I. Le renouvellement prétorien de l’obligation de délivrance du bailleur
A. Le fondement légal et l’affirmation jurisprudentielle du caractère continu
Le contrat de bail commercial trouve son assise première dans les dispositions liminaires du Code civil, dont les articles 1709 et 1719 dessinent les contours de l’obligation essentielle pesant sur le bailleur. L’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. L’article 1719 du même Code précise que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Ces dispositions, inchangées depuis 1804 pour l’essentiel, constituent le socle sur lequel la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue récemment édifier une construction prétorienne remarquable quant à la nature continue de cette obligation.
Par un arrêt du 5 mars 2026 rendu en formation de section et publié au Bulletin, la Cour de cassation énonce que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail », avant d’en tirer cette conséquence décisive : « il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B). En l’espèce, des preneurs à bail commercial d’un local de boulangerie se plaignaient de ne pas avoir eu la jouissance d’une cour située à l’arrière de l’immeuble, pourtant incluse dans l’assiette du bail depuis un avenant signé en 2003. La cour d’appel avait déclaré leurs demandes irrecevables comme prescrites, au motif que le délai de prescription avait commencé à courir dès l’entrée en jouissance des lieux. Or la Haute juridiction censure cette analyse, jugeant que le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice, ce qui faisait obstacle à toute prescription de l’action en exécution forcée.
Cette position ne constitue pas une rupture mais l’aboutissement d’une construction jurisprudentielle progressive. Par un arrêt du 4 décembre 2025, la troisième chambre civile avait déjà énoncé que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, FS-B). Il s’agissait en l’occurrence d’une société locataire qui sollicitait la condamnation de sa bailleresse à réaliser des travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie rendus nécessaires par la vétusté des locaux. La cour d’appel avait jugé prescrite l’action au motif que la locataire connaissait l’état de vétusté avant même l’entrée en jouissance des lieux. La Cour de cassation lui reproche de n’avoir pas recherché si un manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée.
Par ailleurs, un arrêt du 10 juillet 2025 avait étendu la même logique à l’action en résiliation du bail fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible. La Cour y rappelle que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juil. 2025, n° 23-20.491, FS-B). L’espèce concernait une société locataire dont la bailleresse avait amputé d’un tiers l’assiette du bail en y construisant un hangar et un parking loués à un tiers, puis empêché l’accès aux bâtiments loués. La cour d’appel avait déclaré prescrite l’action en résiliation en retenant que le délai courait à compter de la connaissance de la réduction de surface. La cassation intervient au motif que « la réduction de l’assiette du bien loué persistait » et qu’il convenait de tirer les conséquences de cette persistance.
En conséquence, un arrêt plus récent du 4 juin 2026 rappelle, dans une formulation désormais bien établie, que le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation en invoquant les règles relatives aux vices de construction. La Cour y précise, au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil, que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse, et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069). Cette solution, confirmée le même jour par les arrêts n° 25-10.068 et 25-10.070, illustre l’étendue du contenu positif de l’obligation continue de délivrance, qui englobe non seulement la remise de la chose mais aussi son maintien en état conforme à l’usage convenu tout au long du bail.
B. La double voie de l’exécution forcée en nature et de la réparation
La reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance emporte deux conséquences pratiques majeures pour le preneur à bail commercial, qui constituent désormais deux branches d’une même action protectrice. La première est la possibilité de poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, sans que l’écoulement du temps ne vienne faire obstacle à sa demande. Cette voie, expressément consacrée par l’arrêt du 5 mars 2026, permet au locataire d’obtenir une condamnation du bailleur sous astreinte à réaliser les travaux ou à rétablir la jouissance conforme. La Cour de cassation opère ainsi une distinction fondamentale entre la créance de réparation, qui se heurte au délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, et l’action en exécution forcée qui demeure ouverte aussi longtemps que le manquement n’a pas cessé.
La seconde conséquence est la possibilité pour le preneur d’obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice, conformément à l’articulation opérée par l’arrêt du 5 mars 2026. Le point de départ du délai de prescription n’est donc pas fixé à la date de conclusion du contrat ou à la date d’entrée dans les lieux, mais s’apprécie de manière glissante : le locataire peut réclamer l’indemnisation de son préjudice pour les cinq années qui précèdent son assignation en justice. Cette solution s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence antérieure relative au point de départ du délai de prescription des actions fondées sur un manquement contractuel continu, et consacre une protection renforcée du preneur face à l’inertie prolongée du bailleur.
