I. Les conditions de la requalification du bail dérogatoire en bail statutaire
A. Le cadre légal du bail dérogatoire et ses limites temporelles
L’article L. 145-5 du code de commerce offre aux parties la faculté de déroger au statut des baux commerciaux lors de l’entrée dans les lieux du preneur, à la condition expresse que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. Cette disposition, issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, a porté de deux à trois ans la durée maximale du bail dérogatoire tout en renforçant les garanties procédurales, notamment par l’obligation d’établir un état des lieux contradictoire à l’entrée et à la sortie du preneur. Le mécanisme institué par ce texte repose sur une logique binaire : tant que la durée cumulée des conventions successives entre les mêmes parties pour le même local n’excède pas trente-six mois, les parties évoluent hors du champ protecteur du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. En revanche, dès l’instant où cette limite temporelle est franchie, le législateur attache à la situation de fait une conséquence juridique automatique : la naissance d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du même code.
Par ailleurs, l’article L. 145-5 prévoit également que si, à l’expiration de la durée convenue et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère de plein droit un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du statut. Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler avec force ce mécanisme dans un arrêt de sa troisième chambre civile du 15 février 2023, en censurant une cour d’appel qui avait considéré que le preneur avait renoncé au bénéfice du statut par la signature d’un protocole d’accord reconnaissant le paiement d’indemnités d’occupation en lieu et place de loyers (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-12.698). La Haute juridiction énonce que « les parties ne peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux pour une durée supérieure à deux ans », dans la rédaction applicable à l’espèce, et que la renonciation du preneur à ce statut doit être non équivoque. En l’espèce, les juges du fond avaient retenu que le locataire, en se maintenant dans les lieux sans payer de loyer, avait manifesté sa volonté de ne pas se comporter comme un preneur commercial, raisonnement que la Cour de cassation a censuré pour violation de l’article L. 145-5.
Dès lors, la qualification de bail dérogatoire ne saurait être abandonnée à la seule volonté des parties. La durée constitue le critère objectif et impératif de l’application du statut. Toute convention qui excéderait la durée maximale autorisée se trouve frappée d’une inopposabilité de la dérogation au statut, le bail étant réputé soumis au régime de droit commun des baux commerciaux depuis son origine. Cet encadrement strict répond à la finalité protectrice du statut, qui vise à garantir au preneur commerçant ou artisan la stabilité de son exploitation et la pérennité de son fonds de commerce. Il importe à cet égard de souligner que la computation de la durée de trois ans doit s’apprécier globalement, en cumulant la durée de tous les baux successifs conclus entre les mêmes parties pour le même local, quelles que soient les dénominations données à ces conventions. La Cour de cassation veille à ce que le principe d’ordre public du statut ne soit pas contourné par une succession artificielle de contrats de courte durée, chacun étant formellement conforme au plafond légal mais dont l’addition excède la limite autorisée. Cette approche globale de la durée trouve son fondement dans la finalité même de l’article L. 145-5, qui est d’interdire que la dérogation au statut ne devienne, par un fractionnement abusif des conventions, un mode permanent de gestion de la relation contractuelle entre le bailleur et le preneur.
En conséquence, le rédacteur d’acte qui conseille le recours à un bail dérogatoire doit impérativement s’assurer de la compatibilité de la durée envisagée avec les dispositions impératives de l’article L. 145-5, sous peine d’exposer les parties à une requalification ultérieure aux conséquences potentiellement considérables. Cette exigence de vigilance s’impose avec une acuité particulière en matière de droit immobilier commercial, où la stabilité du montage contractuel constitue un enjeu économique de premier ordre pour l’ensemble des parties prenantes à l’opération.
