I. L’encadrement légal de la sous-location commerciale : un régime d’interdiction conditionnelle au service de la protection du bailleur

A. Le principe d’interdiction de la sous-location et les exceptions conventionnelles

Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, consacre un régime de sous-location dont la singularité réside dans son double caractère : prohibée par principe, elle peut néanmoins être autorisée par une stipulation expresse du contrat de bail ou par un accord ultérieur du bailleur. L’article L. 145-31, alinéa 1er, du code de commerce dispose en ces termes : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. » Cette prohibition, édictée dans l’intérêt du propriétaire, vise à le prémunir contre l’intrusion d’un tiers dans le rapport contractuel qu’il a noué intuitu personae avec le preneur originaire. Le bailleur, qui a choisi son locataire en considération de ses qualités professionnelles ou de sa surface financière, ne saurait se voir imposer un sous-locataire dont il n’aurait pas agréé la présence.

En conséquence, la liberté de sous-louer n’est acquise au preneur que dans l’hypothèse où le bail principal comporte une clause l’y autorisant ou lorsque le bailleur a donné son accord exprès, postérieurement à la conclusion du contrat. La jurisprudence exerce un contrôle rigoureux sur l’existence et la portée de cette autorisation. Celle-ci ne saurait, en effet, se déduire de la seule tolérance passive du bailleur à l’égard de la présence d’un tiers dans les lieux loués. La cour d’appel d’Angers, dans un arrêt du 29 avril 2025 (n° 24/00681), a ainsi écarté l’existence d’une autorisation tacite de sous-louer en relevant que « le bailleur n’est pas autorisé à se plaindre de son ignorance du montant du sous-loyer parce qu’il lui revenait de s’en informer si cela lui importait », tout en rappelant que l’autorisation doit être expresse et préalable.

Lorsque la sous-location est autorisée, l’article L. 145-31 du code de commerce impose au preneur d’en informer le bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en lui faisant connaître son intention de sous-louer. Le propriétaire doit, dans les quinze jours de la réception de cet avis, faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Ce mécanisme de concours, consacré à l’alinéa 2 du même article, constitue une prérogative essentielle du bailleur, lequel peut, à cette occasion, prendre connaissance des conditions financières de la sous-location et, le cas échéant, s’opposer à une opération qui lui serait défavorable. Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 25 janvier 2024 (n° 20/07852), a d’ailleurs distingué avec soin la sous-location à titre gratuit, autorisée par un avenant au bail, de la sous-location à titre onéreux, seule soumise au mécanisme de réajustement du loyer principal prévu à l’article L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce.

La Cour de cassation a, de longue date, rappelé que le défaut de concours du bailleur à l’acte de sous-location constitue un manquement grave du preneur à ses obligations contractuelles. Cette exigence a été réaffirmée par la cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 26 février 2020 (n° 18/05192), qui a jugé que le locataire principal ne saurait se dispenser d’appeler le bailleur à concourir à l’acte de sous-location, cette formalité étant substantielle et non supplétive. À cet égard, il importe de relever que la méconnaissance de cette obligation expose le preneur à la résiliation judiciaire de son bail, sans préjudice de l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, laquelle prive le sous-locataire de tout droit direct à l’encontre du propriétaire. Le tribunal judiciaire d’Albertville, dans une ordonnance du 16 décembre 2025 (n° 25/00492), a ainsi jugé que la convention de sous-location conclue sans le concours du propriétaire est inopposable au bailleur, lequel peut, en conséquence, agir en expulsion du sous-locataire sans avoir à préalablement solliciter la résiliation du contrat de sous-location.

La chambre commerciale de la cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 15 avril 2025 (n° 23/01866), a retenu que « le preneur ne pourra céder son droit au présent bail ou sous-louer les lieux en dépendant, en tout ou en partie, sans le consentement du bailleur sous peine de nullité des cession ou sous-location consenties au mépris de cette clause, et même de résiliation des présentes ». Cette formule, qui puise sa source dans la rédaction même de la clause du bail, illustre la rigueur avec laquelle les juridictions du fond apprécient la gravité du manquement du preneur à ses obligations en matière de sous-location.

