Le statut des baux commerciaux, tel qu’il est défini par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, constitue un édifice normatif dont la stabilité apparente dissimule une permanente évolution sous l’effet conjugué des interventions législatives et de l’œuvre interprétative de la Cour de cassation. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en modifiant plusieurs dispositions cardinales de ce statut, a ouvert une nouvelle séquence législative dont les conséquences pratiques commencent seulement à se dessiner. Parmi les institutions les plus directement affectées par cette réforme figure la clause résolutoire, ce mécanisme contractuel qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du preneur à ses obligations. L’étude de cette institution ne saurait toutefois être conduite de manière isolée : la clause résolutoire ne produit ses effets que si la créance dont le paiement est réclamé est certaine, liquide et exigible, ce qui suppose, lorsqu’elle inclut des charges locatives, que le bailleur soit en mesure d’en justifier l’existence et le montant. Or, précisément, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, au cours du premier semestre 2026, une série d’arrêts qui renforcent considérablement l’obligation probatoire pesant sur le bailleur en cette matière. L’analyse croisée de la réforme législative et de la jurisprudence nouvelle met en lumière un mouvement convergent de protection du preneur, qui se traduit par un double encadrement, légal et prétorien, des conditions dans lesquelles le bailleur peut actionner la clause résolutoire et réclamer le paiement des charges locatives.
I. Le renforcement de l’encadrement légal et prétorien de la clause résolutoire
A. Les conditions de mise en œuvre traditionnelles et les apports de la réforme du 26 mai 2026
La clause résolutoire constitue l’un des instruments les plus redoutables dont dispose le bailleur dans l’économie du bail commercial. Insérée dans le contrat, elle permet d’obtenir la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du preneur à ses obligations, au premier rang desquelles figure le paiement du loyer. Le mécanisme, codifié à l’article L. 145-41 du code de commerce, repose sur une règle fondamentale : la clause ne produit effet qu’un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux, lequel doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Ce délai d’un mois, que la jurisprudence qualifie de délai de grâce légal, a pour fonction de permettre au preneur de régulariser sa situation avant que la résiliation ne soit acquise. La Cour de cassation veille avec une rigueur constante au respect de ce formalisme protecteur, dont la violation entraîne, de manière automatique, l’inefficacité du commandement et, par voie de conséquence, l’impossibilité de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont les dispositions intéressant le statut des baux commerciaux sont entrées en vigueur le 28 mai 2026, a substantiellement modifié l’article L. 145-41 du code de commerce. Le législateur y a introduit un encadrement renforcé de la suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire. Désormais, l’octroi de délais de paiement et la suspension corrélative des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont expressément conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette disposition, qui s’applique aux demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, consacre une exigence de solvabilité effective que la pratique judiciaire avait déjà largement anticipée mais qui n’était pas inscrite dans le marbre de la loi. Le texte maintient par ailleurs le renvoi à l’article 1343-5 du code civil, dont les dispositions relatives aux délais de grâce continuent de gouverner l’office du juge saisi d’une demande de suspension.
Or, la clause résolutoire ne saurait être envisagée de manière isolée, comme un pur mécanisme contractuel déconnecté du contexte législatif et jurisprudentiel plus large dans lequel elle s’inscrit. Son efficacité dépend directement de la validité et de la justification des sommes dont le paiement est réclamé par le commandement. À cet égard, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, à travers une série d’arrêts remarqués rendus en 2026, a considérablement précisé les exigences pesant sur le bailleur lorsqu’il entend se prévaloir de la clause résolutoire pour obtenir le paiement de charges locatives dont le principe ou le montant sont contestés par le preneur.
B. L’exigence d’une dette locative non sérieusement contestable comme condition de l’efficacité du commandement
L’articulation entre la clause résolutoire et le régime probatoire des charges locatives a trouvé une illustration éclatante dans l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221). Dans cette espèce, une SCI bailleresse avait consenti à une société deux baux commerciaux portant sur un local à usage de vente de desserts glacés et un local à usage de réserve. Le 27 septembre 2022, la bailleresse avait signifié à la locataire deux commandements de payer les arriérés locatifs visant les clauses résolutoires stipulées dans chacun des baux, puis l’avait assignée en référé aux fins de voir constater l’acquisition desdites clauses. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 8 novembre 2024, avait fait droit à ces demandes en retenant que les relevés de compte comportaient depuis 2017 la mention des postes litigieux sans que la locataire les eût jamais contestés, et que la bailleresse justifiait des dispositions des baux applicables et du mode d’actualisation des charges.
La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 835 du code de procédure civile, en énonçant qu’il « incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire ». Par cette formule dépourvue d’ambiguïté, la troisième chambre civile rappelle que l’absence de contestation antérieure du preneur, fût-elle prolongée pendant plusieurs années, ne saurait dispenser le bailleur de rapporter la preuve de sa créance lorsqu’une contestation est élevée dans le cadre de la procédure. En conséquence, les motifs tirés de l’ancienneté des postes dans les relevés de compte, de l’absence de protestation préalable de la locataire et de la notification non critiquée des relevés individuels de charges sont jugés impropres à caractériser la justification requise. La cassation est prononcée en toutes les dispositions de l’arrêt, ce qui souligne la sévérité de la sanction et la portée systématique du principe ainsi dégagé.
