I. La redéfinition légale des locaux éligibles au droit de préemption : une restriction circonscrite du champ d’application
A. L’exclusion expresse des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, a profondément modifié l’article L. 145-46-1 du code de commerce, en introduisant des définitions nouvelles des locaux à usage commercial et artisanal pour les besoins du droit de préemption. Ce texte, dont les articles 61, 62 et 63 intéressent directement le statut des baux commerciaux, constitue la première réforme d’ampleur du dispositif depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », qui avait créé le droit de préemption du locataire commercial. L’ancienne rédaction se bornait à viser « le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal » sans autre précision, abandonnant à la jurisprudence le soin de délimiter le périmètre exact du dispositif. Le législateur de 2026 a entendu clarifier et, surtout, restreindre le champ des bénéficiaires de ce droit exorbitant du droit commun des contrats, dans un contexte de revendication croissante des propriétaires institutionnels et des foncières cotées, qui dénonçaient le blocage des transactions immobilières consécutif à l’exercice systématique du droit de préemption par les locataires.
L’article 61 de la loi nouvelle insère un avant-dernier alinéa à l’article L. 145-46-1, aux termes duquel « le local à usage commercial, au sens du premier alinéa, s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts ». La notion de « commerce de détail ou de gros » renvoie à une conception traditionnelle de l’activité commerciale, impliquant une relation directe avec le public ou une fonction d’intermédiation dans la chaîne de distribution. En revanche, les « prestations de service à caractère commercial » incluent les activités de services marchands ne relevant ni du commerce de détail ni du commerce de gros, telles que la restauration, la coiffure ou la réparation automobile, à l’exclusion des services à caractère purement intellectuel ou administratif qui relèvent, eux, de la qualification de bureaux.
Cette exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux constitue un infléchissement majeur de la pratique antérieure. En effet, plusieurs cours d’appel avaient admis que le droit de préemption profitât au preneur de locaux affectés à une activité de bureau, dès lors que le contrat relevait du statut des baux commerciaux. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 1er décembre 2021 (n° 20/00194), avait ainsi retenu que le droit de préemption bénéficiait au locataire de bureaux, tout comme la cour d’appel de Rennes dans un arrêt du 11 janvier 2022 (n° 20/01661). Or, la loi du 26 mai 2026 renverse cette solution en imposant une condition nouvelle tenant à la nature de l’activité exercée dans les lieux : seuls les exploitants d’un commerce de détail ou de gros, ou les prestataires de services à caractère commercial, peuvent désormais revendiquer le bénéfice du droit de préemption. L’article R. 145-11 du code de commerce, qui définit les bureaux comme des locaux où s’exerce une activité à caractère intellectuel ou administratif, commande désormais une exclusion systématique des banques, agences de voyages, bureaux de change ou agences immobilières, fussent-elles installées dans des boutiques avec vitrines sur rue.
La définition nouvelle du « local à usage artisanal » procède d’une logique similaire de restriction. Le texte dispose qu’il s’agit « de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l’exclusion des entrepôts ». En conséquence, le preneur dont l’activité artisanale ne relèverait pas de la liste réglementaire à paraître se verrait privé du droit de préemption, alors même que son bail relèverait indiscutablement du statut protecteur des baux commerciaux. L’entrepôt, quant à lui, se trouve doublement exclu, tant de la définition du local commercial que de celle du local artisanal, ce qui met un terme à toute discussion sur son éligibilité à la procédure de préemption.
B. L’autonomie des définitions entre le champ d’application du statut et le droit de préemption
La loi du 26 mai 2026 consacre une autonomie désormais irréductible entre le champ d’application du statut des baux commerciaux, défini par l’article L. 145-1 du code de commerce, et celui du droit de préemption, régi par l’article L. 145-46-1. L’article L. 145-1 retient une acception large en visant « les baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises ». Le statut bénéficie ainsi aux commerçants, aux industriels et aux artisans, sans distinction liée à la nature du local ou au type d’activité commerciale. Le droit de préemption, en revanche, est désormais réservé aux seuls locaux affectés au commerce de détail ou de gros et aux prestations de services commerciales ou artisanales répondant à la définition réglementaire.
