I. La restriction continue du champ d’application du droit de préemption du locataire commercial
A. L’exclusion prétorienne des locaux industriels et l’extension de l’exception de cession globale d’immeuble
Le droit de préemption institué au bénéfice du locataire commercial par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, constitue une prérogative exorbitante du droit commun qui permet au preneur à bail commercial de se porter acquéreur prioritaire du local loué lorsque le propriétaire envisage de le vendre. Ce dispositif, qui déroge au droit de propriété constitutionnellement protégé, a fait l’objet, depuis son entrée en vigueur, d’une interprétation jurisprudentielle restrictive de la part de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, soucieuse d’en circonscrire la portée. La Haute juridiction a, en effet, progressivement réduit le champ d’application de ce droit, d’abord en excluant les locaux à usage industriel du bénéfice du dispositif, puis en consacrant une interprétation extensive de l’exception de cession globale d’immeuble.
Par un arrêt fondateur du 29 juin 2023, la troisième chambre civile a, pour la première fois, défini la notion de local à usage industriel au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Dans cette espèce, la locataire, qui exploitait une activité de fabrication d’éléments de construction sur le site donné à bail, revendiquait le bénéfice du droit de préemption à l’occasion de la vente des locaux par les propriétaires indivis. La Cour de cassation, après avoir constaté l’absence de définition légale de la notion de local à usage industriel, s’est référée aux travaux parlementaires de la loi du 18 juin 2014, dont il résultait que deux amendements avaient expressément exclu les locaux industriels du champ d’application du droit de préemption (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, Publié au Bulletin). La Cour a alors transposé la définition dégagée par le juge administratif en matière fiscale, selon laquelle doit être considéré comme à usage industriel « tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant ». Cette définition, qui fait primer le critère de la prépondérance des moyens techniques sur le caractère commercial accessoire de l’activité, a permis à la cour d’appel de conclure que le local donné à bail n’était pas à usage commercial ou artisanal, et d’exclure en conséquence l’application du droit de préemption.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a, par deux arrêts rendus le même jour, considérablement étendu la portée de l’exception de cession globale d’immeuble prévue au dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Dans la première espèce, une société civile immobilière avait cédé un ensemble immobilier comprenant un local commercial donné à bail à une société exploitant un bar-discothèque, ainsi qu’un terrain à usage de parking. La locataire, placée en liquidation judiciaire, contestait la régularité de cette cession au regard de son droit de préemption. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant, par un attendu de principe, que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, Publié au Bulletin). La Cour a précisé qu’en l’absence de disposition légale expresse, le texte ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti, et que l’exception de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s’applique même en présence d’un seul local commercial.
Dans la seconde espèce, la Cour a confirmé cette solution dans des termes identiques, en précisant que l’exception joue dès lors que les locaux loués ne constituent qu’une partie des lots objets de la vente, peu important que la cession porte également sur des lots à usage de cave et de box (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292, Publié au Bulletin). En conséquence, il suffit que le bailleur cède un immeuble comprenant, outre le local commercial loué, ne serait-ce qu’un seul autre lot un appartement, un box, une cave pour que le locataire soit privé du bénéfice de son droit de préemption. Cette jurisprudence, qui consacre une interprétation littérale de l’exception légale, réduit considérablement la portée pratique du dispositif protecteur institué par la loi Pinel.
B. La réforme législative du 26 mai 2026 : l’exclusion des bureaux, des entrepôts et la nouvelle définition limitative du local commercial et artisanal
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a, par son article 61, substantiellement modifié l’article L. 145-46-1 du code de commerce en restreignant encore davantage le champ d’application du droit de préemption du locataire commercial. Cette réforme, qui s’inscrit dans le prolongement direct de la jurisprudence restrictive de la troisième chambre civile, introduit une définition limitative du local commercial et du local artisanal dont la vente est susceptible de préemption, réduisant ainsi le périmètre des locataires bénéficiaires du dispositif. Le nouvel avant-dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 dispose désormais que le « local à usage commercial » s’entend de « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts ».
Cette définition légale restrictive emporte des conséquences pratiques considérables. En premier lieu, les locaux à usage exclusif de bureaux, dont la définition est précisée à l’article R. 145-11 du code de commerce, sont désormais expressément exclus du bénéfice du droit de préemption. Or, la jurisprudence antérieure avait admis que les boutiques servant à une activité intellectuelle ou administrative telles qu’une banque, une agence de voyages, un bureau de change ou une agence immobilière étaient éligibles au droit de préemption dès lors qu’elles étaient situées dans des locaux à usage commercial. La réforme du 26 mai 2026 met un terme à cette extension jurisprudentielle en excluant sans ambiguïté les bureaux du champ d’application du dispositif. En second lieu, les entrepôts sont également exclus, ce qui prive de la protection légale les locataires dont l’activité repose principalement sur le stockage de marchandises.
Dès lors, il existe aujourd’hui deux définitions distinctes du local commercial ou artisanal dans le code de commerce : celle de l’article L. 145-1, qui détermine le champ d’application du statut des baux commerciaux, et celle du nouvel article L. 145-46-1, qui retient une acception plus étroite pour l’exercice du droit de préemption. La loi prévoit en outre que le « local à usage artisanal » s’entend de « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité », à l’exclusion expresse des entrepôts. Ces dispositions restrictives s’appliquent à toute mutation intervenant après le 26 mai 2026. À cet égard, la Cour de cassation avait déjà jugé, sous l’empire du texte antérieur, que le droit de préemption ne s’appliquait pas à une promesse de vente assortie de conditions suspensives régularisée avant l’entrée en vigueur de la loi, la réalisation des conditions ayant un effet rétroactif (Cass. 3e civ., 29 fév. 2024, n° 22-24.381). Cette solution, qui préserve la sécurité juridique des actes en cours au moment de l’entrée en vigueur de la réforme, conserve toute sa pertinence pour l’application du droit transitoire.