B. Le maintien en possession du preneur : condition matérielle de la requalification
La seconde condition de la requalification réside dans le maintien en possession du preneur à l’issue du bail dérogatoire, combiné à l’absence d’opposition du bailleur. Cette condition matérielle opère comme un fait générateur du nouveau bail statutaire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a consacré ce principe par un arrêt de formation de section du 25 mai 2023, promis à la publication au Bulletin, dans lequel elle affirme sans ambiguïté que le bail soumis au statut naît « du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce » lorsque le preneur demeure dans les lieux après l’expiration du bail dérogatoire (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.007, FS-B). En l’espèce, une société locataire était restée en possession des lieux pendant plus de dix ans après l’échéance du bail dérogatoire initial, le bailleur ayant émis sans discontinuer des quittances de loyer, avant de tenter de facturer des indemnités d’occupation.
La Cour de cassation retient que la qualification du nouveau bail soumis au statut est indépendante de la commune intention des parties : elle procède exclusivement de la constatation objective du maintien dans les lieux. En conséquence, le fait que le bailleur émette des quittances libellées comme « indemnités d’occupation » plutôt que comme « loyers » est sans incidence sur l’existence du bail commercial statutaire. La simple circonstance que le preneur se maintienne dans les lieux sans opposition caractérisée du bailleur suffit à caractériser le maintien en possession exigé par le texte. Il n’est pas requis que le preneur ait continué à exploiter effectivement le fonds de commerce, ni qu’il ait payé des loyers d’un montant déterminé : la seule occupation matérielle des locaux, jointe à la passivité du bailleur, emporte les conséquences juridiques que la loi attache à cette situation de fait.
Cette approche objective de la requalification est cohérente avec l’économie générale du statut des baux commerciaux, qui repose sur des dispositions d’ordre public auxquelles il ne peut être dérogé que dans les limites strictement prévues par la loi. L’article L. 145-9 du code de commerce prévoit d’ailleurs qu’à défaut de congé régulièrement délivré, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, ce qui illustre la primauté du fait sur la volonté dans l’économie du statut. De même, l’article L. 145-14 institue au profit du preneur un droit au renouvellement dont le bailleur ne peut s’affranchir qu’en versant une indemnité d’éviction, consacrant ainsi la protection de la propriété commerciale comme principe structurant du droit des baux commerciaux. Enfin, l’article L. 145-4 du même code fixe la durée du bail commercial à neuf ans, cette stabilité temporelle contrastant avec le caractère nécessairement éphémère du bail dérogatoire, ce qui souligne la différence fondamentale de régime entre ces deux figures contractuelles et justifie la rigueur avec laquelle la Cour de cassation sanctionne toute tentative de détournement du statut par un usage abusif de la faculté dérogatoire.
A cet égard, la jurisprudence de la Cour de cassation manifeste une volonté constante d’empêcher que le bailleur ne puisse, par des artifices de qualification ou de rédaction, éluder l’application du statut protecteur. Le bailleur qui laisse le preneur en possession au-delà du terme convenu ne peut se prévaloir de sa propre inertie pour contester la naissance d’un bail statutaire. La protection du preneur contre l’éviction trouve ainsi, dans le mécanisme de la requalification, un prolongement procédural essentiel. La distinction entre la convention d’occupation précaire et le bail dérogatoire, souvent invoquée par les bailleurs pour tenter d’échapper au statut, ne résiste pas à l’analyse lorsque les conditions objectives de durée sont réunies. La Cour de cassation rappelle ainsi que la qualification donnée par les parties à leur convention ne lie pas le juge, qui doit restituer à l’acte sa véritable nature juridique au regard des éléments de fait qui lui sont soumis. En pratique, il est recommandé au preneur qui se trouve en situation de maintien dans les lieux après un bail dérogatoire de constituer, aussi rapidement que possible, un faisceau d’indices matériels attestant de la réalité de son occupation et de l’absence d’opposition du bailleur, tels que les quittances de loyer, les correspondances échangées, les factures d’entretien des locaux ou encore les déclarations fiscales afférentes à l’exploitation du fonds dans les lieux loués.
