I. Le contrôle procédural strict exercé par la troisième chambre civile sur les décisions des juges du fond
A. L’obligation de viser et de prendre en compte les dernières conclusions des parties
La troisième chambre civile de la Cour de cassation manifeste, depuis l’année 2024, une vigilance procédurale particulièrement soutenue à l’égard des décisions rendues par les cours d’appel en matière de bail commercial. Cette rigueur s’inscrit dans le sillage des articles 455 et 954 du code de procédure civile, dont la combinaison impose au juge du fond de ne statuer que sur les dernières conclusions déposées par les parties et d’en faire mention expresse dans sa décision. Le non-respect de cette exigence formelle emporte la cassation de l’arrêt, indépendamment du bien-fondé substantiel de la solution retenue. L’arrêt rendu le 2 juillet 2026 par la troisième chambre civile (pourvoi n° 25-13.340) en constitue une illustration éclatante, en censurant un arrêt de la cour d’appel de Montpellier qui s’était prononcé au visa des écritures du 7 août 2024, alors que l’appelante avait transmis des conclusions le 10 décembre 2024, antérieurement à la clôture du même jour, comportant de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé.
La Cour de cassation rappelle, dans cet arrêt du 2 juillet 2026, que le juge du fond est tenu de se prononcer sur l’ultime état des écritures des parties. Elle énonce que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date ». Cette règle, dont la portée est générale, trouve une application particulièrement significative dans le contentieux du bail commercial, où les enjeux financiers sont considérables et où chaque argument de fait ou de droit peut déterminer l’issue du litige. Le visa des dernières conclusions constitue ainsi la garantie minimale que le juge a bien pris connaissance de l’intégralité de l’argumentation développée par les parties avant de rendre sa décision, dans un domaine où les intérêts en présence, qu’il s’agisse du droit au renouvellement ou de l’indemnité d’éviction, justifient une protection procédurale renforcée.
Cette exigence est d’autant plus impérieuse que la Cour de cassation en fait une application systématique, comme en témoigne l’arrêt rendu le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.120), dans lequel la troisième chambre civile censure une décision de la cour d’appel de Poitiers qui avait visé des conclusions du 4 octobre 2023, sans tenir compte des écritures déposées le 25 avril 2024. La Cour rappelle, dans cette décision, que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date ». La circonstance que les conclusions postérieures aient été déposées tardivement, mais avant la clôture de l’instruction, ne saurait dispenser le juge de les examiner. La cassation est ici prononcée alors même que les conclusions du 25 avril 2024 contenaient un moyen tiré de la prescription de l’action, démontrant que la négligence procédurale du juge du fond peut avoir des conséquences substantielles sur les droits des parties.
Par ailleurs, la troisième chambre civile ne se contente pas de vérifier la prise en compte formelle des dernières conclusions ; elle sanctionne également la dénaturation des écritures, c’est-à-dire l’altération par le juge du sens clair et précis des prétentions formulées par les parties. Dans l’arrêt du 4 juin 2026 précité, la Cour de cassation censure la cour d’appel de Poitiers pour avoir retenu que la locataire avait contesté le refus de renouvellement dans ses conclusions du 5 mai 2021, alors que ces écritures « se bornaient à solliciter le rejet des demandes principales des bailleurs et leur condamnation à réaliser des travaux » et « ne contestaient pas le refus de renouvellement ». Cette dénaturation a conduit la cour d’appel à déclarer recevables des demandes qui auraient dû être jugées prescrites, illustrant la manière dont le contrôle procédural exercé par la Cour de cassation protège indirectement les droits substantiels des parties au bail commercial.
B. La sanction de la dénaturation des écritures et ses conséquences sur le droit au renouvellement
La dénaturation des conclusions constitue, en droit processuel, un vice d’une particulière gravité, dans la mesure où elle affecte directement l’office du juge dans la détermination de l’objet du litige. Or, dans le contentieux du bail commercial, la frontière entre une simple défense au fond et une véritable contestation du refus de renouvellement peut s’avérer ténue, ce qui expose le juge du fond à un risque accru de dénaturation. L’arrêt du 4 juin 2026 en fournit une démonstration remarquable : la cour d’appel de Poitiers avait considéré que la société Carigil, en sollicitant le rejet des demandes des bailleurs, avait implicitement contesté le refus de renouvellement, ce que la Cour de cassation infirme vigoureusement. En conséquence, la cassation est prononcée, ce qui permet au preneur de préserver ses droits dans le cadre du renvoi devant la cour d’appel de Bordeaux.
