Le renouvellement du bail commercial constitue, pour le bailleur comme pour le preneur, le moment de vérité économique du rapport locatif. La fixation du loyer du bail renouvelé cristallise des enjeux financiers considérables, dont la résolution mobilise un dispositif législatif complexe et une jurisprudence constamment renouvelée. Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des mois de juin et juillet 2026 apportent des précisions significatives sur l’articulation entre les règles de plafonnement, les stipulations conventionnelles et les exigences procédurales qui gouvernent le contentieux du renouvellement.
Le statut des baux commerciaux, issu du décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, soumet la fixation du loyer du bail renouvelé à un mécanisme de plafonnement dont le principe est posé par l’article L. 145-34, qui ne peut être écarté que dans des hypothèses limitativement énumérées. La détermination de la durée du bail expiré, condition première de l’application ou de l’exclusion du plafonnement, a donné lieu à un arrêt remarqué du 9 juillet 2026. Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, le 18 juin 2026, que les parties peuvent conventionnellement déroger au plafonnement, à la condition d’en manifester clairement la volonté. Enfin, plusieurs décisions rendues en juin et juillet 2026 rappellent avec fermeté les règles procédurales applicables au contentieux du loyer du bail renouvelé, dont la méconnaissance expose les parties à une cassation pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile.
L’examen successif du mécanisme du plafonnement à l’épreuve du temps (I) puis des conditions procédurales de la contestation du loyer de renouvellement (II) permettra de mesurer la portée de ces précisions jurisprudentielles pour la pratique du droit des baux commerciaux.
I. Le mécanisme du plafonnement à l’épreuve du temps
A. La computation de la durée du bail expiré en cas de tacite prolongation
L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. L’article L. 145-10 précise que le locataire qui entend obtenir le renouvellement de son bail peut en faire la demande à tout moment au cours de cette prolongation. L’article L. 145-12 fixe, quant à lui, la prise d’effet du nouveau bail au premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement. L’articulation de ces trois textes conditionne le calcul de la durée du bail expiré et, partant, l’application du plafonnement légal prévu par l’article L. 145-34, lequel cesse de trouver à s’appliquer lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167) Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 25-11.167 illustre avec une particulière netteté les conséquences de cette computation. En l’espèce, un bail commercial avait été consenti pour neuf ans à compter du 30 juin 2000. Le preneur avait sollicité le renouvellement le 14 mai 2012, soit avant que le bail, tacitement prolongé, n’atteigne une durée de douze années. Le bailleur, acceptant le principe du renouvellement, avait saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix à la valeur locative, en se prévalant de ce que la durée du bail expiré excédait douze ans.
La Cour de cassation rejette le pourvoi du preneur qui soutenait que la règle du plafonnement demeurait applicable dès lors que la demande de renouvellement avait été signifiée avant l’expiration d’une durée de douze années. La haute juridiction approuve les juges du fond d’avoir retenu « que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement ». Elle précise que, « en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code ». La cour d’appel avait constaté que le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement était le 1er juillet 2012, de sorte que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour. La Cour de cassation en déduit que « le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative ».
Cet arrêt confirme avec rigueur que la date à laquelle le preneur signifie sa demande de renouvellement est sans incidence sur le calcul de la durée du bail expiré. Le bail se poursuit jusqu’à la veille de la prise d’effet du nouveau bail, déterminée par l’article L. 145-12 du code de commerce. Le preneur qui attend la tacite prolongation pour solliciter le renouvellement s’expose ainsi à ce que la durée totale du bail excède douze années, ce qui emporte déplafonnement du loyer. Cette solution, déjà esquissée par la jurisprudence antérieure, trouve ici une expression particulièrement limpide.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également statué, le même jour, sur une question procédurale connexe liée à la fixation du loyer par expertise conventionnelle. Dans l’arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 22-24.254) Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 22-24.254, la troisième chambre civile était saisie d’un litige dans lequel le bail stipulait que le loyer du bail renouvelé serait fixé à la valeur locative de marché, évaluée à défaut d’accord par un expert choisi sur une liste annexée au bail. La cour d’appel de Paris avait déclaré recevable l’appel formé contre l’ordonnance du président du tribunal de commerce ayant désigné l’expert. La Cour de cassation rejette le pourvoi en énonçant qu’« aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce pour le désigner si les parties n’arrivent pas à s’entendre sur le nom de ce tiers, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance ». Cette solution, qui écarte la qualification de tiers estimateur au sens de l’article 1592 du code civil pour retenir celle de simple mesure d’instruction, ouvre la voie de l’appel contre l’ordonnance désignant l’expert conventionnel, ce qui n’était pas acquis en jurisprudence.