Cette dissociation normative est d’autant plus remarquable qu’elle n’est pas sans précédent. La Cour de cassation avait déjà dégagé une première ligne de clivage entre le statut et le droit de préemption dans un arrêt remarqué du 29 juin 2023 (Cass. 3e civ., n° 22-16.034, Publié au Bulletin). La troisième chambre civile y avait jugé que les locaux à usage industriel, bien que soumis au statut des baux commerciaux en vertu de l’article L. 145-1, étaient exclus du droit de préemption, le législateur de 2014 n’ayant visé que les locaux à usage « commercial ou artisanal ». L’arrêt énonce une définition dont la portée dépasse le seul cas d’espèce : « au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, Publié au Bulletin). Par ailleurs, la Cour de cassation avait pris soin de préciser que l’activité de négoce, lorsqu’elle n’est qu’accessoire à une activité industrielle, ne suffit pas à conférer au local la qualification de local à usage commercial au sens de l’article L. 145-46-1.
La définition retenue par la Cour de cassation pour la notion de local à usage industriel mérite d’être rapprochée de la grille d’analyse dégagée par le Conseil d’État dans le contentieux fiscal. La troisième chambre civile s’est en effet expressément référée à la jurisprudence administrative pour forger sa propre définition, considérant que « si la définition donnée par le juge administratif relève de la matière fiscale, les critères dégagés sont opérants, au regard de l’objet de l’article L. 145-46-1 précité, pour délimiter la portée de l’exclusion des locaux à usage industriel du droit de préférence ». En conséquence, le juge judiciaire fait sienne la distinction entre l’activité industrielle, caractérisée par la prépondérance des installations techniques, et l’activité artisanale, dans laquelle le savoir-faire humain conserve un rôle déterminant. Cette frontière, désormais consacrée par la loi de 2026 à travers l’exclusion des bureaux et des entrepôts, dessine une cartographie à trois niveaux : les locaux industriels, exclus ab initio du droit de préemption depuis 2014, les locaux commerciaux et artisanaux au sens restreint de la loi nouvelle, seuls éligibles, et les locaux à usage de bureaux et les entrepôts, désormais formellement exclus par le texte.
Dès lors, la loi du 26 mai 2026 ne fait qu’amplifier un mouvement amorcé par la jurisprudence : le droit de préemption devient une prérogative à géométrie variable, dont le périmètre est plus étroit que celui du statut des baux commerciaux lui-même. Le preneur d’un local à usage exclusif de bureau, d’un entrepôt ou d’un local industriel se trouve dans une situation paradoxale : il bénéficie de la propriété commerciale, du droit au renouvellement et de l’ensemble des protections statutaires, mais ne peut prétendre acquérir les murs en cas de vente par le bailleur. Cette distorsion entre le statut protecteur et le droit de préemption soulève la question de la cohérence d’ensemble de la réforme, le législateur paraissant avoir davantage cédé à la pression des propriétaires institutionnels qu’à une logique juridique d’ensemble.
II. Les conséquences pratiques de la réforme sur l’exercice du droit de préemption et le contentieux à venir
A. Le droit transitoire et l’impact sur les transactions en cours
L’application dans le temps de la loi nouvelle constitue une difficulté pratique de premier ordre, que le législateur de 2026 s’est efforcé d’encadrer avec une précision inhabituelle. Les dispositions restrictives de l’article 61 de la loi s’appliquent à toute mutation intervenant après le 26 mai 2026, date de promulgation de la loi. Cette règle de droit transitoire, apparemment simple, se heurte à la complexité des opérations de vente, qui peuvent s’étaler sur plusieurs mois entre la conclusion de l’avant-contrat et la réalisation définitive. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de se prononcer sur des difficultés analogues à l’occasion de l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014. Dans un arrêt du 29 février 2024 (Cass. 3e civ., n° 22-24.381), la troisième chambre civile a rappelé que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix », et que la condition suspensive accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l’engagement a été contracté (Cass. 3e civ., 29 fév. 2024, n° 22-24.381). En conséquence, une promesse synallagmatique signée avant le 26 mai 2026, même assortie de conditions suspensives non encore réalisées, échappe au nouveau régime restrictif.
