I. La détermination de la date d’effet du bail renouvelé et ses conséquences sur le plafonnement du loyer
A. L’articulation entre la tacite prolongation et la demande de renouvellement
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, constitue un régime dérogatoire du droit commun du louage d’immeubles, dont la finalité essentielle est la protection du fonds de commerce et de l’exploitation du preneur. La durée du contrat de location ne peut, en application de l’article L. 145-4 du même code, être inférieure à neuf années, le preneur disposant de la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Cette durée minimale de neuf ans, qui confère au preneur une stabilité d’exploitation significative, s’articule avec les règles relatives au renouvellement qui en prolongent les effets bien au-delà du terme contractuel initial.
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux soumis à ce statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, ainsi que le dispose l’article L. 145-9 du code de commerce. Le congé, délivré par acte extrajudiciaire, doit à peine de nullité préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer au preneur qu’il dispose d’un délai de deux ans pour saisir le tribunal, soit pour contester le congé, soit pour demander le paiement d’une indemnité d’éviction. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail conclu par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme contractuel. Cette tacite prolongation constitue une phase juridique singulière, durant laquelle le bail se poursuit aux mêmes clauses et conditions que le contrat initial, tout en laissant au preneur la faculté de solliciter le renouvellement à tout moment.
L’article L. 145-10 précise les modalités de la demande de renouvellement : à défaut de congé, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa prolongation tacite. Cette demande doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa informant le bailleur de son obligation de faire connaître son intention dans un délai de trois mois. Le bailleur dispose en effet d’un délai de trois mois suivant la notification pour signifier, par acte extrajudiciaire, son acceptation ou son refus de renouvellement, en précisant dans ce dernier cas les motifs de sa décision. À défaut de réponse dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement aux conditions du bail précédent.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une clarification décisive quant à l’articulation entre la tacite prolongation et la demande de renouvellement, dans un arrêt du 9 juillet 2026 rendu sous le numéro 25-11.167. La Haute juridiction était saisie d’un pourvoi formé par la société Pharmacie, preneuse d’un local commercial dont le bail avait été renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000. La locataire avait sollicité le renouvellement par acte signifié le 24 mai 2012, soit à une date où le bail, bien que parvenu à son terme contractuel le 30 juin 2009, se prolongeait tacitement depuis lors. Le litige portait sur la question de savoir si le plafonnement du loyer renouvelé, prévu par l’article L. 145-34 du code de commerce, demeurait applicable lorsque la demande de renouvellement est formulée avant l’expiration de la douzième année de durée du bail, mais que la date de prise d’effet du nouveau bail se situe au-delà de ce seuil.
Or, la Cour de cassation a énoncé avec netteté que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement à tout moment au cours de la tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10, n’impliquait nullement que le bail prenne fin à la date de la signification de cette demande. En cas de tacite prolongation et de demande de renouvellement, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant, selon la lettre de l’article L. 145-12, le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement. L’ancien bail expire la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail. En l’espèce, le premier jour du trimestre civil suivant la demande du 24 mai 2012 était le 1er juillet 2012, de sorte que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont la cour d’appel avait exactement déduit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, sans que le plafonnement trouve à s’appliquer.
B. Le régime du plafonnement à l’épreuve de la durée du bail expiré
Le mécanisme du plafonnement du loyer, institué pour protéger le preneur contre des hausses excessives lors du renouvellement, est régi par l’article L. 145-34 du code de commerce. Ce texte dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments énumérés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, à savoir les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Cette règle protectrice cesse toutefois de s’appliquer lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze années.
À cet égard, l’arrêt du 9 juillet 2026 consacre une lecture strictement littérale de ce seuil de douze années, en refusant de le calculer à la date de la demande de renouvellement plutôt qu’à celle de la prise d’effet du nouveau bail. La solution retenue par la Cour de cassation est dépourvue d’ambiguïté : la durée du bail expiré s’apprécie non à la date à laquelle le preneur manifeste sa volonté de renouveler, mais à la date à laquelle le nouveau bail prend juridiquement effet selon les dispositions impératives de l’article L. 145-12. Cette interprétation préserve la prévisibilité du régime locatif, en évitant que le preneur ne puisse, par une demande opportunément anticipée, bénéficier artificiellement du plafonnement alors même que le bail a, dans les faits, excédé douze années.
Dès lors, le preneur qui laisse le bail se prolonger tacitement au-delà de son terme contractuel sans formuler de demande de renouvellement court le risque de voir le plafonnement lui échapper, le seuil de douze années étant susceptible d’être franchi avant même que le nouveau bail ne prenne effet. Cette conséquence, qui peut être lourde sur le plan financier pour le preneur, invite les praticiens à une vigilance particulière dans le suivi des échéances contractuelles et dans l’anticipation du calendrier du renouvellement. En effet, lorsque le plafonnement est écarté, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée d’après l’ensemble des éléments visés à l’article L. 145-33, ce qui peut conduire à une augmentation substantielle de la charge locative.
