Le bail commercial et le domaine public : la troisième chambre civile consacre la nullité absolue et précise les conséquences indemnitaires de l’annulation du contrat
I. L’incompatibilité fondamentale entre le statut des baux commerciaux et la domanialité publique
A. L’exclusion du champ d’application du statut en présence d’un bien relevant du domaine public
Le statut des baux commerciaux, institué par le décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, a pour vocation de protéger le fonds de commerce exploité par un locataire en lui garantissant, notamment, un droit au renouvellement du bail et, en cas de refus de ce renouvellement, le versement d’une indemnité d’éviction. L’article L. 145-1 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) dispose que les dispositions protectrices de ce chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou encore à un chef d’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat. Or, ce champ d’application, pour étendu qu’il soit, trouve une limite fondamentale lorsque le bien donné à bail relève du domaine public. La présente étude se propose d’analyser les fondements et les conséquences de cette incompatibilité à la lumière de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile du 21 mai 2026, qui constitue une contribution majeure à la clarification des rapports entre le droit de la domanialité publique et le statut des baux commerciaux.
La domanialité publique, régie par le code général de la propriété des personnes publiques, confère aux biens qui en relèvent un statut juridique spécifique fondé sur les principes d’inaliénabilité et d’imprescriptibilité. Les dépendances du domaine public ne peuvent, par nature, faire l’objet de conventions soumises au droit privé des baux commerciaux, dès lors que leur affectation à l’usage du public ou à un service public est incompatible avec la constitution d’un droit au renouvellement au profit d’un preneur privé. Par un arrêt rendu le 21 mai 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé avec une fermeté remarquable que « les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, Publié au Bulletin – courdecassation.fr).
Cette solution s’inscrit dans une construction prétorienne constante, selon laquelle le statut des baux commerciaux ne saurait être invoqué pour contourner les règles impératives de la domanialité publique. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser que l’occupation d’une dépendance du domaine public ne peut donner lieu qu’à la délivrance d’un titre précaire et révocable, excluant par essence toute application des dispositions protectrices du code de commerce relatives au droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction. L’arrêt du 21 mai 2026, rendu en formation de section et destiné à la publication au Bulletin, élève cette exclusion au rang de principe cardinal du droit des baux commerciaux, en consacrant la sanction la plus sévère que connaisse le droit des contrats : la nullité absolue.
Par ailleurs, cette incompatibilité ne saurait être écartée par la volonté des parties, fût-elle clairement exprimée dans la convention. La Cour de cassation affirme en effet que les parties « ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux », ce dont il résulte que toute stipulation contraire est réputée non écrite, conformément à l’article L. 145-15 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui sanctionne de la même manière les clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public du statut. Dès lors, ni la qualification donnée au contrat par les parties, ni la commune intention de se placer sous l’empire protecteur du statut, ni même l’exécution prolongée du bail pendant de nombreuses années ne peuvent purger le contrat du vice fondamental qui l’affecte ab initio.
B. La nullité absolue pour objet illicite : nature juridique, prescription et titulaires de l’action
La nullité prononcée par la troisième chambre civile dans son arrêt du 21 mai 2026 est une nullité absolue, fondée sur l’illicéité de l’objet du contrat au sens des articles 1131 et 1133 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. La qualification de nullité absolue emporte des conséquences procédurales déterminantes, que la Cour de cassation a pris soin de préciser dans sa motivation. En premier lieu, l’action en nullité absolue peut être exercée par tout intéressé, et non par le seul cocontractant, ce qui élargit considérablement le cercle des titulaires potentiels de l’action. En l’espèce, le preneur lui-même avait agi en nullité du bail commercial qu’il avait pourtant accepté et exécuté pendant près de dix années, et la Cour a déclaré son action recevable.
En deuxième lieu, la Cour de cassation a précisé le point de départ du délai de prescription de l’action en nullité. Rappelant que l’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », la troisième chambre civile a jugé que ce texte « est applicable aux actions en nullité pour cause ou objet illicite, dont la prescription court dès lors à compter du jour où la partie demanderesse à la nullité a eu ou aurait dû avoir connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat » (courdecassation.fr, §7). Cette précision est d’une importance pratique considérable, car elle retarde le point de départ du délai quinquennal jusqu’à la date à laquelle le titulaire de l’action a effectivement eu, ou aurait dû avoir, connaissance du vice affectant le contrat, et non jusqu’à la date de conclusion de celui-ci. Le bailleur soutenait au contraire que la prescription courait à compter du jour de la conclusion de l’acte, ce que la Cour a expressément rejeté.
Cette solution s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence de la Cour de cassation relative à la prescription des actions en nullité pour objet illicite. En consacrant le caractère absolu de la nullité et en différant le point de départ de la prescription, la troisième chambre civile renforce la protection du contractant qui n’avait pas, au moment de la conclusion du contrat, les moyens de déceler le vice qui l’affectait. En conséquence, le locataire peut, plusieurs années après l’entrée dans les lieux, se prévaloir de la nullité du bail pour échapper au paiement des loyers, solliciter la restitution des sommes déjà versées et, le cas échéant, demander l’indemnisation du préjudice résultant de la perte de son fonds de commerce. Cette situation, pour le moins singulière, illustre le caractère protéiforme de la sanction de la nullité absolue, qui peut être invoquée aussi bien par le bailleur que par le preneur, chacun y trouvant un intérêt distinct selon les circonstances de l’espèce.
