I. Le resserrement du cadre temporel de la clause résolutoire : la mise en conformité réglementaire du contrat type
A. La genèse d’une réforme législative différée dans son application réglementaire
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a introduit une modification substantielle de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en réduisant le délai de la clause résolutoire de deux mois à six semaines. Le législateur avait entendu, par cette réforme, renforcer les prérogatives du bailleur confronté aux impayés de loyer en accélérant le déclenchement des effets de la clause résolutoire insérée de plein droit dans tout contrat de bail d’habitation. Toutefois, cette réduction législative du délai n’avait pas été répercutée dans les contrats types annexés au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, lesquels continuaient de faire référence à un délai de deux mois. Cette discordance entre la norme législative et son instrument réglementaire d’application créait une insécurité juridique manifeste, les bailleurs comme les praticiens ne sachant quel délai faire figurer dans le commandement de payer visant la clause résolutoire.
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel de la République française le 7 juillet 2026, est précisément venu combler ce hiatus en modifiant les annexes 1 et 2 du décret du 29 mai 2015 relatives aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. L’exposé des motifs du décret rappelle que la loi du 27 juillet 2023 « a introduit une obligation de faire figurer dans les contrats de location une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges ou d’absence de versement du dépôt de garantie ». Par ailleurs, le texte procède à l’ajout de la mention facultative des coordonnées téléphoniques du bailleur et du locataire, destinée notamment à faciliter la prise de contact en amont de la procédure d’expulsion, ainsi qu’à l’intégration de la servitude de résidence principale prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.
Le texte adopté par le gouvernement Lecornu, sur le rapport du ministre de la ville et du logement Vincent Jeanbrun, après avis de la Commission nationale de concertation du 4 février 2026 et consultation du Conseil d’État, constitue ainsi l’aboutissement d’un processus normatif engagé depuis près de trois années. À cet égard, le commentaire d’un lecteur du Figaro Immobilier, publié le 24 juillet 2026, résume avec acuité la situation antérieure : « Ce texte est déjà en vigueur depuis de nombreux mois, mais les juges refusent de l’appliquer aux anciens contrats alors que la loi est d’ordre public. » L’observation traduit la difficulté pratique à laquelle étaient confrontés les opérateurs du droit immobilier, pris entre une disposition législative impérative et un contrat type resté en décalage avec celle-ci.
B. L’économie du décret du 6 juillet 2026 et son entrée en vigueur au 1er octobre 2026
L’article 1er du décret n° 2026-596 remplace intégralement le VIII des annexes 1 et 2 du décret du 29 mai 2015, lequel définit la clause résolutoire type. La nouvelle rédaction dispose que « le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie », et précise que « la clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce faisant, le pouvoir réglementaire a substitué le délai de six semaines à celui de deux mois qui figurait antérieurement dans le contrat type, sans toutefois modifier le délai d’un mois applicable aux autres motifs de résiliation de plein droit, tels que la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués.
Le même article complète le contrat type par une clause relative à la servitude de résidence principale lorsque le logement y est soumis, et ajoute aux désignations des parties la mention facultative de leurs numéros de téléphone portable. La rédaction retenue distingue nettement le délai de six semaines applicable au défaut de paiement et au non-versement du dépôt de garantie d’une part, et le délai d’un mois applicable aux autres causes de résiliation conventionnelle d’autre part, ce qui clarifie utilement le régime procédural applicable à chaque hypothèse. L’article 3 du décret fixe l’entrée en vigueur de ces dispositions au 1er octobre 2026, en précisant qu’elles s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.
Ce report de l’entrée en vigueur de près de trois mois par rapport à la publication du texte répond à un double impératif. D’une part, il permet aux professionnels de l’immobilier, aux bailleurs institutionnels et aux gestionnaires de parc locatif d’adapter leurs modèles de contrat et leurs procédures internes au nouveau délai. D’autre part, il laisse aux éditeurs de logiciels de gestion locative le temps d’intégrer la modification dans leurs formulaires. Pour les baux en cours, le décret ne produit aucun effet rétroactif : ils demeurent régis par les stipulations contractuelles telles que convenues au jour de leur signature, qu’elles prévoient un délai de deux mois ou, pour les plus récents, de six semaines. En conséquence, la vigilance s’impose lors de la délivrance d’un commandement de payer : le délai à mentionner dépendra exclusivement du contrat effectivement signé, et non de la date à laquelle le commandement est délivré.
