Le droit de préemption du preneur à bail commercial, institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, confère au locataire une prérogative singulière : lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de le vendre, la notification qu’il lui adresse vaut offre de vente à son profit. Ce mécanisme, issu de la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, a été récemment éclairé par un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 25 juin 2026, dont la portée doctrinale mérite une analyse approfondie.
Par cet arrêt publié au Bulletin (pourvoi n°25-10.765), la Cour de cassation aligne le régime de l’offre faite au preneur commercial sur celui du droit commun des contrats, tel que défini par les articles 1113 et 1116 du code civil. La question soulevée était la suivante : le bailleur qui a notifié son intention de vendre peut-il rétracter son offre avant que le preneur ne l’ait acceptée, et si oui, avec quelles conséquences juridiques ? La réponse, inédite en la matière, dessine un régime dual qui mérite d’être examiné dans toutes ses dimensions.
A cet égard, la décision du 25 juin 2026 s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de clarification des contours du droit de préemption du preneur commercial, amorcé par plusieurs arrêts de la troisième chambre civile entre 2023 et 2026. L’enjeu est considérable pour les praticiens comme pour les justiciables : il détermine la sécurité des transactions portant sur les murs commerciaux et l’étendue de la protection accordée au locataire en place. Les faits de l’espèce éclairent la portée pratique de la solution : des bailleurs indivis avaient fait notifier par un notaire un projet de vente au visa de l’article L. 145-46-1, puis s’étaient rétractés avant que la locataire n’ait accepté l’offre. La cour d’appel de Paris avait néanmoins constaté la vente, estimant que les bailleurs ne pouvaient se rétracter pendant le délai légal d’un mois. La cassation intervenue consacre une distinction fondamentale entre l’irrévocabilité de l’offre à l’égard des tiers et sa révocabilité à l’égard du preneur lui-même.
L’originalité de la solution réside dans le fait que la Cour de cassation applique sans réserve le régime de l’article 1116 du code civil à une offre dont la source n’est pas la volonté du pollicitant mais une obligation légale. En qualifiant la notification de « vaut offre de vente », le législateur a entendu conférer au preneur une position juridique forte, mais sans pour autant déroger aux principes directeurs du droit des obligations. La Cour en tire une conséquence qui peut surprendre : le bailleur, bien que contraint par la loi de formuler une offre, conserve la faculté de la retirer, à ses risques et périls. Cette solution manifeste la primauté du principe de liberté contractuelle, y compris dans sa dimension négative de liberté de ne pas contracter, sur les mécanismes de protection du preneur.
I. Le régime dual de l’offre de vente du bailleur commercial
A. L’irrévocabilité relative de l’offre vis-à-vis des tiers
L’article L. 145-46-1 du code de commerce impose au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le vendre d’en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé. Cette notification, qui doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée à peine de nullité, « vaut offre de vente au profit du locataire ». Le preneur dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.
Par ailleurs, le texte précise que si le propriétaire décide ultérieurement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, à peine de nullité de la vente, notifier au locataire ces nouvelles conditions, lesquelles valent également offre de vente à son profit. Cette double obligation de notification, qui constitue l’armature du dispositif protecteur, a pour corollaire une sanction radicale à l’égard des tiers. En effet, la vente conclue avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire est frappée de nullité, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt du 18 décembre 2025 (pourvoi n°24-10.767, publié au Bulletin).
Dès lors, le bailleur demeure lié par son offre pendant toute la durée du délai légal d’un mois. La Cour de cassation l’énonce en un attendu de principe dans l’arrêt du 25 juin 2026 : « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle ». Cette irrévocabilité partielle, qui protège le preneur contre une éviction par vente concomitante à un tiers, constitue le premier pilier du régime. Elle interdit au bailleur de contourner le droit de préemption en vendant à un acquéreur concurrent avant que le locataire n’ait pu exercer son droit.
En conséquence, pendant le mois qui suit la notification, le bailleur se trouve dans une situation d’indisponibilité relative du bien : il ne peut valablement le céder à quiconque autre que le preneur. Cette construction, qui emprunte à la théorie de l’offre irrévocable du droit commun, trouve ici un fondement légal spécifique, distinct de l’article 1116 du code civil, puisque la durée de l’irrévocabilité est fixée par la loi et non par le pollicitant.
B. La rétractation licite avant acceptation du preneur
Si le bailleur ne peut vendre à un tiers pendant le délai d’un mois, peut-il pour autant renoncer purement et simplement à son projet de vente et en informer le locataire ? La question, longtemps demeurée en suspens, a été tranchée par l’arrêt du 25 juin 2026 dans les termes suivants : « la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ».