Par ailleurs, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit une disposition nouvelle relative à l’étalement du déplafonnement, dont l’article 62 prévoit que la variation de loyer résultant d’une modification notable des éléments de la valeur locative ou de l’exception aux règles de plafonnement due à une clause de durée du bail ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce mécanisme d’étalement, qui figurait déjà dans le dernier alinéa de l’article L. 145-34, a été précisé et renforcé par la réforme, offrant au preneur une protection supplémentaire contre les hausses brutales de loyer, même lorsque les conditions du déplafonnement sont réunies.
II. Les conditions nouvelles imposées au preneur pour bénéficier du droit au renouvellement à la suite de la réforme du 26 mai 2026
A. L’incidence de la réforme de l’article L. 145-41 sur l’accès au renouvellement
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, au-delà des aménagements apportés au régime du loyer, a profondément modifié les conditions dans lesquelles le preneur peut échapper à la résiliation du bail et, par voie de conséquence, préserver son droit au renouvellement. L’article 63 de cette loi, portant réécriture de l’article L. 145-41 du code de commerce, subordonne désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à une double condition cumulative. D’une part, le preneur doit démontrer sa capacité à régler la dette locative et, d’autre part, il doit reprendre le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Ces conditions, qui n’existaient pas dans la rédaction antérieure du texte, instaurent un critère objectif de solvabilité qui n’était pas requis auparavant.
En conséquence, le locataire assigné en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ne peut plus se contenter d’invoquer sa bonne foi ou de solliciter des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il doit désormais rapporter la preuve d’une capacité financière effective à apurer sa dette tout en honorant le loyer en cours, faute de quoi la clause résolutoire produit ses effets et le bail se trouve résilié. Cette réforme, applicable aux demandes introduites à compter du 28 mai 2026, renforce substantiellement l’exigence de solvabilité pesant sur le preneur, en particulier dans les secteurs d’activité soumis à des fluctuations conjoncturelles importantes.
La portée de cette réforme ne se limite pas à la seule procédure de résiliation. Elle affecte également, de manière indirecte mais certaine, le droit au renouvellement lui-même. En effet, le preneur dont le bail a été résilié pour défaut de paiement ne peut plus, par hypothèse, solliciter le renouvellement d’un contrat qui a cessé de produire ses effets. Dès lors, la condition de solvabilité introduite par l’article L. 145-41 nouveau constitue un verrou financier supplémentaire sur le chemin du renouvellement, que le preneur doit anticiper bien en amont de l’échéance contractuelle.
Par ailleurs, la même loi du 26 mai 2026 a instauré, à son article 62, la mensualisation de plein droit du paiement des loyers lorsque le preneur en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés non contestés. Cette faculté nouvelle, qui assouplit la charge de trésorerie pesant sur le preneur, doit être mise en perspective avec l’exigence renforcée de solvabilité issue de l’article L. 145-41 : le preneur qui opte pour un paiement mensuel doit néanmoins démontrer, en cas de difficultés, sa capacité à honorer l’intégralité de ses obligations locatives, sous peine de voir la clause résolutoire anéantir son droit au maintien dans les lieux.
B. Le refus de renouvellement et l’indemnité d’éviction face aux exigences procédurales contemporaines
Le bailleur conserve, aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, la faculté de refuser le renouvellement du bail, à charge pour lui de verser au preneur évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité, qui constitue la contrepartie du droit de reprise du propriétaire, comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à acquitter pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le bailleur établit que le préjudice est moindre. Le refus de renouvellement ouvre ainsi un droit à indemnisation qui garantit au preneur la préservation de la valeur économique de son exploitation, sauf les exceptions limitativement énumérées aux articles L. 145-17 et suivants, tenant notamment aux motifs graves et légitimes ou à l’exercice du droit de reprise pour habiter.
Or, la troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 12 février 2026 rendu sous le numéro 24-15.323, que la fixation de l’indemnité d’éviction peut se trouver retardée lorsque le preneur invoque l’existence de droits contractuels non purgés, susceptibles de faire obstacle à l’éviction. Dans l’espèce ayant donné lieu à cet arrêt, la société preneuse, à laquelle les bailleurs avaient délivré un congé avec refus de renouvellement, sollicitait à titre principal qu’il soit jugé que le droit de priorité conventionnel dont elle bénéficiait en cas de vente des locaux n’avait pas été régulièrement purgé, et qu’il soit en conséquence sursis à statuer sur la fixation de l’indemnité d’éviction jusqu’à l’exécution par les bailleurs de leurs obligations quant à cette purge.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté la demande de sursis à statuer, après avoir constaté que les bailleurs avaient satisfait à l’exécution du jugement antérieur en convoquant les parties à la signature de l’acte authentique de vente. La Cour de cassation a déclaré irrecevable le moyen tiré du défaut de base légale, en relevant que l’arrêt d’appel statuait bien, dans ses motifs, sur la prétention de la locataire relative à la purge du droit de priorité, mais se bornait dans son dispositif à rejeter la demande de sursis à statuer, sans reprendre expressément cette prétention. La Haute juridiction a qualifié cette discordance entre motifs et dispositif d’omission de statuer, laquelle, pouvant être réparée par la procédure de l’article 463 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation.
