l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce. Cet article dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation. À cet égard, l’enjeu financier est considérable pour les parties.
B. L’innovation jurisprudentielle de l’arrêt du 11 janvier 2024
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par son arrêt du 11 janvier 2024, opéré un revirement jurisprudentiel dont la portée est qualifiée de « révolution » par la doctrine. Dans cette affaire, un local commercial à usage de restaurant avait été donné à bail le 15 janvier 1999. Le 29 avril 2016, la bailleresse, une communauté de communes, avait délivré aux locataires un congé avec offre de renouvellement subordonnée à la modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d’entretien supplémentaires à la charge des preneurs. Les locataires, qui n’acceptaient pas ces nouvelles conditions, avaient restitué les lieux et assigné la bailleresse en paiement d’une indemnité d’éviction. La cour d’appel de Bordeaux, par un arrêt du 21 juin 2022, avait rejeté leur demande au motif que le congé exprimait une offre de régularisation d’un nouveau bail et ne pouvait s’analyser en un congé sans offre de renouvellement. La Cour de cassation a censuré cette analyse avec une motivation d’une clarté remarquable.
Le visa de l’arrêt mérite une attention particulière : la Cour se fonde sur les articles 1103 du code civil, L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce. Elle rappelle d’abord un principe constant : « la Cour de cassation retient qu’un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré ». Elle cite à l’appui deux précédents anciens mais fondateurs : l’arrêt du 6 mars 1973 (pourvoi n°71-14.747, Bulletin n°164) et l’arrêt du 12 juin 1996 (pourvoi n°94-16.701, Bulletin n°138). De ce rappel découle la solution nouvelle qu’elle énonce avec autorité : « Il s’en déduit qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n°22-20.872).
Le raisonnement est implacable. Le congé, acte unilatéral, met fin au bail. S’il comporte une offre de renouvellement à des conditions différentes du bail expiré hors le prix, cette offre ne constitue pas un véritable renouvellement au sens du statut. En conséquence, le bailleur qui délivre un tel congé doit être considéré comme ayant refusé le renouvellement, ce qui déclenche l’obligation de verser l’indemnité d’éviction. La Cour précise que la seule exception au principe du renouvellement à l’identique concerne le prix, pour lequel le juge dispose d’un pouvoir de fixation. Toute autre modification des clauses et conditions du bail expiré entraîne la requalification du congé en refus de renouvellement. Dès lors, la pratique consistant à utiliser le congé avec offre de renouvellement comme un instrument de pression pour obtenir du preneur des concessions contractuelles se trouve privée de tout fondement juridique.
Par ailleurs, cette solution s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de protection du droit au renouvellement. La Cour de cassation avait déjà, par un arrêt du 19 novembre 2020, jugé que la loi du 18 juin 2014, qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours et que l’action tendant à voir réputée non écrite une telle clause n’est pas soumise à prescription (Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, pourvoi n°19-20.405, publié). Cette décision a été expressément confirmée par l’arrêt du 16 novembre 2023 qui a énoncé que « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées » et que « la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours » (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n°22-14.046). L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, dispose désormais que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre » (art. L. 145-15).
II. Les conséquences pratiques de la requalification pour les parties au bail commercial
A. Le droit à indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux
La requalification du congé avec offre de renouvellement à conditions différentes en congé avec refus de renouvellement emporte des conséquences financières et juridiques de premier ordre pour le bailleur comme pour le preneur. Le bailleur se trouve débiteur de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce, laquelle est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité, traditionnellement évaluée à la valeur du fonds de commerce, peut atteindre des montants considérables, spécialement pour les commerces bénéficiant d’un emplacement de premier ordre. En conséquence, le bailleur qui, par une rédaction maladroite ou par une stratégie délibérée, assortit son offre de renouvellement de conditions nouvelles s’expose à une condamnation financière dont il n’avait pas mesuré l’ampleur.