B. Les formalités d’information du bailleur et le droit de concours à l’acte

L’article L. 145-31 du code de commerce organise une procédure précise d’information du bailleur, dont le non-respect emporte des conséquences juridiques significatives. Le preneur qui entend sous-louer doit, préalablement à la conclusion du contrat de sous-location, porter son intention à la connaissance du propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le législateur a ainsi entendu garantir la transparence de l’opération et permettre au bailleur d’exercer son droit de concours en toute connaissance de cause. Le délai de quinze jours imparti au propriétaire pour répondre est un délai franc, dont le point de départ est fixé à la réception de l’avis du preneur.

Si, malgré l’autorisation de sous-louer stipulée au bail, le propriétaire refuse ou s’abstient de répondre, l’article L. 145-31 dispose qu’« il est passé outre ». Cette formule signifie que le silence du bailleur ne fait pas obstacle à la sous-location, mais n’emporte pas pour autant renonciation au droit au réajustement du loyer prévu au troisième alinéa de ce même article. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 5 juillet 2023 (n° 20/04690), a eu l’occasion de préciser la portée de cette obligation d’information en énonçant que « ce texte a pour objet de faire connaître au bailleur principal les conditions, notamment de prix, de la sous location », et qu’« il en résulte que la communication de l’acte de sous-location au bailleur est nécessaire à l’exercice effectif de son droit de concours ». L’information du bailleur ne saurait donc se réduire à une simple notification de l’existence d’un projet de sous-location ; elle doit comporter l’ensemble des éléments permettant au propriétaire d’apprécier la portée économique et juridique de l’opération projetée.

Le droit de concours reconnu au bailleur par le deuxième alinéa de l’article L. 145-31 du code de commerce doit être articulé avec les dispositions de l’article L. 145-32, qui prévoient que le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal « dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire » et que « le bailleur est appelé à concourir à l’acte, comme il est prévu à l’article L. 145-31 ». Cette disposition établit une protection du sous-locataire qui, bien que dépourvu de lien contractuel direct avec le propriétaire, bénéficie d’un droit au renouvellement du sous-bail dans la limite des droits du locataire principal. À l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. Ces dispositions, protectrices du sous-locataire, témoignent de la recherche d’un équilibre entre les intérêts respectifs du bailleur, du locataire principal et du sous-locataire au sein du statut des baux commerciaux.

II. Les effets juridiques de la sous-location et les sanctions des irrégularités dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile

A. Le réajustement du loyer principal et la qualification de sous-location à l’épreuve des contrats de prestations de services

L’article L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce confère au bailleur une faculté de réajustement du loyer principal lorsque le prix de la sous-location excède celui de la location principale. Le texte énonce que « lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’État, en application des dispositions de l’article L. 145-56 ». Ce mécanisme vise à empêcher l’enrichissement injustifié du locataire principal qui tirerait un profit de la sous-location sans que le propriétaire des murs n’en bénéficie. Il s’agit d’une règle protectrice de l’intérêt du bailleur, qui participe de l’équilibre économique du statut des baux commerciaux.

La qualification même de sous-location, condition préalable à l’exercice de cette faculté de réajustement, a fait l’objet d’une importante décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Dans un arrêt du 27 juin 2024 (n° 22-22.823, Publié au Bulletin), la haute juridiction a jugé que « la qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients ». La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait retenu la qualification de sous-location, alors qu’il résultait de ses constatations que la redevance versée par les tiers incluait, de manière indissociable, la fourniture de bureaux équipés et des prestations de services telles que l’entretien, l’accueil, la sécurité, l’assurance et le wifi. La Cour a ainsi considéré, au visa des articles 1709 du code civil et L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce, que la cour d’appel avait violé les textes susvisés « par des motifs impropres à caractériser des contrats de sous-location au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce ».

