La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre le second semestre 2024 et le premier semestre 2026, une série d’arrêts qui recomposent substantiellement le régime de l’exception d’inexécution dans le bail commercial. Ces décisions, dont plusieurs ont été publiées au Bulletin, étendent les prérogatives du preneur tout en fixant des conditions strictes à la mobilisation de cette défense. Elles s’inscrivent dans le mouvement plus large de pénétration du droit commun des contrats — issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 — dans le statut impératif des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.
L’enjeu est considérable pour les praticiens du droit immobilier. L’exception d’inexécution, mécanisme par lequel un contractant refuse temporairement d’honorer ses obligations tant que son cocontractant n’exécute pas les siennes, constitue une arme redoutable dans le contentieux locatif commercial. Le locataire qui cesse de payer ses loyers en invoquant les manquements du bailleur à son obligation de délivrance place le juge devant une alternative délicate : constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement, ou reconnaître le bien-fondé d’une défense qui, si elle prospère, paralyse cette même clause.
Par un arrêt du 18 septembre 2025, la Cour de cassation a posé un principe audacieux : la dispense de mise en demeure préalable au profit du preneur. Puis, par une décision du 5 mars 2026, elle a imposé au juge de vérifier d’office le bien-fondé de l’exception, y compris en l’absence de demande de délais de paiement dans le mois du commandement. Ces avancées sont néanmoins encadrées par une double exigence : la démonstration d’une inexécution suffisamment grave et le respect du principe de proportionnalité des sanctions. La cohérence de cette construction prétorienne invite à en analyser successivement les ressorts et les limites.
I. L’exception d’inexécution, une défense substantiellement renforcée au profit du preneur
A. La dispense de mise en demeure préalable
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 septembre 2025 constitue un tournant dans l’appréhension de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial. La Cour y énonce que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin).
La portée de cette décision est double. Elle consacre d’abord le caractère automatique de l’exception d’inexécution dès lors que les locaux deviennent impropres à leur usage. En cela, elle récuse la conception qui subordonnait le déclenchement de l’exception à l’envoi d’une mise en demeure préalable — position que la cour d’appel de Fort-de-France avait adoptée dans l’arrêt attaqué du 21 mars 2023, en retenant que la locataire ne pouvait se prévaloir de l’exception avant le 28 décembre 2016, date à laquelle elle avait adressé une mise en demeure à la bailleresse. La Cour de cassation censure ce raisonnement en affirmant que la cour d’appel « a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas ».
La Cour fonde sa décision sur les articles 1719 et 1728 du Code civil, ainsi que sur l’article 1184 du même code, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. Cette référence à l’ancien article 1184, qui sous-entendait la condition résolutoire dans les contrats synallagmatiques, n’est pas anodine. Elle rappelle que l’exception d’inexécution trouve son fondement dans l’interdépendance des obligations réciproques, principe cardinal du droit des contrats que la réforme de 2016 a codifié aux articles 1219 — « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » — et 1220 du Code civil, lequel autorise la suspension de l’exécution « dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle ».
En pratique, cette jurisprudence signifie que le locataire confronté à un local devenu impropre à sa destination commerciale — en raison d’infiltrations, d’un défaut d’étanchéité, ou de toute autre cause imputable au bailleur — peut interrompre le paiement de ses loyers sans formalité préalable. La Cour de cassation place ainsi le curseur au point de basculement de l’impropriété : tant que le local demeure exploitable, le paiement reste dû ; dès qu’il ne l’est plus, l’exception d’inexécution opère de plein droit. Cette solution, qui rompt avec une longue tradition formaliste, s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure qui avait déjà admis que l’exception d’inexécution pouvait être invoquée en cours de bail sans qu’il soit besoin de saisir préalablement le juge.
L’arrêt du 18 septembre 2025 opère une distinction implicite entre deux temporalités : celle de l’impropriété, qui déclenche l’exception sans formalité, et celle qui la précède, pendant laquelle le preneur demeure tenu de s’acquitter des loyers. Cette distinction, si elle n’est pas explicitement théorisée dans les motifs de l’arrêt, se déduit de la formule employée par la Cour : « à compter du jour où les locaux sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ». Le juge du fond devra donc, dans chaque espèce, déterminer avec précision la date à laquelle les désordres ont atteint le seuil d’impropriété.
B. L’office du juge face à l’exception d’inexécution
L’arrêt du 5 mars 2026 franchit un pas supplémentaire en précisant l’étendue de l’office du juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. La Cour y affirme que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin).
Cette décision opère une rupture avec une pratique judiciaire qui, en présence d’une clause résolutoire, considérait que l’absence de saisine du juge aux fins de suspension dans le mois du commandement — conformément au mécanisme de l’article L. 145-41 du Code de commerce — rendait inopérante toute contestation ultérieure du commandement. La cour d’appel de Cayenne, dans son arrêt du 26 février 2024, avait précisément retenu ce raisonnement : la locataire n’ayant « dans le mois du commandement de payer du 17 octobre 2019, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire », la clause résolutoire était acquise. La Cour de cassation censure cette analyse en reprochant aux juges du fond de ne pas avoir « recherché, comme il le lui était demandé, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 ».
