I. Le renforcement des droits substantiels du preneur par les nouvelles dispositions législatives
A. La mensualisation de droit du loyer et l’encadrement du dépôt de garantie
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, promulguée à l’issue d’un parcours parlementaire particulièrement mouvementé ayant conduit à l’adoption du texte issu de la commission mixte paritaire du 20 janvier 2026 par l’Assemblée nationale le 14 avril 2026 puis par le Sénat le 15 avril 2026, introduit dans son titre X, intitulé « Simplifier le développement des commerces », plusieurs modifications substantielles du statut des baux commerciaux. Parmi les innovations les plus remarquables de ce texte figure l’insertion d’un article L. 145-32-1 au sein du code de commerce (Code de commerce, art. L. 145-32-1), lequel dispose désormais que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». Cette disposition, qui s’applique tant aux baux en cours au 26 mai 2026 qu’aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à cette date, constitue une avancée significative pour la trésorerie des commerçants et artisans, traditionnellement soumis à un paiement trimestriel du loyer commercial. L’introduction de cette faculté de mensualisation vient rompre avec une pratique séculaire qui imposait au preneur d’immobiliser des sommes considérables en début de trimestre, au détriment de sa capacité d’investissement et de sa réactivité face aux aléas conjoncturels.
En conséquence, le législateur a assorti cette mensualisation de droit d’une condition tenant à l’absence d’arriérés de paiement, laquelle constitue un garde-fou destiné à préserver les intérêts légitimes du bailleur tout en évitant que la faculté nouvelle ne soit détournée par des preneurs défaillants. Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 modifie substantiellement l’article L. 145-40 du même code (Code de commerce, art. L. 145-40) en plafonnant désormais le dépôt de garantie exigible du preneur d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 au montant des loyers dus au titre d’un trimestre, cette limitation s’étendant également « à la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail ». Cette double limitation — du dépôt de garantie au trimestre de loyer et de l’ensemble des sûretés exigibles — traduit une volonté législative de réduire le coût d’accès au bail commercial pour les petites et moyennes entreprises, tout en maintenant un niveau de protection suffisant pour le bailleur. La loi précise en outre que ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur, ce qui marque une différence notable avec le régime antérieur qui prévoyait, pour les sommes excédant deux termes de loyer, un intérêt au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.
Dès lors, la combinaison de la mensualisation de droit et du plafonnement du dépôt de garantie au montant trimestriel produit un effet de levier significatif pour le preneur, dont la trésorerie se trouve libérée de contraintes qui, dans le régime antérieur, pouvaient représenter jusqu’à six mois de loyers immobilisés dès l’entrée dans les lieux. Cette double réforme s’inscrit dans une logique de facilitation de l’accès au bail commercial pour les créateurs d’entreprise et les petites structures, tout en maintenant un équilibre avec les intérêts légitimes du bailleur, lequel conserve la possibilité de s’opposer à la mensualisation en cas d’arriérés de paiement et de solliciter des garanties complémentaires dans la limite du trimestre de loyer. L’effectivité de ces nouvelles dispositions dépendra toutefois de la vigilance des praticiens et des juridictions quant à leur mise en œuvre, notamment s’agissant de l’articulation entre la demande de mensualisation et les échéances contractuelles en cours.
B. La sécurisation des clauses d’indexation et l’extension du champ du réputé non écrit
La loi du 26 mai 2026 a également introduit un nouvel article L. 145-38-1 au sein du code de commerce (Code de commerce, art. L. 145-38-1), lequel dispose que, « par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code ». Cette disposition, qui s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, légalise la pratique des clauses dites de « tunnel » ou de « butoir », qui permettent aux parties de convenir que la variation du loyer indexé ne pourra excéder, à la hausse comme à la baisse, un certain pourcentage annuel. À cet égard, cette innovation législative met un terme à une insécurité juridique qui avait été entretenue par la jurisprudence de la troisième chambre civile, laquelle avait sanctionné certaines clauses d’indexation asymétriques au visa de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier. La reconnaissance expresse de la licéité des clauses d’encadrement symétrique de l’indexation constitue ainsi une forme de validation législative d’une pratique contractuelle répandue, tout en posant une exigence de réciprocité qui protège le preneur contre les clauses ne jouant qu’à la hausse.
