Le marché locatif tendu a produit un contentieux nouveau : celui du dossier de candidature falsifié. Bulletins de salaire retouchés, contrats de travail fabriqués, avis d’imposition modifiés. Le bailleur découvre la fraude après la signature, souvent au premier impayé, parfois plus tard. La question qu’il pose est alors toujours la même : que puis-je faire, et dans quel délai. Les décisions rendues depuis 2025 dessinent une réponse précise, qui n’est pas celle que l’on imagine. L’annulation du bail n’est pas automatique, et le bailleur qui agit sans avoir préparé sa preuve échoue régulièrement.
Ce que le bailleur peut exiger, et ce qu’il ne peut pas
Le point de départ est une contrainte qui pèse sur le bailleur lui-même. Il ne choisit pas librement les pièces qu’il réclame. La liste des documents exigibles d’un candidat à la location est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, et toute pièce absente de cette liste ne peut pas être demandée.
La cour d’appel de Pau s’y réfère expressément dans un arrêt du 5 mai 2026, en rappelant que les candidats avaient été invités à produire des pièces justificatives conformément à ce décret, préalablement à la signature du bail (CA Pau, 2e ch., sect. 1, 5 mai 2026, n° 24/03249, disponible ici : courdecassation.fr). Cette référence n’est pas décorative. Elle sert à établir que le bailleur était fondé à demander le document, ce qui conditionne la suite du raisonnement.
Le bulletin de salaire figure sur la liste. Le bailleur qui l’a réclamé se trouve donc en position solide lorsqu’il découvre qu’il était faux. En revanche, celui qui a exigé des pièces non prévues — un relevé de compte, une attestation de l’employeur sur la pérennité du poste, un extrait de casier — affaiblit sa position, car il lui sera opposé qu’il ne pouvait pas fonder son consentement sur des éléments qu’il n’avait pas le droit de demander.
La difficulté centrale : prouver le caractère déterminant
Le fondement de l’action est l’article 1137 du Code civil, qui définit le dol comme « le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges » (Code civil, art. 1137, disponible ici : legifrance.gouv.fr). L’article 1130 ajoute que le vice n’entraîne la nullité que s’il est de telle nature que, sans lui, la partie « n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes » (Code civil, art. 1130, disponible ici : legifrance.gouv.fr).
C’est là que se perdent les dossiers mal préparés. Un tribunal a rejeté la demande de nullité formée par un bailleur social en retenant que celui-ci « échoue à démontrer que la situation financière de Mme [L] a été déterminante de son consentement lors de la conclusion du contrat de telle sorte qu’il n’aurait pas contracté s’il l’avait su sans ressources », ajoutant qu’il ne démontrait pas davantage qu’il aurait imposé des conditions distinctes. L’affaire a été portée devant la cour d’appel de Paris, où le bailleur a construit sa démonstration sur des critères objectifs : le plafond de ressources applicable et le taux d’effort, qui passait de 26,33 % à 43,24 % une fois les revenus fictifs écartés (CA Paris, pôle 4, ch. 3, 2 juillet 2026, n° 24/08329, disponible ici : courdecassation.fr).
La leçon est directe. Le bailleur ne doit pas se contenter d’affirmer qu’il a été trompé. Il doit produire ses critères de sélection tels qu’ils existaient au moment de la candidature : le seuil de revenus exigé, le taux d’effort retenu, la grille d’analyse de l’agence, les candidatures concurrentes écartées. Sans ces éléments, le juge n’a aucun moyen de mesurer ce qu’aurait été le consentement en l’absence de mensonge.
Le montant ne fait pas tout : la nature de la ressource compte
Un argument revient systématiquement en défense. Le locataire soutient que ses revenus réels étaient suffisants, de sorte que le faux n’a rien changé. L’arrêt de la cour d’appel de Pau y répond de manière transposable.
Dans cette affaire, le locataire avait produit de faux bulletins mentionnant 4 633,54 euros, alors qu’il percevait en réalité un salaire de 1 871 euros complété par des allocations d’aide au retour à l’emploi de 2 693 euros. Le total était comparable. La cour a néanmoins retenu que « la dissimulation des allocations ARE, sous l’apparence fausse d’un salaire, a substantiellement altéré la sincérité de la déclaration des époux » quant à leur situation financière, en relevant que ces prestations sont servies à titre temporaire, en fonction de l’âge et des revenus antérieurs de l’allocataire, et que la durée de leur service n’avait pas été portée à la connaissance de la bailleresse (CA Pau, 2e ch., sect. 1, 5 mai 2026, n° 24/03249, disponible ici : courdecassation.fr).
Le raisonnement mérite d’être repris dans les écritures. Ce que le bailleur évalue n’est pas seulement un montant : c’est la stabilité et la durée prévisible de la ressource. Une allocation temporaire déguisée en salaire permanent altère cette évaluation même à montant égal.
Ce que le juge prononce
Lorsque le dol est retenu, la sanction est l’annulation. L’article 1178 du Code civil précise que « le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé » et que les prestations exécutées donnent lieu à restitution (Code civil, art. 1178, disponible ici : legifrance.gouv.fr). Le même texte ajoute que la partie lésée peut, indépendamment de l’annulation, demander réparation du dommage subi.