Cette distinction revêt une importance pratique considérable pour les opérateurs du marché immobilier commercial. Les centres d’affaires, les espaces de coworking et les pépinières d’entreprises, qui proposent à leurs occupants des services intégrés à la mise à disposition des locaux, doivent ainsi apprécier avec soin la nature de la convention qu’ils concluent avec les tiers. Si le prix global rémunère indissociablement l’occupation des locaux et des prestations de services spécifiques, le contrat ne saurait être requalifié en sous-location au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce, de sorte que le bailleur ne peut prétendre au réajustement du loyer principal. À l’inverse, lorsque la mise à disposition des locaux constitue la prestation essentielle du contrat et que les services ne sont qu’accessoires, la qualification de sous-location est encourue, avec toutes les conséquences que le statut des baux commerciaux y attache, notamment en matière de réajustement du loyer et de droit au renouvellement du sous-locataire. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 16 janvier 2025 (n° 21/01550), a rappelé, dans le prolongement de cette jurisprudence, que le bailleur est en droit de connaître le montant du sous-loyer afin de s’assurer que « le sous-loyer ne serait pas supérieur au loyer principal », ce qui justifie l’obligation de transparence pesant sur le locataire principal.

Par ailleurs, l’arrêt du 27 juin 2024 éclaire également la sanction procédurale de l’erreur de qualification. La cassation du chef de dispositif constatant l’existence de contrats de sous-location s’est étendue, par application de l’article 624 du code de procédure civile, aux chefs de dispositif faisant droit à la demande en réajustement du loyer principal et fixant le montant du loyer réajusté, en raison du lien de dépendance nécessaire unissant ces dispositions. Cette extension de la cassation illustre, en droit processuel, l’unité de la question de la qualification du contrat et de ses conséquences financières.

En outre, la question de la prescription de l’action en réajustement du loyer a été éclairée par la jurisprudence. Il résulte de la combinaison des articles L. 145-60 du code de commerce et 2224 du code civil que l’action en réajustement du loyer principal fondée sur la sous-location se prescrit par deux ans à compter du jour où le bailleur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Dans l’arrêt précité du 27 juin 2024, la Cour de cassation a d’ailleurs expressément validé le chef du dispositif de l’arrêt d’appel ayant « écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en réajustement de loyers », confirmant que la connaissance par le bailleur des conditions de la sous-location constitue le point de départ du délai biennal. Dès lors, la diligence du bailleur à s’informer des conditions de la sous-location est déterminante pour la sauvegarde de ses droits.

B. L’articulation entre la cession du droit au bail et la sous-location : l’interdiction du cumul sur les mêmes locaux

La frontière entre la cession du droit au bail et la sous-location a été précisée avec une netteté remarquable par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 27 mars 2025 (n° 23-17.963). La Cour y énonce, au visa des articles 1131, 1582, 1709 et 1717 du code civil, qu’« un preneur à bail commercial ne peut, sur des mêmes locaux, conclure un contrat de cession de son droit au bail et un contrat de sous-location, les engagements résultant de chacun de ces contrats étant incompatibles entre eux ». Cette incompatibilité, qui rend l’un des contrats nécessairement sans cause, procède de la nature même des deux institutions.

La cession du droit au bail opère, en effet, un transfert définitif du bénéfice du contrat au cessionnaire, qui se substitue au cédant dans l’intégralité de ses droits et obligations à l’égard du bailleur. La sous-location, quant à elle, maintient le lien contractuel entre le locataire principal et le propriétaire tout en créant un rapport juridique distinct entre le locataire et le sous-locataire. Dès lors, ces deux opérations ne sauraient coexister sur les mêmes locaux sans se contredire : le locataire principal ne peut, simultanément, transférer la jouissance exclusive des lieux à un cessionnaire et conserver cette même jouissance pour l’exercice de son activité de sous-loueur. La Cour de cassation a ainsi cassé l’arrêt de la cour d’appel de Reims du 2 mai 2023 qui avait validé le cumul d’une cession du droit au bail et d’une sous-location consenties au profit du même bénéficiaire, en retenant que la cour d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ».