Par ailleurs, cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de deux arrêts de la troisième chambre civile rendus le 29 janvier 2026, l’un et l’autre publiés au Bulletin, qui constituent les pierres angulaires du nouveau régime probatoire des charges locatives. Dans le premier de ces arrêts (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982), la Cour énonce de manière solennelle que « le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci » et, d’autre part, « qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition ». Cette motivation, d’une remarquable densité normative, consacre une obligation de communication active qui interdit au bailleur de se contenter de mettre les pièces à disposition du preneur dans ses locaux ou de lui en proposer la consultation sur place. Le second arrêt du même jour (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270) précise, quant à lui, que « le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles ». Cette solution, qui tempère la rigueur de la sanction du retard dans la communication de l’état récapitulatif, réaffirme néanmoins avec force l’exigence de justification substantielle des charges devant le juge.
II. Le renforcement de l’obligation probatoire du bailleur en matière de charges locatives
A. L’obligation de justification active des charges imputées au preneur
Le corpus normatif applicable aux charges locatives dans le bail commercial résulte de la combinaison de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, et de l’article R. 145-36 du même code. Le premier impose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, et qu’il soit assorti d’un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. Le second fixe le délai de communication de cet état récapitulatif au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, ou, pour les immeubles en copropriété, dans les trois mois de la reddition des charges de copropriété, et précise que le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges imputées à celui-ci.
Les arrêts du 29 janvier 2026 et du 4 juin 2026 opèrent une synthèse remarquable de ces dispositions en les articulant avec les principes généraux du droit de la preuve issus des articles 1134 et 1353 du code civil. La troisième chambre civile rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Dès lors, le bailleur qui sollicite le paiement de charges ou qui entend conserver les provisions versées par le preneur doit non seulement produire les stipulations contractuelles fondant l’imputation des charges, mais également démontrer, par des pièces objectives et vérifiables, l’existence et le montant des dépenses correspondantes. La seule production du contrat de bail et des relevés de compte est jugée insuffisante pour satisfaire à cette exigence probatoire.
L’apport le plus novateur de cette jurisprudence réside dans l’affirmation que le silence prolongé du preneur, voire le paiement partiel ou sans réserve des sommes figurant sur les relevés de charges, ne peut être assimilé à une reconnaissance du bien-fondé de la créance du bailleur. Cette solution rompt avec une certaine pratique judiciaire qui tendait à déduire de l’absence de protestation du locataire une acceptation tacite des décomptes de charges. La Cour de cassation substitue à cette approche fondée sur le comportement procédural du preneur une analyse centrée sur l’obligation substantielle de justification qui pèse sur le bailleur. Le motif est particulièrement explicite dans l’arrêt du 4 juin 2026 : la cour d’appel avait statué « par un motif impropre à caractériser la justification par la société bailleresse du montant des charges imputables au locataire », en se réfugiant derrière l’absence de contestation antérieure. La haute juridiction censure ainsi une dérive qui consistait à faire peser sur le preneur une charge probatoire que la loi et les principes généraux du droit attribuent au seul créancier de l’obligation.
À cet égard, la notion de « contestation sérieuse » qui gouverne l’office du juge des référés dans le cadre de l’article 835 du code de procédure civile se trouve substantiellement enrichie par cette jurisprudence. Il ne suffit plus au bailleur d’invoquer les stipulations du bail et de produire des relevés de compte non critiqués par le locataire pour établir l’absence de contestation sérieuse de sa créance. Encore faut-il qu’il démontre, pièces à l’appui, la réalité et le quantum des charges réclamées. Dès lors, lorsque la dette visée par le commandement de payer comprend des charges insuffisamment justifiées, le preneur est fondé à soulever une contestation sérieuse, laquelle prive le juge des référés du pouvoir de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’accorder une provision au bailleur pour la fraction litigieuse de la créance.
B. La portée et les limites de l’obligation de justification face au nouveau visage de l’article L. 145-41
La convergence des solutions dégagées par la troisième chambre civile en matière de justification des charges avec la réforme de l’article L. 145-41 opérée par la loi du 26 mai 2026 dessine un nouvel équilibre des droits et obligations dans le contentieux de la clause résolutoire. Le bailleur se trouve désormais soumis à une double exigence : d’une part, respecter les conditions formelles et substantielles de délivrance du commandement, telles que renforcées par la réforme législative, et d’autre part, être en mesure de justifier, de manière complète et documentée, l’intégralité des sommes réclamées au titre des charges locatives, y compris lorsque celles-ci n’ont jamais fait l’objet de la moindre contestation préalable de la part du preneur.
