I. La reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance par la troisième chambre civile
A. Le fondement légal de l’obligation continue de délivrance
L’obligation de délivrance constitue l’une des obligations essentielles du bailleur, expressément prévue par les articles 1709 et 1719 du Code civil. Le premier de ces textes définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. Le second dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. Ces dispositions, inchangées depuis 1804, forment le socle sur lequel la troisième chambre civile de la Cour de cassation a construit, au cours des années 2025 et 2026, une jurisprudence d’une remarquable cohérence sur la nature continue de l’obligation de délivrance du bailleur commercial.
La qualification d’obligation continue emporte des conséquences juridiques considérables, tant sur le terrain de la prescription que sur celui de l’exécution forcée. Or, jusqu’à une période récente, les juridictions du fond faisaient preuve d’une certaine hésitation dans la détermination du point de départ du délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil. Certaines cours d’appel retenaient la date de conclusion du bail ou celle de l’entrée en jouissance des lieux comme point de départ du délai, ce qui avait pour effet de priver le preneur de toute action lorsque le manquement du bailleur perdurait au-delà de cinq années. Par un mouvement jurisprudentiel amorcé à l’été 2025 et consolidé au printemps 2026, la Haute juridiction a fermement rappelé que l’obligation de délivrance ne s’épuise pas à la remise des clefs mais demeure exigible tout au long de l’exécution du contrat.
Par ailleurs, le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, ne déroge pas à ces principes de droit commun. Bien au contraire, le caractère d’ordre public de nombreuses dispositions du statut, consacré par l’article L. 145-15 du même code, renforce la protection du preneur en sanctionnant par le réputé non écrit toute clause qui aurait pour effet de faire échec au droit au renouvellement ou aux dispositions protectrices du statut. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dite loi SVE, a d’ailleurs étendu cette liste de dispositions protégées en y ajoutant notamment l’article L. 145-32-1 relatif à la mensualisation du loyer.
B. La consécration prétorienne : une trilogie d’arrêts publiés au Bulletin
Par un arrêt du 10 juillet 2025 rendu en formation de section et publié au Bulletin, la troisième chambre civile a posé un principe fondamental dans l’affaire opposant la société Eco bois à la SCI du Bois d’Audrey et Delphine (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, FS-B). La Cour y énonce que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail ». En l’espèce, une SCI avait amputé d’un tiers l’assiette du bail en y construisant un hangar et un parking loués à un tiers, tout en empêchant l’accès aux bâtiments loués. La cour d’appel de Colmar avait déclaré partiellement prescrite l’action en résiliation, au motif que le délai courait à compter du jour de la connaissance de la réduction de la surface louée. La Cour de cassation censure cette analyse, considérant que la réduction de l’assiette du bien loué persistait.
Ce premier arrêt a été prolongé par une décision du 4 décembre 2025, rendue dans les mêmes conditions de formation et de publication (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, FS-B). La Cour y précise que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ». L’espèce concernait une société locataire qui sollicitait la condamnation du bailleur à réaliser divers travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté. La cour d’appel de Riom avait jugé l’action prescrite, retenant que les preneurs connaissaient l’état de vétusté initiale dès la signature du bail. La Cour de cassation censure cette décision pour défaut de base légale, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché si un manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation.
La trilogie s’achève avec l’arrêt du 5 mars 2026, qui constitue sans doute l’aboutissement le plus abouti de cette construction (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B). La Cour y formule une double règle d’une portée considérable : « Il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice. » Cette décision, qui casse un arrêt de la cour d’appel de Rennes, consacre ainsi un régime de prescription dit glissant : l’action en exécution forcée est imprescriptible tant que le bail est en cours, tandis que l’action en réparation du préjudice se limite aux cinq années précédant la demande.
Cette construction a été confirmée dès le 2 avril 2026 (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181), la Cour rappelant que l’obligation de délivrance « perdure tout au long du contrat de bail pour assurer une jouissance paisible des lieux ». En l’espace de neuf mois, la troisième chambre civile a ainsi bâti un édifice jurisprudentiel dont la solidité repose sur une lecture combinée des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil, confirmant que le contrat de bail, en tant que contrat à exécution successive, crée entre les parties un rapport permanent d’obligation.
Cette évolution jurisprudentielle s’inscrit dans un contexte plus large de renforcement des obligations pesant sur le bailleur commercial. L’obligation de délivrance ne se limite pas à la remise matérielle des locaux au preneur lors de l’entrée en jouissance. Elle implique également, tout au long du bail, l’obligation pour le bailleur de maintenir les locaux en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés et d’effectuer les réparations nécessaires à cette fin. La Cour de cassation a ainsi rappelé, dans l’arrêt du 4 décembre 2025, que le bailleur « ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». Cette précision est d’une importance pratique considérable pour les preneurs confrontés à la dégradation progressive des locaux loués, notamment dans les centres-villes où le parc immobilier commercial présente souvent une certaine ancienneté.
