I. La perte de la chose louée dans le bail commercial : une notion strictement délimitée par la troisième chambre civile
A. L’exclusion des mesures administratives temporaires du champ de l’article 1722 du code civil
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce, constitue un édifice protecteur dont la portée ne saurait être étendue au-delà de ses finalités propres. La question de la suspension du paiement des loyers par le preneur à bail commercial, lorsqu’il se trouve dans l’impossibilité temporaire d’exploiter les lieux conformément à leur destination contractuelle, a donné lieu à une construction jurisprudentielle d’une remarquable rigueur de la part de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, et que si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Or, la haute juridiction a très tôt précisé les conditions restrictives d’application de ce texte au contentieux du bail commercial.
La crise sanitaire liée à la pandémie de covid-19 a offert à la troisième chambre civile l’occasion de rappeler avec netteté les frontières de la notion de perte de la chose louée. Dans un arrêt de section du 30 juin 2022, la Cour de cassation a été saisie du pourvoi d’une société locataire exploitant un supermarché à dominante non alimentaire, qui avait suspendu le paiement des loyers en invoquant la perte de la chose louée consécutive à l’interdiction administrative de recevoir du public. La Cour énonce que « l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, Publié au Bulletin et au Rapport). Par ce motif de pur droit, la Cour substitue aux raisons de la cour d’appel une analyse fondée sur la finalité même de la mesure administrative : édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.
Le même jour, la formation de section confirme cette position dans une espèce concernant une résidence de tourisme. La Cour retient que « l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.127, Publié au Bulletin). La solution est en tous points identique : l’interdiction de recevoir du public ne constitue ni un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, régie par l’article 1719 du code civil, ni une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du même code. Par ailleurs, la Cour ajoute que cette mesure n’est pas davantage constitutive d’un cas de force majeure au profit du preneur, débitrice du loyer, dès lors que « le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure », par application de l’article 1218 du code civil.
La troisième chambre civile a parachevé cette construction dans un arrêt du 23 novembre 2022, en précisant que l’effet de la mesure gouvernementale ne peut être « imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance » ni « assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2022, n° 21-21.867, Publié au Bulletin). La Cour approuve par ailleurs la cour d’appel d’avoir constaté, sans interpréter le contrat, qu’une clause de suspension du loyer prévue au bail ne pouvait recevoir application que dans les cas où le bien était indisponible par le fait ou la faute du bailleur ou en raison d’un désordre ou d’une circonstance exceptionnelle affectant le bien loué. À cet égard, la condition de suspension, clairement exigée, de couverture des loyers par les assureurs, n’étant pas remplie, l’obligation de payer le loyer n’était pas sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile. En conséquence, la Cour consacre une distinction fondamentale entre les circonstances affectant le bien lui-même et les restrictions d’exploitation imposées par voie de police administrative générale.
B. La distinction cardinale entre destruction partielle et simple endommagement du bien loué
Si la jurisprudence de 2022 a précisé le champ des mesures administratives temporaires étrangères à l’article 1722 du code civil, les arrêts rendus le 4 juin 2026 par la troisième chambre civile ont opéré une clarification décisive de la frontière entre la destruction partielle et le simple endommagement du bien loué. La question était de savoir si la survenance d’un cas fortuit, tel qu’un cyclone ayant endommagé les locaux donnés à bail commercial dans le cadre d’une exploitation hôtelière, permettait au bailleur de s’exonérer durablement de ses obligations de délivrance et d’entretien en se retranchant derrière le régime de la perte de la chose louée.
La Cour de cassation, dans une série de trois arrêts du 4 juin 2026, a répondu par la négative de manière catégorique. Elle rappelle tout d’abord les principes directeurs qui gouvernent la matière : selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Aux termes de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. La Cour énonce ensuite la règle de principe en se référant à une jurisprudence constante selon laquelle « il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069, renvoyant à Cass. 3e civ., 4 juillet 1968, n° 66-13.329, Bull. III, n° 319, et Cass. 3e civ., 9 décembre 2009, n° 08-17.483, Bull. 2009, III, n° 269).
La troisième chambre civile en déduit un principe d’une portée pratique considérable : « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations ». En l’espèce, la cour d’appel de Basse-Terre avait retenu que les travaux nécessaires à la reprise de l’exploitation du bien loué résultaient des destructions opérées par le cyclone Irma, survenu en septembre 2017, imprévisible en ses effets, assimilable à un cas fortuit, ce qui excluait toute responsabilité de la bailleresse et rendait inapplicables les dispositions de l’article 1720 du code civil. Or, la Cour de cassation censure ce raisonnement au motif que la cour d’appel avait elle-même relevé que « le bien loué ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien ».
