I. Les conditions et les effets du congé dans le bail commercial
A. Le formalisme impératif du congé : acte extrajudiciaire, motivation et délai
Le congé constitue l’acte unilatéral par lequel le bailleur ou le preneur manifeste sa volonté de mettre fin au bail commercial. L’article L.145-9 du code de commerce dispose, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, que les baux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Ce texte impose que le congé soit délivré par acte extrajudiciaire et précise, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné. Il doit également indiquer que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans. La Cour de cassation a rappelé avec constance le caractère d’ordre public de ces exigences formelles, dont le non-respect emporte la nullité du congé.
La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 11 janvier 2024, la nature juridique du congé en énonçant qu’il s’agit d’un « acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, Publié au Bulletin). Cette qualification emporte des conséquences pratiques considérables, car elle signifie que la délivrance d’un congé ne requiert pas l’accord du cocontractant pour produire ses effets. Le congé est ainsi un acte juridique unilatéral réceptice, dont la validité s’apprécie au regard du respect des conditions légales et non de l’acceptation par son destinataire. En conséquence, un congé régulièrement délivré met fin au bail, quand bien même le preneur s’y opposerait ou se maintiendrait dans les lieux. La Cour de cassation a déduit de cette analyse que le congé délivré par acte extrajudiciaire produit ses effets à la date pour laquelle il a été donné, sans que le juge ne puisse en différer la prise d’effet ni en atténuer les conséquences juridiques.
Par ailleurs, l’article L.145-4 du code de commerce confère au preneur la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Cette faculté triennale est d’ordre public pour les baux de neuf ans. Le bailleur dispose quant à lui de la même faculté, mais dans les formes et délais de l’article L.145-9, c’est-à-dire par acte extrajudiciaire, et uniquement pour les motifs limitativement énumérés par les articles L.145-18, L.145-21, L.145-23-1 et L.145-24 du même code. Cette asymétrie procédurale traduit la protection renforcée dont bénéficie le preneur, considéré comme la partie économiquement vulnérable de la relation contractuelle.
À cet égard, la rigueur du formalisme exigé par la troisième chambre civile se manifeste notamment en matière de congé pour motif grave et légitime, prévu à l’article L.145-17 du code de commerce. Ce texte permet au bailleur de refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d’aucune indemnité d’éviction, à la condition de justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. La mise en demeure préalable, exigée en cas d’inexécution d’une obligation ou de cessation d’exploitation, doit à peine de nullité être effectuée par acte extrajudiciaire et reproduire les termes de l’alinéa concerné. La Cour de cassation contrôle strictement le respect de ces conditions, sans jamais admettre d’équipollents. Cette approche restrictive protège le preneur contre les congés infondés qui le priveraient abusivement de son droit au renouvellement, tout en offrant au bailleur une voie procédurale clairement balisée pour faire valoir ses droits.
B. Le congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes : une requalification en refus de renouvellement
La question du congé assorti d’une offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré a donné lieu à un arrêt de principe rendu par la troisième chambre civile le 11 janvier 2024. Dans cette affaire, une bailleresse avait délivré à ses locataires un congé avec offre de renouvellement subordonnée à la modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d’entretien supplémentaires. La cour d’appel de Bordeaux avait jugé que ce congé, bien qu’irrégulier, exprimait néanmoins une offre de régularisation d’un nouveau bail, et ne pouvait donc s’analyser en un congé sans offre de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.
La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa des articles 1103 du code civil, L.145-8 et L.145-9 du code de commerce. Elle a posé le principe suivant : « Un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, Publié au Bulletin). Cette solution, qui s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence antérieure, rappelle que le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix. Le bailleur ne saurait donc profiter du renouvellement pour imposer unilatéralement des modifications substantielles au contrat. La Cour a par ailleurs réaffirmé, dans cette même décision, que le congé constitue un acte unilatéral qui rompt le bail par la seule volonté de son auteur, sans que le juge ne puisse lui dénier cet effet au motif que le bailleur aurait manifesté une intention de renouveler en proposant un nouveau contrat.
En conséquence, la distinction entre congé avec offre de renouvellement et congé avec refus de renouvellement ne dépend pas de la qualification formelle retenue par le bailleur, mais de la portée réelle des modifications proposées. Dès lors que l’offre de renouvellement s’écarte des clauses et conditions du bail expiré autrement que sur le prix, elle équivaut juridiquement à un refus de renouvellement. Le bailleur se trouve alors tenu de verser au preneur l’indemnité d’éviction prévue à l’article L.145-14 du code de commerce, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, laquelle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession.
