La promesse unilatérale de vente en droit des affaires : l’engagement irrévocable du promettant et la sanction de sa rétractation
I. La nature de l’engagement du promettant dans la promesse unilatérale de vente
A. Le revirement de la chambre commerciale du 15 mars 2023
La promesse unilatérale de vente constitue l’un des instruments les plus usités de la pratique des affaires, qu’il s’agisse de céder des titres sociaux, un fonds de commerce ou un actif stratégique. Pendant de nombreuses années, la Cour de cassation jugeait que la levée de l’option par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente postérieurement à la rétractation du promettant excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée. Cette ligne jurisprudentielle, solidement ancrée depuis un arrêt de la troisième chambre civile du 15 décembre 2009, a été abandonnée par un arrêt de la chambre commerciale du 15 mars 2023 (Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, Publié au Bulletin courdecassation.fr), qui constitue un revirement d’une portée considérable pour la sécurité des transactions commerciales.
En l’espèce, deux sociétés avaient conclu le 21 juin 2012 un protocole d’accord cadre prévoyant une promesse unilatérale de cession de 13% des actions d’une société tierce. Le promettant avait notifié sa rétractation le 8 mars 2016, soit avant que le bénéficiaire ne lève l’option le 28 juin 2016. La cour d’appel de Rennes, se fondant sur la jurisprudence antérieure, avait rejeté la demande de réalisation forcée de la vente. La chambre commerciale casse cet arrêt au visa de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et énonce un principe désormais fondamental : « le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès cette promesse et ne peut pas se rétracter, même avant l’ouverture du délai d’option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire ».
La Cour prend soin de justifier ce revirement par une motivation enrichie particulièrement développée. Elle rappelle d’abord qu’à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un contrat, préalable au contrat définitif, qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif. Elle souligne ensuite que le législateur est intervenu par l’ordonnance du 10 février 2016 pour consacrer cette solution à l’article 1124, alinéa 2, du code civil (legifrance.gouv.fr), et que la troisième chambre civile avait déjà opéré ce revirement dans deux arrêts du 23 juin 2021 (n° 20-17.554, Publié au Bulletin) et du 20 octobre 2021 (n° 20-18.514).
La chambre commerciale écarte par ailleurs les arguments tirés de la sécurité juridique et de la protection de la confiance légitime, en rappelant que les exigences conventionnelles ne consacrent pas de droit acquis à une jurisprudence constante, ainsi que l’a jugé la Cour européenne des droits de l’homme (CEDH, Unédic c. France, n° 20153/04, § 74, 18 décembre 2008). En l’espèce, la société promettante ne disposait pas d’un droit définitivement acquis, l’arrêt de la cour d’appel de Rennes étant susceptible d’un pourvoi en cassation, et le nouvel état du droit n’était pas imprévisible, dès lors qu’une très grande majorité de la doctrine l’appelait de ses vœux bien avant la conclusion du protocole.
B. La distinction entre le contrat de promesse et le contrat définitif
L’arrêt du 15 mars 2023 opère une clarification conceptuelle majeure en distinguant nettement la promesse unilatérale de vente de la simple offre de vente. La chambre commerciale énonce que la promesse unilatérale est un contrat préalable au contrat définitif, qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire. Cette distinction, qui emporte des conséquences pratiques déterminantes, a été consacrée par l’article 1124 du code civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016 : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».
Par ailleurs, l’alinéa 2 du même article dispose que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ». La portée de cette disposition est double : elle prive d’efficacité la rétractation unilatérale du promettant et elle ouvre au bénéficiaire la voie de l’exécution forcée de la vente. La cour d’appel de Versailles a fait application de ces principes dans un arrêt du 6 mai 2025 (CA Versailles, 6 mai 2025, n° 23/04463 courdecassation.fr), en retenant que le promettant était tenu irrévocablement par la promesse consentie et ne pouvait se soustraire à ses obligations en invoquant l’absence d’accord sur le prix. Dès lors, la force obligatoire de la promesse unilatérale de vente résulte de sa nature contractuelle même et non du seul exercice de l’option par le bénéficiaire : le consentement du promettant à la vente est acquis ab initio, seule la réception du consentement du bénéficiaire étant différée.
II. Les limites et les effets de l’engagement irrévocable du promettant
A. L’inefficacité de la rétractation et le droit à l’exécution forcée
La conséquence la plus immédiate du revirement du 15 mars 2023 réside dans l’inefficacité de la rétractation du promettant. Celui-ci ne peut plus, en se rétractant, faire obstacle à la réalisation de la vente dès lors que le bénéficiaire lève l’option dans le délai convenu. Cette solution, qui prévaut désormais tant pour les contrats soumis au droit nouveau que pour ceux régis par le droit antérieur à l’ordonnance du 10 février 2016, a été réaffirmée par les juridictions du fond dans de nombreuses décisions récentes.
La cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 21 janvier 2025 (CA Reims, 21 janvier 2025, n° 23/01870 courdecassation.fr), a eu l’occasion de préciser la portée de l’engagement du promettant dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente immobilière consentie avec terme extinctif. La cour a rappelé que la promesse unilatérale de vente, acceptée par le bénéficiaire, constitue un contrat en vertu duquel le promettant consent à la vente de façon ferme et définitive, seul le bénéficiaire conservant la faculté de lever ou non l’option. Elle en a déduit que la caducité de la promesse par l’écoulement du terme n’affectait pas l’obligation du bénéficiaire de verser l’indemnité d’immobilisation convenue.