B. Le loyer binaire comme exception conventionnelle au plafonnement légal
L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ce principe est tempéré par le plafonnement de l’article L. 145-34, mais les parties peuvent, par une stipulation expresse, convenir d’écarter l’application de ce mécanisme, notamment en adoptant un loyer dit binaire, composé d’une partie fixe et d’une partie variable assise sur le chiffre d’affaires du preneur.
L’arrêt rendu le 18 juin 2026 par la troisième chambre civile (pourvoi n° 24-21.045) Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-21.045 apporte une contribution décisive à la définition de l’office du juge des loyers commerciaux en présence d’un loyer binaire. La société Promod, locataire de locaux commerciaux, avait saisi le juge des loyers en fixation du prix du bail renouvelé, en se prévalant d’une clause du bail stipulant que le loyer de base constituait « un minimum garanti correspondant à la valeur locative » et qu’il était « expressément convenu entre les parties à titre de condition essentielle et déterminante que lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l’article L. 145-33 du code de commerce ».
La cour d’appel de Douai avait rejeté la demande de la locataire, et la Cour de cassation approuve cette solution. La haute juridiction retient que « la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n’était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté ». Elle ajoute que la cour d’appel, par une appréciation souveraine de l’ensemble des clauses du contrat, a relevé que les parties ne s’étaient pas accordées pour que la détermination du loyer de bail soit soumise au juge des loyers. Or, en l’absence d’une telle manifestation de volonté, la partie fixe du loyer binaire échappe à la compétence du juge des loyers et demeure régie par la seule convention des parties.
Cet arrêt rappelle avec netteté que le loyer binaire constitue une dérogation conventionnelle au mécanisme légal de fixation du loyer renouvelé. La stipulation d’un loyer de base correspondant à la valeur locative ne suffit pas, à elle seule, à investir le juge des loyers du pouvoir de fixer cette valeur locative en cas de désaccord entre les parties. Encore faut-il que les parties aient clairement manifesté leur volonté de lui confier cette mission. Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante qui, tout en reconnaissant la validité des clauses de loyer binaire, cantonne l’intervention du juge aux hypothèses dans lesquelles les parties l’ont expressément prévue.
En conséquence, la rédaction des clauses de loyer binaire revêt une importance déterminante. Les praticiens veilleront à distinguer nettement la stipulation d’un loyer de référence, qui définit l’assiette de calcul, de l’attribution de compétence au juge des loyers pour en fixer le montant à chaque renouvellement. À défaut, le loyer de base demeurera intangiblement fixé par la convention initiale, quelle que soit l’évolution de la valeur locative des locaux concernés.
II. Les conditions procédurales de la contestation du loyer de renouvellement
A. Le formalisme des dernières conclusions devant la cour d’appel
Le contentieux de la fixation du loyer du bail renouvelé est gouverné par des règles procédurales dont la violation est lourdement sanctionnée. Les articles 455 et 954 du code de procédure civile imposent au juge de ne statuer que sur les dernières conclusions déposées par les parties et d’en exposer succinctement les prétentions et moyens. La troisième chambre civile a rendu, au cours du premier semestre 2026, plusieurs décisions de cassation fondées sur la méconnaissance de ces exigences, qui témoignent de la rigueur avec laquelle la haute juridiction contrôle le respect du contradictoire.
