Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise un équilibre délicat entre la protection du fonds de commerce du preneur et les prérogatives du bailleur propriétaire des murs. Au cœur de cet équilibre se trouve l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur, obligation dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série d’arrêts remarqués rendus entre juillet 2025 et mars 2026, profondément renouvelé la portée temporelle et les implications contentieuses. La haute juridiction a consacré le caractère continu de cette obligation, exigible pendant toute la durée du bail, et en a tiré des conséquences décisives tant sur le terrain de la prescription que sur celui de l’articulation avec le mécanisme de la clause résolutoire.
I. La construction prétorienne du caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur commercial
A. Une obligation de délivrance exigible pendant toute la durée du contrat de bail
L’article 1719 du code civil impose au bailleur, par la nature même du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. Cette disposition, commune à l’ensemble des baux, trouve dans le statut des baux commerciaux une portée particulière que la troisième chambre civile de la Cour de cassation n’a cessé d’approfondir au cours des dernières années. L’obligation de délivrance ne se réduit plus, dans la conception contemporaine de la haute juridiction, à une simple remise matérielle des locaux au jour de l’entrée en jouissance du preneur, conception qui prévalait encore dans la doctrine classique du contrat de bail. Elle se prolonge au contraire pendant toute l’exécution du contrat et oblige le bailleur à maintenir le local dans un état conforme à sa destination contractuelle.
Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a énoncé avec une netteté particulière que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin). La décision, rendue en formation de section, concernait un litige relatif à l’assiette d’un bail commercial portant sur une boulangerie. Les locataires, qui avaient acquis le fonds de commerce en 2003, soutenaient que la cour située à l’arrière de l’immeuble était comprise dans l’assiette du bail et que la bailleresse manquait à son obligation de délivrance en ne leur en assurant pas la jouissance. La cour d’appel de Rennes avait déclaré leur action irrecevable comme prescrite, au motif que le délai de prescription de cinq ans avait commencé à courir le 23 janvier 2003, date de l’entrée en jouissance. La Cour de cassation censure cette analyse en rappelant que le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice, ce qui rendait l’action recevable nonobstant l’écoulement de plus de seize années depuis l’entrée dans les lieux.
Dès lors, la qualification d’obligation continue emporte une conséquence majeure sur le terrain de la prescription. En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Or, lorsque l’obligation est continue, le manquement se renouvelle à chaque instant de la durée du contrat et le délai de prescription ne peut commencer à courir tant que ce manquement persiste. La troisième chambre civile avait déjà amorcé ce raisonnement dans un arrêt du 4 décembre 2025, aux termes duquel elle avait jugé que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, publié au Bulletin). La solution s’inscrit ainsi dans une évolution jurisprudentielle cohérente qui confère à l’obligation de délivrance une épaisseur temporelle renforcée.
La distinction opérée par la troisième chambre civile entre l’action en exécution forcée, recevable tant que le manquement perdure, et l’action indemnitaire, soumise à la prescription quinquennale de droit commun, présente une importance pratique considérable pour la conduite du contentieux. Dans l’arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation a pris soin de préciser que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice. » Cette dissociation entre le remède en nature et le remède par équivalent permet au preneur de solliciter simultanément la cessation du trouble et l’indemnisation des préjudices récents, sans que l’ancienneté des faits ne constitue un obstacle dirimant à l’action en cessation. Par ailleurs, cette solution s’articule harmonieusement avec l’article L. 145-60 du code de commerce qui, en édictant une prescription biennale pour les actions spécifiquement régies par le statut, n’a pas vocation à régir les actions fondées sur le droit commun du contrat de bail.
B. L’action en résiliation du bail pour manquement persistant du bailleur
La portée du caractère continu de l’obligation de délivrance ne se limite pas à l’action en exécution forcée. Elle s’étend également à l’action en résiliation judiciaire du bail que le preneur peut engager aux torts du bailleur lorsque le manquement de ce dernier à ses obligations est suffisamment grave. La troisième chambre civile a expressément consacré cette extension dans un arrêt du 10 juillet 2025, dans lequel elle a jugé que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, publié au Bulletin).