Or, cette solution s’articule avec l’article 1116 du code civil, aux termes duquel l’offre « ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable » et « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat » et « engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat ». La Cour de cassation applique ici le régime de l’offre de droit commun à l’offre légale de l’article L. 145-46-1, en dépit de la spécificité de cette dernière, qui émane d’un pollicitant contraint par la loi et non d’un contractant libre. La qualification légale de l’information en « offre de vente » emporte ainsi toutes les conséquences du droit commun de l’offre, y compris la possibilité pour son auteur de se rétracter, fût-ce au prix de sa responsabilité.
Cette solution s’explique par la lettre même du texte, qui qualifie expressément la notification de « vaut offre de vente ». La Cour de cassation en tire toutes les conséquences : si l’offre ne peut être rétractée pendant le délai légal sans engager la responsabilité de son auteur, cette rétractation n’en est pas moins efficace pour empêcher la formation du contrat. La vente ne peut se former que par la rencontre d’une offre et d’une acceptation, ainsi que le rappelle l’article 1113 du code civil : « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ». Si l’offre est rétractée avant d’être acceptée, la rencontre des volontés ne peut se produire.
La Cour de cassation opère ainsi une distinction essentielle entre deux types d’atteinte au droit de préemption : la vente à un tiers, qui est nulle car contraire à une disposition d’ordre public, et la renonciation au projet de vente, qui ne porte pas atteinte à l’ordre public mais seulement aux intérêts du preneur, lequel pourra solliciter réparation. Dès lors, le preneur ne saurait utilement se prévaloir du caractère d’ordre public de l’article L. 145-46-1, rappelé notamment par l’article L. 145-15 du code de commerce, pour exiger l’exécution forcée d’une vente à laquelle le bailleur a légitimement renoncé. L’ordre public protège le preneur contre l’éviction, il ne le constitue pas en acquéreur forcé.
II. Les conséquences contentieuses de la rétractation
A. L’impossibilité de l’exécution forcée de la vente
La distinction opérée par l’arrêt du 25 juin 2026 produit une conséquence procédurale majeure : le preneur ne peut obtenir l’exécution forcée de la vente lorsque le bailleur s’est rétracté avant son acceptation. En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait, par un arrêt du 15 novembre 2024, constaté la réalisation de la vente au profit de la locataire et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique, en retenant qu’ils ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce, jugeant qu’en statuant ainsi après avoir constaté que l’offre avait été rétractée avant son acceptation, la cour d’appel avait violé ces textes.
Par ailleurs, la Cour de cassation prend soin de préciser que la rétractation doit être motivée « par la renonciation du bailleur à son projet de vendre ». Cette précision n’est pas anodine : elle distingue la rétractation sincère de la manœuvre frauduleuse visant à contourner le droit de préemption pour vendre à un tiers à des conditions plus favorables après l’expiration du délai. En cas de fraude, la sanction de la nullité pourrait être rétablie sur le fondement du principe général « fraus omnia corrumpit ». La charge de la preuve de la fraude incombera alors au preneur, qui devra démontrer que la rétractation n’était qu’un artifice destiné à faire échec à son droit.
La portée de l’arrêt du 25 juin 2026 doit également être appréciée à la lumière du formalisme protecteur qui entoure le droit de préemption. L’article L. 145-46-1 impose que la notification indique, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente envisagée. La notification doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. En cas de modification des conditions de vente à la baisse, une nouvelle notification est exigée, toujours à peine de nullité. Ce formalisme rigoureux, sanctionné par la nullité, constitue la contrepartie de la contrainte imposée au bailleur : l’information complète et loyale du preneur est la condition de l’exercice effectif de son droit. La Cour de cassation en a récemment rappelé l’importance dans son arrêt du 5 mars 2026 précité, où le notaire avait notifié une première offre à des conditions moins favorables puis une seconde offre aux conditions réelles de la vente projetée.
Or, la portée de cette solution doit être mesurée à l’aune de la jurisprudence récente sur l’étendue du droit de préférence. La troisième chambre civile a, en effet, progressivement circonscrit le domaine d’application de l’article L. 145-46-1. Dans un arrêt du 29 juin 2023 (pourvoi n°22-16.034, publié au Bulletin), elle a défini le local à usage industriel comme celui « principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant », l’excluant ainsi du bénéfice du droit de préemption. Plus récemment, dans un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n°24-11.525, publié au Bulletin), elle a jugé que la cession à une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, ne constitue pas une cession aux descendants au sens du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1, la personne morale ayant une personnalité distincte de ses associés.
En conséquence, le preneur qui se voit opposer une rétractation de l’offre doit identifier avec précision le fondement de son action : s’il s’agit d’une vente à un tiers en violation de son droit, l’action en nullité est ouverte dans le délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, comme l’a jugé la Cour de cassation le 18 décembre 2025 ; s’il s’agit d’une rétractation pure et simple avant acceptation, seule une action en responsabilité extracontractuelle est envisageable.
