I. Le mécanisme du plafonnement du loyer à l’épreuve de la variation de l’indice des loyers commerciaux
A. Le principe du plafonnement légal indexé sur la variation de l’indice des loyers commerciaux
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, a érigé le plafonnement du loyer du bail renouvelé en principe cardinal de la protection du preneur. L’article L. 145-34 du code de commerce (Legifrance) dispose que, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Ce mécanisme constitue une dérogation majeure au principe de fixation du loyer à la valeur locative posé par l’article L. 145-33 du même code (Legifrance), lequel énonce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La logique protectrice du plafonnement repose sur une corrélation présumée entre la variation de l’ILC et l’évolution de la valeur locative. Or, l’indice des loyers commerciaux a connu, au premier trimestre 2026, une baisse de 0,45 % sur un an, ainsi que l’a publié l’Institut national de la statistique et des études économiques le 24 juin 2026. Cette diminution, historiquement inédite, perturbe l’équilibre du mécanisme légal de fixation du loyer renouvelé. En effet, lorsque l’ILC baisse, le plafonnement, qui prend pour référence la variation de cet indice, aboutit mécaniquement à une diminution du loyer plafonné, alors même que la valeur locative des locaux, appréciée selon les critères de l’article L. 145-33 et des articles R. 145-2 à R. 145-11 du code de commerce, peut simultanément augmenter. La troisième chambre civile de la Cour de cassation se trouve ainsi confrontée à un paradoxe économique que le législateur de 1953 n’avait pas anticipé.
Par ailleurs, la règle du plafonnement cesse de s’appliquer lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, ainsi que le prévoit le quatrième alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce. Dans cette hypothèse, le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, sans que le bailleur puisse prétendre au bénéfice de l’étalement des hausses prévu par le dernier alinéa du même article. La Cour de cassation en a tiré les conséquences dans un arrêt remarqué du 16 octobre 2025. En l’espèce, la société Monoprix exploitation, locataire de locaux commerciaux appartenant à la SCI Foch, contestait la demande en paiement des loyers formée par la bailleresse après que le prix du bail renouvelé eut été déplafonné en raison de la durée du bail expiré, supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation. La Cour approuve la cour d’appel d’Aix-en-Provence d’avoir énoncé « à bon droit, qu’il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin).
Ainsi, le principe du plafonnement, quoique protecteur, comporte des limites intrinsèques que la pratique contentieuse ne cesse d’éprouver. La variation de l’ILC constitue à la fois la référence du plafonnement et le seuil que le bailleur cherche à franchir lorsqu’il invoque une exception au mécanisme légal. L’actualité économique récente, marquée par une baisse de l’ILC, confère à ces exceptions une importance renouvelée, en ce qu’elles permettent d’échapper à un plafonnement devenu défavorable au bailleur.
B. Les exceptions légales au plafonnement face à la dissociation entre variation indiciaire et évolution de la valeur locative
L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit trois séries d’exceptions au principe du plafonnement : la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, la durée contractuelle du bail supérieure à neuf ans, et la tacite prolongation ayant porté la durée du bail au-delà de douze ans. Parmi ces exceptions, la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue le levier contentieux le plus fréquemment actionné par les bailleurs désireux d’obtenir un loyer renouvelé à la valeur locative.
L’article R. 145-6 du code de commerce (Legifrance) définit les facteurs locaux de commercialité comme dépendant « principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. » La jurisprudence de la troisième chambre civile a, à cet égard, opéré un infléchissement significatif de sa méthode d’appréciation par un arrêt du 18 septembre 2025. Dans cette espèce, la société Expo luminaires, locataire de locaux commerciaux appartenant à la société Diffusion des produits du bâtiment, contestait le déplafonnement du loyer ordonné par la cour d’appel de Paris. La Cour de cassation rejette le pourvoi en énonçant qu’« il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin).