L’arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.120) Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-19.120 en fournit une illustration topique. En l’espèce, un litige opposait les bailleurs à la locataire, laquelle avait sollicité le renouvellement du bail et formé des demandes reconventionnelles en résiliation aux torts des bailleurs et en indemnisation de la perte de son fonds de commerce. La cour d’appel de Poitiers avait déclaré irrecevable la demande en indemnisation de la perte du fonds de commerce, en visant les conclusions déposées par la locataire le 4 octobre 2023. La Cour de cassation censure cette décision au motif que la cour d’appel « n’a pas visé, avec indication de leur date, les conclusions déposées par la locataire et la société [R], ès qualités, le 25 avril 2024, ni exposé succinctement les prétentions et moyens figurant dans ces dernières conclusions ». La cassation est prononcée en toutes ses dispositions.
La même rigueur procédurale est à l’œuvre dans l’arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.340) Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 25-13.340, rendu dans un litige relatif à un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes tirés de désordres structurels affectant l’immeuble loué. La cour d’appel de Montpellier, statuant sur renvoi après cassation (Civ. 3e, 30 mai 2024, pourvoi n° 23-13.044), avait jugé que le congé n’était pas fondé sur des motifs sérieux et légitimes justifiant le non-renouvellement sans indemnité d’éviction, en visant les écritures de la SCI bailleresse notifiées le 7 août 2024. La Cour de cassation relève cependant que la bailleresse avait transmis de nouvelles conclusions le 10 décembre 2024, antérieurement à la clôture du même jour, comportant « de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé et accompagnées de nouvelles pièces ». La haute juridiction en déduit que la cour d’appel, qui n’a pas visé les dernières conclusions et qui s’est prononcée par des motifs dont il ne résulte pas qu’elle les aurait prises en considération, a violé les articles 455 et 954 du code de procédure civile.
Ces deux arrêts rappellent, avec une constance remarquable, que le visa des dernières conclusions est une formalité substantielle dont l’omission entraîne la cassation, indépendamment du bien-fondé de la solution retenue au fond. La charge procédurale qui pèse sur les cours d’appel est d’autant plus lourde que les parties, dans le contentieux des baux commerciaux, multiplient fréquemment les jeux d’écritures à l’approche de la clôture. Les praticiens veilleront, en défense comme en demande, à s’assurer que leurs dernières conclusions ont été régulièrement visées par la décision à intervenir, ce contrôle conditionnant la sécurité juridique du titre exécutoire obtenu.
B. L’exception d’inexécution et l’office du juge dans l’appréciation du motif grave de refus de renouvellement
Au-delà des questions procédurales, la troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.070) Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.070, les conditions dans lesquelles le preneur peut opposer l’exception d’inexécution au bailleur qui lui refuse le renouvellement pour défaut de paiement des loyers. En l’espèce, une société exploitant un hôtel de tourisme avait sollicité le renouvellement de son bail commercial. La bailleresse lui avait opposé un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, pour motifs graves tirés d’un arriéré locatif, et l’avait assignée en expulsion. La locataire invoquait l’exception d’inexécution en faisant valoir que la bailleresse n’avait pas procédé aux réparations rendues nécessaires par le passage du cyclone Irma en septembre 2017, ce qui l’avait empêchée d’exploiter les locaux loués pendant une très longue période.
La cour d’appel de Basse-Terre avait rejeté l’exception d’inexécution en retenant que le cyclone constituait un cas fortuit au sens de l’article 1722 du code civil, excluant toute responsabilité de la bailleresse et rendant inapplicables les dispositions de l’article 1720 du même code. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil. Elle rappelle que, selon une jurisprudence constante, « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » et qu’il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de l’article 1722 « dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine ». Elle en déduit que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations ».
