Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé : l’appréciation in abstracto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité consacrée par la troisième chambre civile (2023-2025)
I. Les conditions légales du déplafonnement du loyer du bail renouvelé
A. Le principe du plafonnement et ses fondements dans le statut des baux commerciaux
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, institue un mécanisme protecteur de plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail. L’article L. 145-34 du code de commerce dispose en son premier alinéa qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Ce dispositif, institué par le décret du 30 septembre 1953, constitue l’un des piliers de la propriété commerciale en garantissant au preneur une prévisibilité de ses charges locatives lors du renouvellement de son bail.
L’article L. 145-33 du code de commerce énumère limitativement les quatre catégories d’éléments dont la modification notable peut justifier le déplafonnement : les caractéristiques du local loué (1°), la destination des lieux (2°), les obligations respectives des parties (3°) et les facteurs locaux de commercialité (4°). Cette énumération a été précisée par l’article R. 145-6 du code de commerce qui détaille les facteurs locaux de commercialité en prenant en considération la situation du quartier, l’importance de la ville, l’attrait commercial de la voie, les moyens de transport et la commodité d’accès. Par ailleurs, l’article R. 145-8 du code de commerce précise que le prix du bail renouvelé est fixé en considération des circonstances de fait existant à la date d’effet du nouveau bail, ce qui impose au juge de se placer temporellement au moment précis de la prise d’effet pour apprécier la modification alléguée.
Le fondement de ce mécanisme réside dans la volonté du législateur de protéger le fonds de commerce du preneur contre une hausse excessive du loyer qui compromettrait la viabilité économique de son exploitation. En effet, le renouvellement du bail constitue un moment de vulnérabilité particulière pour le preneur, qui se trouve confronté à l’alternative de consentir à une augmentation substantielle du loyer ou de perdre le bénéfice de son emplacement commercial. Le plafonnement, en cantonnant l’augmentation à la variation indiciaire, garantit une stabilité des charges locatives qui permet au preneur de poursuivre son activité dans des conditions économiques prévisibles.
En conséquence, le plafonnement constitue la règle et le déplafonnement l’exception, le bailleur supportant la charge de la preuve de la réunion des conditions requises pour échapper à l’encadrement légal du loyer. La Cour de cassation a, de manière constante, rappelé que le déplafonnement ne peut être ordonné que si le bailleur établit, d’une part, le caractère notable de la modification intervenue au cours du bail expiré et, d’autre part, son incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur. Cette double exigence, qui résulte de la combinaison des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, constitue le socle du contrôle juridictionnel en la matière. Par ailleurs, l’indice de référence applicable est, sauf clause contractuelle contraire désignant le trimestre de référence, l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques, ce qui impose de déterminer avec précision la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer.
Dès lors, la fixation du loyer du bail renouvelé s’opère selon une méthode qui distingue le loyer plafonné, calculé par application de la variation indiciaire, et la valeur locative, qui constitue le plancher et le plafond du loyer une fois le déplafonnement acquis. La troisième chambre civile a rappelé ce principe dans un arrêt du 25 janvier 2023 en jugeant que toute demande en fixation du prix d’un bail commercial renouvelé, quelle que soit la juridiction saisie, relève de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-20.009, Publié au Bulletin).
B. Les exceptions au plafonnement : la modification notable des éléments de la valeur locative
Le législateur a prévu deux catégories d’exceptions à la règle du plafonnement. La première, prévue au troisième alinéa de l’article L. 145-34, concerne l’hypothèse dans laquelle la durée du bail excède douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, auquel cas le loyer est fixé à la valeur locative sans qu’il soit besoin de démontrer une quelconque modification des éléments énumérés à l’article L. 145-33. La seconde exception réside précisément dans la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, parmi lesquels les facteurs locaux de commercialité occupent une place prépondérante dans le contentieux.
Or, la caractérisation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité a donné lieu à une jurisprudence abondante et exigeante. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 25 janvier 2024, censuré une cour d’appel qui s’était bornée à constater une évolution démographique, une progression de l’activité touristique et des flux de véhicules sans caractériser le caractère notable de cette évolution sur la seule période du bail à renouveler, ni son incidence favorable sur l’activité commerciale spécifiquement exercée par le preneur (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006). La Cour énonce que « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative ».
À cet égard, la jurisprudence exige du bailleur qu’il démontre un lien de causalité entre la modification alléguée et l’activité commerciale effectivement exercée. Ainsi, une modification favorable à l’activité de restauration ne saurait justifier le déplafonnement pour un preneur exerçant une activité de vente de prêt-à-porter, le critère de l’incidence favorable étant apprécié au regard de l’activité spécifique stipulée au bail. La troisième chambre civile avait, dans un arrêt du 25 janvier 2023, rappelé que la modification des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu’autant qu’elle présente une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-20.514).