Cette rigueur procédurale s’articule avec les dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce, qui impose au preneur de contester le congé ou de demander le paiement d’une indemnité d’éviction dans un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. La prescription biennale, prévue à l’article L. 145-60 du même code, joue ici un rôle cardinal : si le preneur ne conteste pas le congé dans ce délai, il perd irrémédiablement son droit à indemnité d’éviction. Or, la contestation peut résulter d’une simple défense au fond, sans qu’il soit nécessaire de former une demande reconventionnelle expresse. La Cour de cassation, par son contrôle de la dénaturation, veille à ce que les juges du fond n’interprètent pas de manière excessivement restrictive les conclusions du preneur, préservant ainsi l’effectivité de son droit à indemnité d’éviction.
À cet égard, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578, publié au Bulletin) a précisé les contours de la prescription biennale en énonçant que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ni de suspension de la prescription biennale applicable aux actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux ». Cette solution, qui s’inscrit dans une jurisprudence constante, rappelle que le régime de la prescription biennale est d’ordre public et ne saurait être écarté par des considérations d’équité, fût-ce en présence d’un comportement déloyal du bailleur. Elle impose au preneur une vigilance procédurale extrême, dès lors que l’écoulement du délai de deux ans anéantit définitivement son droit à indemnité d’éviction, sans que la mauvaise foi du bailleur puisse y faire obstacle.
En conséquence, le contrôle procédural exercé par la troisième chambre civile remplit une double fonction : d’une part, il garantit le respect des règles fondamentales du procès équitable ; d’autre part, il assure l’effectivité des droits substantiels conférés au preneur par le statut des baux commerciaux. La cassation pour méconnaissance des dernières conclusions ou pour dénaturation des écritures ne constitue donc pas une simple sanction disciplinaire à l’égard des juges du fond, mais bien un instrument de protection des droits du preneur, dont la portée est d’autant plus significative que les enjeux financiers du contentieux du bail commercial sont élevés.
II. L’incidence de la rigueur procédurale sur la protection substantielle du preneur à bail commercial
A. La préservation du droit à l’indemnité d’éviction et la contestation du congé
Le droit à l’indemnité d’éviction constitue la pierre angulaire de la propriété commerciale du preneur. L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais qu’il doit alors payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation. Le droit à indemnité d’éviction est ainsi le corollaire du droit au renouvellement, et sa protection constitue un impératif essentiel du statut des baux commerciaux.
Or, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.340) illustre précisément la manière dont les manquements procéduraux des juges du fond peuvent compromettre ce droit fondamental. Dans cette affaire, la SCI Biker avait signifié à la société Celio France un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, sans offre d’indemnité d’éviction, en raison de désordres affectant la structure de l’immeuble. La cour d’appel de Montpellier avait jugé que ce congé n’était pas fondé sur des motifs sérieux et légitimes, ce qui ouvrait droit à indemnité d’éviction au profit de la locataire. La cassation prononcée par la Cour de cassation pour méconnaissance des dernières conclusions de la bailleresse replace le litige dans son état antérieur et impose à la cour d’appel de renvoi de réexaminer le bien-fondé du congé en prenant en compte l’intégralité de l’argumentation des parties.