La Cour de cassation cite expressément, dans ses motifs, l’arrêt du 18 septembre 2025 précité, dont elle rappelle la solution. Ce renvoi n’est pas une simple commodité rédactionnelle : il témoigne de la volonté de la troisième chambre civile de construire un édifice jurisprudentiel cohérent, dans lequel chaque décision nouvelle s’articule avec les précédentes pour former un corps de règles stable. L’arrêt du 5 mars 2026 complète ainsi celui du 18 septembre 2025 en ajoutant une dimension procédurale à l’édifice substantiel déjà posé.
Par ailleurs, les juges du fond doivent désormais examiner la situation loyer par loyer. L’exception d’inexécution n’est pas un bloc monolithique : elle peut être justifiée pour certaines échéances et non pour d’autres, selon que le local était, à la date d’exigibilité de chaque terme, propre ou impropre à son usage. Cette exigence de granularité temporelle alourdit certes la motivation des décisions, mais elle est la conséquence logique du mécanisme même de l’exception, dont le fondement — l’impropriété des lieux — est par nature évolutif. La Cour de cassation impose ainsi une méthodologie d’analyse qui contraint le juge du fond à un examen circonstancié de chaque terme locatif.
En définitive, la combinaison de l’arrêt du 18 septembre 2025 et de celui du 5 mars 2026 produit un effet de cliquet procédural qui réduit considérablement l’efficacité de la clause résolutoire en présence d’une exception d’inexécution articulée. Le bailleur ne peut plus compter sur l’automaticité de la clause, ni sur la forclusion du mois du commandement, pour paralyser la défense du preneur. Cette orientation jurisprudentielle replace le débat au fond — sur l’état du local, son impropriété et la gravité des manquements — là où une approche exclusivement procédurale tendait à l’évacuer.
II. Les conditions et les limites de l’exception d’inexécution
A. L’inexécution suffisamment grave, condition cardinale de l’exception
Si la Cour de cassation a considérablement renforcé l’effectivité de l’exception d’inexécution, elle en a parallèlement rappelé la condition fondamentale : l’inexécution reprochée au bailleur doit être suffisamment grave. L’arrêt du 27 juin 2024 illustre cette exigence avec netteté (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.340).
Dans cette espèce, la cour d’appel de Grenoble avait retenu que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance pendant cinquante-deux semaines en raison d’infiltrations réitérées en provenance de la toiture, et en avait déduit que la locataire était fondée à opposer l’exception d’inexécution. La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 1219 du Code civil, reprochant à la cour d’appel de s’être déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ».
La distinction est essentielle. Un manquement du bailleur à son obligation de délivrance — fût-il établi sur une longue période — ne suffit pas à justifier l’exception d’inexécution. Encore faut-il que ce manquement ait eu pour effet de rendre le local impropre à l’usage commercial convenu. Des infiltrations partielles, affectant certains terrains sans empêcher l’exploitation de l’activité dans son ensemble, ne satisfont pas à cette condition. La Cour de cassation impose ainsi au juge du fond un examen concret de l’impact des désordres sur l’exploitation effective du fonds de commerce.
Cette exigence de gravité suffisante, commune à tout le droit des contrats depuis la réforme de 2016, prend une acuité particulière dans le contentieux locatif commercial. Le bailleur commercial est tenu, aux termes de l’article 1719 du Code civil, de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage convenu et d’en faire jouir paisiblement le preneur. Mais le preneur est, corrélativement, tenu au paiement du loyer aux termes convenus, conformément à l’article 1728 du même code. L’équilibre entre ces deux obligations ne peut être rompu qu’en présence d’une inexécution d’une gravité telle qu’elle prive le contrat de sa cause.
Par un arrêt du 18 décembre 2025, la Cour de cassation a également rappelé que le juge ne peut refuser de constater l’acquisition de la clause résolutoire sans caractériser précisément le manquement du bailleur susceptible de justifier l’exception d’inexécution (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.423). L’arrêt du 28 novembre 2024 avait déjà énoncé une solution comparable, en exigeant que les juges du fond caractérisent l’impropriété des lieux à leur destination pour justifier le rejet de la demande de constatation de la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 23-18.135). Ces décisions, bien que moins remarquées, participent du même mouvement de rationalisation du contrôle de la Cour de cassation sur l’appréciation de la gravité de l’inexécution.
L’arrêt du 6 février 2025, publié au Bulletin, a par ailleurs précisé que la clause résolutoire insérée au bail ne peut produire effet que si le commandement vise précisément l’infraction reprochée et que les juges du fond caractérisent le manquement constaté (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360). Cette exigence de motivation renforcée s’articule avec la logique de l’exception d’inexécution : le juge ne peut éluder l’examen de la défense du preneur en se contentant de constater le défaut de paiement dans le mois du commandement. Il lui incombe de vérifier, au regard des pièces produites, si le manquement allégué par le bailleur est effectif et s’il n’est pas neutralisé par une inexécution préalable du bailleur.
