I. La répartition légale des pouvoirs entre indivisaires
A. Les actes conservatoires et d’administration : le domaine de la majorité qualifiée
L’indivision constitue une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent concurremment des droits de même nature sur un même bien, sans qu’il y ait division matérielle de leurs parts. Le régime légal de l’indivision, régi par les articles 815 et suivants du Code civil, organise une répartition graduée des pouvoirs conférés aux indivisaires en fonction de la nature des actes qu’ils envisagent d’accomplir sur le bien indivis. L’article 815 du Code civil pose le principe fondamental selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. Ce principe de liberté de sortie constitue le contrepoids essentiel aux contraintes inhérentes à la gestion collective des biens indivis.
L’article 815-2 du Code civil autorise tout indivisaire à prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. Ce pouvoir individuel de conservation constitue une prérogative essentielle qui permet à chaque indivisaire d’agir seul pour préserver l’intégrité du patrimoine commun, sans avoir à solliciter l’accord de ses coïndivisaires. Le texte précise que l’indivisaire peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui et qu’il est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers. À défaut de fonds disponibles, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires. Cette faculté, qui s’exerce sans condition de majorité ni d’information préalable, témoigne de la volonté du législateur de garantir une protection minimale du bien indivis contre les dégradations ou les périls imminents.
L’article 815-3 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 23 juin 2006, introduit un mécanisme de majorité qualifiée pour les actes d’administration. Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis, donner un mandat général d’administration, vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision, et conclure ou renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Les indivisaires majoritaires sont tenus d’informer les autres indivisaires des décisions ainsi prises, à défaut de quoi ces décisions sont inopposables à ces derniers. L’information des indivisaires minoritaires constitue donc une condition de l’opposabilité des actes d’administration accomplis à la majorité des deux tiers.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé le périmètre de la notion d’acte d’administration en matière d’indivision, en distinguant les actes qui relèvent de l’exploitation normale des biens indivis de ceux qui excèdent ce cadre. Par un arrêt du 2 avril 2026, la Cour a jugé que le congé pour atteinte de l’âge de la retraite donné par des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis constituait un acte d’administration relevant de l’exploitation normale des biens indivis, peu important l’absence alléguée de péril de l’intérêt commun. La Cour retient en effet que « le congé pour atteinte de l’âge de la retraite par M. [T] [I] donné par [S] [I] et par M. [Q] [I] relevait de la catégorie des actes d’administration que les indivisaires disposant d’au moins deux tiers des droits indivis pouvaient effectuer, une telle demande relevant de l’exploitation normale des biens indivis ». Cette solution, publiée au Bulletin, illustre la portée extensive que la troisième chambre civile confère à la notion d’acte d’administration, en y incluant des actes qui, sans être strictement conservatoires, participent de la gestion courante du patrimoine indivis.
Par ailleurs, le quatrième alinéa de l’article 815-3 prévoit un mécanisme de mandat tacite au profit de l’indivisaire qui prend en main la gestion des biens indivis au su des autres et sans opposition de leur part. Ce mandat couvre les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. Ce dispositif pragmatique permet de pallier les situations de blocage lorsque l’un des indivisaires assume spontanément la gestion des biens communs, dans l’intérêt collectif. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans sa jurisprudence antérieure, que le mandat tacite ne saurait être étendu au-delà des actes d’administration et qu’il ne peut en aucun cas couvrir des actes qui, par leur nature ou leur gravité, excèdent l’exploitation normale des biens indivis.
B. Les actes de disposition : l’exigence de l’unanimité
L’article 815-3 du Code civil réserve aux actes de disposition un régime de consentement unanime. Le texte dispose en effet que « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° ». Cette exigence d’unanimité, qui constitue la règle de principe pour les actes les plus graves affectant le bien indivis, trouve sa justification dans la nature même de l’indivision, qui confère à chaque indivisaire un droit concurrent sur la totalité du bien. Chaque indivisaire dispose ainsi d’un droit de veto sur les décisions les plus importantes, ce qui constitue à la fois une garantie essentielle de ses droits et une source potentielle de blocages.