En l’espèce, une société locataire exploitant un fonds de négoce de bois et de scierie reprochait à la bailleresse d’avoir amputé d’un tiers l’assiette du bail en y construisant un hangar et un parking loués à un tiers et d’avoir entravé l’accès aux bâtiments loués. La cour d’appel de Colmar avait déclaré l’action en résiliation partiellement prescrite au motif que le délai de prescription courait à compter du jour de la connaissance de la réduction de la surface louée. La Cour de cassation censure cette analyse en énonçant que la réduction de l’assiette du bien loué persistait, de sorte que l’action en résiliation n’était pas atteinte par la prescription. Par ailleurs, la haute juridiction a pris soin de préciser que l’action en responsabilité dirigée contre le bailleur tendant à la réparation du dommage résultant d’un empiétement subit le même sort procédural, les deux actions se rattachant par un lien d’indivisibilité et de dépendance nécessaire.
Cette construction prétorienne renforce considérablement la position du preneur à bail commercial. Elle lui permet de solliciter la résiliation du contrat sans craindre que l’écoulement du temps ne vienne paralyser son action, pourvu que le manquement du bailleur persiste au jour de la demande. À cet égard, la jurisprudence récente traduit une volonté de la troisième chambre civile de garantir l’effectivité des droits du preneur en évitant que le bailleur ne puisse tirer profit de sa propre inertie prolongée. En conséquence, le preneur dispose désormais d’un levier procédural puissant pour contraindre le bailleur à exécuter ses obligations ou, à défaut, pour obtenir l’anéantissement rétroactif du contrat aux torts exclusifs de ce dernier.
Cette construction doit être distinguée du régime de la prescription biennale édicté par l’article L. 145-60 du code de commerce, qui demeure applicable aux actions spécifiquement régies par le statut des baux commerciaux, notamment l’action en paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 et l’action en contestation du congé organisée par l’article L. 145-9. La prescription quinquennale de droit commun, applicable à l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance et à l’action en résiliation fondée sur la persistance du manquement, coexiste ainsi avec la prescription biennale spéciale du statut, sans que l’une ne puisse être invoquée pour faire échec à l’autre. La distinction entre ces deux régimes de prescription, fondée sur la nature de l’obligation en cause, constitue un enjeu pratique majeur pour la conduite du contentieux locatif commercial.
II. L’articulation de l’obligation continue de délivrance avec le mécanisme de la clause résolutoire
A. L’exception d’inexécution, parade autonome du preneur opposable à la clause résolutoire
Le renforcement de l’obligation de délivrance du bailleur ne produit toutefois son plein effet que si le preneur dispose des moyens juridiques de s’en prévaloir face à la clause résolutoire, arme traditionnelle du bailleur dans le contentieux locatif. L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Ce mécanisme de l’exception d’inexécution permet au preneur de suspendre le paiement des loyers lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance ou d’entretien, sans avoir à solliciter au préalable l’autorisation du juge.
La troisième chambre civile a, par un arrêt du 18 septembre 2025, expressément reconnu que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin). Cette dispense de mise en demeure préalable distingue fondamentalement l’exception d’inexécution du mécanisme de la suspension de la clause résolutoire prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce. Là où la suspension judiciaire de la clause résolutoire suppose que le preneur saisisse le juge dans le mois du commandement, l’exception d’inexécution opère de plein droit dès lors que l’inexécution du bailleur est avérée.
Or, c’est précisément sur l’articulation entre ces deux mécanismes que la troisième chambre civile a apporté une clarification décisive par son arrêt du 5 mars 2026. Dans cette affaire, une société locataire avait cessé de payer ses loyers en invoquant les manquements du bailleur à son obligation de délivrance, le local loué présentant de nombreux désordres le rendant impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation. Le bailleur lui avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’avait assignée en constatation de l’acquisition de cette clause. La cour d’appel de Cayenne avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire.
La Cour de cassation censure cette décision en énonçant que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin). En conséquence, l’invocation de l’exception d’inexécution par le preneur impose au juge du fond un examen substantiel de la gravité du manquement du bailleur, examen qui ne saurait être éludé par le constat purement formel du non-respect du délai d’un mois suivant le commandement.
B. L’office du juge dans la vérification du bien-fondé de l’exception d’inexécution
La solution dégagée par l’arrêt du 5 mars 2026 consacre une distinction essentielle entre le régime procédural de la suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire, régi par l’article L. 145-41 du code de commerce, et le régime substantiel de l’exception d’inexécution, lequel relève du droit commun des contrats. L’article L. 145-41, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, subordonne désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Ce dispositif, dont l’objet est de permettre au preneur de bonne foi d’éviter la résiliation du bail en régularisant sa situation, obéit à une logique propre qui ne saurait être confondue avec celle de l’exception d’inexécution.