Par ailleurs, la cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 27 mars 2025 (CA Grenoble, 27 mars 2025, n° 23/02925 courdecassation.fr), a fait une application rigoureuse de ces principes en matière de cession partielle d’actif. La cour a constaté que, bien que l’acte fût intitulé « promesse synallagmatique de cession partielle d’actif », sa lecture complète faisait apparaître sans ambiguïté une promesse unilatérale de vente. Elle a retenu que la société promettante avait définitivement consenti à la vente et s’était trouvée débitrice de l’obligation de transférer la propriété de la branche d’activité au bénéficiaire, de sorte que « le promettant ne peut plus se rétracter unilatéralement ». La cour a toutefois tempéré cette solution en constatant que la promesse était devenue caduque le 30 septembre 2022, faute par le bénéficiaire d’avoir levé l’option dans le délai stipulé.
La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 28 janvier 2026 (CA Bordeaux, 28 janvier 2026, n° 23/05814 courdecassation.fr), a également confirmé que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ne peut se soustraire au paiement de l’indemnité d’immobilisation en invoquant sa renonciation à acquérir, dès lors que la promesse stipulait que cette indemnité restait acquise au promettant « même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant l’expiration du terme ». La cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 3 juin 2025 (CA Reims, 3 juin 2025, n° 24/00538 courdecassation.fr), a quant à elle rappelé que l’article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale de vente comme « un contrat par lequel une partie accorde à l’autre le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire de la promesse ».
B. L’articulation avec les autres figures contractuelles du droit des affaires
L’engagement irrévocable du promettant dans la promesse unilatérale de vente doit être distingué d’autres mécanismes contractuels qui, en droit des affaires, produisent des effets comparables mais obéissent à des régimes distincts. La chambre commerciale a ainsi précisé, dans un arrêt du 15 mai 2024 (Cass. com., 15 mai 2024, n° 22-20.747, Publié au Bulletin courdecassation.fr), que si le contrat de franchise est conclu en considération de la personne du franchiseur, la cession de la totalité des parts ou actions de la société franchiseur et l’évolution de ses dirigeants, qui n’impliquent pas de changement de la personne morale, n’emportent aucune cession du contrat de franchise et ne requièrent pas l’accord préalable des franchisés.
La question de la transmission des contrats dans les opérations sur le fonds de commerce illustre également la nécessité de distinguer la promesse unilatérale de vente d’autres mécanismes translatifs. La chambre commerciale a jugé, dans un arrêt du 18 février 2026 (Cass. com., 18 février 2026, n° 23-23.681, Publié au Bulletin courdecassation.fr), que « la cession d’un fonds de commerce qui comprend la cession de la propriété des droits sur des marques n’emporte pas, sauf stipulation contraire de l’acte de cession, cession du contrat de distribution sélective des produits revêtus de ces marques, ni, en cas d’indivisibilité de ce contrat et d’une licence d’exploitation desdites marques, la cession de cette licence ». La Cour a ainsi fait application du principe selon lequel l’indivisibilité contractuelle joue comme un mécanisme de chute commune : si le contrat de distribution n’est pas transmis, la licence de marque qui lui est indivisiblement liée ne peut pas davantage être transférée au repreneur.
Cette solution a été confortée par un arrêt du 4 juin 2025 (Cass. com., 4 juin 2025, n° 24-11.483 courdecassation.fr), aux termes duquel « la cession d’un fonds de commerce n’emporte pas, sauf exceptions prévues par la loi, la cession des contrats liés à l’exploitation de ce fonds ». La chambre commerciale a censuré l’arrêt d’appel qui avait retenu que la cession d’un fonds de commerce englobait l’ensemble de la clientèle et accessoires, sans constater que la cession prévoyait le transfert de la convention de collaboration conclue avec le fournisseur. Par ailleurs, la Cour a rappelé dans un arrêt du 24 avril 2024 (Cass. com., 24 avril 2024, n° 22-15.958, Publié au Bulletin courdecassation.fr) que l’accord du cédé à la cession du contrat, prévu par l’article 1216 du code civil (legifrance.gouv.fr), « peut être donné sans forme, pourvu qu’il soit non équivoque, et peut être prouvé par tout moyen », le défaut d’accord n’emportant non pas la nullité mais « l’inopposabilité au cédé ».
Ces décisions révèlent une cohérence d’ensemble de la jurisprudence commerciale : lorsque le promettant s’est engagé de manière ferme et définitive, ni sa rétractation unilatérale ni l’écoulement du temps ne peuvent, à eux seuls, le libérer de son obligation de transférer la propriété, sauf stipulation contraire expressément convenue entre les parties. En conséquence, la rédaction de la promesse unilatérale de vente requiert une attention particulière, notamment quant à la détermination précise des conditions suspensives, du terme extinctif et du sort de l’indemnité d’immobilisation. La pratique notariale et la pratique des avocats d’affaires doivent intégrer ces exigences pour sécuriser les opérations de cession, qu’elles portent sur des titres sociaux, un fonds de commerce ou des actifs stratégiques.
Conclusion
L’arrêt de la chambre commerciale du 15 mars 2023 constitue un point d’équilibre remarquable dans la construction du régime juridique de la promesse unilatérale de vente. En consacrant le caractère irrévocable de l’engagement du promettant, la Cour de cassation a renforcé la sécurité juridique des transactions commerciales tout en préservant la cohérence du droit des obligations avec la réforme de 2016. La pratique contractuelle contemporaine doit désormais intégrer pleinement cette exigence d’irrévocabilité, tant dans la phase de négociation que dans celle de rédaction des actes, pour prévenir les contentieux liés à la rétractation du promettant et garantir l’effectivité des cessions projetées.