La Cour de cassation relève que la cour d’appel avait elle-même constaté que le bien loué ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était pas démontré qu’elles dépassaient en leur coût la valeur du bien, et que la locataire soutenait que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance en procédant avec retard à la réalisation des travaux nécessaires à la jouissance des locaux. En statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a donc violé les textes susvisés. La portée de cette cassation est considérable : elle emporte l’annulation des chefs de dispositif ayant déclaré la locataire déchue du droit à une indemnité d’éviction, rejeté sa demande en paiement d’une telle indemnité et ordonné son expulsion.
Cet arrêt consolide le droit du preneur à opposer l’exception d’inexécution au bailleur qui, après la survenance d’un cas fortuit, tarde à procéder aux réparations nécessaires à la jouissance des locaux. Il rappelle que l’article 1722 du code civil, qui régit la perte de la chose louée par cas fortuit, ne constitue pas un blanc-seing autorisant le bailleur à se dispenser indéfiniment de ses obligations de délivrance et d’entretien. La distinction entre la destruction totale ou partielle de la chose et son simple endommagement, que la cour d’appel n’avait pas su opérer, est au cœur de l’office du juge saisi d’une contestation du refus de renouvellement. La Cour de cassation rappelle ainsi, avec une particulière fermeté, que le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations qu’à la double condition de démontrer que le bien est détruit au sens de l’article 1722 et que, durant la période où le cas fortuit l’empêchait effectivement d’exécuter ses obligations, aucune faute de sa part n’a contribué à la prolongation du préjudice du preneur.
Enfin, la troisième chambre civile a également rendu, le 18 juin 2026 (pourvoi n° 24-22.468) Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-22.468, un arrêt de rejet qui, sans trancher une question de principe nouvelle, rappelle les règles gouvernant la charge de la preuve en matière de délivrance. La cour d’appel de Lyon avait retenu que la bailleresse n’avait que toléré l’occupation d’un espace de stockage extérieur par la locataire sans le donner à bail, ce dont elle déduisait que cette dernière devait le libérer. La Cour de cassation approuve cette analyse en relevant que les juges du fond avaient procédé à une analyse circonstanciée des attestations et courriers produits par les parties, sans inverser la charge de la preuve ni dénaturer les pièces du dossier. Cette décision illustre la nécessité, pour le preneur qui revendique l’inclusion d’un espace dans l’assiette du bail, d’en rapporter la preuve par tout moyen, le bailleur n’étant tenu que de démontrer l’existence du contrat et l’identité des locaux donnés à bail.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des mois de juin et juillet 2026 témoignent de la vitalité du contentieux de la fixation du loyer du bail commercial renouvelé. Ils rappellent que le mécanisme du plafonnement, pour être légalement encadré, n’en demeure pas moins tributaire de la computation exacte de la durée du bail expiré, dont les règles sont d’interprétation stricte. Ils confirment que la volonté des parties, lorsqu’elle est clairement exprimée, peut valablement écarter l’application du plafonnement légal, mais que le juge des loyers ne saurait s’immiscer dans la fixation du loyer de base d’un loyer binaire en l’absence de stipulation expresse lui attribuant cette compétence.
Sur le plan procédural, ces décisions rappellent avec une fermeté constante que le visa des dernières conclusions constitue une formalité substantielle dont la méconnaissance expose la décision à la cassation, quelle que soit la pertinence de la solution retenue au fond. Elles consolident, en outre, le droit du preneur à opposer l’exception d’inexécution au bailleur qui, après la survenance d’un cas fortuit, tarde à exécuter ses obligations de délivrance et d’entretien, empêchant ainsi le bailleur de se prévaloir de sa propre carence pour justifier un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. La pratique du droit des baux commerciaux, dans un contexte immobilier en constante évolution, exige une veille jurisprudentielle rigoureuse, ces précisions récentes étant de nature à orienter tant la rédaction des actes que la conduite des contentieux à venir.