II. Les implications processuelles et substantielles de l’obligation continue de délivrance
A. La dualité des régimes de prescription : exécution forcée et indemnisation
La distinction opérée par l’arrêt du 5 mars 2026 entre l’action en exécution forcée et l’action indemnitaire constitue l’apport majeur de cette jurisprudence. En ce qui concerne l’exécution forcée en nature, le locataire est recevable à agir sans limitation de durée, pour autant que le manquement perdure au jour de la demande en justice. Cette solution se justifie par la nature même du contrat de bail : le bailleur ne saurait invoquer l’écoulement du temps pour se soustraire à une obligation qu’il demeure tenu d’exécuter. À cet égard, la Cour rappelle que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.
S’agissant de l’action en réparation des conséquences dommageables de l’inexécution, le preneur ne peut obtenir réparation que pour une période de cinq ans précédant sa demande en justice. Cette solution s’inscrit dans le cadre du droit commun de la prescription extinctive de l’article 2224 du Code civil. En conséquence, le preneur qui tarde à agir perd le bénéfice de l’indemnisation des préjudices antérieurs à ce délai quinquennal, sans pour autant être privé de son droit d’obtenir l’exécution forcée pour l’avenir. Cette dualité de régimes réalise un équilibre entre la protection du preneur, qui ne saurait être privé de son droit fondamental à la jouissance des lieux loués, et la sécurité juridique du bailleur, qui ne peut être exposé indéfiniment à une action indemnitaire.
La jurisprudence de la troisième chambre civile s’inscrit ainsi dans une réflexion plus large sur l’articulation entre la prescription extinctive et les obligations continues. Le contrat de bail commercial, d’une durée minimale de neuf années en application de l’article L. 145-4 du Code de commerce, génère des obligations qui s’exécutent de manière successive et continue. La fixation du point de départ de la prescription à la date de conclusion du contrat ou à celle de l’entrée en jouissance aurait pour effet de vider de toute substance l’obligation de délivrance, le bailleur pouvant, après cinq années, se désintéresser totalement de l’état des locaux. La Cour de cassation a écarté cette interprétation avec une netteté qui ne laisse guère de place à l’ambiguïté.
Par ailleurs, cette solution jurisprudentielle doit être articulée avec les dispositions impératives du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-15, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, énonce que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ». La sanction du réputé non écrit, distincte de la nullité, présente un caractère imprescriptible, de sorte que le preneur peut s’en prévaloir à tout moment de la relation contractuelle.
B. L’articulation avec la réforme du 26 mai 2026 et les perspectives contentieuses
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit plusieurs modifications significatives dans le statut des baux commerciaux, dont certaines entrent en résonance directe avec la jurisprudence sur l’obligation continue de délivrance. L’article L. 145-41, dans sa nouvelle rédaction, conditionne désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Ce durcissement des conditions de suspension de la clause résolutoire, applicable aux demandes introduites à compter du 28 mai 2026, illustre la recherche d’un nouvel équilibre entre les droits du bailleur et la protection du preneur.
Parallèlement, l’article L. 145-38-1 nouveau autorise expressément, par dérogation à l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux. Cette disposition, qui légalise les clauses dites « tunnel » ou « butoir », témoigne de la volonté du législateur d’offrir aux parties des instruments de prévisibilité dans la détermination du loyer. Il convient toutefois d’observer que le nouvel article L. 145-38-1 ne figure pas dans la liste des dispositions protégées par l’article L. 145-15, de sorte qu’une clause qui dérogerait aux conditions posées par ce texte ne serait pas sanctionnée par le réputé non écrit mais relèverait du régime de la nullité, soumise à la prescription quinquennale de droit commun. Cette différence de traitement illustre la hiérarchie que le législateur a entendu établir entre les dispositions impératives du statut.
La troisième chambre civile avait d’ailleurs eu l’occasion de se prononcer sur la question du déplafonnement du loyer en cas de tacite prolongation au-delà de douze années (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B), rappelant les conditions d’application de l’article L. 145-34 du Code de commerce. L’arrêt précise que le déplafonnement intervient lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, ce qui n’est pas le cas des baux dont la durée contractuelle est simplement supérieure à neuf ans. Cette distinction est essentielle pour la détermination du loyer du bail renouvelé, et elle conserve toute sa pertinence après l’entrée en vigueur des dispositions nouvelles issues de la loi SVE.