Cet arrêt consacre une méthode d’appréciation in abstracto de l’incidence favorable des facteurs locaux de commercialité, par opposition à une appréciation in concreto qui eût exigé la démonstration d’une amélioration effective du chiffre d’affaires du preneur. En conséquence, le bailleur n’a pas à établir que l’activité du locataire a effectivement bénéficié de la modification des facteurs de commercialité ; il lui suffit de démontrer que cette modification est, par nature, susceptible d’avoir une incidence favorable. Cette solution favorise incontestablement le déplafonnement, y compris dans une conjoncture où l’ILC est en baisse, dès lors que les facteurs locaux de commercialité ont évolué favorablement dans le quartier ou la rue considérés.
Par ailleurs, la modification notable des obligations respectives des parties, troisième élément de la valeur locative énuméré par l’article L. 145-33, peut également justifier un déplafonnement. La troisième chambre civile en a fait application dans un arrêt du 23 janvier 2025, à propos de l’obligation nouvelle pesant sur le bailleur, copropriétaire non-occupant, de souscrire une assurance de responsabilité civile en application de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, issue de la loi ALUR du 24 mars 2014. La Cour juge que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial », et approuve la cour d’appel de Pau d’avoir estimé que l’augmentation des charges supportées par les bailleurs, qui avait abouti à une baisse du revenu locatif de 27,97 % au cours du bail expiré, constituait une modification notable des obligations des parties (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, Publié au Bulletin). Cette solution illustre la plasticité de la notion de modification notable, que le juge apprécie souverainement en considération de l’ensemble des circonstances de l’espèce.
Dès lors, en présence d’un ILC en baisse, les exceptions au plafonnement acquièrent une fonction stratégique essentielle pour le bailleur, qui peut ainsi solliciter la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative, laquelle peut excéder très sensiblement le loyer plafonné lorsque les facteurs de commercialité ont connu une évolution favorable au cours du bail expiré. La troisième chambre civile, par sa jurisprudence récente, a considérablement assoupli les conditions du déplafonnement, au bénéfice du bailleur et au détriment de la prévisibilité économique du preneur.
II. Les stratégies conventionnelles et contentieuses face au paradoxe de la variation indiciaire
A. L’office du juge des loyers commerciaux dans la fixation du loyer renouvelé
Le juge des loyers commerciaux, institué par l’article R. 145-23 du code de commerce, connaît des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, quel que soit le montant du loyer. Son office, encadré par les dispositions supplétives du statut, connaît des limites que la troisième chambre civile s’attache à préciser, notamment lorsque les parties ont conféré au loyer une structure complexe. L’arrêt rendu le 30 mai 2024 par la Cour de cassation dans l’affaire opposant la SCI Nice Cimiez à la société Monoprix exploitation constitue, à cet égard, un revirement de jurisprudence d’une portée considérable.
En l’espèce, les parties étaient liées par un bail commercial de vingt-cinq ans assorti d’un loyer binaire, comprenant un minimum garanti et une part variable assise sur le chiffre d’affaires. La bailleresse avait saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, tandis que la locataire excipait de l’incompétence du juge, soutenant que le loyer binaire excluait toute fixation judiciaire. La Cour de cassation, après avoir rappelé l’évolution de sa jurisprudence, opère un revirement en jugeant que le moyen par lequel une partie s’oppose à la fixation judiciaire du prix du bail renouvelé au motif que les parties sont convenues d’un loyer variable « s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir », et que, « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, Publié au Bulletin et au Rapport).
Cette décision, qui met un terme à une ligne jurisprudentielle ancienne remontant à 1993, élargit substantiellement l’office du juge des loyers commerciaux. Elle lui permet désormais d’examiner au fond l’ensemble des demandes en fixation du prix du bail renouvelé, y compris celles portant sur des loyers binaires, sous réserve de vérifier si les parties n’ont pas exprimé une volonté commune d’exclure une telle fixation. Dans le contexte d’un ILC en baisse, cette extension de l’office du juge revêt une importance pratique majeure, en ce qu’elle ouvre au bailleur la faculté de solliciter une fixation judiciaire du loyer à la valeur locative, même lorsque le bail stipule un loyer à structure variable.