À cet égard, l’arrêt du 4 décembre 2025 apporte une précision supplémentaire quant à l’articulation entre l’obligation continue de délivrance et la charge de la preuve. La Cour reproche à la cour d’appel de s’être déterminée par des motifs insuffisants à écarter l’obligation du bailleur de remédier à la vétusté des locaux, sans rechercher si un manquement persistait au jour de l’assignation. Il en résulte que le bailleur ne peut se contenter d’opposer la connaissance par le preneur de l’état des lieux au jour de l’entrée en jouissance pour s’exonérer de son obligation continue. La vétusté initiale des locaux, même connue du preneur, ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance si le manquement perdure dans le temps, ce qui oblige le bailleur à une vigilance proactive dans l’entretien de l’immeuble loué.
L’obligation de délivrance se trouve ainsi redéfinie comme une obligation à exécution successive dont l’intensité ne faiblit pas avec le temps, et dont la violation ouvre au preneur une double faculté procédurale. Le locataire dispose désormais d’une arme efficace : l’action en exécution forcée, pratiquement imprescriptible, qui se double d’une action en réparation couvrant les cinq dernières années de préjudice. Or cette construction prétorienne entre nécessairement en résonance avec le régime spécifique des prescriptions institué par le statut des baux commerciaux, ce qui soulève la question délicate de l’articulation entre ces deux corpus normatifs aux logiques distinctes.
II. L’articulation entre obligation continue et régimes de prescription
A. La persistance du manquement comme fait générateur renouvelé et ses effets sur la prescription
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile consacre une approche renouvelée du point de départ du délai de prescription dans les rapports entre bailleur et preneur à bail commercial. En érigeant la persistance du manquement en fait générateur renouvelé du préjudice, la Cour de cassation écarte la conception traditionnelle qui fixait le point de départ du délai de prescription à la date de conclusion du contrat ou à la date de connaissance du vice par le preneur. Cette approche, qui puise sa source dans le caractère continu de l’obligation de délivrance, a pour effet pratique de neutraliser l’écoulement du délai de prescription quinquennale tant que le manquement n’a pas cessé, créant ainsi ce que l’on pourrait qualifier d’imprescriptibilité fonctionnelle de l’action.
L’arrêt du 2 avril 2026 illustre particulièrement bien cette logique et en précise les contours. La Cour y énonce que l’obligation de délivrance « perdure tout au long du contrat de bail pour assurer une jouissance paisible des lieux » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181). Cette formulation souligne que le contrat de bail, en tant que contrat à exécution successive, crée un rapport permanent d’obligation qui ne peut être fractionné artificiellement. Le manquement du bailleur constitue non pas un fait instantané mais un état de fait continu, qui renouvelle chaque jour le préjudice subi par le preneur et, partant, le point de départ du délai de prescription de l’action en réparation.
En conséquence, le bailleur ne saurait invoquer la prescription pour faire obstacle à une action fondée sur un manquement qui persiste au jour de la demande en justice. La Cour de cassation a ainsi censuré une cour d’appel qui, le 10 avril 2025, avait retenu la prescription en considérant « que l’obligation de délivrance ne pouvait être imputée au bailleur quant aux locaux ayant fait l’objet d’un premier contrat » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099). De même, l’arrêt du 4 juin 2026 relatif à l’obligation de délivrance dans le cadre de la suspension du paiement des loyers et de la réparation du préjudice de jouissance confirme que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, lorsqu’il perdure, justifie non seulement l’exécution forcée mais aussi la suspension corrélative des obligations du preneur (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, FS-B).
Cette construction prétorienne n’est toutefois pas sans limites, et la Cour de cassation prend soin d’en marquer les frontières. L’arrêt du 10 juillet 2025 a expressément écarté l’application de la suspension de la prescription aux actions en résiliation fondées sur un manquement ponctuel, la persistance du manquement constituant le critère déterminant de l’absence de prescription. Il convient dès lors de distinguer soigneusement les manquements continus, qui justifient l’imprescriptibilité fonctionnelle de l’action en exécution forcée, des manquements instantanés qui demeurent soumis au délai de prescription quinquennale de droit commun dont le point de départ est fixé à la date de réalisation du dommage.