À cet égard, il convient de relever que la nullité du bail commercial pour empiètement sur le domaine public ne saurait être confondue avec la nullité relative qui sanctionnerait un simple vice du consentement tel que l’erreur ou le dol. La distinction est essentielle car, à la différence de la nullité absolue, la nullité relative ne peut être invoquée que par la partie que la loi entend protéger et se prescrit dans des conditions différentes. Or, en l’espèce, l’illicéité de l’objet du contrat affecte l’ordre public économique de protection qui sous-tend l’ensemble du statut des baux commerciaux, justifiant ainsi la qualification de nullité absolue retenue par la Cour de cassation.
II. Les conséquences juridiques et financières de l’annulation du bail commercial irrégulier
A. Le principe de la restitution en valeur des prestations fournies : une avancée jurisprudentielle significative
L’annulation d’un contrat emporte, en principe, son anéantissement rétroactif et a pour effet de remettre les parties dans la situation qui était la leur antérieurement à sa conclusion. Cette règle, déduite des articles 1131 et 1304 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, commande que chacune des parties restitue à l’autre les prestations qu’elle a reçues en exécution du contrat annulé. Appliquée au bail commercial irrégulièrement consenti sur le domaine public, cette règle impose au bailleur de restituer les loyers perçus et, corrélativement, autorise le bailleur à solliciter une indemnité correspondant à la valeur de la jouissance des lieux dont le preneur a effectivement bénéficié.
La cour d’appel de Basse-Terre avait, dans l’arrêt censuré par la Cour de cassation le 21 mai 2026, rejeté la demande du bailleur tendant au paiement d’une indemnité d’occupation au motif que ce dernier n’était pas propriétaire du bien litigieux. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa des articles 1131 et 1304 du code civil, en énonçant un attendu de principe aux termes duquel « il résulte de ces textes que les parties doivent, après l’annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure, et que chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies » (courdecassation.fr, §11). La Cour ajoute, avec une précision remarquable, que la cour d’appel avait « constaté que le bailleur avait fourni à la locataire la jouissance effective d’un local à usage de restaurant », de sorte que le refus de toute indemnité d’occupation constituait une violation des textes susvisés.
Cette décision opère un rééquilibrage significatif des rapports entre les parties à un bail annulé. En effet, si le preneur peut obtenir la restitution des loyers versés sur le fondement de la nullité du contrat, l’équité et la logique juridique commandent qu’il ne puisse conserver le bénéfice d’une jouissance gratuite des lieux pendant toute la durée de l’occupation. La restitution en valeur, qui prend la forme d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative des locaux, permet ainsi d’éviter un enrichissement sans cause du preneur au détriment du bailleur, quand bien même ce dernier ne serait pas le véritable propriétaire du bien donné à bail. Dès lors, la qualité de propriétaire du bailleur est indifférente à l’octroi de l’indemnité d’occupation, seule important la fourniture effective d’une jouissance des lieux.
Par ailleurs, cette solution s’harmonise avec la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation relative aux conséquences de l’annulation des conventions, notamment en matière de prêt ou de vente. La troisième chambre civile transpose ainsi, dans le contentieux spécifique du bail commercial irrégulier, des principes classiques du droit des obligations, tout en les adaptant aux particularités de la matière. En conséquence, le bailleur qui a consenti un bail sur un bien ne lui appartenant pas, ou relevant du domaine public, n’est pas pour autant privé du droit de solliciter une indemnisation correspondant à la contrepartie de la jouissance qu’il a effectivement procurée au preneur.
B. L’articulation entre nullité absolue et protection du preneur de bonne foi à la lumière de la réforme du 26 mai 2026
Si l’arrêt du 21 mai 2026 consacre le droit du bailleur à une indemnité d’occupation en dépit de l’absence de titre de propriété sur le bien, il n’épuise pas la question, plus délicate, de la protection du preneur de bonne foi qui a exécuté le bail pendant de nombreuses années sans avoir eu connaissance du vice affectant le contrat. La situation du locataire qui a investi dans l’aménagement des locaux, constitué une clientèle et développé un fonds de commerce sur une dépendance du domaine public est, à cet égard, particulièrement préoccupante. La nullité absolue du bail le prive en effet de tout droit au renouvellement et de toute indemnité d’éviction, alors même qu’il a pu légitimement croire à la validité du contrat.
