I. La mensualisation du loyer et l’encadrement des garanties locatives : une rupture avec les pratiques séculaires du bail commercial

A. Le droit au paiement mensuel du loyer et la consécration légale des clauses d’indexation dites « tunnels »

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026 (JORF n°0123 du 27 mai 2026), introduit dans le Code de commerce des dispositions qui modifient en profondeur le statut des baux commerciaux. La plus emblématique d’entre elles, issue de l’accord de place du 30 mai 2024 conclu sous l’égide du Conseil national du commerce, réside dans l’instauration d’un droit au paiement mensuel du loyer au bénéfice des preneurs exerçant certaines activités déterminées. L’article L. 145-40 nouveau du Code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 24 de la loi, dispose désormais que les « sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre », consacrant ainsi indirectement le passage d’une périodicité trimestrielle à une périodicité mensuelle pour une catégorie élargie de locataires commerciaux.

L’article visé L. 145-32-1 du même code, également introduit par la loi du 26 mai 2026, définit le champ des preneurs bénéficiaires comme ceux exploitant un « local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ». Cette disposition, qui est d’ordre public, interdit aux parties d’y déroger contractuellement et s’applique aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi. Le preneur qui remplit les conditions légales peut ainsi exiger du bailleur la mensualisation du paiement de son loyer, cette demande prenant effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. En contrepartie de cette facilitation de trésorerie pour les commerçants et artisans, le législateur a subordonné ce droit à l’absence d’arriérés de loyer et de charges, conformément à la position finalement retenue par la commission mixte paritaire après de vifs débats entre le Sénat et l’Assemblée nationale.

Par ailleurs, la loi SVE apporte une sécurisation attendue des clauses d’indexation dites « tunnels », qui limitent les effets de l’indexation tant à la hausse qu’à la baisse. Ces clauses, dont la validité faisait débat en doctrine sans avoir jamais été tranchée par la Cour de cassation, sont désormais expressément consacrées par le nouvel article L. 145-34 du Code de commerce. Le texte précise que leur validité est subordonnée à ce que les limitations à la hausse et à la baisse soient fixées dans les mêmes proportions, et en circonscrit le bénéfice aux baux dont le loyer est indexé sur l’indice des loyers commerciaux. Or, cette consécration légale intervient dans un contexte jurisprudentiel marqué par un contrôle accru du juge sur les mécanismes d’indexation, comme l’illustre l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, Publié au Bulletin), aux termes duquel la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé « si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ».

En conséquence, la coexistence d’un régime légal de mensualisation et d’une sécurisation des clauses d’indexation tunnel témoigne de la volonté du législateur de rééquilibrer un rapport contractuel historiquement déséquilibré en faveur du bailleur, sans pour autant priver ce dernier des instruments de préservation de la valeur locative de son patrimoine. À cet égard, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile rappelle avec constance que les obligations découlant du statut des baux commerciaux sont d’ordre public et ne sauraient être contournées par des stipulations conventionnelles, comme l’a jugé la Cour de cassation dans son arrêt du 7 mai 2025 (pourvoi n° 23-15.394, Publié au Bulletin) en retenant qu’une stipulation mettant à la charge du locataire une obligation de paiement en avance de sommes excédant deux termes de loyer ne constitue pas, en soi, un facteur de diminution de la valeur locative dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de servir des intérêts au taux de la Banque de France.

B. Le plafonnement légal des garanties et leur caducité automatique en cas de mutation des locaux loués

La seconde innovation majeure introduite par l’article 24 de la loi SVE réside dans le plafonnement impératif du montant des garanties exigibles du preneur. Le nouvel article L. 145-40 du Code de commerce (version en vigueur au 28 mai 2026) dispose que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre », précisant aussitôt qu’« il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail ». Cette disposition, qui procède par accumulation — le texte vise le cumul de toutes les garanties, quelle qu’en soit la nature —, constitue une rupture radicale avec la pratique antérieure, dans laquelle les bailleurs exigeaient couramment un dépôt de garantie de plusieurs mois de loyer, assorti de cautionnements bancaires ou de garanties autonomes à première demande dont le montant cumulé pouvait représenter une année entière de loyer.

L’interprétation du texte fait d’ores et déjà débat au sein de la doctrine. La question centrale est de savoir si le plafonnement s’applique aux garanties prises séparément ou à leur montant cumulé. Le second alinéa de l’article L. 145-40 nouveau énonce sans ambiguïté que la limitation concerne « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature », ce qui plaide pour une interprétation consolidée : le bailleur ne pourrait disposer que d’un « package » global de garanties équivalant à trois mois de loyer, toutes sûretés confondues. Cette lecture, si elle devait être confirmée par la jurisprudence, contraindrait les praticiens à repenser en profondeur la structuration des sûretés locatives, notamment dans le cadre des baux en l’état futur d’achèvement où les garanties de prise de possession excèdent fréquemment le plafond trimestriel.