Dès lors, la distinction s’articule en deux temps : d’une part, la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé, ainsi que le rappelle l’arrêt du 22 février 2006 (Cass. 3e civ., 22 février 2006, n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46) ; d’autre part, lorsque l’empêchement cesse et que le bien ne nécessite que des réparations et non une reconstruction disproportionnée, le bailleur est tenu d’exécuter ses obligations de délivrance et d’entretien, et le preneur est fondé à lui opposer l’exception d’inexécution pour la période postérieure à la cessation de la force majeure. La solution est identique dans les deux autres pourvois jugés le même jour (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068 et n° 25-10.070), qui concernaient des situations analogues de villas composant le même lotissement hôtelier. La Cour casse les arrêts ayant retenu que la bailleresse pouvait se dispenser de réaliser les travaux sur le fondement de l’article 1722 du code civil, alors que le bien n’était que partiellement endommagé et non véritablement détruit. La troisième chambre civile impose ainsi aux juges du fond d’examiner concrètement si le coût des réparations est disproportionné par rapport à la valeur du bien, seul critère permettant de qualifier la perte partielle de la chose au sens de l’article 1722 du code civil, et d’en tirer les conséquences quant à l’obligation du bailleur d’effectuer ces réparations, conformément aux exigences de l’article 1720 du même code. En conséquence, un bailleur ne saurait invoquer le cas fortuit pour se soustraire indéfiniment à ses obligations légales de délivrance et d’entretien lorsque le bien n’est pas détruit et que les réparations, fussent-elles importantes, n’excèdent pas la valeur du bien loué.
II. L’exception d’inexécution comme mécanisme autonome de suspension du loyer dans le bail commercial
A. La subsidiarité de l’exception d’inexécution par rapport au régime spécial de la perte de la chose louée
L’innovation majeure des arrêts du 4 juin 2026 réside dans l’articulation chronologique qu’ils instaurent entre les trois régimes juridiques gouvernant les rapports entre le bailleur et le preneur lorsque le bien loué subit des atteintes. Pendant le temps de la force majeure, le bailleur est exonéré de ses obligations en application de l’article 1218 du code civil, étant précisé que si la chose est intégralement détruite, le bail est résilié de plein droit en application de l’article 1722 du même code. En revanche, lorsque le cas fortuit a cessé de produire ses effets empêchants, le bailleur retrouve l’intégralité de ses obligations de délivrance et d’entretien définies par les articles 1719 et 1720 du code civil. Par ailleurs, l’article 1721 du code civil impose au bailleur une garantie pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail, et l’oblige à indemniser le preneur des pertes qui en résultent.
Cette construction jurisprudentielle confère à l’exception d’inexécution une fonction de mécanisme supplétif et transitoire : elle permet au preneur de suspendre le paiement de ses loyers pendant la période durant laquelle le bailleur, bien que n’étant plus empêché par le cas fortuit, ne procède pas aux travaux de réparation nécessaires pour rétablir la jouissance conforme du bien. En conséquence, la Cour de cassation opère une distinction inédite entre, d’une part, le temps de l’empêchement absolu durant lequel la force majeure exonère le bailleur, et, d’autre part, le temps de la carence fautive du bailleur durant lequel l’exception d’inexécution trouve à s’appliquer. Cette distinction est capitale pour le preneur à bail commercial, dont le droit à indemnité d’éviction, prévu par l’article L.145-14 du code de commerce, peut être compromis par un arriéré locatif dont l’imputabilité au bailleur n’a pas été correctement appréciée par les juges du fond.
La portée pratique de cette solution est d’autant plus remarquable qu’elle concerne précisément les baux commerciaux, dont le régime protecteur du preneur, institué par le décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L.145-1 et suivants du code de commerce, est fondé sur la reconnaissance d’un droit au renouvellement et d’une propriété commerciale. Le preneur évincé qui peut démontrer que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien après la cessation du cas fortuit est ainsi en mesure de contester la qualification de motifs graves et légitimes imputée à son défaut de paiement des loyers. La Cour de cassation rappelle ainsi, en filigrane, que le statut des baux commerciaux ne saurait être indûment neutralisé par une application extensive du régime de la perte de la chose louée. L’articulation entre les articles 1719, 1720 et 1722 du code civil, telle que redessinée par la troisième chambre civile, constitue désormais un cadre d’analyse indispensable à toute stratégie contentieuse relative à la suspension du paiement des loyers commerciaux, qu’elle soit invoquée par le preneur en défense à une action en résiliation ou en paiement, ou qu’elle soit opposée par le bailleur pour contester le bien-fondé de l’exception d’inexécution.