La vente d’un bien indivis constitue l’acte de disposition par excellence et requiert, en conséquence, le consentement de tous les indivisaires. Cette règle, dont la rigueur n’a jamais été remise en cause, s’applique également aux actes préparatoires à la vente tels que la promesse de vente ou le compromis. La troisième chambre civile a eu l’occasion de le rappeler avec force dans un arrêt du 2 juillet 2026, à propos d’un congé pour vendre délivré par certains seulement des indivisaires. La Cour énonce que « le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires » et que « le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief ». Cette décision, rendue au visa des articles 815-3 du Code civil, 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 117 du Code de procédure civile, consacre la nature d’acte de disposition du congé pour vendre, qui vaut offre de vente au profit du locataire, et en tire toutes les conséquences quant à l’exigence d’unanimité.
La troisième chambre civile précise, dans ce même arrêt, le régime des sanctions applicables. Le visa de l’article 117 du Code de procédure civile est à cet égard tout à fait significatif. Ce texte dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte le défaut de capacité d’ester en justice, le défaut de pouvoir d’une partie, et le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. En qualifiant le défaut de consentement unanime des indivisaires d’irrégularité de fond, la Cour rattache cette irrégularité au défaut de pouvoir des indivisaires qui ont délivré le congé sans l’accord de tous. La conséquence procédurale est immédiate : les nullités pour irrégularités de fond peuvent être prononcées sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief.
En conséquence, la distinction entre actes d’administration et actes de disposition constitue la clé de voûte du régime juridique de l’indivision. La qualification d’un acte détermine le seuil de consentement requis et, partant, la validité même de l’acte accompli sans l’accord des indivisaires requis. La jurisprudence de la troisième chambre civile s’attache à qualifier précisément chaque acte au regard de sa nature et de ses effets, en prenant en considération non seulement l’objet immédiat de l’acte mais également ses conséquences juridiques sur les droits des indivisaires. Dès lors, un acte qui, par son objet, engage le bien indivis dans une perspective d’aliénation ou de constitution de droits réels relève nécessairement de la catégorie des actes de disposition, soumis à l’unanimité. La Cour de cassation a ainsi construit, au fil de sa jurisprudence, une véritable typologie des actes, dont les praticiens doivent avoir une connaissance précise pour sécuriser les opérations portant sur des biens indivis.
II. Le contentieux de l’indivision devant la troisième chambre civile : illustrations récentes
A. La délivrance du congé pour vendre sans le consentement unanime des indivisaires
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 constitue une illustration topique des difficultés contentieuses que peut engendrer la méconnaissance des règles de l’indivision en matière de congé pour vendre. Dans cette affaire, un bien immobilier avait été donné à bail par deux indivisaires, puis, à la suite du décès de l’un d’eux, plusieurs héritiers indivisaires avaient délivré au locataire un congé pour vendre sans que l’un des indivisaires, Mme [V] [D], n’ait donné son accord à cette initiative. Le congé, délivré le 8 janvier 2021 pour prendre effet au 11 juillet 2021, était accompagné d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire avait alors assigné les indivisaires en annulation du congé et du commandement de payer.
La cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 11 juin 2024, avait déclaré le congé valable, en retenant d’une part que le défaut de consentement de tous les indivisaires aurait seulement entraîné l’inopposabilité de la vente à l’indivisaire non consentant, et d’autre part que le locataire ne rapportait pas la preuve du grief que lui causait l’irrégularité tenant à la mention erronée du nom de cet indivisaire sur le congé. Cette analyse, qui cantonnait l’irrégularité à une simple inopposabilité interne à l’indivision et à une irrégularité de forme, est censurée par la Cour de cassation au terme d’une motivation particulièrement rigoureuse.
La troisième chambre civile rappelle en effet que, selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, « le congé vaut offre de vente au profit du locataire ». Or, en tant qu’offre de vente, le congé pour vendre constitue un acte de disposition qui requiert le consentement de tous les indivisaires. La Cour précise en outre que « le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief ». Cette motivation est d’une importance considérable, car elle qualifie expressément le défaut de consentement unanime d’irrégularité de fond au sens de l’article 117 du Code de procédure civile, ce qui dispense le demandeur de rapporter la preuve d’un grief. La Cour pose ainsi une règle claire : le congé pour vendre délivré sans le consentement de tous les indivisaires est entaché de nullité, sans qu’il soit besoin pour le locataire d’établir un préjudice particulier.