Dès lors, la question de la qualification des garanties de « no-show », destinées non pas à assurer la bonne exécution du bail mais la prise de possession effective des locaux par le preneur, devient cruciale. Ces garanties pourraient-elles échapper au plafonnement au motif qu’elles ne visent pas directement l’exécution du contrat de bail ? La réponse à cette interrogation commandera, dans une large mesure, la viabilité économique des opérations de promotion immobilière locative. L’article L. 145-40 nouveau prévoit, en outre, que les sommes versées à titre de garantie ne portent pas intérêt au profit du preneur, dérogeant ainsi au principe antérieur qui imposait le versement d’intérêts au taux de la Banque de France pour les avances excédant deux termes de loyer. Cette exonération compense partiellement, pour le bailleur, la perte de liquidité induite par le plafonnement du dépôt de garantie.

La disposition la plus disruptive du nouvel article L. 145-40 réside toutefois dans l’instauration d’une caducité automatique des garanties en cas de mutation des locaux. Le texte énonce en effet que « la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article » et « emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois ». Ce mécanisme de caducité automatique heurte frontalement la pratique antérieure, dans laquelle les garanties à première demande stipulaient généralement une clause de transfert automatique au profit du nouvel acquéreur. L’enjeu est considérable : à défaut de pouvoir reconstituer des garanties équivalentes entre la promesse de vente et la réitération de l’acte authentique, le bailleur cédant pourrait se trouver exposé à une période d’insécurité juridique préjudiciable à la réalisation de l’opération. A cet égard, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 12 décembre 2024 (pourvoi n° 23-16.858) avait déjà rappelé, sur le fondement de l’article 1134 ancien du Code civil, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et censuré une cour d’appel qui avait écarté l’engagement contractuel d’un crédit-bailleur de reprendre à sa charge les obligations du bailleur en cas de non-levée d’option d’achat. Le législateur de 2026 prend ainsi le contre-pied de cette jurisprudence en érigeant une règle d’ordre public qui prive d’effet les clauses conventionnelles contraires.

Par ailleurs, le texte consacre un délai de restitution du dépôt de garantie de trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur dûment justifiées, et un délai de six mois pour la restitution des autres garanties après mainlevée. Ce double horizon temporel, combiné à l’obligation de transmission automatique de l’obligation de restitution au nouveau bailleur en cas de vente, constitue une avancée significative pour la protection du preneur, dont la trésorerie ne sera plus indéfiniment privée des sommes versées à titre de garantie plusieurs années auparavant.

II. La clarification du droit de préférence du preneur et l’évolution du contentieux de la clause résolutoire

A. La définition légale des locaux éligibles au droit de préférence : une clarification attendue par la pratique

L’article 24 A de la loi SVE du 26 mai 2026 insère une définition précise des locaux à usage commercial et artisanal éligibles au droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce (version en vigueur au 28 mai 2026). Jusqu’à l’intervention du législateur, l’absence de définition légale des notions de « local commercial » et de « local artisanal » avait suscité des divergences d’interprétation persistantes quant à l’inclusion ou non des locaux à usage professionnel, des bureaux et des entrepôts dans le champ d’application de ce droit de préférence, également désigné sous le vocable de « droit de préemption Pinel ». Cette insécurité juridique était d’autant plus préjudiciable que l’inobservation de la formalité de notification au preneur est sanctionnée, pendant cinq ans, par la nullité de la vente.

Le texte adopté définit désormais le local à usage commercial comme « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts ». Le local à usage artisanal, quant à lui, s’entend de « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l’exclusion des entrepôts ». Ces définitions exhaustives, applicables aux mutations intervenant après la promulgation de la loi, apportent une sécurité juridique bienvenue tant pour les bailleurs que pour leurs conseils à l’occasion de la purge du droit de préférence.

En conséquence, la dualité de régimes qui en résulte — locaux de commerce de détail et de gros d’une part, locaux artisanaux d’autre part — impose une analyse précise de l’activité exercée par le preneur au jour de la notification, étant rappelé que cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et vaut offre de vente au profit du locataire. Or, la sanction de la nullité de la vente pendant cinq ans confère à ce droit de préférence une puissance redoutable, que la pratique notariale devra intégrer avec une rigueur accrue dans la préparation des actes translatifs de propriété portant sur des immeubles à usage commercial. Le législateur a en outre maintenu les exceptions traditionnelles au droit de préférence, notamment en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ou de cession au conjoint, à un ascendant ou un descendant du bailleur.

B. Le durcissement des conditions de suspension de la clause résolutoire à l’épreuve de la jurisprudence récente

L’article 24 de la loi SVE apporte également une modification substantielle au régime de la clause résolutoire régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce (version en vigueur au 28 mai 2026). Le texte nouveau ajoute à l’article L. 145-41 un alinéa aux termes duquel « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette disposition, qui s’inscrit dans le prolongement de la réforme des baux d’habitation issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, constitue un durcissement notable des conditions d’octroi des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans le contentieux des baux commerciaux.