La réduction de deux semaines du délai imparti au locataire pour régulariser sa dette, pour modeste qu’elle puisse paraître, n’est pas négligeable dans un contexte où la dette locative s’accroît chaque mois du montant du loyer impayé. Deux semaines représentent, dans la majorité des situations contentieuses, un terme supplémentaire évité pour le bailleur. Cette compression temporelle modifie également l’équilibre des négociations précontentieuses entre les parties : le locataire dispose désormais d’un délai plus restreint pour solliciter les aides du fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse doit figurer dans le commandement de payer à peine de nullité, ou pour saisir la commission de surendettement des particuliers lorsque sa situation financière le justifie. À cet égard, la réforme réglementaire renforce l’impératif pour les commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, prévues à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, de traiter avec célérité les signalements qui leur sont transmis.
L’article 2 du décret, dont l’entrée en vigueur est fixée au 1er janvier 2027, procède quant à lui à diverses modifications du livre VIII du code de la construction et de l’habitation relatives aux aides personnelles au logement, ainsi qu’à la correction d’erreurs matérielles figurant dans le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement. Ces ajustements techniques, bien que dépourvus de portée symbolique comparable à celle de la réduction du délai de la clause résolutoire, participent de la même volonté de cohérence normative dans le traitement des situations d’impayés locatifs.
II. L’office du juge à l’épreuve de l’accélération procédurale : les garde-fous jurisprudentiels
A. L’exception d’inexécution comme tempérament à l’automaticité de la clause résolutoire
La réduction du délai du commandement de payer, pour favorable qu’elle soit aux intérêts du bailleur, ne saurait être analysée indépendamment des mécanismes correctifs que la jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement édifiés pour tempérer l’automaticité de la clause résolutoire. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, publié au Bulletin) constitue, à cet égard, une décision de principe dont la portée dépasse le seul contentieux du bail commercial pour irradier l’ensemble du droit des contrats de location.
Dans cette affaire, une société locataire à bail commercial avait cessé de payer ses loyers en invoquant les manquements du bailleur à son obligation de délivrance, les locaux étant affectés de désordres les rendant impropres à leur destination. La cour d’appel de Cayenne avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni réglé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil ainsi que de l’article L. 145-41 du code de commerce, en énonçant un attendu de principe dont la formulation mérite d’être citée intégralement : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. »
Cette solution prolonge et amplifie la position adoptée par la même chambre dans un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié), aux termes duquel « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». La combinaison de ces deux arrêts dessine un régime protecteur pour le locataire : celui-ci peut opposer l’exception d’inexécution sans formalité préalable, et le juge saisi de la demande de constat de la résiliation doit en examiner le bien-fondé, sans que l’écoulement du délai d’un mois suivant le commandement de payer ne puisse, à lui seul, faire obstacle à cet examen.
Or, le rapprochement de cette jurisprudence avec la réforme du contrat type opérée par le décret du 6 juillet 2026 fait apparaître une tension potentielle : la réduction du délai de deux mois à six semaines, si elle ne modifie pas les principes dégagés par la Cour de cassation, réduit mécaniquement le temps dont dispose le locataire pour organiser sa défense et, le cas échéant, faire constater les manquements du bailleur à ses obligations. L’article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer un logement décent, d’entretenir la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur. L’article 1343-5 du même code permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de deux années. Dès lors, l’accélération procédurale voulue par le pouvoir réglementaire devra être conciliée avec l’office du juge, garant de l’équilibre contractuel, qui conserve la faculté de suspendre les effets de la clause résolutoire lorsqu’il estime que le locataire est en mesure de solder sa dette.
B. L’interdiction pour le bailleur de se prévaloir de l’indécence du logement pour fonder la résiliation
Le second garde-fou jurisprudentiel, dont la portée est appelée à s’articuler avec la nouvelle rédaction du contrat type, réside dans l’impossibilité pour le bailleur de tirer avantage de l’indécence du logement qu’il a lui-même créée ou dont il avait connaissance. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.993, publié au Bulletin) constitue une illustration éloquente de cette prohibition. En l’espèce, un bailleur avait donné congé à son locataire pour motif légitime et sérieux fondé sur la réalisation de travaux de mise en conformité d’un studio dont la pièce principale ne mesurait que 8,84 mètres carrés, ce qui le rendait indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
La cour d’appel de Paris avait validé ce congé en retenant que « la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance du contrat ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail ». La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1719, 1°, du code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, par un attendu dépourvu d’ambiguïté : « Ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. » La Haute juridiction rappelle ainsi que le bailleur ne peut se prévaloir de son propre manquement à l’obligation de délivrance pour obtenir la libération des lieux, fût-ce par la voie du congé plutôt que par celle de la résiliation judiciaire.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de la protection accordée au locataire par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, lequel dispose que « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours » et que le juge « peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ». En d’autres termes, le législateur a expressément organisé un mécanisme de suspension des obligations du locataire lorsque le logement est indécent, mécanisme qui interdit corrélativement au bailleur de se prévaloir des impayés consécutifs à cette suspension pour actionner la clause résolutoire.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a récemment rappelé, dans un arrêt du 16 avril 2026 (pourvoi n° 25-10.188), que l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail, et que le manquement du bailleur à cette obligation justifie la suspension du paiement des loyers par le locataire. Cette jurisprudence constante, conjuguée à l’arrêt du 4 juin 2026, consolide un équilibre protecteur : le bailleur ne peut, d’un côté, bénéficier de l’accélération du délai de la clause résolutoire à six semaines et, de l’autre, s’affranchir des obligations que le code civil et la loi du 6 juillet 1989 mettent à sa charge au titre de la décence du logement.