Cette décision rappelle que, dans le contentieux du congé avec refus de renouvellement, la charge de la preuve des motifs graves et légitimes incombe au bailleur. L’article L. 145-9 du code de commerce impose que le congé soit donné par acte extrajudiciaire et qu’il précise, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné. La rigueur procédurale imposée par la troisième chambre civile s’étend donc au-delà de la phase judiciaire pour englober l’acte même du congé, dont la régularité formelle conditionne la validité du refus de renouvellement. Dès lors, le preneur qui entend contester le congé doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, conformément aux dispositions de l’article L. 145-9 précité, dont le non-respect entraîne la perte irrémédiable du droit à indemnité d’éviction.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 3 juillet 2025 (pourvoi n° 23-19.274) apporte une précision complémentaire sur l’articulation entre la procédure collective et le droit à indemnité d’éviction. Dans cette décision, la Cour de cassation censure l’arrêt d’une cour d’appel qui avait accordé une indemnité d’éviction au preneur, alors que le bail avait été résilié par l’effet d’une clause résolutoire, ce qui excluait le droit à indemnité d’éviction. La Cour rappelle ainsi que le droit à indemnité d’éviction est subordonné à l’existence d’un refus de renouvellement du bail par le bailleur, et non à une résiliation du bail pour inexécution des obligations du preneur.
Ces exigences procédurales trouvent un écho particulier dans le contentieux du déplafonnement du loyer du bail renouvelé, régi par l’article L. 145-34 du code de commerce. La troisième chambre civile, par un arrêt du 4 juillet 2024 (pourvoi n° 23-13.515), a rappelé que l’appréciation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, condition du déplafonnement, relève du pouvoir souverain des juges du fond. La Cour a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt ayant constaté l’absence de modification notable de ces facteurs, confirmant que le contrôle de la Cour de cassation sur cette appréciation est limité à la vérification de la motivation de la décision. La valeur locative, déterminée conformément aux critères énumérés à l’article L. 145-33 du même code, doit ainsi faire l’objet d’une motivation suffisante de la part des juges du fond, à défaut de quoi la cassation est encourue pour défaut de base légale. L’arrêt rendu le 25 janvier 2024 (pourvoi n° 22-21.006) illustre cette exigence, en censurant une cour d’appel qui avait ordonné le déplafonnement du loyer sans caractériser suffisamment l’existence d’une modification notable des éléments de la valeur locative.
Par ailleurs, l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, élargit le champ des clauses réputées non écrites, en y incluant désormais les stipulations qui feraient échec aux dispositions des articles L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41 et L. 145-47 à L. 145-54. Cette extension du domaine de la sanction du réputé non écrit renforce la protection du preneur en rendant inopposables les clauses qui contourneraient les nouvelles dispositions protectrices introduites par la réforme, notamment la mensualisation du loyer prévue à l’article L. 145-32-1 et l’encadrement des clauses d’indexation consacré par l’article L. 145-38-1. La troisième chambre civile veille, par son contrôle de la qualification des clauses, à l’effectivité de cette protection légale.
B. La défense contre la clause résolutoire : l’exception d’inexécution et la suspension des effets
La clause résolutoire constitue l’arme la plus redoutable dont dispose le bailleur pour obtenir la résiliation du bail commercial en cas de manquement du preneur à ses obligations. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, encadre désormais strictement ce mécanisme. La clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
La réforme du 26 mai 2026 a introduit une condition nouvelle et déterminante pour l’octroi des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Désormais, l’article L. 145-41 exige que le preneur démontre « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette condition, qui renforce la protection du bailleur en exigeant du preneur qu’il ait repris le paiement du loyer avant même que le juge ne statue, constitue une innovation majeure du texte. Elle impose au preneur une discipline financière rigoureuse, tout en préservant la faculté pour le juge de suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque ces conditions sont réunies.
Parallèlement à ce mécanisme légal, la troisième chambre civile a consacré, dans un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, publié au Bulletin), l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport à la clause résolutoire. La Cour énonce que l’exception d’inexécution, fondée sur les articles 1719 et 1720 du code civil relatifs à l’obligation de délivrance du bailleur, peut être invoquée par le preneur indépendamment du délai d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du code de commerce. En d’autres termes, lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, le preneur peut suspendre le paiement des loyers sans attendre la délivrance d’un commandement, et sans être soumis au délai d’un mois qui conditionne l’acquisition de la clause résolutoire. La Cour de cassation juge que « l’exception d’inexécution invoquée par le preneur paralyse » l’action du bailleur fondée sur la clause résolutoire.