La période de référence pour l’appréciation de la modification notable est strictement circonscrite au cours du bail expiré et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, à l’exclusion de toute période antérieure ou postérieure. Par ailleurs, le caractère notable de la modification suppose une transformation significative, et non une simple évolution tendancielle, des facteurs de commercialité, de sorte qu’une amélioration modeste ou progressive ne saurait suffire à renverser le principe du plafonnement.
À cet égard, le juge des loyers commerciaux dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation des éléments de preuve qui lui sont soumis, le plus souvent sous la forme d’un rapport d’expertise judiciaire ordonné avant dire droit. L’expert a pour mission d’analyser l’évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, de déterminer si cette évolution présente un caractère notable et d’évaluer son incidence sur l’activité commerciale exercée. Le juge n’est toutefois pas lié par les conclusions de l’expert et doit exercer un contrôle effectif sur la réunion des conditions du déplafonnement, comme le rappelle la Cour de cassation dans son contrôle de motivation des décisions des juges du fond. La circonstance que l’expert ait retenu une évolution favorable des facteurs de commercialité ne dispense pas le juge de caractériser précisément en quoi cette évolution présente un caractère notable et une incidence favorable sur l’activité exercée.
II. L’évolution jurisprudentielle de l’appréciation de l’incidence favorable
A. L’arrêt du 18 septembre 2025 : le passage d’une appréciation in concreto à une appréciation in abstracto
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 18 septembre 2025, un arrêt de principe qui constitue un tournant dans l’appréciation des conditions du déplafonnement fondé sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Dans cette affaire, une société exploitant une activité de vente et d’exposition de luminaires contestait le déplafonnement de son loyer en soutenant que la modification des facteurs locaux de commercialité n’avait eu aucune incidence effective et réelle sur son commerce. La Cour rejette le pourvoi en énonçant de manière solennelle que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin).
Cette formulation marque une évolution substantielle de la jurisprudence antérieure qui exigeait, depuis un arrêt du 14 septembre 2011, que la modification notable des facteurs locaux de commercialité ait une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur. La substitution du critère de l’incidence effective, qui imposait au bailleur de démontrer que le chiffre d’affaires ou la rentabilité du preneur avaient effectivement progressé, par un critère de potentialité constitue une rupture méthodologique dans l’office du juge des loyers commerciaux. Désormais, il suffit au bailleur d’établir que la modification est, par nature, susceptible de profiter à l’activité considérée, abstraction faite de la circonstance que le preneur ait ou non tiré parti de cette amélioration de l’environnement commercial.
En conséquence, la troisième chambre civile consacre une appréciation in abstracto de l’incidence favorable, qui s’apprécie au regard de l’activité-type exercée dans les locaux et non plus en considération des résultats concrets du preneur en place. Cette approche, qui aligne le droit français sur une conception objective de la valeur locative, présente l’avantage de ne pas pénaliser le bailleur lorsque le preneur n’a pas su exploiter pleinement le potentiel commercial offert par l’évolution favorable de son environnement. Par ailleurs, cette solution renforce la sécurité juridique en évitant que le sort du déplafonnement ne dépende de facteurs subjectifs liés à la gestion du fonds par le preneur.
La portée de cet arrêt, publié au Bulletin et rendu en formation de section, dépasse le seul cadre de l’espèce qui lui était soumise. En libérant le bailleur de l’obligation de rapporter la preuve d’une incidence effective et réelle sur le commerce exploité, la Cour facilite substantiellement l’accès au déplafonnement et redessine l’équilibre des droits entre bailleur et preneur dans le contentieux du renouvellement. Sur le plan technique, cette solution s’articule harmonieusement avec l’article R. 145-6 qui définit les facteurs locaux de commercialité comme des éléments objectifs, extérieurs à la personne du preneur, tels que l’importance de la ville, la situation du quartier ou la commodité des accès, dont l’appréciation in abstracto s’impose naturellement. À cet égard, cette décision s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de modernisation du statut des baux commerciaux, que la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue amplifier sur d’autres aspects du régime, notamment en matière de mensualisation des loyers et de plafonnement des dépôts de garantie.
B. Les conséquences pratiques du déplafonnement : étalement des hausses et spécificités du loyer binaire
Une fois le déplafonnement acquis, le législateur a prévu un mécanisme d’étalement destiné à amortir l’impact de la hausse pour le preneur. Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce dispositif, qui constitue une protection résiduelle du preneur, a fait l’objet d’une importante décision de la troisième chambre civile le 16 octobre 2025.
Dans cette affaire, une société locataire, dont le bail avait duré plus de douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, sollicitait le bénéfice de l’étalement des hausses de loyer résultant du déplafonnement. La Cour de cassation a rejeté sa demande en jugeant que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin). Dès lors, le preneur dont le bail s’est poursuivi au-delà de douze ans par tacite prolongation se trouve privé du bénéfice de l’étalement, ce qui peut entraîner une augmentation immédiate et substantielle du loyer.