Cette jurisprudence revêt une importance pratique majeure pour les praticiens du droit des baux commerciaux. Elle impose au bailleur souhaitant modifier les clauses du bail une vigilance particulière : toute modification autre que celle du prix devra faire l’objet d’une négociation préalable avec le preneur, faute de quoi le congé assorti de telles modifications emportera les conséquences financières d’un refus de renouvellement. Il ne s’agit donc pas seulement d’une question de qualification juridique, mais d’un véritable enjeu patrimonial dont l’incidence sur le montant de l’indemnité d’éviction peut se chiffrer en centaines de milliers d’euros. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, entrée en vigueur le 28 mai 2026, a d’ailleurs renforcé la protection du preneur en introduisant la mensualisation de droit des loyers commerciaux à l’article L.145-32-1 du code de commerce, le plafonnement du dépôt de garantie à l’article L.145-40, et la consécration légale des clauses tunnel d’indexation des loyers.
II. La cession du bail commercial : l’encadrement légal et jurisprudentiel de la liberté contractuelle
A. Le principe de libre cessibilité et la prohibition des clauses restrictives
La cession du bail commercial constitue une prérogative essentielle du preneur, dont la valeur patrimoniale est directement liée à la possibilité de transmettre le droit au bail avec le fonds de commerce. L’article L.145-16 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2022-172 du 14 février 2022, dispose que sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du statut des baux commerciaux à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise, ainsi qu’au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel. Ce texte protège ainsi la cessibilité du bail en tant qu’accessoire indissociable du fonds de commerce, conformément à la logique selon laquelle le droit au bail est un élément du fonds de commerce.
La troisième chambre civile a réaffirmé la portée de cette prohibition dans un arrêt du 21 avril 2022, en rappelant que le preneur a le droit de céder son bail si cette faculté ne lui a pas été interdite, conformément à l’article 1717 du code civil. La Cour a toutefois précisé que l’acquiescement du bailleur à une cession irrégulière ne saurait résulter de simples encaissements de loyers ou d’appels de charges, mais suppose des actes manifestant sans équivoque sa reconnaissance du cessionnaire comme son locataire : « En statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser, d’une part, l’accord de Mme [H] à la cession du bail à la société [U] et, d’autre part, la connaissance par la société BP Immo de l’identité réelle du preneur, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 21 avr. 2022, n° 21-11.404).
Or, si la clause interdisant purement et simplement la cession est réputée non écrite, la jurisprudence admet la validité des clauses qui subordonnent la cession à l’agrément préalable et écrit du bailleur. Ces clauses d’agrément ne contreviennent pas à l’article L.145-16 dès lors qu’elles ne font qu’organiser les modalités de la cession sans l’interdire. La Cour de cassation contrôle néanmoins que le bailleur ne fasse pas un usage abusif de son droit d’agrément, en se fondant notamment sur l’article L.145-15 du code de commerce qui sanctionne de nullité toute clause ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement. Une clause d’agrément qui serait utilisée de manière dilatoire ou vexatoire pour faire obstacle à la cession pourrait ainsi être privée d’effet par le juge. Dans un arrêt du 24 octobre 2024, la troisième chambre civile a eu à connaître d’une espèce dans laquelle le preneur avait sollicité l’agrément du bailleur pour la cession de son bail, avant de se heurter à une opposition de ce dernier qui sollicitait à titre reconventionnel la résiliation du bail. La Cour a rappelé que le refus d’agrément du bailleur doit être motivé par des considérations légitimes, et ne saurait constituer un prétexte pour évincer le preneur de manière indirecte (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-12.314).
En cas de fusion, de scission ou de transmission universelle de patrimoine, l’article L.145-16 prévoit expressément que la société issue de l’opération est substituée au preneur initial dans tous les droits et obligations découlant du bail, nonobstant toute stipulation contraire. Cette disposition, introduite par la loi du 14 février 2022, consacre au plan législatif une solution déjà retenue par la jurisprudence, et garantit la continuité du bail commercial en dépit des restructurations sociétaires. Le tribunal peut toutefois substituer aux garanties initiales toutes garanties qu’il juge suffisantes si l’obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention.
B. Les effets de l’irrégularité de la cession sur l’opposabilité au bailleur et le droit au renouvellement
L’opposabilité de la cession au bailleur constitue une condition essentielle de son efficacité. La troisième chambre civile a rappelé, à propos du bail rural mais dans des termes transposables au bail commercial, que la cession ne produit effet à l’égard du bailleur que s’il est partie à l’acte de cession, si l’acte lui est notifié ou s’il en prend acte. Dans un arrêt du 11 janvier 2024, la Cour a ainsi jugé que la cession, même autorisée en justice, ne produit effet à l’égard du bailleur qu’à compter de la notification de l’acte ou de la prise d’acte par ce dernier (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-15.661, Publié au Bulletin).
Par ailleurs, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser les sanctions applicables en cas de cession irrégulière. Dans une espèce soumise à la cour d’appel de Chambéry et jugée le 26 septembre 2024, la cession du droit au bail avait été réalisée par acte sous seing privé, alors que le bail commercial contenait une clause stipulant que toute cession devait être réalisée par acte authentique en présence du bailleur ou lui dûment appelé. La Cour de cassation a partiellement censuré l’arrêt d’appel, en rappelant que le juge ne peut refuser d’évaluer le montant d’un dommage dont il a constaté l’existence en son principe : « alors qu’elle avait retenu que la rédactrice de l’acte engageait sa responsabilité à l’égard de la cessionnaire pour les manquements commis lors de la rédaction de l’acte de cession et qu’elle avait constaté que la cessionnaire avait perdu son droit au bail sur les locaux », la cour d’appel ne pouvait refuser l’indemnisation (Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 23-14.786).