Cette construction prétorienne confère au preneur un moyen de défense puissant face à la clause résolutoire, en lui permettant de faire valoir les manquements du bailleur à son obligation de délivrance pour échapper aux effets de la résiliation. L’arrêt du 5 mars 2026 précise que ce mécanisme trouve son fondement dans le droit commun des contrats, et non dans le statut des baux commerciaux, ce qui lui confère une portée autonome. Il en résulte que le preneur peut opposer l’exception d’inexécution sans avoir préalablement sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire dans les conditions de l’article L. 145-41, et sans être tenu par le délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-12.423) fournit une illustration complémentaire de la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle l’application de la clause résolutoire par les juges du fond. Dans cette affaire, la bailleresse avait délivré un commandement visant la clause résolutoire, et la cour d’appel avait refusé d’en constater l’acquisition au motif que le commandement n’était pas suffisamment précis. La Cour de cassation censure cette décision, rappelant que le commandement qui vise la clause résolutoire et mentionne le délai d’un mois satisfait aux exigences légales, sans qu’il soit nécessaire d’y ajouter des précisions supplémentaires. Cette solution illustre l’équilibre que la troisième chambre civile entend maintenir entre la protection du preneur et le respect des prérogatives du bailleur.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 27 juin 2024 (pourvoi n° 23-10.340) enrichit cette analyse en précisant les conditions dans lesquelles le manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. La Cour y rappelle que le bailleur est tenu, en vertu de l’article 1719 du code civil, de délivrer au preneur un local conforme à sa destination contractuelle et en bon état de réparations de toute espèce. Lorsque le bailleur manque à cette obligation essentielle, le preneur est fondé à opposer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers, sans que le bailleur puisse se prévaloir de la clause résolutoire. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 5 mars 2026, consolide la protection du preneur en lui offrant un moyen de défense substantiel face à la clause résolutoire.
En définitive, la discipline procédurale imposée par la troisième chambre civile dans le contentieux du bail commercial ne se réduit pas à un simple formalisme. Elle constitue le vecteur d’une protection effective des droits du preneur, qu’il s’agisse du droit au renouvellement, du droit à l’indemnité d’éviction ou de la défense contre la clause résolutoire. La cassation pour méconnaissance des dernières conclusions, la sanction de la dénaturation des écritures et le rappel constant des exigences formelles qui encadrent le congé et le commandement visant la clause résolutoire participent d’une même logique : garantir que le juge du fond statue en pleine connaissance de l’argumentation des parties, dans un domaine où la technicité du droit et l’importance des enjeux économiques exigent une vigilance procédurale de chaque instant. La réforme du 26 mai 2026, en renforçant les conditions de la suspension de la clause résolutoire, s’inscrit dans cette dynamique de recherche d’équilibre entre les droits du bailleur et la protection du preneur, désormais placé sous la surveillance exigeante de la troisième chambre civile.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, telle qu’elle se déploie dans les arrêts du 2 juillet 2026, du 4 juin 2026, du 12 février 2026 et du 5 mars 2026, témoigne d’une volonté constante de soumettre le contentieux du bail commercial à une discipline procédurale rigoureuse. Cette rigueur, qui se manifeste par la cassation systématique des décisions méconnaissant les dernières conclusions des parties ou dénaturant leurs écritures, ne constitue pas une fin en soi. Elle vise à garantir l’effectivité des droits substantiels que le statut des baux commerciaux confère au preneur – droit au renouvellement, droit à l’indemnité d’éviction, exception d’inexécution opposable à la clause résolutoire – dans un contexte où les enjeux financiers et patrimoniaux justifient un contrôle juridictionnel particulièrement exigeant. L’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026, qui a renforcé les conditions de la suspension de la clause résolutoire tout en consacrant la mensualisation du loyer et l’encadrement des garanties, s’inscrit dans cette même dynamique de protection du preneur, dont la mise en œuvre contentieuse demeure placée sous le contrôle vigilant de la Cour de cassation.
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