Désormais, le preneur qui sollicite du juge des délais de paiement en vue de suspendre les effets de la clause résolutoire doit justifier non seulement de sa capacité financière à apurer la dette locative dans le délai imparti, mais également de la reprise effective du versement intégral du loyer courant avant même l’audience. Cette double condition, cumulative, restreint sensiblement l’office du juge dans l’appréciation des demandes de délais, en le contraignant à constater que le preneur a, par avance, démontré sa bonne foi en reprenant le paiement du loyer courant. Cette exigence nouvelle doit être mise en perspective avec la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation, qui rappelait avec constance que l’octroi de délais sur le fondement de l’article L. 145-41 relevait du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.

Sur ce point, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 6 février 2025 (pourvoi n° 23-18.360, Publié au Bulletin) avait déjà énoncé un principe fondamental : « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire ». La Cour censurait ainsi une cour d’appel qui avait refusé d’examiner la demande de délai au motif erroné que l’article L. 145-41 ne s’appliquait qu’en cas de résiliation pour non-paiement des loyers et charges. Cette solution libérale, qui étendait le pouvoir de suspension du juge à l’ensemble des manquements contractuels, se trouve désormais encadrée par l’exigence législative nouvelle de reprise du paiement du loyer courant pour les seules hypothèses de défaut de paiement.

Par ailleurs, l’arrêt de la troisième chambre civile du 6 novembre 2025 (pourvoi n° 23-21.334, Publié au Bulletin) est venu rappeler que la loi nouvelle, en l’espèce la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ayant substitué la sanction du réputé non écrit à la nullité des clauses contraires aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. La Cour juge ainsi que « les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle ». Cette solution, transposable à la réforme de 2026, signifie que les clauses résolutoires en cours d’exécution dont la validité serait contestée au regard des nouvelles dispositions de l’article L. 145-41 pourraient se voir appliquer la condition de reprise du paiement du loyer courant avant la première audience, dès lors que l’instance n’est pas définitivement jugée.

Dès lors, la combinaison de la jurisprudence et de la réforme législative dessine un paysage contentieux dans lequel le preneur en difficulté financière devra faire preuve d’une réactivité accrue pour préserver son droit au bail. L’arrêt de la troisième chambre civile du 11 juillet 2024 (pourvoi n° 23-16.040) précisait déjà, sous l’empire du droit antérieur, que lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé des délais pour régler un arriéré de loyers en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le juge du fond, constatant le non-respect de ces délais, ne peut en accorder de nouveaux. Cette impossibilité de renouvellement des délais de paiement, conjuguée à l’exigence nouvelle de reprise du loyer courant avant l’audience, impose au preneur une gestion proactive de ses difficultés de trésorerie, sous peine d’encourir la résiliation définitive de son bail commercial.

En définitive, la loi du 26 mai 2026 inscrit dans le marbre législatif un rééquilibrage significatif entre les droits du bailleur et ceux du preneur à bail commercial. La mensualisation du loyer, le plafonnement des garanties et leur caducité automatique en cas de mutation protègent la trésorerie du preneur commerçant ou artisan, tandis que le durcissement des conditions de suspension de la clause résolutoire préserve le droit du bailleur à un recouvrement effectif de sa créance locative. A cet égard, l’article L. 145-15 du Code de commerce (version en vigueur au 28 mai 2026) maintient la sanction du réputé non écrit pour toute clause, stipulation ou arrangement ayant pour effet de faire échec aux dispositions protectrices du statut des baux commerciaux, dont celles nouvellement introduites par la loi SVE. Les praticiens du droit de l’immobilier commercial devront intégrer ces évolutions dans la rédaction des baux, la structuration des garanties et l’anticipation des contentieux, sous le contrôle vigilant d’une troisième chambre civile dont la jurisprudence ne cesse de préciser l’articulation entre la liberté contractuelle et l’ordre public de protection qui gouverne le statut des baux commerciaux.

Conclusion

La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 constitue, pour le droit des baux commerciaux, la réforme la plus substantielle depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. En consacrant un droit à la mensualisation du loyer, en plafonnant le montant cumulé des garanties exigibles du preneur, en instaurant une caducité automatique de ces garanties en cas de mutation des locaux et en clarifiant le champ d’application du droit de préférence, le législateur procède à un rééquilibrage du rapport contractuel entre bailleur et preneur dont les conséquences pratiques sont considérables. Parallèlement, le durcissement des conditions d’octroi des délais suspensifs de la clause résolutoire rappelle que la protection du preneur ne saurait se muer en prime à l’impayé locatif. Dans ce contexte législatif et jurisprudentiel mouvant, l’accompagnement par un professionnel du droit spécialisé en droit immobilier s’avère indispensable pour sécuriser la rédaction des baux commerciaux et anticiper les contentieux à venir.