En outre, l’exercice par le bailleur du droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive en fixation du prix du bail renouvelé, emporte des conséquences indemnitaires que la jurisprudence récente est venue préciser. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 27 février 2025, que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, Publié au Bulletin). Cette décision consacre la rétroactivité de l’indemnité d’occupation à la date d’expiration du bail, alors même que le bailleur avait initialement accepté le principe du renouvellement avant d’exercer son droit d’option à l’issue de la procédure en fixation du prix.
L’articulation entre la fixation judiciaire du loyer et le droit d’option du bailleur place ainsi le preneur dans une situation d’incertitude économique que la baisse de l’ILC ne fait qu’accentuer. Lorsque le loyer plafonné, calculé par référence à la variation de l’ILC, s’avère inférieur à la valeur locative, le bailleur est incité à solliciter le déplafonnement puis, le cas échéant, à exercer son droit d’option si le loyer fixé judiciairement ne le satisfait pas. Le preneur se trouve alors redevable d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative, rétroactivement à la date d’expiration du bail, ce qui peut représenter une charge financière considérable.
B. L’encadrement conventionnel du loyer : clauses d’indexation, réputé non écrit et consécration légale des clauses tunnel
Si le juge des loyers commerciaux fixe le loyer du bail renouvelé, les parties peuvent également encadrer conventionnellement l’évolution du loyer en cours de bail par des clauses d’indexation, lesquelles font l’objet d’un contrôle jurisprudentiel rigoureux. La troisième chambre civile a, depuis plusieurs années, développé une jurisprudence restrictive à l’égard des clauses d’indexation dites asymétriques, qui prévoient une variation du loyer exclusivement à la hausse sans réciprocité à la baisse. L’arrêt de référence en la matière, rendu le 12 janvier 2022, a jugé qu’une telle clause, en ce qu’elle exclut la réciprocité de la variation et institue une distorsion entre les droits du bailleur et les obligations du preneur, doit être réputée non écrite en application de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier et que, s’agissant d’une clause indivisible, l’intégralité de la clause d’indexation est anéantie (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169, Publié au Bulletin).
Cette solution, rendue sur le fondement de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier qui prohibe les clauses d’indexation fondées sur le niveau général des prix ou des salaires, a été étendue aux clauses d’indexation asymétriques fondées sur l’ILC, dès lors que le caractère unilatéral de la variation heurte la prohibition des indexations exclusivement à la hausse. La jurisprudence ultérieure a précisé que l’anéantissement rétroactif de la clause oblige le bailleur à restituer les sommes indûment perçues, le preneur pouvant agir dans le délai de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, Publié au Bulletin ; Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643, Publié au Bulletin). La portée de cette jurisprudence est considérable dans un contexte de baisse de l’ILC : les clauses d’indexation asymétrique, qui empêchaient le preneur de bénéficier de la diminution de l’indice, sont privées d’effet, ce qui permet au preneur d’invoquer la variation à la baisse de l’ILC pour solliciter une réduction du loyer.
Par ailleurs, l’article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (article L. 145-38-1 sur Legifrance) a introduit dans le code de commerce un nouvel article L. 145-38-1 consacrant la validité des clauses dites « tunnel », aux termes desquelles « est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 ». Cette disposition lève l’incertitude qui pesait sur la licéité des clauses tunnel au regard des règles d’ordre public relatives à l’indexation, à la condition expresse que l’encadrement soit symétrique, c’est-à-dire qu’il opère dans des proportions identiques à la hausse et à la baisse.
Dans l’hypothèse d’un ICL en baisse, la clause tunnel symétrique permet au preneur de bénéficier, au moins partiellement, de la diminution de l’indice, tandis que le bailleur conserve la garantie d’une variation plancher. La consécration légale de ce mécanisme, qui déroge au principe de prohibition des indexations ne reposant pas sur une relation directe avec l’objet du contrat, constitue une avancée significative pour la prévisibilité des relations locatives commerciales. Elle s’inscrit dans le mouvement général de la loi du 26 mai 2026, lequel tend à renforcer la protection du preneur, notamment par l’instauration d’un droit à la mensualisation du loyer (article L. 145-32-1 nouveau) et le plafonnement du dépôt de garantie (article L. 145-40 modifié).
