I. Les règles de compétence et de procédure devant le juge des loyers commerciaux
A. La compétence spécialisée du juge des loyers : un monopole aménagé
La détermination du loyer du bail commercial renouvelé ou révisé relève, en droit positif, d’une compétence spécialisée dont le périmètre a été précisé par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. L’article R. 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, et qu’il est statué sur mémoire. Ce texte institue une compétence exclusive du juge des loyers commerciaux pour l’ensemble des demandes ayant pour objet la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, à l’exclusion de toute autre juridiction statuant en formation ordinaire. La troisième chambre civile en a récemment rappelé la portée impérative dans un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-18.788), aux termes duquel elle a censuré une cour d’appel qui avait déclaré le tribunal judiciaire incompétent pour statuer sur une demande de fixation du loyer présentée à titre accessoire. La Cour de cassation y énonce que « le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande ». Cette solution renforce l’effectivité du traitement judiciaire des litiges locatifs en évitant la dispersion du contentieux entre plusieurs formations.
Par ailleurs, l’alinéa 2 de ce même article R. 145-23 prévoit que les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire, lequel peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes de fixation du prix. Cette faculté, qui n’était jusqu’alors qu’une simple possibilité offerte au juge du fond, a été érigée en véritable obligation par l’arrêt précité du 12 février 2026. Dès lors, le tribunal judiciaire saisi à titre principal d’un litige relatif au bail commercial ne peut se dessaisir d’une demande accessoire en fixation du loyer au profit du juge des loyers, même pour des motifs tenant à la complexité technique de l’affaire ou à l’importance de ses enjeux financiers. Cette articulation entre la compétence exclusive du juge des loyers et la compétence résiduelle mais obligatoire du tribunal judiciaire constitue un équilibre procédural délicat, que la réforme issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique n’a pas directement modifié, mais dont elle a indirectement renforcé la cohérence en modernisant plusieurs dispositions substantielles du statut des baux commerciaux.
En effet, la loi du 26 mai 2026 a introduit dans le code de commerce des dispositions nouvelles qui, pour la première fois, confèrent au preneur un droit à la mensualisation du loyer sur simple demande, plafonnent le montant du dépôt de garantie et renforcent les obligations d’information pesant sur le bailleur. Ces innovations substantielles sont susceptibles d’alimenter un contentieux nouveau devant le juge des loyers, notamment lorsque le bailleur refuse la mensualisation ou que le montant du dépôt de garantie excède les nouveaux plafonds légaux. Or, en vertu de la règle de compétence exclusive posée par l’article R. 145-23, ces contestations, dès lors qu’elles touchent à la fixation du prix ou à ses accessoires directs, relèveront de la compétence du juge des loyers statuant sur mémoire, et non du tribunal judiciaire en formation ordinaire. La technicité de ces questions nouvelles, conjuguée à la spécialisation du juge des loyers, milite en faveur d’un traitement unifié de ces contentieux au sein d’une même formation, dans le respect du formalisme procédural propre à cette juridiction.
À cet égard, l’office du juge des loyers s’inscrit dans un cadre procédural dérogatoire au droit commun, régi par les articles R. 145-27 et R. 145-28 du code de commerce. Le premier de ces textes impose que le juge ne puisse être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi, et la partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date d’audience, en y annexant les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande ainsi qu’un plan des locaux. Le second renvoie, pour le surplus, aux articles 840 à 844 du code de procédure civile relatifs à la procédure à jour fixe. Ce formalisme rigoureux, qui déroge au principe de la saisine par assignation directe, répond à la technicité particulière du contentieux des loyers commerciaux et à la nécessité de permettre un débat contradictoire approfondi avant toute audience.