II. Les effets de la requalification et les garanties procédurales offertes au preneur
A. L’imprescriptibilité de l’action en constatation du bail statutaire
L’apport le plus significatif de l’arrêt du 25 mai 2023 réside dans la consécration de l’imprescriptibilité de l’action tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial soumis au statut. La Cour de cassation affirme en effet que « la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.007, FS-B). Cette solution, qui s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence constante relative aux actions en constatation, emporte des conséquences pratiques considérables pour les preneurs.
En déclarant l’action imprescriptible, la Cour de cassation neutralise le principal moyen de défense des bailleurs confrontés à une demande de requalification tardive. Auparavant, certaines juridictions du fond appliquaient la prescription quinquennale de droit commun prévue par l’article 2224 du code civil, privant ainsi le preneur qui avait tardé à agir de toute possibilité de se prévaloir du statut. La solution dégagée par la formation de section repose sur la distinction fondamentale entre l’action en constatation, qui tend à faire reconnaître une situation juridique préexistante sans en modifier le contenu, et l’action en exécution ou en indemnisation, qui demeure soumise à la prescription. Cette distinction est désormais solidement ancrée dans le contentieux des baux commerciaux : le preneur peut à tout moment faire constater l’existence de son bail statutaire, mais les actions en paiement de loyers ou en indemnisation qui découlent de cette constatation restent, quant à elles, enfermées dans les délais de prescription qui leur sont propres.
Par ailleurs, le 11 janvier 2024, la même chambre a réaffirmé, en formation de section également, que le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail expiré, sauf convention contraire, ce qui inclut naturellement le bail issu de la requalification (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, FS-B). La Cour a précisé que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial est tenu de payer au preneur une indemnité d’éviction, quand bien même le bail dont le renouvellement est demandé résulterait d’une requalification judiciaire. Cette décision consolide la protection du preneur en garantissant que la requalification produit tous ses effets utiles, y compris lors de la phase ultérieure du renouvellement.
En conséquence, le preneur qui s’est maintenu dans les lieux pendant plusieurs années après l’expiration d’un bail dérogatoire peut, à tout moment, solliciter du juge qu’il constate l’existence d’un bail commercial soumis au statut. Cette faculté ouverte dans le temps constitue une garantie procédurale majeure, qui dissuade le bailleur de spéculer sur l’écoulement du délai de prescription pour faire échec aux droits du preneur. La Cour de cassation a ainsi entendu assurer l’effectivité du statut des baux commerciaux en privant d’effet toute tentative de contournement par l’écoulement du temps.
B. Les conséquences de la requalification sur l’équilibre contractuel
Une fois la requalification prononcée ou constatée, le bail se trouve rétroactivement soumis à l’intégralité des dispositions du statut des baux commerciaux. Cette soumission emporte des effets substantiels qui modifient profondément l’équilibre initialement convenu entre les parties. En premier lieu, le preneur bénéficie du droit au renouvellement du bail à son échéance, conformément à l’article L. 145-14 précité, et ne peut être évincé qu’à charge pour le bailleur de lui verser une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce. En deuxième lieu, le loyer du bail renouvelé est soumis au mécanisme du plafonnement prévu par l’article L. 145-34 du code de commerce, qui limite la variation du loyer à celle de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf modification notable des éléments de la valeur locative énumérés à l’article L. 145-33.
En troisième lieu, la requalification rend applicables les dispositions protectrices de l’article L. 145-15 du code de commerce, qui répute non écrite toute clause ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement. Cette nullité partielle du contrat opère sans que le preneur ait à démontrer un quelconque préjudice. La Cour de cassation a rappelé avec constance ce principe d’ordre public, notamment dans un arrêt du 16 novembre 2023 rendu en formation de section, selon lequel « l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, FS-B). Cette jurisprudence, qui étend le champ de l’imprescriptibilité au-delà de la seule action en constatation, illustre l’importance que la Haute juridiction attache à la sanction des clauses illicites dans les baux commerciaux. Il en résulte que les clauses du bail initial qui auraient pour objet ou pour effet de restreindre les droits que le preneur tient du statut sont privées d’effet, sans que le bailleur puisse se retrancher derrière l’écoulement du temps pour faire échec à cette sanction.