B. Les limites de la suspension du loyer face aux mesures de police administrative de la sécurité
Si l’exception d’inexécution constitue un instrument efficace entre les mains du preneur lorsque le bailleur manque à ses obligations de délivrance et d’entretien, la troisième chambre civile en a également précisé les limites dans le contexte des mesures de police administrative. L’arrêt du 3 juillet 2025 apporte sur ce point un éclairage essentiel en censurant une cour d’appel qui avait ordonné la suspension des loyers d’un bail commercial sur le fondement de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, alors qu’un arrêté de péril grave et imminent avait été pris à l’encontre de l’immeuble abritant les locaux loués.
La Cour de cassation a jugé qu’« en se déterminant ainsi, alors que l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, ne prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers que pour l’occupation d’un logement, la cour d’appel, qui n’a pas constaté que les locaux loués comprenaient un logement, n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-20.553, Publié au Bulletin). Cette solution, rendue en formation de section et publiée au Bulletin, revêt une autorité particulière : le dispositif de suspension automatique des loyers en cas d’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est propre aux baux d’habitation et ne saurait être étendu aux baux commerciaux en l’absence de disposition légale expresse en ce sens.
En conséquence, le preneur à bail commercial dont les locaux font l’objet d’un arrêté de péril ne peut prétendre à la suspension automatique de son obligation de paiement du loyer sur le fondement de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation. Il lui appartient de rechercher une autre voie de droit, qu’il s’agisse de l’exception d’inexécution sur le fondement des articles 1219 et 1719 du code civil ou de la diminution du loyer sur le fondement de l’article 1722 du code civil, à la condition que les circonstances de fait répondent aux critères exigeants définis par la jurisprudence précitée. La Cour de cassation réaffirme ainsi que le statut des baux commerciaux obéit à des règles qui lui sont propres et que les dispositifs conçus pour la protection des occupants de logements ne sauraient y être transposés sans texte.
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine ainsi un régime complet et cohérent de la suspension du paiement des loyers dans le bail commercial, articulé autour de trois piliers : la perte de la chose louée, qui suppose une destruction ou une détérioration d’une gravité telle que la conservation du bien ne peut être assurée sans dépense excessive ; l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur, qui l’astreint à réaliser toutes les réparations nécessaires autres que locatives, sans pouvoir s’en exonérer durablement derrière l’écran d’un cas fortuit ; l’exception d’inexécution, qui permet au preneur de suspendre le paiement de ses loyers pendant le temps où le bailleur n’exécute pas ses obligations, à condition que cet instrument ne soit pas détourné de sa finalité pour couvrir les effets de mesures de police administrative générale. Cette construction, d’une grande technicité, appelle de la part des praticiens du droit immobilier une vigilance particulière dans la rédaction des clauses contractuelles et la conduite des contentieux, tant les conséquences d’une qualification erronée peuvent s’avérer lourdes pour les droits du preneur à bail commercial.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série d’arrêts rendus entre 2022 et 2026, élaboré un cadre d’analyse d’une précision remarquable pour appréhender les hypothèses dans lesquelles le preneur d’un bail commercial peut légitimement suspendre le paiement de ses loyers. La notion de perte de la chose louée a été strictement cantonnée aux hypothèses de destruction totale ou partielle du bien, à l’exclusion des mesures de police administrative générale sans lien direct avec la destination contractuelle du local. La frontière entre la simple détérioration réparable et la véritable destruction a été érigée en critère cardinal d’application respective des articles 1720 et 1722 du code civil. La subsidiarité de l’exception d’inexécution a été consacrée comme mécanisme de suspension du loyer pour la période où le bailleur, après la cessation de la force majeure, demeure en carence fautive de ses obligations de délivrance et d’entretien. Enfin, le législateur étant intervenu par la loi du 26 mai 2026 pour réformer plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, l’édifice jurisprudentiel ici décrit devra être mis en perspective avec les nouvelles règles de fond et de procédure issues de cette réforme, dont les premières applications contentieuses ne manqueront pas d’alimenter les débats à venir devant les juridictions du fond. L’office du juge, enrichi par cette construction prétorienne autour des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil, dispose désormais d’une grille de lecture éprouvée pour trancher les litiges relatifs à la suspension des loyers dans le bail commercial, sans que cette jurisprudence ne préjuge des inflexions que le législateur de 2026 a entendu apporter à l’équilibre général du statut.
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