Cette décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui subordonne la validité de la sous-location au respect des conditions posées par l’article L. 145-31 du code de commerce. La Chambre commerciale de la cour d’appel de Bordeaux, dans l’arrêt précité du 15 avril 2025, a ainsi rappelé que l’autorisation de sous-louer doit être donnée par écrit et ne saurait se déduire de la seule connaissance passive du bailleur de l’existence d’une occupation des lieux par un tiers. Le tribunal judiciaire de Coutances, dans un jugement du 15 décembre 2025 (n° 24/00989), statuant sur une action en réajustement de loyers fondée sur l’article L. 145-31 du code de commerce, a débouté le bailleur de ses demandes, faute pour ce dernier de rapporter la preuve que le loyer de la sous-location excédait celui de la location principale. Cet arrêt illustre la répartition de la charge probatoire en la matière : il incombe au bailleur de démontrer le caractère excédentaire du sous-loyer pour fonder son action en réajustement. Le seul fait de prouver l’existence d’une sous-location ne suffit pas à caractériser le droit au réajustement, lequel est subordonné à la démonstration d’un déséquilibre financier entre le loyer principal et le sous-loyer. Cette exigence probatoire, conforme aux principes généraux de l’article 1353 du code civil selon lequel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, constitue une garantie procédurale pour le locataire principal, qui ne saurait être exposé à une augmentation de son loyer sans que le bailleur n’établisse préalablement la réalité du profit que le preneur retire de la sous-location.

Les praticiens du droit des baux commerciaux, qu’ils conseillent des bailleurs institutionnels ou des preneurs exploitants, tireront de cette jurisprudence un enseignement clair : l’opération de cession du droit au bail et l’opération de sous-location sont exclusives l’une de l’autre sur un même ensemble immobilier, et la méconnaissance de cette incompatibilité expose le contrat à la nullité. La troisième chambre civile, par cette construction prétorienne rigoureuse, garantit la sécurité juridique des rapports entre bailleur, preneur et sous-locataire. Les clauses du bail commercial doivent, par conséquent, être rédigées avec une précision particulière s’agissant des facultés de sous-louer et de céder le droit au bail, afin d’éviter toute ambiguïté susceptible de nourrir un contentieux dont l’issue, au regard des principes dégagés par la Cour de cassation, est désormais largement prévisible. La rédaction des actes de sous-location, quant à elle, requiert une attention toute particulière aux stipulations relatives au prix, à la durée et à la destination des lieux, dont dépendent tant la qualification du contrat que l’étendue des droits du sous-locataire à l’égard du propriétaire des murs.

Conclusion

L’étude du régime de la sous-location dans le bail commercial révèle la subtilité des mécanismes mis en œuvre par le législateur et la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile de la Cour de cassation en contrôle l’application. Le principe d’interdiction posé par l’article L. 145-31 du code de commerce, tempéré par la faculté d’autorisation conventionnelle et encadré par des formalités substantielles d’information et de concours du bailleur, constitue un dispositif de protection du propriétaire dont l’efficacité est renforcée par la jurisprudence récente. L’arrêt du 27 juin 2024, en excluant la qualification de sous-location lorsque la redevance globale rémunère indissociablement l’occupation des locaux et des prestations de services, apporte une précision décisive pour les opérateurs du marché des bureaux équipés. L’arrêt du 27 mars 2025, en prohibant le cumul d’une cession du droit au bail et d’une sous-location sur les mêmes locaux, consolide la frontière entre ces deux institutions dont les effets juridiques sont radicalement distincts. Ces décisions, désormais inscrites dans le paysage du droit des baux commerciaux, offrent aux praticiens des repères solides pour la rédaction des actes et la conduite des contentieux.