B. Le formalisme procédural : le mémoire préalable comme condition de recevabilité de l’action
La jurisprudence de la troisième chambre civile a érigé le mémoire préalable en condition substantielle de recevabilité de l’action en fixation du prix du bail renouvelé, dont l’inobservation est sanctionnée par une fin de non-recevoir insusceptible de régularisation. Dans un arrêt de section du 8 février 2024 (pourvoi n° 22-22.301), publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que « le défaut de notification d’un mémoire avant la saisine du juge des loyers commerciaux donne lieu à une fin de non-recevoir et que cette situation n’est pas susceptible d’être régularisée par la notification d’un mémoire postérieurement à la remise au greffe d’une copie de l’assignation ». Cette solution, d’une rigueur remarquable, s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence antérieure qui avait déjà affirmé le caractère d’ordre public de cette exigence procédurale, et consacre définitivement l’impossibilité de régulariser une saisine irrégulière du juge des loyers commerciaux.
En conséquence, le praticien doit impérativement notifier un mémoire préalable à son adversaire et respecter le délai d’un mois avant toute saisine du juge des loyers, faute de quoi l’action sera déclarée irrecevable sans examen au fond, et ce même si un mémoire est ultérieurement notifié en cours d’instance. La Cour de cassation a en effet considéré, dans l’arrêt du 8 février 2024, que la situation d’irrecevabilité résultant de l’absence de mémoire préalable ne pouvait être couverte par la notification d’un mémoire postérieurement à la saisine du juge, écartant ainsi l’application de l’article 126, alinéa 1er, du code de procédure civile qui permet la régularisation en cours d’instance lorsque la cause de l’irrecevabilité a disparu au moment où le juge statue. Cette position, qui peut paraître sévère, se justifie par la spécificité de la procédure devant le juge des loyers, conçue comme une phase pré-contentieuse obligatoire destinée à favoriser un accord amiable avant toute intervention judiciaire.
Par ailleurs, l’article L. 145-60 du code de commerce soumet l’ensemble des actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce à une prescription biennale. Cette prescription abrégée, dérogatoire au délai de droit commun de cinq ans prévu par l’article 2224 du code civil, constitue un élément déterminant de la stratégie procédurale en matière de baux commerciaux. La combinaison de cette prescription brève avec l’exigence d’un mémoire préalable impose aux parties une vigilance particulière dans la conduite de leurs actions, le moindre retard dans la notification du mémoire pouvant entraîner l’irrecevabilité définitive de la demande. La troisième chambre civile veille avec constance au respect de ce formalisme, qui participe de la sécurité juridique et de la célérité des procédures en matière de baux commerciaux.
En pratique, le point de départ de la prescription biennale en matière de fixation du prix du bail renouvelé court à compter de la date d’effet du congé ou de la demande de renouvellement, conformément à une jurisprudence constante de la Cour de cassation. L’assignation délivrée dans ce délai interrompt la prescription pour toute la durée de l’instance, mais le mémoire préalable, qui n’est pas un acte interruptif de prescription, ne produit aucun effet sur le cours du délai. Ainsi, le plaideur qui notifie un mémoire sans assigner dans le délai de deux ans s’expose à voir son action déclarée prescrite, de même que celui qui assigne sans mémoire préalable voit sa demande frappée d’irrecevabilité. Cette double contrainte, procédurale et temporelle, impose une coordination rigoureuse des actes de procédure et confère au juge des loyers, dès le stade de la recevabilité, un pouvoir de filtrage essentiel à la régulation du contentieux locatif commercial.
II. Les pouvoirs du juge des loyers dans la détermination du prix du bail renouvelé
A. Les pouvoirs d’investigation du juge : de la visite des lieux à l’expertise judiciaire
Le juge des loyers commerciaux dispose, pour l’accomplissement de son office, de pouvoirs d’investigation étendus qui lui permettent d’appréhender concrètement la valeur locative des locaux litigieux. L’article R. 145-30 du code de commerce prévoit que lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points pouvant être élucidés par une visite des lieux, ou s’il apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui, le cas échéant en présence d’un consultant. Cette faculté de transport sur les lieux, caractéristique du contentieux des loyers commerciaux, permet au juge de se forger une conviction personnelle sur les caractéristiques du local, son état d’entretien, sa configuration, son emplacement et, plus généralement, sur l’ensemble des éléments de fait concourant à la détermination de la valeur locative au sens de l’article L. 145-33 du code de commerce.