L’article L. 145-16 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), qui répute non écrites les clauses tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce, illustre la volonté constante du législateur de protéger le preneur contre les stipulations qui porteraient une atteinte excessive à ses droits. De même, l’article L. 145-41 du même code (legifrance.gouv.fr), dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, prévoit désormais que les juges peuvent, en accordant des délais de paiement, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Ces dispositions témoignent d’un souci constant de protection du locataire commercial, mais elles ne trouvent pas à s’appliquer lorsque le bail lui-même est nul ab initio.
À cet égard, il est essentiel de distinguer la nullité absolue du bail pour objet illicite, qui anéantit rétroactivement le contrat, des mécanismes de protection du preneur prévus par le statut des baux commerciaux, qui supposent l’existence d’un bail valable. La Cour de cassation a, par un arrêt du 15 février 2023, rappelé que « la cession du droit au bail, dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce, emportant malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu’au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré » (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849, Publié au Bulletin – courdecassation.fr). Cette décision, qui illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile interprète les dispositions du statut, confirme que les mécanismes protecteurs du preneur ne sauraient être étendus au-delà des prévisions légales, et a fortiori ne sauraient être invoqués pour faire échec à la nullité du contrat.
En conséquence, la situation du preneur évincé d’un local relevant du domaine public est particulièrement fragile, puisqu’il ne peut prétendre ni au renouvellement du bail, ni au versement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce (legifrance.gouv.fr). La seule protection dont il dispose réside dans l’éventuelle action en responsabilité contre le bailleur pour dol ou réticence fautive, sur le fondement du droit commun de la responsabilité civile délictuelle, à condition de démontrer que le bailleur connaissait, ou aurait dû connaître, le vice affectant le contrat au moment de sa conclusion. La charge de la preuve pèse alors sur le preneur, qui doit établir la faute du bailleur, le préjudice subi et le lien de causalité entre les deux, ce qui constitue, en pratique, un obstacle probatoire souvent difficile à surmonter pour le commerçant évincé qui n’a eu d’autre choix que d’accepter la situation de fait qui lui était proposée.
L’article L. 145-47 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), qui permet au locataire d’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, et l’article L. 145-51 du même code (legifrance.gouv.fr), qui autorise le locataire partant à la retraite à céder son bail avec déspécialisation sous le contrôle du bailleur, constituent autant d’illustrations de la souplesse avec laquelle le législateur a entendu encadrer l’exploitation du fonds de commerce dans les locaux loués. Or, ces dispositions protectrices, pour essentielles qu’elles soient à la vitalité du commerce et de l’artisanat, ne trouvent à s’appliquer que dans le cadre d’un bail commercial régulièrement conclu sur un bien relevant du domaine privé. Dès lors que le bien relève du domaine public, le statut des baux commerciaux dans son ensemble est écarté, privant le preneur de l’ensemble des droits qu’il tient de ce statut.
En définitive, l’arrêt du 21 mai 2026, en consacrant la nullité absolue du bail commercial consenti sur le domaine public tout en reconnaissant au bailleur un droit à restitution en valeur de la jouissance procurée, illustre la tension permanente qui existe entre la protection du fonds de commerce, objectif cardinal du statut des baux commerciaux, et la préservation de l’intégrité du domaine public, impératif constitutionnel de valeur équivalente. La troisième chambre civile a, par une motivation soigneusement équilibrée, entendu concilier ces deux impératifs, en sanctionnant fermement l’illicéité de l’objet du contrat tout en évitant que le preneur ne bénéficie d’une occupation gratuite des lieux au détriment du bailleur de fait.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 21 mai 2026 constitue une décision de principe dont la portée dépasse le seul contentieux du bail commercial irrégulièrement consenti sur le domaine public. En consacrant, d’une part, la nullité absolue du bail commercial portant sur une dépendance domaniale et, d’autre part, le droit du bailleur de fait à une indemnité d’occupation correspondant à la valeur de la jouissance effectivement fournie au preneur, la Cour de cassation apporte une contribution essentielle à l’articulation entre le droit de la domanialité publique et le statut des baux commerciaux. Cette solution, qui concilie la sanction impérative de l’illicéité contractuelle avec le souci d’éviter tout enrichissement injustifié, illustre la cohérence et la prévisibilité de la jurisprudence de la troisième chambre civile en une matière où les intérêts en présence sont particulièrement sensibles. Les praticiens du droit immobilier commercial seront avisés de vérifier, préalablement à la conclusion de tout bail, la nature juridique du bien concerné, afin d’éviter les conséquences potentiellement désastreuses d’une nullité absolue susceptible d’être invoquée à tout moment par toute personne intéressée, et ce indépendamment de la durée pendant laquelle le contrat a été exécuté de bonne foi par les parties. La rigueur de la sanction prononcée par la Cour de cassation doit inciter les rédacteurs d’actes à une vigilance accrue lors de l’établissement de tout bail susceptible d’être consenti sur une dépendance du domaine public, en particulier dans les zones littorales où la question de la propriété des sols revêt une acuité particulière. Cette décision constitue, à n’en pas douter, un jalon essentiel dans la construction du droit des baux commerciaux appliqué aux situations domaniales, dont les implications pratiques ne manqueront pas de se révéler dans les années à venir.
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