I. Les règles de compétence et de procédure dans le contentieux du loyer du bail commercial renouvelé
A. La compétence du juge des loyers commerciaux et l’articulation avec le tribunal judiciaire
La détermination du loyer du bail commercial renouvelé constitue l’une des sources les plus fréquentes de contentieux entre bailleurs et preneurs, en ce qu’elle met en tension la protection légale du locataire et la valorisation économique du patrimoine immobilier du propriétaire. L’article R.145-23 du code de commerce confie au président du tribunal judiciaire, ou au juge qui le remplace, la connaissance des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, quel que soit le montant du loyer en cause, et précise que les autres contestations relèvent du tribunal judiciaire, lequel peut accessoirement se prononcer sur les demandes de fixation du loyer. Cette dualité de compétence, propre au contentieux des baux commerciaux, impose une vigilance particulière dans la conduite des instances, car une erreur d’aiguillage juridictionnel peut avoir des conséquences procédurales significatives sur le cours du litige.
L’article L.145-33 du code de commerce pose le principe cardinal selon lequel le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, celle-ci étant déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ce renvoi à une valeur objective, étrangère à la seule volonté des parties, justifie que le législateur ait institué une formation juridictionnelle spécialisée pour en connaître, le juge des loyers commerciaux statuant sur mémoire selon une procédure spécifique prévue aux articles R.145-23 à R.145-31 du même code. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 (n° 25-11.167) illustre précisément cette articulation, la pharmacie locataire ayant saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, lequel s’était déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire en raison d’une contestation préalable sur la date de renouvellement, imposant au juge du fond de trancher cette question avant que le juge des loyers ne puisse statuer sur le montant du loyer.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, entrée en vigueur le 28 mai 2026, a introduit de nouvelles dispositions qui complexifient encore cette articulation procédurale, notamment en modifiant l’article L.145-41 du code de commerce pour conditionner l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Par ailleurs, l’article L.145-38-1, créé par cette même loi, autorise désormais dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer, dérogeant ainsi à l’article L.112-1 du code monétaire et financier qui prohibe les clauses d’indexation asymétriques.
La coexistence de ces règles de compétence et de ces dispositions substantielles nouvelles impose aux praticiens une maîtrise rigoureuse des voies procédurales, le juge des loyers commerciaux ne pouvant connaître que des seules demandes dont il est saisi dans les formes prescrites par le code de commerce, tandis que le tribunal judiciaire demeure le juge de droit commun pour toutes les autres contestations, notamment celles portant sur la validité du congé, l’existence d’un motif grave et légitime de refus de renouvellement ou la qualification du contrat. La distinction entre ces deux offices est d’autant plus délicate que la question de la fixation du loyer est souvent intimement liée à celle de la date de prise d’effet du bail renouvelé, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans l’arrêt précité du 9 juillet 2026.
En pratique, lorsque le preneur notifie une demande de renouvellement en cours de tacite prolongation, la date de prise d’effet du nouveau bail constitue un préalable indispensable à la détermination du loyer applicable, car c’est de cette date que dépend le calcul de la durée du bail expiré, et par voie de conséquence l’application de la règle du plafonnement ou du déplafonnement du loyer. Le contentieux de la fixation du loyer du bail renouvelé s’inscrit ainsi dans un cadre procédural dual qui exige une analyse préalable minutieuse des chefs de compétence respectifs du juge des loyers commerciaux et du tribunal judiciaire, la jurisprudence de la troisième chambre civile rappelant avec constance que ces règles de compétence sont d’ordre public et doivent être relevées d’office par le juge.
B. La délimitation de l’office du juge par les conclusions des parties
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 (n° 25-13.340), dans le cadre du litige opposant la société Celio France à ses bailleresses, apporte une illustration éclatante de la rigueur avec laquelle la Cour de cassation sanctionne le non-respect des règles gouvernant l’office du juge dans le contentieux des baux commerciaux. En l’espèce, la société civile immobilière Biker, bailleresse, avait signifié à la locataire un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes tenant à la survenance de désordres affectant la structure de l’immeuble causés par la surcharge des planchers. La cour d’appel de Montpellier, statuant sur renvoi après une précédente cassation, avait jugé que le congé n’était pas fondé sur des motifs sérieux et légitimes, au visa des écritures notifiées par la SCI Biker le 7 août 2024.
Or, la Cour de cassation censure cet arrêt au motif que la cour d’appel n’avait pas visé les dernières conclusions déposées par la SCI Biker le 10 décembre 2024, antérieurement à la clôture du même jour, lesquelles comportaient de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé et étaient accompagnées de nouvelles pièces. La troisième chambre civile rappelle avec force que, en vertu des articles 455 et 954 du code de procédure civile, « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date ». Cette cassation, fondée exclusivement sur un grief de procédure, rappelle que la détermination du bien-fondé d’un congé avec refus de renouvellement, et par voie de conséquence l’éventuelle fixation d’une indemnité d’éviction, suppose que le juge ait préalablement pris en compte l’intégralité des moyens soulevés par les parties dans leurs dernières écritures.