Lorsque les divergences entre les parties portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le même article R. 145-30 autorise le juge à désigner un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11 du code de commerce. Ces critères, qui recouvrent respectivement les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, constituent le socle de l’évaluation de la valeur locative. La mission de l’expert, précisément calibrée par le juge, peut être limitée à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, lorsque le juge estime que les autres paramètres ne font pas débat entre les parties. Cette modularité de l’expertise permet d’éviter des investigations inutiles et de concentrer le débat technique sur les seuls points de désaccord.
À cet égard, l’office du juge des loyers commerciaux se distingue de celui du juge de droit commun par l’importance qu’y revêt l’appréciation in concreto des éléments matériels du local et de son environnement économique. La valeur locative, définie par l’article L. 145-33 au moyen de cinq critères cumulatifs, ne saurait être déterminée par la seule application de règles abstraites ou de barèmes préétablis. Le juge doit, au contraire, procéder à une analyse circonstanciée de chaque situation, en s’appuyant sur les constatations matérielles issues de la visite des lieux et, le cas échéant, sur les conclusions de l’expert judiciaire. La réforme du 26 mai 2026, en introduisant un nouvel article L. 145-38-1 autorisant les clauses d’encadrement symétrique de la variation de l’indice des loyers commerciaux, n’a pas modifié les pouvoirs d’investigation du juge mais a enrichi le champ de son appréciation en lui imposant de prendre en compte l’existence éventuelle de telles clauses dans la détermination du loyer renouvelé.
B. L’office du juge face au loyer binaire et à la volonté des parties
L’une des évolutions les plus significatives de la jurisprudence récente en matière de baux commerciaux concerne le traitement contentieux du loyer binaire, c’est-à-dire du loyer composé d’une partie fixe et d’une partie variable assise sur le chiffre d’affaires du preneur. Par un arrêt de section du 30 mai 2024 (pourvoi n° 22-16.447), publié au Bulletin et au Rapport, la troisième chambre civile a opéré un revirement de jurisprudence en jugeant que le moyen soulevé par une partie pour s’opposer à une demande de fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, au motif que les parties sont convenues d’un loyer comprenant une part variable sans prévoir de recours au juge des loyers, s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir. Cette qualification emporte une conséquence procédurale majeure : le juge des loyers ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond, et il lui appartient de rechercher si les parties n’ont pas exprimé une volonté commune de voir fixer judiciairement le prix du bail renouvelé à la valeur locative.
En conséquence, l’office du juge des loyers commerciaux s’est trouvé considérablement enrichi par cette décision. La Cour de cassation y rappelle que les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix excluant une fixation judiciaire à la valeur locative. Toutefois, et c’est là l’apport essentiel de l’arrêt, même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond, de rechercher la volonté commune contraire des parties, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques. Cette recherche de la volonté des parties, qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, confère au juge des loyers un pouvoir d’interprétation du contrat qui transcende la simple application mécanique des règles du statut.
Par ailleurs, la détermination du prix du bail renouvelé obéit au principe du plafonnement énoncé à l’article L. 145-34 du code de commerce, aux termes duquel le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. La Cour de cassation, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167), a rappelé avec précision le mécanisme du déplafonnement lorsque la durée du bail excède douze ans par l’effet d’une tacite prolongation. La troisième chambre civile y juge que le fait pour le preneur de pouvoir demander le renouvellement à tout moment au cours de la tacite prolongation n’implique pas que le bail prenne fin à la date de la signification de cette demande, et qu’en cas de tacite prolongation suivie d’une demande de renouvellement, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration de la prolongation, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande. Cette précision chronologique, d’une importance pratique considérable, détermine le seuil de déclenchement du déplafonnement et, partant, l’étendue de l’office du juge dans la fixation du loyer.