L’arrêt du 29 février 2024 illustre également les risques contentieux liés aux erreurs de notification. En l’espèce, un notaire avait notifié au locataire les conditions de la vente en visant l’article L. 145-46-1, avant de se rétracter en invoquant une erreur, la vente ayant en réalité été régularisée avant l’entrée en vigueur de la loi de 2014. La Cour de cassation a jugé que « l’erreur du notaire n’ayant pu lui ouvrir un tel droit », le locataire ne pouvait se prévaloir d’aucun droit de préférence. A cet égard, la mise en œuvre de la loi du 26 mai 2026 impose aux notaires et aux praticiens une vigilance accrue : la date de conclusion de l’avant-contrat, et non celle de la réalisation définitive, détermine le régime applicable. Une promesse unilatérale de vente consentie avant le 26 mai 2026 obéit au régime antérieur, fût-elle levée postérieurement à cette date, tandis qu’une promesse conclue après cette date se voit appliquer les nouvelles définitions restrictives.
Par ailleurs, la coexistence de deux régimes successifs dans le temps est susceptible de créer des situations d’inégalité entre locataires d’un même immeuble, selon que la vente de leur local est intervenue avant ou après le 26 mai 2026. Le preneur dont le bailleur avait engagé le processus de vente au printemps 2026 conservera le bénéfice d’un droit de préemption au périmètre plus large, tandis que son voisin, locataire du même immeuble mais dont le local serait vendu à l’automne, pourrait se voir opposer l’exclusion des bureaux ou des entrepôts. Cette rupture d’égalité, pour regrettable qu’elle soit, est inhérente à toute réforme législative modifiant les droits substantiels en cours d’exécution des contrats.
B. L’articulation du droit de préemption redéfini avec les autres mécanismes protecteurs issus de la loi du 26 mai 2026
La restriction du champ d’application du droit de préemption doit être lue à la lumière des autres innovations de la loi du 26 mai 2026, qui, par un mouvement de balancier, renforcent la protection du preneur sur d’autres terrains. L’article 62 de la loi a créé un nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce qui dispose que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». Ce droit à la mensualisation est d’ordre public, l’article L. 145-32-1 ayant été intégré à la liste des dispositions dont les clauses contraires sont réputées non écrites en vertu de l’article L. 145-15 du code de commerce. Il est remarquable que la définition des bénéficiaires de la mensualisation recoupe très exactement celle des bénéficiaires du droit de préemption dans sa nouvelle rédaction : commerce de détail ou de gros, prestations de services commerciales ou artisanales. Dès lors, le preneur qui échappe au droit de préemption en raison de la nature de son activité échappe également au droit à la mensualisation, ce qui accentue encore la dichotomie entre les différentes catégories de locaux.
L’article L. 145-40 du code de commerce, également modifié par la loi du 26 mai 2026, plafonne le dépôt de garantie à trois mois de loyer pour les baux portant sur les locaux visés à l’article L. 145-32-1, et institue un délai de restitution de trois mois à compter de la remise des clés. En cas de mutation de l’immeuble, l’obligation de restitution est transmise au nouveau bailleur et, pour les garanties non monétaires, la mutation entraîne de plein droit leur caducité. Ces dispositions, qui intéressent au premier chef les commerçants de détail et les artisans, créent un statut dual au sein même du régime des baux commerciaux : le preneur exploitant un commerce de détail ou de gros bénéficie d’un régime renforcé (mensualisation, plafonnement des garanties, droit de préemption à périmètre restreint), tandis que le preneur de bureaux ou d’entrepôt, bien que protégé par le statut, ne bénéficie pas de ces prérogatives additionnelles.