B. Le contrôle de proportionnalité, garde-fou de l’exécution forcée
L’exception d’inexécution ne saurait être examinée indépendamment des conséquences qu’elle emporte. Le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile, consacré par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, impose au juge un contrôle de proportionnalité des mesures ordonnées, y compris dans le contentieux du bail commercial.
L’arrêt du 9 janvier 2025 illustre cette exigence de manière saisissante (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-14.246, publié au Bulletin). Dans cette espèce, la cour d’appel de Saint-Denis avait ordonné à une bailleresse de libérer de toute occupation une parcelle donnée à bail commercial sur laquelle elle avait construit sa maison d’habitation. La Cour de cassation censure cette décision, reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas « recherché, comme il le lui était demandé en substance, si la libération sollicitée de la parcelle ne portait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et au domicile de Mme [K], au regard des troubles et préjudices subis par le locataire et de la possibilité de prononcer d’autres mesures pour sanctionner l’inexécution contractuelle ».
Cette décision invite à une mise en balance des intérêts en présence. Le juge ne peut prononcer une mesure d’exécution forcée sans avoir, au préalable, examiné si d’autres sanctions — notamment l’allocation de dommages-intérêts, la réfaction du loyer, ou la résiliation du bail aux torts du bailleur — ne permettraient pas de réparer le préjudice du locataire sans porter une atteinte disproportionnée aux droits fondamentaux du bailleur.
La portée de cet arrêt dépasse les circonstances particulières de l’espèce. Il consacre, dans le contentieux du bail commercial, une exigence de proportionnalité qui innerve l’ensemble du droit des contrats depuis la réforme de 2016. L’article 1228 du Code civil dispose en effet que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution, ordonner l’exécution du contrat ou allouer des dommages et intérêts ». Cette gradation des sanctions, que la Cour de cassation impose désormais au juge du fond d’examiner explicitement, constitue un tempérament nécessaire à la rigueur des mécanismes de résiliation et d’expulsion.
La combinaison de ces deux exigences — gravité suffisante de l’inexécution et proportionnalité de la sanction — dessine un cadre d’analyse qui n’est pas sans rappeler celui que la chambre criminelle applique en matière de contrôle de proportionnalité des peines. La troisième chambre civile transpose ainsi, dans le champ contractuel, un raisonnement de balancing qui trouve son origine dans la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme. L’arrêt du 19 mars 2026, qui a censuré une cour d’appel pour n’avoir pas caractérisé les manquements du bailleur de nature à justifier la résiliation du bail commercial à ses torts, confirme cette orientation vers un contrôle renforcé de la motivation des décisions des juges du fond (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483).
Par ailleurs, l’évolution législative récente vient conforter cette exigence de proportionnalité. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié l’article L. 145-41 du Code de commerce pour conditionner l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette réforme, qui subordonne le sursis à l’exécution du contrat de bail à la démonstration de la solvabilité du preneur, introduit un nouveau paramètre dans l’équation de la résiliation commerciale.
En conséquence, le juge saisi d’une exception d’inexécution doit désormais articuler trois niveaux de contrôle : la caractérisation de l’impropriété des lieux à leur usage, condition de la dispense de paiement ; la vérification du bien-fondé de l’exception pour chaque échéance locative, indépendamment du respect du délai d’un mois de l’article L. 145-41 ; et le contrôle de proportionnalité de la sanction sollicitée par le bailleur, qu’il s’agisse de l’acquisition de la clause résolutoire ou de l’expulsion du preneur. Cette grille d’analyse à triple détente, pour exigeante qu’elle soit, est la traduction contentieuse d’un principe simple : le droit des baux commerciaux, pour spécial qu’il soit, ne saurait s’affranchir des garanties fondamentales du droit commun des contrats.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2024 et 2026 opère une mutation profonde du régime de l’exception d’inexécution dans le bail commercial. Elle en renforce l’effectivité en dispensant le preneur de toute formalité préalable et en imposant au juge un examen substantiel de son bien-fondé, tout en exigeant la démonstration d’une impropriété des lieux à leur usage et le respect du principe de proportionnalité des sanctions prononcées.
Cette reconstruction jurisprudentielle, qui s’appuie sur le droit commun des contrats issu de la réforme de 2016, dessine un équilibre entre la protection du fonds de commerce et la sécurité juridique des relations locatives. Le locataire confronté à des manquements graves du bailleur dispose désormais d’une défense substantielle, mais il lui incombe d’en administrer la preuve avec précision. Le bailleur, de son côté, ne peut plus se prévaloir de l’automaticité de la clause résolutoire pour éluder le débat sur ses propres manquements. Les praticiens du droit des baux commerciaux doivent intégrer ces exigences nouvelles dans la conduite des procédures, qu’ils conseillent le bailleur ou le preneur.
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