Enfin, la réforme du 26 mai 2026 a introduit des dispositions nouvelles qui, sans modifier directement les règles de procédure et de compétence, enrichissent le cadre juridique dans lequel s’exerce l’office du juge des loyers. La mensualisation de plein droit du loyer lorsque le preneur en fait la demande, l’encadrement du dépôt de garantie, la légalisation des clauses d’encadrement symétrique de la variation de l’indice des loyers commerciaux et le renforcement des obligations d’information du bailleur constituent autant d’éléments substantiels que le juge des loyers devra intégrer dans son appréciation de la valeur locative et dans le règlement des contestations dont il est saisi. La technicité de cette matière, conjuguée à la sophistication des règles de procédure et de compétence qui viennent d’être exposées, commande aux praticiens une vigilance accrue dans la conduite des actions en fixation du loyer, sous peine de voir leurs prétentions déclarées irrecevables pour des motifs de pure procédure.
La portée pratique de ces évolutions est considérable pour les justiciables et leurs conseils. Le juge des loyers ne se borne plus à appliquer mécaniquement les critères de la valeur locative posés par l’article L. 145-33 ; il lui incombe désormais d’articuler ces critères avec les règles nouvelles issues de la loi du 26 mai 2026, tout en respectant l’économie générale du statut des baux commerciaux dont la finalité protectrice du preneur demeure inchangée. L’article L. 145-9 du code de commerce, qui régit les conditions de forme et de délai du congé et de la demande de renouvellement, constitue à cet égard le point de départ de toute action en fixation du prix et, partant, le fondement de la compétence du juge des loyers. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 9 juillet 2026 précité, a rappelé qu’en cas de tacite prolongation du bail, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration de la prolongation, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement, et que l’ancien bail expire la veille de cette date, ce dont il résulte que la durée du bail expiré détermine l’application ou non du mécanisme du plafonnement prévu à l’article L. 145-34.
Dès lors, la maîtrise de l’articulation entre les règles de compétence, les exigences procédurales et les pouvoirs d’investigation du juge des loyers constitue un enjeu stratégique majeur pour les praticiens du droit des baux commerciaux, que la réforme du 26 mai 2026 a rendu plus aigu encore en élargissant le champ des contestations susceptibles d’être portées devant cette juridiction spécialisée. La combinaison des articles R. 145-23, R. 145-27, R. 145-28 et R. 145-30 du code de commerce, telle qu’interprétée par la troisième chambre civile dans ses arrêts de section des 8 février et 30 mai 2024 et dans ses décisions plus récentes des 12 février et 9 juillet 2026, dessine les contours d’un office juridictionnel à la fois spécialisé et complet, dont la technicité garantit la qualité du traitement judiciaire des litiges relatifs aux loyers commerciaux.
Conclusion
L’office du juge des loyers commerciaux, tel qu’il ressort de la combinaison des textes légaux et réglementaires avec les apports jurisprudentiels les plus récents de la troisième chambre civile, se caractérise par une double dimension procédurale et substantielle. Sur le plan procédural, la compétence exclusive du juge des loyers, l’exigence d’un mémoire préalable sanctionnée par une irrecevabilité non régularisable et l’obligation pour le tribunal judiciaire de statuer sur les demandes accessoires en fixation du loyer constituent un cadre rigoureux auquel les parties ne sauraient déroger. Sur le plan substantiel, les pouvoirs d’investigation étendus du juge, conjugués à la recherche de la volonté commune des parties en matière de loyer binaire et à l’application nuancée du mécanisme du plafonnement, lui confèrent les moyens d’une régulation équilibrée des relations entre bailleur et preneur. La loi du 26 mai 2026, sans bouleverser cet équilibre, en a modernisé les contours et renforcé la cohérence, au service d’une justice spécialisée plus efficace et plus prévisible.
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