La cession du bail commercial est également susceptible d’interférer avec le droit au renouvellement du preneur. L’article L.145-8 du code de commerce subordonne le droit au renouvellement à la condition que le preneur soit propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux et que ce fonds ait fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail. Dès lors, une cession irrégulière, qui ne serait pas opposable au bailleur, pourrait priver le cessionnaire du droit au renouvellement, faute de justifier d’une exploitation régulière du fonds dans les lieux loués pendant la durée requise.
Enfin, la troisième chambre civile veille à ce que le formalisme de la cession ne soit pas contourné par des montages juridiques. Dans un arrêt du 8 février 2024, elle a jugé que l’article L.145-16, qui prohibe les clauses interdisant la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce, n’interdit pas les clauses limitant la cession à certaines catégories de cessionnaires déterminées par le contrat. La Cour a ainsi validé une clause stipulant que la cession ne pouvait intervenir qu’au profit d’un groupement de propriétaires ou d’exploitants, avec l’agrément personnel du bailleur, dès lors que cette restriction ne constituait pas une interdiction absolue de céder prohibée par le texte (Cass. 3e civ., 8 fév. 2024, n° 22-16.422, Publié au Bulletin).
La combinaison des règles relatives au congé et à la cession révèle ainsi une double exigence de rigueur formelle, qui traverse l’ensemble de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile. Le bailleur qui entend délivrer congé doit respecter scrupuleusement les formes prescrites par l’article L.145-9, tandis que le preneur qui souhaite céder son bail doit obtenir l’agrément du bailleur ou, à défaut, solliciter l’autorisation judiciaire. Cette symétrie des exigences formelles traduit un souci constant de la Cour de cassation de préserver l’équilibre contractuel entre les parties, sans jamais sacrifier la sécurité juridique à des considérations d’opportunité économique. La notification de la cession au bailleur constitue à cet égard une formalité substantielle, dont le défaut entraîne l’inopposabilité de la cession au bailleur, quand bien même le juge aurait préalablement autorisé l’opération. La Cour a ainsi énoncé que la qualité de preneur du destinataire du congé s’apprécie à la date de sa délivrance, ce qui implique que le cessionnaire ne peut se prévaloir de la cession à l’égard du bailleur qu’à compter de la date à laquelle elle lui est devenue opposable.
L’indemnité d’éviction, quant à elle, demeure la contrepartie financière obligatoire du refus de renouvellement sans motif grave et légitime. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 22 juin 2022, que cette indemnité doit prendre en compte la valeur du droit au bail des locaux dont le preneur est évincé, que l’on se place dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce ou dans celle de son déplacement : « l’indemnité d’éviction, destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement, doit être évaluée en fonction du dommage subi » (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 20-20.844, Publié au Bulletin). Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. La Cour de cassation a par ailleurs précisé, dans un arrêt du 15 février 2023, que la cession du droit au bail avec déspécialisation, autorisée en application de l’article L.145-51 du code de commerce, constitue une opération distincte de la simple cession du bail et obéit à un régime juridique spécifique qui doit être respecté à peine d’inopposabilité au bailleur (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849, Publié au Bulletin).
Dès lors, la maîtrise des règles relatives au congé et à la cession du bail commercial constitue un enjeu stratégique pour les praticiens du droit immobilier. La jurisprudence de la troisième chambre civile, par sa constance et sa rigueur, offre un cadre prévisible qui sécurise les anticipations des parties, tout en les invitant à une vigilance accrue dans la rédaction des actes et le respect des formalités prescrites.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre 2022 et 2026, a consolidé le cadre juridique de la cession du bail commercial et du congé, en insistant sur la rigueur des exigences formelles qui conditionnent la validité et l’opposabilité de ces actes. Le congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, s’analyse désormais en un refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction, tandis que la cession du bail ne produit effet à l’égard du bailleur qu’à compter de sa notification ou de la prise d’acte par ce dernier. L’interdiction des clauses prohibant la cession à l’acquéreur du fonds de commerce, combinée à la validité encadrée des clauses d’agrément, dessine un équilibre délicat entre la protection du preneur et les prérogatives du bailleur, que la Cour de cassation s’emploie à maintenir avec une constance remarquable. Ces solutions, qui s’inscrivent dans la continuité des principes protecteurs du statut des baux commerciaux, invitent les praticiens à une vigilance renouvelée dans l’accomplissement des formalités légales et conventionnelles, sous peine de s’exposer à des conséquences patrimoniales d’une ampleur considérable.
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