Un jugement récent montre l’étendue concrète de ces effets. Le juge des contentieux de la protection a prononcé la nullité du bail avec effet rétroactif, ordonné aux locataires de libérer les lieux dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, autorisé l’expulsion à défaut de départ volontaire, condamné solidairement les occupants au paiement de 11 159,99 euros au titre de l’arriéré et fixé une indemnité d’occupation mensuelle de 1 300 euros jusqu’à libération effective (TJ Draguignan, 30 juillet 2025, n° 24/07410, disponible ici : courdecassation.fr).
L’intérêt de la nullité par rapport à la résiliation tient à cette rétroactivité. Le bail étant réputé n’avoir jamais existé, l’occupant perd la qualité de locataire et les protections attachées à ce statut. Il devient débiteur d’une indemnité d’occupation, et non de loyers. Cette qualification change le calcul des sommes dues et la nature des demandes à formuler. Une action en résiliation du bail et une action en nullité ne se plaident pas de la même manière, et le choix entre les deux se fait au vu des pièces disponibles.
Le sort de la garantie et de l’assurance
Le bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés découvre souvent que sa garantie est refusée, précisément parce que le dossier du locataire était faux. L’article L. 113-8 du Code des assurances prévoit en effet que « le contrat d’assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre » (Code des assurances, art. L. 113-8, disponible ici : legifrance.gouv.fr).
La distinction est ici essentielle et se plaide. L’assuré, au sens de ce texte, c’est le bailleur, pas le locataire. Un bailleur trompé par un faux dossier n’a pas fait de fausse déclaration intentionnelle : il a transmis à son assureur les pièces qu’il avait reçues et qu’il croyait sincères. L’assureur qui invoque l’article L. 113-8 doit donc démontrer une faute de l’assuré lui-même, non celle du locataire. En revanche, le bailleur qui a délibérément négligé les vérifications imposées par son contrat, ou qui a transmis un dossier qu’il savait douteux, s’expose au refus de garantie.
La conséquence pratique est qu’il faut conserver la trace des vérifications effectuées à l’entrée : contrôle de cohérence entre le bulletin et l’avis d’imposition, vérification de l’existence de l’employeur, appel de contrôle. Ces diligences protègent la garantie autant qu’elles préviennent la fraude.
La voie pénale, en complément
La production d’un faux bulletin relève également du droit pénal. L’article 441-1 du Code pénal définit le faux comme « toute altération frauduleuse de la vérité, de nature à causer un préjudice » accomplie dans un écrit ayant pour objet ou pouvant avoir pour effet « d’établir la preuve d’un droit ou d’un fait ayant des conséquences juridiques », et punit le faux comme son usage de trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende (Code pénal, art. 441-1, disponible ici : legifrance.gouv.fr).
Lorsque le faux a permis d’obtenir la jouissance du logement, l’escroquerie peut s’y ajouter, avec un maximum porté à cinq ans et 375 000 euros. Le dépôt de plainte présente un intérêt probatoire direct pour l’instance civile : dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Pau, c’est l’enquête pénale consécutive à la plainte de la bailleresse qui a établi que les bulletins avaient été falsifiés par substitution de nom, à une date précisément identifiée. Le constat pénal a nourri la démonstration civile du dol. Les conditions exactes de ces qualifications, les peines complémentaires encourues et les moyens de défense disponibles sont détaillés dans notre article consacré aux risques pénaux liés au faux bulletin de salaire.
Les réflexes à adopter
Le bailleur qui suspecte une falsification doit d’abord figer la preuve avant toute confrontation. Conserver le dossier de candidature dans son état d’origine, y compris les courriels de transmission et leurs pièces jointes, constitue la première mesure. Une demande écrite adressée à l’employeur mentionné sur le bulletin permet ensuite d’obtenir une attestation de non-emploi ou de non-établissement du document, pièce décisive devant le juge.
Vient ensuite la reconstitution des critères de sélection appliqués au moment de la candidature. Le seuil de revenus exigé, le taux d’effort retenu, les autres candidatures examinées et écartées : ces éléments établissent le caractère déterminant du mensonge, sans lequel la demande de nullité échoue. C’est le point que les décisions de 2025 et 2026 sanctionnent le plus souvent.
Le choix de la procédure se fait enfin au vu de ces pièces. La nullité pour dol ouvre la voie à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation rétroactive, mais elle suppose une preuve complète. La résiliation pour impayés est plus simple à obtenir lorsque la dette locative est constituée. Les deux voies peuvent se cumuler à titre subsidiaire dans les mêmes écritures. Le recouvrement des sommes dues suit ensuite ses règles propres, et une action en recouvrement des loyers se prépare en même temps que la demande principale.
Les décisions des juridictions du fond citées ici sont susceptibles de voies de recours et ne préjugent pas de la solution qui serait retenue dans un dossier différent. Aucune personne mise en cause dans les procédures évoquées n’est identifiée, et la présomption d’innocence demeure entière tant qu’une condamnation pénale n’est pas définitive.
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Références
Textes : Code civil, articles 1130, 1137 et 1178 ; Code pénal, article 441-1 ; Code des assurances, article L. 113-8 ; décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être exigées par le bailleur.
Jurisprudence : CA Pau, 2e ch., sect. 1, 5 mai 2026, n° 24/03249 ; CA Paris, pôle 4, ch. 3, 2 juillet 2026, n° 24/08329 ; TJ Draguignan, 30 juillet 2025, n° 24/07410.
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