B. Les voies de recours subsidiaires du preneur
Le preneur dont l’offre a été rétractée avant son acceptation n’est pas pour autant dépourvu de tout recours. La Cour de cassation ouvre expressément la voie de l’action en réparation, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle. Cette action, qui n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce mais à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil, permet au preneur de solliciter l’indemnisation de son préjudice.
A cet égard, le préjudice indemnisable s’analyse principalement en une perte de chance de conclure la vente. Le juge devra apprécier la probabilité que le preneur eût effectivement accepté l’offre et mené à bien l’acquisition, compte tenu des conditions de financement et de l’absence d’obstacle juridique. Le préjudice moral lié à la déception du preneur pourrait également être invoqué, bien que son évaluation demeure souverainement appréciée par les juges du fond.
Par ailleurs, le preneur peut se prévaloir d’une action en nullité lorsque la rétractation dissimule en réalité une vente à un tiers en violation de son droit de préférence. La troisième chambre civile, dans son arrêt du 6 novembre 2025 (pourvoi n°23-21.442, publié au Bulletin), a rappelé que le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu. Cette restriction, qui trouve son fondement dans le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1, doit être conjuguée avec la règle posée par le même arrêt selon laquelle : « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts ».
Or, l’articulation entre l’action en responsabilité extracontractuelle issue de la rétractation et l’action en nullité fondée sur la violation du droit de préemption soulève une difficulté probatoire pour le preneur. Il lui appartient de démontrer que la rétractation alléguée dissimule en réalité une vente à un tiers, ce qui suppose de rapporter la preuve d’une collusion ou d’une simulation. A défaut, la rétractation, même fautive au regard de l’article 1116 du code civil, ne peut donner lieu qu’à des dommages et intérêts.
Dès lors, la protection du preneur se trouve substantiellement amoindrie par rapport à la sanction de la nullité, qui permettait d’anéantir la vente et d’obtenir la restitution du bien. La Cour de cassation a ainsi opéré un rééquilibrage entre les intérêts du bailleur, dont la liberté de ne pas vendre est préservée, et ceux du preneur, qui conserve un droit à réparation sans pouvoir contraindre le propriétaire à céder son bien. Cette solution, qui peut paraître sévère pour le locataire, est néanmoins conforme à la logique du droit commun des contrats, qui ne connaît pas de décision de contracter forcée en dehors des cas limitativement prévus par la loi.
En toute hypothèse, le preneur avisé aura intérêt à manifester son acceptation dans les plus brefs délais suivant la notification de l’offre, afin de purger le risque de rétractation. L’acceptation, même sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, fait obstacle à la rétractation en cristallisant la rencontre des volontés, sous réserve de la réalisation de la condition. La célérité constitue, en ce domaine comme en d’autres, la meilleure protection du titulaire du droit de préemption. Il convient toutefois de rappeler que l’article L. 145-46-1 prévoit un délai de réalisation de la vente de deux mois à compter de la date d’envoi de la réponse du preneur au bailleur, porté à quatre mois si le preneur notifie son intention de recourir à un prêt. A l’expiration de ce délai, si la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre est sans effet, ce qui restitue au bailleur sa liberté de disposer de son bien. Cette disposition temporelle, qui encadre strictement la durée de l’indisponibilité du bien, participe de l’équilibre global du dispositif entre la protection du preneur et la liberté du propriétaire.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 25 juin 2026 apporte une contribution décisive à la théorie du droit de préemption du preneur à bail commercial. En alignant le régime de l’offre légale sur celui de l’offre de droit commun, la Cour de cassation consacre un système dual : d’une part, une irrévocabilité relative à l’égard des tiers, qui interdit au bailleur de vendre à un concurrent pendant le délai d’un mois ; d’autre part, une rétractation licite à l’égard du preneur, qui n’engage que la responsabilité extracontractuelle de son auteur sans permettre l’exécution forcée de la vente. Cette solution, fondée sur la combinaison des articles 1113 et 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce, s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel de précision des contours du droit de préférence, dont les arrêts des 5 mars 2026, 18 décembre 2025 et 6 novembre 2025 constituent les jalons les plus récents. Elle invite les praticiens à une vigilance accrue dans la chronologie des notifications et acceptations, la protection effective du preneur dépendant désormais largement de la rapidité avec laquelle il manifeste sa volonté d’acquérir.
Cette décision s’inscrit plus largement dans une réflexion sur l’articulation entre le statut des baux commerciaux et le droit commun des obligations. Le recours aux articles 1113 et 1116 du code civil pour régir une offre dont la source est légale et non conventionnelle témoigne de la perméabilité croissante entre ces deux corps de règles. La troisième chambre civile, en refusant de créer un régime dérogatoire de l’offre pour les besoins du droit de préemption, affirme l’unité de la théorie générale de l’offre et de l’acceptation, quelle que soit la source de l’obligation de contracter. Cette position, par sa cohérence théorique, renforce la prévisibilité des solutions pour l’ensemble des acteurs du marché immobilier commercial.
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