La réforme du contrat type opérée par le décret du 6 juillet 2026, en accélérant le rythme de la procédure de résiliation pour impayés, n’affecte donc pas les droits substantiels que le locataire tient de la loi. L’articulation entre le nouveau délai de six semaines et les garanties jurisprudentielles rappelées par les arrêts des 5 mars et 4 juin 2026 impose au juge du fond une vigilance accrue : le raccourcissement du délai procédural ne saurait se traduire par un affaiblissement du contrôle juridictionnel du bien-fondé des exceptions opposées par le locataire. En particulier, la vérification de l’exception d’inexécution devra être conduite avec la même rigueur dans un délai désormais plus contraint, sous le contrôle de la Cour de cassation qui, par l’arrêt du 5 mars 2026, a clairement signifié que l’écoulement du délai du commandement ne dispensait pas le juge de cet examen.
Au surplus, la comparaison avec le régime de la clause résolutoire applicable au bail commercial, régi par l’article L. 145-41 du code de commerce, révèle une convergence des standards jurisprudentiels entre les deux régimes locatifs. Dans les deux cas, la Haute juridiction a érigé l’exception d’inexécution en obstacle dirimant à l’acquisition automatique de la clause résolutoire, subordonnant la constatation de la résiliation à un examen préalable du bien-fondé de l’exception par le juge du fond. Cette unité de solution, par-delà la diversité des régimes légaux, témoigne de l’émergence d’un principe commun du droit du bail selon lequel le manquement du bailleur à ses obligations essentielles paralyse l’effet de la clause résolutoire, quelle que soit la nature civile ou commerciale du contrat. Dès lors, la réduction réglementaire du délai du commandement de payer ne saurait être interprétée comme une remise en cause de ce principe général, dont la Cour de cassation assure la pérennité par un contrôle rigoureux de la motivation des décisions des juges du fond.
Conclusion
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 met un terme à une discordance de près de trois années entre la norme législative et le contrat type réglementaire, en inscrivant dans les annexes du décret du 29 mai 2015 le délai de six semaines que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 avait déjà substitué au délai de deux mois depuis la loi du 27 juillet 2023. Cette réforme, d’apparence technique, emporte des conséquences pratiques considérables pour les bailleurs, qui pourront actionner la clause résolutoire plus rapidement à compter du 1er octobre 2026, et pour les locataires, dont le temps de régularisation de la dette se trouvera mécaniquement réduit. Toutefois, l’accélération procédurale ainsi obtenue ne saurait faire oublier que la jurisprudence de la troisième chambre civile a édifié, à travers les arrêts des 5 mars et 4 juin 2026, des garde-fous protecteurs des droits du preneur : l’exception d’inexécution, dont le juge doit vérifier le bien-fondé indépendamment de l’écoulement du délai du commandement de payer, et l’interdiction pour le bailleur de fonder le congé sur l’indécence du logement dont il avait connaissance, constituent les deux piliers d’un équilibre contractuel que la réduction du délai procédural ne remet pas en cause. L’attention des praticiens devra donc se porter, dans les mois à venir, sur l’articulation concrète entre les nouvelles stipulations du contrat type et les standards jurisprudentiels dégagés par la Haute juridiction, dont la rigueur pourrait bien être renforcée par la contrainte temporelle nouvelle pesant sur les locataires en situation d’impayés. La coexistence d’un double délai au sein du même contrat type, six semaines pour le défaut de paiement et le dépôt de garantie, un mois pour les autres causes de résiliation conventionnelle, impose également aux rédacteurs d’actes une précision accrue dans la rédaction de la clause résolutoire et du commandement de payer qui la met en œuvre. En définitive, le décret du 6 juillet 2026, en restaurant la cohérence entre la loi et le contrat type, ne modifie pas les équilibres fondamentaux du droit du bail d’habitation mais en accélère le tempo procédural, plaçant l’office du juge au cœur de la protection des droits du locataire face à une clause résolutoire dorénavant plus rapidement actionnable.
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