Le preneur, quant à lui, bénéficie d’une double protection. D’une part, il peut prétendre au paiement de l’indemnité d’éviction. D’autre part, en vertu de l’article L. 145-28 du code de commerce, « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré » (art. L. 145-28). Ce droit au maintien dans les lieux constitue une garantie essentielle du statut des baux commerciaux. La Cour de cassation a eu l’occasion d’en préciser la portée dans l’arrêt du 16 novembre 2023, en censurant une cour d’appel qui, pour rejeter les demandes indemnitaires de la locataire au titre du préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux, s’était déterminée sans rechercher si la locataire, qui le contestait, avait volontairement quitté les lieux (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n°22-14.046).
À cet égard, la combinaison des articles L. 145-14 et L. 145-28 produit un effet particulièrement protecteur pour le preneur évincé. Non seulement le bailleur est tenu de verser une indemnité compensatrice, mais le preneur ne peut être contraint de quitter les lieux avant d’avoir effectivement reçu cette indemnité. L’indemnité d’occupation due pendant cette période est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, compte tenu de tous éléments d’appréciation. Dès lors, le preneur qui se voit notifier un congé avec une offre de renouvellement à des conditions différentes du bail expiré dispose d’un levier considérable : il peut légitimement se maintenir dans les lieux et exiger le paiement de l’indemnité d’éviction avant toute restitution.
Par ailleurs, le bailleur qui souhaite légitimement refuser le renouvellement sans avoir à verser l’indemnité d’éviction doit établir l’existence d’un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce. Ce texte prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, notamment s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. S’agissant de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser, laquelle doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire et reproduire les termes de l’alinéa concerné (art. L. 145-17). La Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux sur la caractérisation des motifs graves et légitimes. L’arrêt du 2 juillet 2026 illustre cette exigence : la troisième chambre civile a censuré un arrêt de la cour d’appel de Montpellier qui, saisi d’un litige relatif à des congés avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes tenant à la survenance de désordres dans les locaux loués, avait statué sans viser les dernières conclusions des parties (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n°25-13.340).
La rigueur de la qualification du motif grave et légitime a également été soulignée dans un arrêt du 9 mars 2023, dans lequel une locataire contestait le refus de renouvellement sans indemnité fondé sur une transformation des lieux réalisée sans autorisation. La Cour de cassation a rappelé, au visa de l’article L. 145-17 du code de commerce, que « le bailleur ne peut invoquer à l’encontre du preneur, pour lui refuser tout droit au paiement d’une indemnité d’éviction, une infraction aux clauses du bail qui ne lui est pas imputable » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n°21-22.234). Cette solution, qui subordonne le refus sans indemnité à l’imputabilité du manquement au preneur, renforce la protection du locataire en imposant au bailleur d’établir que les faits invoqués sont personnellement imputables au preneur à l’encontre duquel le congé est délivré.
B. La protection du droit au renouvellement face aux clauses et stratégies d’éviction
La force obligatoire du droit au renouvellement se manifeste également à travers la sanction radicale du réputé non écrit qui frappe les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet d’y faire échec. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n°2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, étend cette sanction à un périmètre élargi de dispositions. La Cour de cassation avait déjà consacré le caractère imprescriptible de l’action tendant à voir réputée non écrite une telle clause, par un arrêt du 19 novembre 2020 qui a jugé que la loi du 18 juin 2014, en substituant à la nullité le réputé non écrit, rendait l’action non soumise à prescription.
Cette solution a été confirmée et précisée par l’arrêt du 16 novembre 2023, qui énonce que « quand bien même la prescription de l’action en nullité des clauses susvisées était antérieurement acquise, la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours » (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n°22-14.046). En conséquence, une clause de renonciation du locataire à son droit à une indemnité d’éviction insérée dans un bail conclu en 2002 peut être réputée non écrite de manière rétroactive, sans que le bailleur puisse opposer la prescription de l’action. Cette construction jurisprudentielle, qui conjugue l’application immédiate de la loi nouvelle aux situations juridiques non définitivement réalisées et le caractère imprescriptible de la sanction, constitue une protection remarquablement efficace du statut impératif des baux commerciaux.