En quatrième lieu, le bail requalifié se voit appliquer le régime de la clause résolutoire tel qu’encadré par l’article L. 145-41 du code de commerce, et précisé par une jurisprudence récente particulièrement protectrice des droits du preneur. La troisième chambre civile a ainsi jugé le 6 février 2025 que le locataire peut, même après la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire, solliciter du juge l’octroi de délais de paiement assortis de la suspension des effets de la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, FS-B). Plus récemment encore, le 5 mars 2026, la même chambre a rappelé que le commandement doit, à peine de nullité, reproduire le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 portant simplification de la vie économique, cette exigence formelle constituant une condition de validité de l’acte extrajudiciaire (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). Ces solutions, qui renforcent substantiellement les droits procéduraux du preneur, trouvent à s’appliquer de plein droit au bail requalifié, quelle que soit la teneur des stipulations initiales du bail dérogatoire.
Enfin, la requalification en bail statutaire confère au preneur le droit de céder son bail dans les conditions de l’article L. 145-16 du code de commerce, et interdit au bailleur de s’opposer à la cession lorsque celle-ci est consentie à l’acquéreur du fonds de commerce. Les clauses du bail dérogatoire initial qui auraient restreint ce droit de cession se trouvent ipso facto privées d’effet par l’effet de la requalification. De même, la détermination du loyer du bail renouvelé obéit aux règles de la valeur locative, telles que précisées par les articles R. 145-2 à R. 145-11 du code de commerce, qui imposent la prise en compte des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ces règles, protectrices du preneur, s’appliquent indépendamment des stipulations initiales du bail dérogatoire, de sorte que le bailleur ne peut se prévaloir d’un loyer conventionnel qui méconnaîtrait les dispositions d’ordre public du statut.
Par ailleurs, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a introduit des modifications substantielles qui renforcent encore la position du preneur dans le cadre du bail statutaire, notamment la mensualisation de plein droit du loyer et le plafonnement du dépôt de garantie à deux mois de loyer. Dès lors que la requalification est acquise, le preneur bénéficie de l’intégralité de ces dispositions nouvelles, ce qui accentue l’enjeu pratique de l’action en constatation pour les locataires qui se sont vu imposer un bail dérogatoire au-delà de la durée légale.
Conclusion
La requalification du bail dérogatoire en bail commercial statutaire constitue l’un des mécanismes les plus protecteurs du droit des baux commerciaux contemporain. La Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus par sa troisième chambre civile entre 2023 et 2026, a considérablement renforcé la position du preneur en consacrant le caractère automatique de la requalification à l’expiration de la durée maximale, en exigeant une renonciation non équivoque au statut et en déclarant imprescriptible l’action en constatation du bail statutaire. Ces avancées jurisprudentielles, conjuguées aux dispositions nouvelles de la loi du 26 mai 2026, dessinent un cadre juridique dans lequel la tentative de contournement du statut par le recours au bail dérogatoire est vouée à l’échec, dès lors que le preneur est resté et a été laissé en possession au-delà du terme imparti. L’effectivité du statut protecteur des baux commerciaux s’en trouve ainsi considérablement renforcée, au bénéfice de la stabilité des exploitations commerciales et artisanales. En définitive, la rigueur de la construction jurisprudentielle de la troisième chambre civile, conjuguée à la solennité de la formation de section qui a rendu les arrêts les plus marquants, témoigne de la place cardinale qu’occupe la protection du fonds de commerce dans l’ordre juridique français, et de la détermination de la Haute juridiction à en assurer l’effectivité contre toutes les formes de contournement.
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