En conséquence, le contentieux des baux commerciaux se trouve désormais régi par un double mouvement : d’une part, une consolidation jurisprudentielle de l’obligation continue de délivrance qui renforce la position du preneur en lui permettant d’agir en exécution forcée sans limitation de durée ; d’autre part, une intervention législative qui rééquilibre certains aspects de la relation contractuelle en faveur du bailleur, notamment par le durcissement des conditions de suspension de la clause résolutoire. Cette articulation entre le droit prétorien et le droit légiféré dessine les contours d’un statut des baux commerciaux en constante évolution, dont l’interprétation par les juridictions du fond constituera un enjeu majeur des prochaines années.
À cet égard, l’arrêt rendu le 29 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-12.185) illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation apprécie l’exécution par le bailleur de ses obligations contractuelles. En l’espèce, le bailleur avait donné à bail commercial un local pour l’exploitation d’un fonds de commerce, et la question portait sur l’étendue de l’obligation de délivrance au regard de la destination contractuelle des lieux. La Haute juridiction a rappelé que le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à la destination prévue au contrat et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué pendant toute la durée du bail. Cette solution, combinée à celle relative à l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée, confère au preneur un arsenal juridique particulièrement efficace pour contraindre le bailleur à respecter ses engagements.
Les praticiens du droit immobilier doivent ainsi intégrer cette double dimension dans l’analyse des situations contentieuses. L’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée ne dispense pas le preneur de toute diligence, puisque son action indemnitaire demeure limitée aux cinq années précédant sa demande. Inversement, le bailleur ne peut plus se retrancher derrière l’écoulement du temps pour refuser d’exécuter ses obligations de délivrance et d’entretien, sauf à démontrer que le manquement a effectivement cessé. La question de l’application dans le temps de l’article L. 145-41 nouveau, qui précise expressément qu’il « s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi », illustre la volonté du législateur de ne pas remettre en cause les situations acquises, conformément au principe de non-rétroactivité posé par l’article 2 du Code civil.
Dès lors, la combinaison de cette jurisprudence fondatrice et de la réforme législative du printemps 2026 invite à une lecture renouvelée des rapports entre bailleur et preneur dans le cadre du bail commercial. La troisième chambre civile a posé les jalons d’une protection renforcée du droit du preneur à la jouissance paisible des lieux loués, tout en préservant la sécurité juridique du bailleur par le jeu d’une prescription quinquennale de l’action indemnitaire. Le législateur a, pour sa part, entendu moderniser le statut en l’adaptant aux réalités économiques contemporaines, qu’il s’agisse de la mensualisation des loyers, de l’encadrement du dépôt de garantie ou de la sécurisation des clauses d’indexation. L’office du juge, qu’il s’agisse du juge du fond ou du juge des loyers commerciaux, se trouve ainsi considérablement enrichi par ce double apport jurisprudentiel et législatif, dont la mise en œuvre concrète nécessitera une attention particulière des praticiens lors de la rédaction des actes et de la conduite des instances.
L’évolution du contentieux relatif à l’obligation de délivrance dans les baux commerciaux illustre plus largement la vitalité du droit du bail commercial, qui ne cesse de s’adapter aux mutations économiques et aux attentes des opérateurs. La troisième chambre civile, en affirmant avec constance le caractère continu de l’obligation de délivrance, a fait œuvre créatrice sans méconnaître les exigences du droit positif. Les prochains mois diront si les juridictions du fond, et singulièrement les cours d’appel de renvoi désignées dans les arrêts de cassation précités, s’approprient pleinement cette grille de lecture renouvelée des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil.
Conclusion
La trilogie d’arrêts rendue par la troisième chambre civile entre juillet 2025 et mars 2026 constitue une avancée doctrinale majeure dans le droit des baux commerciaux. En consacrant le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur et en en tirant toutes les conséquences sur le terrain de la prescription, la Haute juridiction a renforcé la protection du preneur sans méconnaître les exigences de sécurité juridique. L’action en exécution forcée, désormais recevable tant que le manquement perdure, et l’action indemnitaire, circonscrite aux cinq années précédant la demande, forment un régime cohérent qui devrait guider les juridictions du fond dans le traitement du contentieux locatif commercial. La loi du 26 mai 2026, en modifiant plusieurs dispositions du statut, complète cet édifice en dotant les parties de nouveaux instruments contractuels, dont la mise en œuvre pratique appellera sans doute de nouveaux éclaircissements jurisprudentiels. Il appartiendra aux juridictions du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation, de préciser les contours exacts de ce nouveau dispositif, notamment s’agissant de l’articulation entre les clauses réputées non écrites et les clauses simplement nulles, ainsi que de l’incidence de la réforme sur les instances en cours.
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