L’article L. 145-41 du code de commerce, modifié par l’article 63 de la loi, renforce le pouvoir du juge en matière de suspension des effets de la clause résolutoire. Le texte conditionne désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire « à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette nouvelle condition, qui s’applique aux demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, vise à responsabiliser le preneur tout en lui offrant une protection effective contre la résiliation de plein droit. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile s’était déjà engagée dans cette voie en consacrant la possibilité pour le preneur d’opposer l’exception d’inexécution à la mise en œuvre de la clause résolutoire, sans mise en demeure préalable, lorsque le bailleur manque à son obligation continue de délivrance. Par un arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-24.005, Publié au Bulletin), rendu en formation de section, la troisième chambre civile énonce que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin). Cette solution, qui ajoute à la protection du preneur, doit être combinée avec la nouvelle rédaction de l’article L. 145-41 pour mesurer l’étendue exacte des droits du locataire confronté à une clause résolutoire après l’entrée en vigueur de la réforme.
En définitive, la loi du 26 mai 2026 procède à un rééquilibrage d’ensemble du statut des baux commerciaux, dont le droit de préemption redessiné n’est que l’un des volets. La restriction du champ d’application du droit de préemption des locataires commerciaux, couplée au renforcement de leurs droits en matière de mensualisation du loyer, de plafonnement des garanties et de suspension de la clause résolutoire, traduit une orientation politique cohérente : protéger le petit commerce indépendant et l’artisanat, tout en libérant les transactions portant sur les immeubles de bureaux et les entrepôts des contraintes inhérentes au droit de préemption. L’avenir dira si cette distinction, fondée sur la nature de l’activité exercée dans les lieux, résistera à l’épreuve du contentieux, notamment lorsque le preneur exerce une activité mixte mêlant commerce de détail et activité de bureau, ou lorsqu’un même bail porte sur des locaux à usages multiples. Le mécanisme de la révision triennale prévu à l’article L. 145-37 du code de commerce et les règles de fixation du loyer renouvelé issues des articles L. 145-33 et suivants demeurent, quant à eux, pleinement applicables à l’ensemble des preneurs, quelle que soit la nature de leur activité. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont la jurisprudence en matière de baux commerciaux ne cesse de se préciser, sera inévitablement appelée à trancher ces questions d’interprétation dans les années à venir.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique opère une transformation substantielle du droit de préemption du locataire commercial. L’introduction de définitions légales nouvelles des locaux à usage commercial et artisanal, l’exclusion expresse des bureaux et des entrepôts, et l’autonomie désormais consacrée entre le champ d’application du statut des baux commerciaux et celui du droit de préemption, modifient en profondeur les rapports entre bailleurs et preneurs. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, forgée autour de l’arrêt fondateur du 29 juin 2023 (n° 22-16.034) et de l’arrêt du 29 février 2024 (n° 22-24.381), a posé les fondations prétoriennes sur lesquelles la réforme législative est venue s’édifier. Les praticiens du droit des baux commerciaux devront intégrer ces nouvelles règles dans la conduite des transactions, en portant une attention particulière au droit transitoire, à la date de conclusion des avant-contrats et à la qualification précise de l’activité exercée dans les lieux. L’équilibre global de la réforme, qui assortit la restriction du droit de préemption d’un renforcement corrélatif de la protection du preneur sur le terrain du paiement du loyer, des garanties et de l’office du juge, témoigne d’une recherche de cohérence qui, pour être encore inachevée, n’en constitue pas moins une avancée significative dans la modernisation du statut des baux commerciaux.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.