Or, l’innovation la plus structurante de la loi du 26 mai 2026 réside sans doute dans la modification de l’article L. 145-15 du code de commerce (Code de commerce, art. L. 145-15), dont la nouvelle rédaction étend le champ de la sanction du réputé non écrit. Désormais, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec non seulement au droit de renouvellement institué par le chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, mais également aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. Cette extension du périmètre du réputé non écrit est d’une portée considérable, puisqu’elle protège désormais expressément la mensualisation de droit du loyer (L. 145-32-1) et les dispositions relatives à la déspécialisation (L. 145-47 à L. 145-54) contre toute tentative contractuelle d’y faire échec. La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait d’ailleurs, par un arrêt du 6 novembre 2025, rappelé avec force la portée de cette sanction en énonçant qu’une « clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, FS-B). La Cour précisait en outre que « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées », consacrant ainsi une application immédiate de la sanction du réputé non écrit aux instances en cours.
II. La consolidation des mécanismes contentieux au regard de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
A. Le nouvel article L. 145-41 à l’épreuve de l’exception d’inexécution
L’article L. 145-41 du code de commerce (Code de commerce, art. L. 145-41), dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, comporte désormais une disposition nouvelle dont la portée contentieuse mérite une analyse approfondie. L’avant-dernier alinéa de ce texte prévoit en effet que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Ce « verrou de solvabilité », qui pourrait à première lecture apparaître comme une restriction des droits du preneur, doit impérativement être apprécié à la lumière de la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile, et singulièrement de l’arrêt rendu le 5 mars 2026 par la formation de section de cette chambre.
Dans cette décision d’une importance doctrinale majeure, la Cour de cassation a posé le principe selon lequel « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). La Haute juridiction a par ailleurs rappelé, en se référant expressément à un précédent arrêt du 18 septembre 2025, que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Cette double précision — absence de mise en demeure préalable et obligation pour le juge de vérifier le bien-fondé de l’exception invoquée — consacre une conception substantielle de la protection du preneur, qui prévaut sur les considérations purement procédurales.
Dès lors, l’articulation entre le verrou de solvabilité instauré par le législateur de 2026 et la jurisprudence protectrice du 5 mars 2026 soulève une question délicate d’interprétation. Si le preneur est en mesure de démontrer que son défaut de paiement procède d’un manquement grave du bailleur à ses obligations, notamment à l’obligation de délivrance conforme édictée par l’article 1719 du code civil, le verrou de solvabilité du nouvel article L. 145-41 ne saurait lui être opposé de manière automatique, sans que le juge examine préalablement le bien-fondé de l’exception d’inexécution. En d’autres termes, la condition de capacité de paiement ne peut recevoir application que si le juge, après avoir exercé l’office que lui impose l’arrêt du 5 mars 2026, conclut que l’exception d’inexécution invoquée par le preneur n’est pas fondée. Cette lecture combinée des nouvelles dispositions législatives et de la jurisprudence la plus récente permet de préserver la cohérence du système protecteur du statut des baux commerciaux, dont la nature d’ordre public a été rappelée avec constance par la Cour de cassation.
B. L’obligation continue de délivrance et l’impératif de célérité procédurale
Parallèlement à la réforme du régime de la clause résolutoire, la troisième chambre civile a consolidé, par deux arrêts de principe des 4 décembre 2025 et 5 mars 2026, la nature continue de l’obligation de délivrance du bailleur commercial, conférant à cette obligation une portée renouvelée qui innerve désormais l’ensemble du contentieux des baux commerciaux. Dans l’arrêt du 4 décembre 2025, la Cour de cassation a énoncé que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail » et que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, FS-B). Cette décision rappelle en outre que les obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail et que « la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ».
L’arrêt du 5 mars 2026 est venu préciser cette construction prétorienne en distinguant, au sein de l’action du preneur, l’action en exécution forcée en nature et l’action en réparation du préjudice consécutif au manquement. La Cour énonce ainsi que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B). Cette distinction fondamentale emporte des conséquences pratiques considérables pour la rédaction des baux commerciaux comme pour la conduite des contentieux. Le preneur peut ainsi agir en exécution forcée sans limitation temporelle, y compris contre un manquement ancien, pour autant que le bail soit toujours en cours et que le manquement n’ait pas cessé au jour de la demande en justice.