Par ailleurs, la question du déplafonnement se pose en des termes particuliers lorsque le bail stipule un loyer binaire, composé d’une partie fixe et d’une partie variable assise sur le chiffre d’affaires. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 30 mai 2024, opéré un revirement de jurisprudence en jugeant que le moyen tiré de l’existence d’une clause de loyer variable constitue une défense au fond et non une fin de non-recevoir à l’action en fixation judiciaire du prix du bail renouvelé (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, Publié au Bulletin, Publié au Rapport). La Cour énonce que le juge des loyers commerciaux, saisi d’une contestation portant sur le prix du bail renouvelé d’un loyer comprenant une part variable, doit rechercher si les parties ont exprimé une volonté commune de voir fixer judiciairement le prix du bail renouvelé à la valeur locative, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques.
Cette solution opère une synthèse entre le principe de la force obligatoire du contrat, qui interdit au juge de modifier la clause de loyer variable, et le droit d’accès au juge, qui impose que la demande en fixation du prix soit examinée au fond. En l’absence de volonté commune contraire, la stipulation d’un loyer variable manifeste en principe la volonté des parties d’exclure une fixation judiciaire à la valeur locative, de sorte que le bail est alors renouvelé à l’ancien prix, sous réserve du droit d’option du bailleur de refuser le renouvellement dans les conditions de l’article L. 145-57 du code de commerce. En revanche, lorsque les parties ont expressément ou implicitement convenu de soumettre la fixation du minimum garanti à la valeur locative, le juge des loyers commerciaux retrouve son office et peut ordonner le déplafonnement si les conditions en sont réunies.
Dès lors, la nouvelle configuration jurisprudentielle appelle une vigilance accrue des praticiens, tant dans la rédaction des baux que dans la conduite des procédures de renouvellement. Pour le bailleur, l’allègement du fardeau probatoire résultant de l’arrêt du 18 septembre 2025 constitue une opportunité d’obtenir plus aisément le déplafonnement, à condition de produire une analyse circonstanciée des facteurs locaux de commercialité démontrant, in abstracto, leur incidence favorable potentielle sur l’activité exercée. Pour le preneur, l’arrêt du 16 octobre 2025 rappelle que la tacite prolongation au-delà de douze ans, si elle emporte déplafonnement automatique, le prive corrélativement du bénéfice de l’étalement des hausses, ce qui peut entraîner une augmentation brutale du loyer dont il doit anticiper les conséquences financières dans la gestion de son exploitation.
La combinaison de ces trois arrêts de principe dessine un nouveau visage du déplafonnement des loyers commerciaux. Le critère de l’incidence favorable, désormais apprécié in abstracto, facilite l’accès du bailleur au déplafonnement, tandis que l’encadrement de l’étalement des hausses et la clarification du régime du loyer binaire préservent un équilibre entre les intérêts légitimes des parties au contrat de bail commercial.
La combinaison des arrêts du 18 septembre 2025 et du 16 octobre 2025 produit un effet de système dont la cohérence mérite d’être soulignée. D’un côté, l’appréciation in abstracto de l’incidence favorable facilite l’accès du bailleur au déplafonnement fondé sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité, tandis que le régime de l’étalement à 10 % par an protège le preneur contre une augmentation trop brutale de ses charges. De l’autre côté, le déplafonnement automatique lié à la durée du bail supérieure à douze ans, qui dispense le bailleur de toute démonstration d’une modification notable, s’accompagne de l’exclusion corrélative du bénéfice de l’étalement, ce qui expose le preneur à une hausse immédiate et potentiellement considérable de son loyer. Cette dichotomie, qui repose sur une lecture littérale de l’article L. 145-34 du code de commerce par la troisième chambre civile, invite les parties à une anticipation contractuelle renforcée des conséquences du renouvellement.
Conclusion
L’étude de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en matière de déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé révèle une transformation profonde des conditions d’appréciation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Par l’arrêt du 18 septembre 2025, la Cour a substitué au critère in concreto de l’incidence effective un critère in abstracto fondé sur la potentialité d’une incidence favorable, libérant ainsi le bailleur de la charge de démontrer que le preneur a effectivement tiré profit de l’amélioration de son environnement commercial. Cette évolution, conjuguée à la clarification du régime de l’étalement des hausses par l’arrêt du 16 octobre 2025 et au revirement opéré en matière de loyer binaire par l’arrêt du 30 mai 2024, dessine un nouvel équilibre des droits et obligations dans le contentieux du renouvellement. Le praticien du droit des baux commerciaux se doit d’intégrer ces évolutions jurisprudentielles dans l’élaboration de sa stratégie, qu’il agisse pour le compte du bailleur ou du preneur, tant les conséquences pratiques de ce nouveau cadre prétorien sont considérables pour la détermination du loyer du bail renouvelé et, au-delà, pour l’économie générale de la relation contractuelle entre les parties au bail commercial.
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