À cet égard, la loi du 26 mai 2026 a également modifié le droit de préemption du locataire commercial, en resserrant les conditions dans lesquelles il peut l’exercer et en précisant le formalisme applicable à la notification des offres de vente, notamment en ce qui concerne l’obligation faite au notaire de notifier au locataire les conditions et le prix de vente modifiés lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur. Ces ajustements législatifs, conjugués à la rigueur procédurale rappelée par l’arrêt du 12 février 2026, imposent au preneur qui entend contester les conditions de son éviction une vigilance particulière dans la formulation de ses prétentions judiciaires et dans le respect des délais de forclusion édictés par les articles L. 145-9 et L. 145-10 du code de commerce.
Dès lors, l’articulation entre les droits contractuels du preneur — qu’il s’agisse du droit de priorité, du droit de préemption ou de toute autre stipulation conventionnelle — et la fixation de l’indemnité d’éviction constitue un enjeu contentieux majeur, que la jurisprudence de la troisième chambre civile encadre avec une rigueur croissante. Le preneur évincé ne saurait indéfiniment différer la liquidation de son préjudice par l’invocation de droits périphériques dont la purge n’a pas été menée à son terme, sauf à s’exposer à une irrecevabilité de ses prétentions ou à une omission de statuer qu’il lui appartiendra de faire réparer dans les formes requises.
Par ailleurs, il convient d’observer que la loi du 26 mai 2026 s’inscrit dans un contexte plus large de réforme du droit des baux commerciaux, marqué par une tension persistante entre la protection du fonds de commerce et la simplification des relations contractuelles. Les débats parlementaires qui ont entouré l’adoption de cette loi, et en particulier le rejet par le Sénat d’une proposition visant à instaurer un encadrement expérimental des loyers commerciaux, témoignent de la sensibilité du sujet et de la diversité des intérêts en présence, entre bailleurs institutionnels, commerçants indépendants et exploitants de réseaux.
En conséquence, le droit au renouvellement du bail commercial, pilier du statut protecteur institué par le décret du 30 septembre 1953, se trouve aujourd’hui encadré par un ensemble de conditions temporelles et financières dont la rigueur s’est nettement accrue au fil des réformes et des précisions jurisprudentielles. La détermination précise du point de départ du bail renouvelé conditionne l’applicabilité du plafonnement légal du loyer, cependant que la solvabilité effective du preneur conditionne désormais sa faculté d’échapper à la résiliation du bail et, partant, de prétendre au renouvellement. Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 conforte le preneur dans sa gestion de trésorerie par la mensualisation de plein droit des loyers, tout en subordonnant plus strictement la suspension de la clause résolutoire à la démonstration d’une capacité financière réelle. La troisième chambre civile, par son arrêt du 9 juillet 2026, rappelle que les règles de computation des délais et de fixation du loyer sont d’interprétation stricte et ne sauraient céder devant des considérations d’équité ou d’opportunité économique.
Conclusion
L’évolution législative et jurisprudentielle récente du régime des baux commerciaux témoigne d’une recherche constante d’équilibre entre la protection du fonds de commerce, qui justifie le droit au renouvellement et le plafonnement du loyer, et la sécurité juridique des relations contractuelles, qui exige des règles claires et prévisibles. L’arrêt du 9 juillet 2026, rendu sous le numéro 25-11.167 par la troisième chambre civile, confirme avec netteté que le bénéfice du plafonnement est subordonné au strict respect du seuil de douze années de durée du bail expiré, apprécié à la date de prise d’effet du nouveau bail déterminée conformément à l’article L. 145-12, et non à la date de la demande de renouvellement formulée par le preneur. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, pour sa part, introduit une condition de solvabilité effective qui n’existait pas en droit antérieur, subordonnant la survie du bail et l’accès au renouvellement à la démonstration par le preneur de sa capacité à régler la dette locative tout en reprenant le paiement du loyer courant avant la première audience. Par ailleurs, la jurisprudence du 12 février 2026 rappelle que la fixation de l’indemnité d’éviction ne saurait être indéfiniment suspendue par des contestations relatives à des droits contractuels non purgés, dont la sanction relève de la procédure de l’omission de statuer et non de la cassation. Ces évolutions, qui conjuguent rigueur procédurale et exigence financière, invitent les praticiens du droit des baux commerciaux à une anticipation renforcée des échéances contractuelles, à une computation minutieuse des délais et à une évaluation lucide de la capacité contributive du preneur, afin de sécuriser le droit au renouvellement et d’éviter les écueils contentieux que la troisième chambre civile, dans sa formation ordinaire comme dans ses formations restreintes, sanctionne avec une constance remarquable.
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