Or, cette extension de la recevabilité de l’action du preneur doit être confrontée à l’impératif de célérité procédurale qui innerve le statut des baux commerciaux, et singulièrement à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce (Code de commerce, art. L. 145-60). La troisième chambre civile a rappelé la rigueur de cette prescription par un arrêt du 12 février 2026, censurant une cour d’appel qui avait écarté la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction au motif de la mauvaise foi du bailleur. La Cour a jugé que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, FS-B). La Cour ajoute que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction », rappelant ainsi que la rigueur procédurale constitue le pendant indissociable de la protection substantielle accordée au preneur par le statut des baux commerciaux.
En conséquence, cette construction jurisprudentielle relative à l’obligation continue de délivrance trouve un écho dans les dispositions nouvelles de la loi du 26 mai 2026, en ce que le bailleur ne saurait se prévaloir de l’ancienneté d’un manquement pour échapper à l’exécution forcée, dès lors que ce manquement perdure au jour de la demande. La stipulation d’une clause de prise en l’état, souvent insérée dans les baux commerciaux pour limiter la responsabilité du bailleur, ne saurait faire échec à l’obligation de délivrance conforme qui incombe à ce dernier, laquelle est d’ordre public ainsi que le rappelle la Cour de cassation. La jurisprudence du 4 décembre 2025 précise en effet que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble », ce qui limite considérablement la portée des clauses exonératoires de droit commun insérées dans les baux.
Par ailleurs, s’agissant du refus de renouvellement, l’article L. 145-14 du code de commerce (Code de commerce, art. L. 145-14) dispose que le bailleur qui refuse le renouvellement doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». La Cour de cassation a récemment rappelé, par un arrêt du 15 février 2023 publié au Bulletin, que le droit à indemnité d’éviction procède « de la seule volonté du bailleur de ne pas renouveler le bail et imposant à celui-ci de verser une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849, Publié au Bulletin). L’article L. 145-9 du même code (Code de commerce, art. L. 145-9) impose par ailleurs que le congé délivré par le bailleur « précise les motifs pour lesquels il est donné et indique que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». Cette mention obligatoire, à peine de nullité, constitue une garantie procédurale essentielle pour le preneur, dont la méconnaissance peut entraîner l’inopposabilité du congé.
À cet égard, la loi du 26 mai 2026 ajoute au code de commerce un article L. 145-32-1 qui crée, pour le preneur, un droit à la mensualisation du loyer commercial. Ce dispositif s’applique également aux baux en cours d’exécution au jour de la promulgation, ce qui confère à cette réforme une portée immédiate pour l’ensemble des commerçants et artisans actuellement liés par un bail commercial. L’articulation de cette mensualisation de droit avec le régime de la clause résolutoire, telle qu’il résulte de l’article L. 145-41 modifié, révèle la recherche d’un équilibre entre la protection de la trésorerie du preneur et la préservation des droits du bailleur, équilibre dont la mise en œuvre contentieuse appartiendra aux juridictions du fond, sous le contrôle de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique apporte au statut des baux commerciaux quatre évolutions majeures qui, bien que circonscrites dans leur objet, renforcent sensiblement la position du preneur commerçant et artisan dans ses rapports avec le bailleur. La mensualisation de droit du loyer, l’encadrement du dépôt de garantie, la légalisation des clauses d’encadrement de l’indexation et l’extension du champ du réputé non écrit constituent un ensemble cohérent de mesures protectrices dont la portée se trouve amplifiée par la convergence avec la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Celle-ci, en consacrant l’obligation continue de délivrance du bailleur et en imposant au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, a posé les jalons d’une construction prétorienne qui fait écho aux orientations du législateur. Le verrou de solvabilité instauré par le nouvel article L. 145-41, loin de contredire cette dynamique protectrice, en constitue le complément procédural, sous réserve d’une lecture combinée avec l’obligation qui incombe désormais au juge du fond de se livrer à un examen circonstancié de l’ensemble des manquements contractuels allégués de part et d’autre. L’équilibre ainsi recherché entre les droits respectifs du bailleur et du preneur témoigne de la vitalité du droit des baux commerciaux et de sa capacité d’adaptation aux réalités économiques contemporaines, dans un contexte où la préservation du tissu entrepreneurial et commercial constitue un impératif d’intérêt général. La mise en œuvre contentieuse de ces nouvelles dispositions, sous le contrôle de la troisième chambre civile, sera déterminante pour en préciser la portée exacte et en assurer la pleine effectivité.
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