La Cour de cassation, dans un arrêt du 6 novembre 2025, a par ailleurs précisé que la règle de l’application immédiate de la loi nouvelle aux effets légaux des situations juridiques en cours est applicable au statut des baux commerciaux, l’introduction de nouvelles dispositions d’ordre public dans le code de commerce régissant, à compter de leur entrée en vigueur, les baux en cours, sans que les parties puissent y déroger (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, Publié au Bulletin). En conséquence, les clauses tunnel stipulées antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026 ne sauraient être invalidées si elles respectent la condition de symétrie posée par le nouvel article L. 145-38-1, lequel s’applique immédiatement aux baux en cours.
Enfin, la troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 5 mars 2026, que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable au bailleur, dès lors que les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, et que, « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). Cette solution, qui consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme de la clause résolutoire, renforce la position du preneur confronté à un bailleur défaillant dans son obligation de délivrance.
L’obligation de délivrance continue du bailleur, par ailleurs consacrée comme une exigence temporellement indéfinie par l’arrêt du 5 mars 2026 rendu sous le numéro 24-19.292 (Publié au Bulletin), impose au bailleur de maintenir les locaux en état de servir à l’usage contractuellement prévu pendant toute la durée du bail, sans que cette obligation ne puisse être limitée par une clause de non-recours (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974, Publié au Bulletin). Cette obligation continue trouve un écho particulier dans un contexte économique marqué par une baisse de l’ILC, où le bailleur, privé de la faculté d’indexer unilatéralement le loyer à la hausse, pourrait être tenté de réduire ses investissements d’entretien, au risque d’engager sa responsabilité contractuelle.
L’ensemble de ces évolutions jurisprudentielles et législatives dessine un nouvel équilibre du bail commercial, dans lequel la variation de l’ILC, qu’elle soit à la hausse ou à la baisse, ne constitue plus qu’un paramètre parmi d’autres de la détermination du loyer. La troisième chambre civile, par une série d’arrêts de principe rendus entre 2024 et 2026, a renforcé à la fois les prérogatives du bailleur, en facilitant le déplafonnement par l’appréciation in abstracto de l’incidence favorable des facteurs de commercialité, et celles du preneur, en consacrant l’autonomie de l’exception d’inexécution, le caractère continu de l’obligation de délivrance et la sanction du réputé non écrit des clauses d’indexation asymétriques. La loi du 26 mai 2026, en introduisant les clauses tunnel et la mensualisation du loyer, parachève cette recomposition de l’économie du bail commercial.
Conclusion
La baisse historique de l’indice des loyers commerciaux au premier trimestre 2026 constitue un révélateur des tensions qui traversent le droit du bail commercial. Alors que le mécanisme du plafonnement avait été conçu pour protéger le preneur contre les hausses excessives de loyer, il produit désormais un effet inverse en comprimant le loyer renouvelé en deçà de la valeur locative lorsque l’ILC diminue. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un effort jurisprudentiel soutenu, a construit les instruments juridiques permettant de surmonter cette dissociation entre variation indiciaire et réalité économique : facilitation du déplafonnement par l’appréciation in abstracto des facteurs de commercialité, extension de l’office du juge des loyers commerciaux, encadrement du droit d’option du bailleur et de ses conséquences indemnitaires, et sanction des clauses d’indexation asymétriques. Le législateur, par la loi du 26 mai 2026, a complété cet édifice en consacrant la validité des clauses tunnel symétriques qui permettent aux parties d’encadrer conventionnellement la variation du loyer, à la hausse comme à la baisse. L’équilibre ainsi restauré entre l’indice et la valeur locative demeure toutefois fragile, tant il dépend de l’appréciation souveraine des juges du fond sur la modification notable des facteurs de commercialité, appréciation que la Cour de cassation s’attache à canaliser sans jamais la contraindre.
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