B. La coexistence des prescriptions : biennale du statut et quinquennale de droit commun
L’article L. 145-60 du Code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Ce délai de prescription biennale s’applique aux actions régies par le statut des baux commerciaux, notamment l’action en requalification d’une convention en bail commercial, l’action en fixation du loyer du bail renouvelé, l’action en nullité de la vente pour violation du droit de préférence du locataire ou encore l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation a eu l’occasion de délimiter avec précision le domaine de cette prescription abrégée, dont la rigueur contraste avec la souplesse du régime de l’obligation continue.
Ainsi, par un arrêt du 12 février 2026, la troisième chambre civile a précisé qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, « le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, FS-B). La Cour ajoute que cette prescription est susceptible d’interruption par reconnaissance du droit à indemnité par le bailleur ou par demande en justice, et de suspension lorsqu’une mesure d’instruction est ordonnée. Elle précise toutefois que la suspension de prescription attachée à la mesure d’expertise ordonnée à la demande du seul bailleur ne bénéficie pas au locataire qui ne s’est pas expressément associé à la demande, ce qui commande une vigilance procédurale constante du preneur.
Par un arrêt du 18 décembre 2025, la Cour de cassation a étendu le domaine de la prescription biennale à l’action en nullité de la vente intentée par le locataire sur le fondement de la violation du droit de préférence prévu par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. La Cour juge que cette action, « exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B), écartant par la même occasion l’argument selon lequel la violation du droit de préférence justifierait une action imprescriptible. La Cour rappelle que la sanction est la nullité, et non le réputé non écrit, et que le délai de prescription biennale lui est pleinement applicable, ce qui impose au preneur une diligence particulière pour la mise en œuvre de ses droits.
Dès lors, une tension apparaît entre le délai biennal du statut des baux commerciaux et le régime spécifique de l’obligation continue de délivrance, qui commande de distinguer soigneusement les fondements juridiques des actions. Les actions fondées sur l’obligation de délivrance relèvent du droit commun du bail, et non du statut des baux commerciaux proprement dit : elles sont donc soumises à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, et non à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Cette distinction est d’importance pratique car elle détermine le délai dont dispose le preneur pour agir. L’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance, fondée sur les articles 1709 et 1719 du Code civil, échappe ainsi à la prescription abrégée du statut des baux commerciaux.
Par ailleurs, l’arrêt du 5 mars 2026 statuant sur le droit de préférence est venu préciser que « ne constitue pas une cession intrafamiliale exonératoire une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, FS-B). Cette solution, qui écarte l’exception familiale du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce lorsque le cessionnaire est une personne morale, illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation interprète les dispositions protectrices du preneur, même en présence d’une structure sociétaire interposée.
Enfin, la Cour de cassation a rappelé par un arrêt du 25 mai 2023 que la prescription biennale est applicable à la demande tendant à la requalification d’une convention en bail commercial (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946, FS-B). Cette solution, qui s’inscrit dans une logique de sécurité juridique, vise à purger rapidement les contestations relatives à la qualification du contrat et à la détermination du statut applicable. Elle ne remet toutefois pas en cause l’application de la prescription quinquennale aux actions fondées sur le manquement continu à l’obligation de délivrance, qui relèvent du droit commun du contrat de bail et non du statut dérogatoire des baux commerciaux, ce qui préserve au profit du preneur un régime de prescription plus favorable.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile opère un rééquilibrage significatif des rapports contractuels entre bailleur et preneur à bail commercial, en consacrant le caractère continu de l’obligation de délivrance et en articulant ce principe avec les régimes de prescription applicables. Le preneur dispose désormais d’une action en exécution forcée pratiquement imprescriptible et d’une action en réparation couvrant les cinq années précédant sa demande, cependant que la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce continue de régir les actions propres au statut des baux commerciaux. La distinction entre les actions relevant du droit commun du bail et celles relevant du statut dérogatoire constitue ainsi la clef de voûte de l’articulation entre ces deux corps de règles, et commande une vigilance accrue des praticiens dans l’identification du fondement juridique de leurs actions. Le caractère continu de l’obligation de délivrance, désormais solidement ancré dans la jurisprudence de la Cour de cassation, constitue un instrument puissant au service de l’effectivité des droits du preneur, dont la mise en œuvre suppose une analyse rigoureuse des circonstances de fait et une stratégie procédurale adaptée à la nature du manquement invoqué.
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