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation qui fait obligation au juge du fond de ne statuer que sur le dernier état des conclusions des parties, principe qui innerve l’ensemble du contentieux des baux commerciaux, qu’il s’agisse de la fixation du loyer, de la contestation d’un congé, de la mise en œuvre d’une clause résolutoire ou de l’évaluation d’une indemnité d’éviction. La rigueur de cette règle procédurale trouve sa justification dans le caractère essentiellement contradictoire de la procédure civile française, qui impose que chaque partie puisse répondre aux moyens de son adversaire et que le juge statue en pleine connaissance de la position finale de chacun.
L’arrêt du 2 juillet 2026 présente un intérêt particulier en ce qu’il intervient dans un contexte où l’enjeu financier du litige était considérable : le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes privait en effet la société Celio France, enseigne nationale de prêt-à-porter, d’une indemnité potentiellement très élevée au regard de la valeur du fonds de commerce exploité dans les locaux. En censurant l’arrêt d’appel pour un vice de procédure, la Cour de cassation rappelle que la protection des droits substantiels des parties passe nécessairement par le respect scrupuleux des garanties procédurales, et que le juge ne saurait se prononcer sur le fond du litige sans avoir préalablement satisfait à son obligation de viser et de prendre en considération les dernières conclusions déposées.
Cette exigence procédurale revêt une importance d’autant plus grande dans le contentieux des baux commerciaux que les enjeux économiques y sont souvent déterminants pour la pérennité de l’exploitation du preneur comme pour la valorisation du patrimoine du bailleur. La cassation prononcée le 2 juillet 2026 impose ainsi aux praticiens une vigilance renforcée dans la chronologie des échanges de conclusions, particulièrement à l’approche de la clôture de l’instruction, le dépôt de conclusions tardives mais antérieures à l’ordonnance de clôture devant impérativement être prises en compte par la juridiction, sous peine de voir sa décision censurée pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile.
II. Le plafonnement légal du loyer et ses tempéraments conventionnels dans la jurisprudence récente
A. Le déplafonnement par l’effet de la tacite prolongation au-delà de douze années
L’article L.145-34 du code de commerce énonce que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33. Ce principe du plafonnement, conçu comme une protection essentielle du preneur contre des hausses de loyer excessives lors du renouvellement, connaît toutefois une exception majeure : les dispositions relatives au plafonnement cessent de s’appliquer lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Le législateur a en effet considéré que la prolongation du bail au-delà de cette durée exceptionnelle privait le bailleur du bénéfice d’un retour à la valeur locative de marché, justifiant ainsi le déplafonnement de plein droit.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 (n° 25-11.167) apporte une contribution déterminante à l’interprétation de cette règle, en précisant avec autorité les modalités de computation de la durée de douze ans au-delà de laquelle le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. En l’espèce, la société Pharmacie, locataire d’un local commercial selon bail renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000, avait sollicité le renouvellement le 14 mai 2012, soit avant que le bail n’ait atteint sa douzième année. La locataire soutenait que la règle du plafonnement demeurait applicable dès lors que la demande de renouvellement avait été signifiée avant l’expiration du délai de douze ans. La cour d’appel de Paris avait néanmoins fixé le loyer à la valeur locative, après avoir constaté que le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012 et que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour.
La Cour de cassation approuve cette solution et rejette le pourvoi, en retenant « à bon droit, d’une part, que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement, d’autre part, qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code ». La Haute juridiction en déduit exactement que, dès lors que le bail expiré avait duré plus de douze ans, le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative.
Cette décision présente un intérêt pratique considérable pour les praticiens des baux commerciaux, car elle clarifie définitivement les modalités de calcul de la durée du bail expiré aux fins d’application du déplafonnement. Il résulte de cet arrêt que le point de départ du bail renouvelé n’est pas la date de la demande de renouvellement, mais le premier jour du trimestre civil suivant cette demande, conformément à la lettre de l’article L.145-12 du code de commerce, et que l’ancien bail expire la veille de cette date. En conséquence, la circonstance que la demande de renouvellement soit signifiée avant l’écoulement d’une durée de douze ans est sans incidence sur l’application du déplafonnement, dès lors que la date de prise d’effet du nouveau bail, déterminée conformément aux dispositions légales, intervient après une durée d’exécution du bail expiré supérieure à douze années.
Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle implicitement mais nécessairement dans cette décision que l’article L.145-34 dans son dernier alinéa dispose qu’en cas de déplafonnement, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce mécanisme d’étalement obligatoire des hausses, applicable de plein droit lorsque le déplafonnement résulte d’une tacite prolongation supérieure à douze ans ou d’une modification notable des facteurs de commercialité, constitue un tempérament essentiel à la rigueur du déplafonnement, destiné à éviter que le preneur ne soit confronté à une augmentation brutale de sa charge locative susceptible de compromettre la poursuite de son exploitation.