À cet égard, cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile relative aux actes accomplis par un seul indivisaire sur un bien indivis. Par son arrêt du 2 avril 2026, la Cour avait déjà jugé que le congé pour atteinte de l’âge de la retraite relevait des actes d’administration soumis à la majorité des deux tiers, en retenant que « le congé pour atteinte de l’âge de la retraite donné par des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis relevait de la catégorie des actes d’administration ». La décision du 2 juillet 2026 vient préciser la distinction en retenant que le congé pour vendre, parce qu’il constitue une offre de vente, change de nature et devient un acte de disposition soumis à l’unanimité. Ces deux décisions, rendues à quelques mois d’intervalle, permettent de cartographier avec précision la frontière entre administration et disposition dans le contentieux des baux indivis. Le critère distinctif réside dans la finalité de l’acte : le congé pour atteinte de l’âge de la retraite tend à la reprise du bien pour exploitation personnelle, tandis que le congé pour vendre comporte une offre de vente qui constitue l’antichambre d’un acte de disposition.
Par ailleurs, la solution dégagée par l’arrêt du 2 juillet 2026 revêt une portée qui dépasse le seul contentieux du bail d’habitation. Le raisonnement de la Cour, fondé sur la qualification d’acte de disposition de tout acte valant offre de vente, est susceptible de s’appliquer à d’autres hypothèses dans lesquelles un indivisaire agissant seul entendrait initier un processus de cession du bien indivis. La conclusion d’une promesse de vente, la notification d’un droit de préemption ou la délivrance d’un congé pour vendre dans le cadre d’un bail commercial pourraient, mutatis mutandis, relever de la même analyse. La sécurité juridique commande dès lors que les indivisaires souhaitant vendre le bien indivis recueillent préalablement le consentement de l’ensemble de leurs coïndivisaires, ou à défaut sollicitent l’autorisation judiciaire prévue par l’article 815-5 du Code civil.
B. L’opposabilité des baux consentis par un seul indivisaire et l’articulation avec le droit commun du bail
La question de l’opposabilité des baux consentis par un seul indivisaire sans l’accord de ses coïndivisaires donne lieu à un contentieux abondant dont la troisième chambre civile s’efforce de clarifier les principes directeurs. Le principe, posé par l’article 815-3 du Code civil, est que le consentement de tous les indivisaires est requis pour conclure ou renouveler un bail portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. La violation de cette règle entraîne l’inopposabilité du bail aux indivisaires qui n’y ont pas consenti. Cette inopposabilité signifie que les indivisaires non consentants peuvent se prévaloir de l’absence de bail pour solliciter l’expulsion de l’occupant, sans avoir à rapporter la preuve d’un quelconque préjudice.
Toutefois, l’articulation entre les règles de l’indivision et le droit commun du bail peut conduire à des solutions plus nuancées, comme l’illustre l’arrêt du 29 janvier 2026, publié au Bulletin. Dans cette espèce, un indivisaire avait consenti seul des baux ruraux sur des biens indivis, puis avait fait donation de ses droits indivis à sa coïndivisaire. Cette dernière, devenue pleine propriétaire des parcelles à la suite de la donation, avait sollicité l’expulsion du preneur en invoquant l’inopposabilité des baux consentis sans son accord. La cour d’appel de Riom, par un arrêt du 23 juillet 2024, avait fait droit à cette demande en retenant que les baux consentis par un seul indivisaire étaient inopposables à la donataire, dès lors que ni sa mère avant son décès, ni elle-même, n’avaient donné leur accord pour leur conclusion.
La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 1743, alinéa 1er, du Code civil, qui dispose que le bail d’une chose louée est opposable à l’acquéreur de la chose s’il en a connaissance avant son acquisition. La troisième chambre civile énonce un attendu de principe aux termes duquel « lorsqu’un indivisaire, après avoir consenti seul un bail rural sur des biens indivis, donne ses droits indivis sur ces biens à son coïndivisaire qui accepte la donation, le bail rural est opposable à ce coïndivisaire si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l’existence de ce bail ». La Cour opère ainsi une synthèse remarquable entre le régime de l’inopposabilité des actes accomplis en violation de l’article 815-3 et le mécanisme protecteur de l’article 1743 : l’inopposabilité fondée sur le défaut de consentement des indivisaires cède devant la connaissance du bail par l’acquéreur à titre gratuit.