À cet égard, la distinction opérée par la Cour de cassation procède d’une analyse rigoureuse de la nature juridique de chacun des mécanismes en présence. La suspension judiciaire de la clause résolutoire constitue une faculté offerte au preneur d’obtenir du juge un répit dans l’exécution de son obligation de paiement, tandis que l’exception d’inexécution constitue un droit substantiel de ne pas exécuter sa propre obligation lorsque le cocontractant n’a pas exécuté la sienne. Dès lors, le fait que le preneur n’ait pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement est sans incidence sur l’appréciation du bien-fondé de l’exception d’inexécution qu’il invoque. Par ailleurs, cette solution s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de la troisième chambre civile qui, dans le même temps, rappelle avec rigueur le caractère impératif de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, la mauvaise foi du bailleur n’étant pas une cause d’interruption ou de suspension de cette prescription (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin). Le contraste entre la souplesse accordée au preneur dans l’exercice de l’exception d’inexécution et la rigueur qui gouverne la computation des délais de prescription de ses actions indemnitaires illustre la construction d’un équilibre contentieux nuancé, dans lequel la protection du preneur n’est jamais absolue mais toujours proportionnée à la nature du droit en cause.
Le juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à laquelle le preneur oppose une exception d’inexécution doit donc, en toute hypothèse, procéder à une double vérification. D’une part, il lui appartient de caractériser la gravité de l’inexécution imputable au bailleur au regard de la destination contractuelle des lieux et de l’usage auquel ils sont destinés. D’autre part, il doit s’assurer de l’existence d’un lien de causalité entre cette inexécution et le défaut de paiement des loyers, le preneur ne pouvant utilement se prévaloir d’une inexécution mineure ou sans rapport avec l’obligation de paiement pour justifier une suspension totale et prolongée du versement des loyers.
La portée pratique de cette construction prétorienne est considérable pour l’ensemble des acteurs du bail commercial. Pour le preneur confronté à un bailleur défaillant, l’articulation entre l’obligation continue de délivrance et l’exception d’inexécution offre une ligne de défense cohérente et efficace face à la menace de la clause résolutoire. Il peut, tant que le manquement du bailleur persiste, solliciter l’exécution forcée de l’obligation de délivrance sans se voir opposer la prescription, et opposer au commandement de payer une exception d’inexécution dont le juge devra examiner le bien-fondé indépendamment de toute démarche procédurale du preneur dans le mois de la délivrance du commandement. Pour le bailleur, cette jurisprudence impose une vigilance accrue dans l’exécution de ses obligations contractuelles, en particulier lorsqu’il entend actionner la clause résolutoire, le preneur disposant désormais d’un arsenal juridique substantiel pour en contester l’acquisition.
La réforme issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue conforter cette évolution en renforçant les conditions de mise en œuvre de la suspension judiciaire de la clause résolutoire. Le nouvel article L. 145-41 du code de commerce subordonne désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la démonstration par le preneur de sa capacité à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette disposition, qui s’applique aux demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, institue un contrôle judiciaire renforcé sur la situation financière du preneur sollicitant des délais. Or, ce renforcement du contrôle dans le cadre de la suspension judiciaire rend d’autant plus précieuse l’autonomie de l’exception d’inexécution, qui demeure gouvernée par le seul droit commun des contrats et échappe aux conditions restrictives posées par le texte spécial.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série d’arrêts rendus entre juillet 2025 et mars 2026, profondément renforcé la portée de l’obligation de délivrance du bailleur commercial. En consacrant le caractère continu de cette obligation, exigible pendant toute la durée du bail, la haute juridiction a simultanément étendu dans le temps les droits du preneur et conféré à l’exception d’inexécution une autonomie procédurale qui la soustrait aux conditions restrictives du régime de suspension judiciaire de la clause résolutoire. L’obligation de délivrance n’est plus seulement une obligation de faire au jour de l’entrée en jouissance, mais une exigence permanente dont le non-respect prolongé peut fonder aussi bien l’action en exécution forcée que l’action en résiliation, toutes deux soustraites à la prescription tant que le manquement perdure. Cette évolution jurisprudentielle, conjuguée aux modifications législatives issues de la loi du 26 mai 2026 qui ont encadré plus strictement les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire, témoigne d’un rééquilibrage continu du rapport de forces entre bailleur et preneur au sein du statut des baux commerciaux. Pour le praticien du droit des baux commerciaux, cette double évolution, législative et prétorienne, impose une analyse renouvelée de la situation contractuelle des parties, le preneur disposant désormais, face à un bailleur défaillant, d’un corpus de droits substantiels et procéduraux dont la cohérence d’ensemble a été remarquablement consolidée par la troisième chambre civile.
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