La portée pratique de cette évolution ne saurait être sous-estimée pour les bailleurs institutionnels comme pour les investisseurs privés. Chaque poste de charges refacturé au preneur doit pouvoir être rattaché à une stipulation claire et dépourvue d’ambiguïté du contrat de bail, correspondre à une catégorie légalement récupérable au sens de l’article R. 145-35 du code de commerce qui dresse la liste des charges, impôts, taxes et redevances ne pouvant être imputés au locataire, et être justifié dans son montant par des pièces contrôlables telles que factures, appels de fonds, décomptes détaillés ou clés de répartition objectives. La seule production du contrat et des relevés de compte, ainsi que le rappellent avec force les arrêts commentés, est à cet égard insuffisante.
L’arrêt du 29 janvier 2026 portant le numéro 24-16.270 apporte une nuance d’importance à ce dispositif probatoire renforcé. La Cour de cassation y juge que la communication tardive de l’état récapitulatif annuel, postérieure aux délais légal et contractuel, ne prive pas le bailleur du droit de conserver les provisions sur charges s’il parvient à justifier, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles. Cette solution, qui peut sembler tempérer l’obligation de communication dans le délai imparti, doit être lue en creux : elle signifie a contrario que le bailleur qui ne communique pas l’état récapitulatif dans les délais et qui, de surcroît, n’est pas en mesure de justifier des charges devant le juge, s’expose à devoir restituer l’intégralité des provisions perçues. Dès lors, la régularisation tardive ne constitue pas une échappatoire, mais une faculté résiduelle subordonnée à la capacité du bailleur de démontrer le bien-fondé substantiel de sa créance.
L’incidence de cette construction jurisprudentielle sur le jeu de la clause résolutoire est directe et considérable. Le bailleur qui ne dispose pas, au moment de délivrer le commandement, de l’ensemble des justificatifs permettant d’établir avec certitude le montant des charges réclamées, s’expose à un double risque contentieux. En premier lieu, le juge des référés, saisi d’une demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, pourra retenir l’existence d’une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile, ce qui lui interdira de faire droit à la demande. En second lieu, le bailleur pourra se voir reprocher d’avoir délivré un commandement de payer pour des sommes dont le caractère certain, liquide et exigible n’était pas établi, ce qui constituerait une faute susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle à l’égard du preneur.
Le législateur de 2026, en subordonnant la suspension des effets de la clause résolutoire à « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience », a entendu renforcer l’efficacité de la clause résolutoire en évitant que les délais de grâce ne deviennent un instrument dilatoire au service du preneur défaillant. Cette disposition nouvelle doit toutefois être articulée avec l’exigence prétorienne de justification des charges : ce n’est qu’à la condition que la dette locative elle-même soit établie avec la rigueur requise que le juge pourra apprécier la capacité du preneur à s’en acquitter et, le cas échéant, refuser la suspension sollicitée. La réforme ne produit donc son plein effet que si le bailleur a, en amont, satisfait à son obligation probatoire.
Dès lors, la pratique contractuelle se trouve invitée à évoluer de manière significative. Les clauses du bail relatives aux charges locatives doivent être rédigées avec une précision accrue, en intégrant un inventaire exhaustif et limitatif des catégories de charges récupérables, en explicitant les modalités de leur répartition entre les parties et en prévoyant un mécanisme transparent de justification périodique. Les bailleurs avisés intégreront dans leur gestion locative des procédures systématiques de conservation et de communication des pièces justificatives, anticipant ainsi les exigences probatoires que la jurisprudence du 4 juin 2026 a portées à un degré de rigueur inédit. Corrélativement, les preneurs et leurs conseils disposent désormais d’un arsenal de moyens de défense substantiels pour contester les commandements de payer fondés sur des charges insuffisamment justifiées, et pour s’opposer au constat de l’acquisition de la clause résolutoire lorsque la créance du bailleur n’est pas établie avec la certitude requise. L’économie générale du contentieux de la clause résolutoire s’en trouve profondément modifiée, au bénéfice d’une exigence de loyauté et de transparence qui irrigue désormais l’ensemble du droit des baux commerciaux.
Conclusion
La jurisprudence rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours du premier semestre 2026, conjuguée à la réforme de l’article L. 145-41 du code de commerce par la loi du 26 mai 2026, procède à un rééquilibrage significatif des rapports entre bailleur et preneur dans le contentieux de la clause résolutoire. Loin de se limiter à un aménagement procédural, ces décisions consacrent une conception substantielle de la preuve des charges locatives qui fait peser sur le bailleur une obligation de justification active, documentée et complète, à laquelle ni le silence du preneur ni la production des seules stipulations contractuelles ne sauraient suppléer. L’équilibre ainsi dessiné apparaît à la fois protecteur des droits du preneur, qui ne peut être privé de son fonds de commerce sur le fondement d’une créance insuffisamment établie, et exigeant à l’égard du bailleur, dont la diligence dans la tenue des comptes de charges conditionne l’efficacité de la sanction contractuelle. Les praticiens du droit des baux commerciaux, qu’ils conseillent des bailleurs institutionnels ou des preneurs exploitants, tireront de cette évolution la nécessité d’une rigueur accrue dans l’établissement, la communication et la justification des décomptes de charges, qui constituent désormais le préalable indispensable à toute mise en œuvre de la clause résolutoire.
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