Cette solution témoigne de la volonté de la troisième chambre civile de ne pas sacrifier les droits du preneur sur l’autel du formalisme de l’indivision lorsque l’équité commande une solution différente. En l’espèce, la donataire, en acceptant la donation de son coïndivisaire, se trouvait dans la situation d’un acquéreur à titre gratuit qui ne saurait se prévaloir de l’inopposabilité d’un bail dont elle avait connaissance. Le raisonnement de la Cour est d’autant plus significatif qu’il opère une distinction entre l’inopposabilité du bail pendant l’indivision et son opposabilité après la consolidation de la propriété entre les mains de l’acquéreur informé. Cette distinction, fondée sur la chronologie et la connaissance effective du bail, permet de concilier les exigences de la gestion indivise avec la protection du preneur de bonne foi.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également eu l’occasion de préciser les règles applicables aux indivisions forcées, telles que le patecq, dans un arrêt du 16 avril 2026. La Cour rappelle que le patecq, institution coutumière qui régit un terrain à vocation originairement agricole affecté à l’usage collectif de bâtiments, constitue une indivision forcée qui obéit à ses règles propres non contenues dans le Code civil. Les indivisaires ne peuvent, en conséquence, se prévaloir des dispositions de l’article 815-9 de ce code pour solliciter l’autorisation judiciaire d’effectuer des travaux dans le tréfonds du patecq. La Cour énonce que « chaque bâtiment d’habitation du patecq devait être connecté aux différents réseaux d’eau, électricité et assainissement nécessaires pour le rendre conforme à sa destination d’habitation ou d’usage agricole », tout en rejetant les prétentions des demanderesses qui tendaient à assurer la desserte de constructions édifiées en méconnaissance des règles d’urbanisme. Cette solution illustre la diversité des régimes d’indivision et la nécessité de déterminer préalablement la nature de l’indivision applicable avant d’en déduire les pouvoirs respectifs des indivisaires.
Dès lors, le contentieux de l’indivision immobilière se caractérise par une grande technicité, qui impose de qualifier avec rigueur la nature de chaque acte envisagé au regard de la summa divisio entre actes d’administration et actes de disposition. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, dont l’arrêt du 2 juillet 2026 constitue l’illustration la plus récente, témoigne d’une volonté constante de sanctionner les actes accomplis en méconnaissance des règles de l’unanimité, tout en préservant les droits des tiers de bonne foi lorsque le droit commun du bail leur confère une protection spécifique. La convention d’indivision prévue par l’article 1873-1 du Code civil constitue à cet égard un instrument précieux pour les indivisaires, qui peuvent ainsi aménager conventionnellement l’exercice de leurs droits et prévenir les situations de blocage en définissant à l’avance les règles de majorité applicables aux différentes catégories d’actes. L’office du juge, en cas de blocage persistant, demeure toutefois le recours ultime, que ce soit par la voie de l’autorisation judiciaire de l’article 815-5 du Code civil ou par celle du partage judiciaire.
Conclusion
La gestion des biens indivis constitue l’une des sources les plus fréquentes de contentieux en droit immobilier, en raison de la tension permanente entre la préservation des droits individuels de chaque indivisaire et la nécessité d’une gestion efficace du patrimoine commun. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par sa jurisprudence récente, s’attache à maintenir un équilibre entre ces deux exigences, en sanctionnant avec rigueur les actes de disposition accomplis sans le consentement unanime requis par l’article 815-3 du Code civil, tout en reconnaissant aux indivisaires majoritaires une capacité d’administration suffisante pour assurer l’exploitation normale des biens indivis. L’arrêt du 2 juillet 2026 marque une étape importante dans cette construction jurisprudentielle, en affirmant que le congé pour vendre, parce qu’il vaut offre de vente, constitue un acte de disposition soumis à l’exigence d’unanimité, dont la méconnaissance est sanctionnée par une nullité de fond dispensant le demandeur de la preuve d’un grief. Les praticiens du droit immobilier ne sauraient dès lors faire l’économie d’une analyse rigoureuse de la nature de chaque acte projeté sur un bien indivis, sous peine de voir leur validité remise en cause à l’occasion d’un contentieux ultérieur dont les conséquences financières et procédurales peuvent s’avérer considérables pour l’ensemble des parties concernées.
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