La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 a par ailleurs introduit des dispositions nouvelles qui renforcent l’équilibre entre les parties. L’article L. 145-32-1, créé par cette loi, dispose que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande ». Cette mensualisation de droit, applicable aux baux en cours, allège la charge de trésorerie du preneur sans remettre en cause l’équilibre financier du contrat. De même, la réforme de l’article L. 145-41 encadre désormais plus strictement la mise en œuvre de la clause résolutoire, en conditionnant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Dès lors, le dispositif protecteur du droit au renouvellement se déploie sur plusieurs fronts. Sur le front jurisprudentiel, l’arrêt du 11 janvier 2024 interdit au bailleur d’utiliser le congé avec offre de renouvellement comme un instrument de modification unilatérale des conditions du contrat. Sur le front législatif, la sanction du réputé non écrit et son caractère imprescriptible neutralisent les clauses conventionnelles qui tendraient à contourner le statut. Sur le front procédural, le droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction garantit au preneur une protection effective pendant toute la durée du contentieux. Or, cette convergence des protections jurisprudentielles et législatives confère au droit au renouvellement une effectivité renforcée qui contraste avec les pratiques antérieures à ces évolutions.
L’analyse de la jurisprudence récente révèle que les juges du fond, saisis de litiges relatifs au renouvellement, doivent désormais articuler ces différents niveaux de protection. La Cour de cassation exerce un contrôle normatif sur la qualification des faits et sur le respect des règles procédurales qui entourent la délivrance du congé et l’exercice du droit au renouvellement. L’arrêt du 2 juillet 2026, s’il porte principalement sur une question de procédure relative au visa des dernières conclusions, rappelle en creux l’importance des garanties formelles qui entourent le congé avec refus de renouvellement. La troisième chambre civile y veille avec une constance qui témoigne de l’importance qu’elle attache à la protection du statut.
Pour les praticiens, ces évolutions imposent une vigilance accrue dans la rédaction des congés et des offres de renouvellement. Le bailleur qui entend proposer un renouvellement doit scrupuleusement respecter les clauses et conditions du bail expiré, sous peine de voir son congé requalifié en refus de renouvellement avec toutes les conséquences indemnitaires qui en découlent. S’il souhaite modifier les conditions du contrat, il doit recourir aux voies de droit appropriées : négociation préalable, avenant au bail, ou, le cas échéant, refus de renouvellement assumé avec paiement de l’indemnité d’éviction. Le preneur, quant à lui, doit être attentif à la qualification du congé qui lui est notifié et ne pas hésiter à saisir le tribunal judiciaire dans le délai de deux ans prévu par l’article L. 145-9 du code de commerce pour contester le congé ou demander le paiement de l’indemnité d’éviction.
Conclusion
L’arrêt du 11 janvier 2024 marque une étape décisive dans la construction jurisprudentielle du droit au renouvellement du bail commercial. En requalifiant le congé avec offre de renouvellement à des conditions différentes du bail expiré en congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a clarifié une zone d’incertitude qui nourrissait un contentieux abondant. Cette solution, qui s’articule avec la sanction du réputé non écrit et le droit au maintien dans les lieux, consolide l’effectivité du statut des baux commerciaux tel qu’il résulte des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. L’équilibre qu’elle instaure entre les prérogatives du bailleur et la protection du preneur traduit la permanence d’une conception selon laquelle le fonds de commerce, en tant que valeur économique et sociale, mérite une protection particulière contre les stratégies contractuelles qui tendraient à en compromettre la pérennité. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en complétant ce dispositif par des mesures de mensualisation du loyer et de plafonnement des garanties, confirme cette orientation protectrice du législateur contemporain.
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