B. La fixation conventionnelle du loyer à la valeur locative et ses limites procédurales
Les parties à un bail commercial peuvent conventionnellement écarter les règles légales de fixation du loyer du bail renouvelé, en stipulant par exemple que le loyer sera déterminé par référence à la valeur locative de marché ou par le recours à un tiers estimateur. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 (n° 22-24.254) illustre les difficultés procédurales auxquelles peut donner lieu la mise en œuvre de telles clauses conventionnelles, en l’occurrence une stipulation par laquelle les parties avaient convenu qu’en cas de renouvellement du bail, le loyer serait fixé à la valeur locative de marché évaluée, à défaut d’accord entre les parties, par un expert choisi sur une liste annexée au contrat, et qu’à défaut d’entente sur le nom de l’expert, la partie la plus diligente saisirait le président du tribunal de commerce de Paris statuant en référé.
La bailleresse, la Sadev 94, avait saisi le président du tribunal de commerce de Paris qui avait désigné un expert, mais la cour d’appel de Paris, sur appel de la locataire, avait infirmé l’ordonnance et rejeté comme étant prescrite la demande de désignation d’un expert. La bailleresse soutenait en cassation que l’ordonnance du président du tribunal de commerce désignant un tiers estimateur chargé d’évaluer la valeur locative conformément aux stipulations contractuelles était insusceptible d’appel, par analogie avec l’article 1592 du code civil relatif au tiers estimateur. La Cour de cassation rejette le pourvoi et énonce que « aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce pour le désigner si les parties n’arrivent pas à s’entendre sur le nom de ce tiers, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance.
Cette solution est doublement instructive pour les praticiens : d’une part, elle confirme que les clauses conventionnelles de fixation du loyer par un tiers ne sauraient priver les parties des voies de recours de droit commun, l’ordonnance de désignation d’un expert rendue par le président du tribunal de commerce statuant en référé demeurant susceptible d’appel en l’absence de disposition légale expresse écartant cette voie de recours ; d’autre part, elle rappelle que l’action en désignation d’un expert conventionnel est soumise aux règles de prescription de droit commun, ce qui impose aux parties une diligence particulière dans la mise en œuvre de la clause, sous peine de voir leur demande déclarée irrecevable comme prescrite.
L’arrêt rendu le 18 juin 2026 (n° 24-22.468) complète ce tableau jurisprudentiel en apportant des précisions sur la charge de la preuve dans le contentieux de la délivrance, question intimement liée à la détermination de la valeur locative puisqu’elle conditionne l’assiette du bien loué. La Cour de cassation y approuve la cour d’appel d’avoir retenu, sans dénaturation des pièces produites, que la bailleresse n’avait que toléré l’occupation d’un espace grillagé extérieur par la locataire sans le donner à bail, et d’en avoir exactement déduit que cette dernière devait le libérer. La troisième chambre civile rappelle par là même que le périmètre des lieux loués doit être déterminé avec précision, au besoin par la production d’un plan contradictoirement signé par les parties, toute incertitude sur l’assiette du bail étant de nature à affecter directement l’évaluation de la valeur locative lors du renouvellement.
L’ensemble de ces décisions rendues aux mois de juin et juillet 2026 dessine un cadre jurisprudentiel cohérent qui met l’accent sur la rigueur procédurale dans le traitement du contentieux locatif commercial, qu’il s’agisse de la détermination de la compétence juridictionnelle, de l’obligation faite au juge de ne statuer que sur les dernières conclusions des parties, ou du respect des voies de recours et des prescriptions applicables aux actions en fixation du loyer. La loi du 26 mai 2026, en consacrant les clauses tunnel à l’article L.145-38-1 du code de commerce et en renforçant les conditions de la suspension des effets de la clause résolutoire à l’article L.145-41, s’inscrit dans ce mouvement de sécurisation des relations contractuelles, tout en laissant aux juridictions le soin d’en préciser les contours contentieux.
Conclusion
L’actualité jurisprudentielle des mois de juin et juillet 2026 confirme que la détermination du loyer du bail commercial renouvelé demeure une matière dans laquelle les exigences procédurales et les règles substantielles s’entrelacent de manière indissociable. La troisième chambre civile, en censurant l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier dans l’affaire Celio France pour défaut de prise en compte des dernières conclusions des parties, en rejetant le pourvoi de la société Pharmacie après avoir précisé les modalités de computation de la durée de douze ans au-delà de laquelle le déplafonnement s’impose, et en rappelant que les ordonnances de désignation d’un expert conventionnel demeurent soumises aux voies de recours de droit commun, rappelle aux praticiens que la maîtrise du contentieux locatif commercial suppose une attention égale portée aux règles de fond et aux règles de procédure. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en introduisant de nouvelles dispositions substantielles, ajoute une couche de complexité qui renforce encore cette exigence de rigueur procédurale.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.