II. Le régime contentieux du droit de préemption : entre nullité de la vente, prescription biennale et protections résiduelles du locataire
A. La nullité de la vente pour violation du droit de préemption et son encadrement par la prescription biennale
La sanction de la violation du droit de préemption du locataire commercial a fait l’objet d’une importante clarification jurisprudentielle par la troisième chambre civile, qui a tranché la double question de la nature de la sanction encourue et du délai de prescription applicable à l’action du locataire. Par un arrêt du 18 décembre 2025, la Cour de cassation a jugé que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin). La Haute juridiction a par ailleurs précisé que l’action en nullité de cette vente, intentée par le locataire, est exercée en vertu du statut des baux commerciaux et se trouve, en conséquence, soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code.
Cette solution, qui écarte tant la qualification d’arrangement réputé non écrit au sens de l’article L. 145-15 du code de commerce que l’application de la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil, consacre un régime contentieux rigoureux pour le locataire évincé. En l’espèce, la société Maison Molière, locataire d’un immeuble à usage d’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, avait été informée de son droit de préemption le 18 juin 2020, soit près de trois ans après la vente intervenue le 30 juin 2017 sans notification préalable. L’action en nullité, introduite les 9 et 16 juillet 2021, a été déclarée irrecevable comme prescrite, le délai de deux ans ayant commencé à courir à compter du jour où le locataire avait eu connaissance de la vente litigieuse. La Cour de cassation a ainsi consacré une interprétation stricte de l’articulation entre la sanction de la violation du droit de préemption et les règles de prescription propres au statut des baux commerciaux.
Par ailleurs, la troisième chambre civile avait antérieurement précisé que l’action en nullité de la vente fondée sur la violation du droit de préemption n’est pas subordonnée à la preuve, par le locataire, que le tiers acquéreur avait connaissance de l’existence du bail commercial au moment de la vente. La Cour a, en effet, jugé que la nullité est encourue du seul fait de l’absence de notification de l’offre de vente au locataire, sans que ce dernier ait à démontrer la mauvaise foi de l’acquéreur ou la fraude du bailleur (Cass. 3e civ., 14 sept. 2023, n° 22-15.427). Cette solution, protectrice des droits du locataire, doit toutefois être combinée avec la rigueur de la prescription biennale, qui impose au preneur une vigilance particulière dans le suivi de la situation juridique de l’immeuble loué. En conséquence, le locataire qui entend se prévaloir de son droit de préemption doit agir avec célérité dès qu’il a connaissance, ou aurait dû avoir connaissance, de la vente intervenue en méconnaissance de ses droits.
La question de l’applicabilité du droit de préemption aux ventes aux enchères publiques a également été tranchée par la Cour de cassation, qui a jugé que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce instituant un droit de préemption au bénéfice du locataire commercial sont applicables à la vente sur adjudication (Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 22-17.505, Publié au Bulletin). Cette solution, qui étend la protection du locataire aux hypothèses de vente forcée, impose au propriétaire poursuivi ou au créancier poursuivant de notifier au locataire l’offre de vente dans les formes prescrites par la loi, à peine de nullité de l’adjudication. Or, la particularité de la procédure de saisie immobilière, qui fait intervenir un juge de l’exécution et un cahier des conditions de vente, soulève des difficultés pratiques quant à l’articulation entre la notification du droit de préemption et le déroulement de la procédure d’adjudication.
B. Les protections résiduelles du locataire : l’exception de cession intrafamiliale et le droit d’option face à la modification des conditions de la vente
En dépit de la restriction continue du champ d’application du droit de préemption, la troisième chambre civile maintient une protection effective du locataire lorsque le bailleur tente de contourner le dispositif légal par le recours à des montages sociétaires. Par un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation a jugé que l’exception de cession intrafamiliale, prévue au dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce au profit du conjoint, d’un ascendant ou d’un descendant du bailleur, ne s’applique pas à une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, Publié au Bulletin). La Cour énonce, par un motif de principe, que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés ». En l’espèce, la SCI bailleresse, dont le gérant était une personne physique, avait consenti une promesse de vente des locaux loués à une autre SCI constituée par ce même gérant et ses deux enfants. La cour d’appel de Rennes avait exactement déduit que la cession entre les deux sociétés n’était pas faite au bénéfice de descendants au sens de la loi, de sorte que la locataire bénéficiait pleinement de son droit de préférence.
Cette solution, qui fait prévaloir la réalité de la personnalité morale sur la composition capitalistique de la société cessionnaire, empêche le bailleur de se soustraire à ses obligations en interposant une société entre lui-même et ses descendants. Elle s’inscrit dans la ligne directrice constante de la troisième chambre civile, qui refuse de faire produire effet aux montages destinés à éluder les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. À cet égard, le droit de préemption du preneur à bail commercial est qualifié de disposition d’ordre public par la jurisprudence, ce qui interdit aux parties d’y déroger par convention contraire et autorise le juge à relever d’office la violation de ces dispositions.
Par ailleurs, le formalisme de la notification de l’offre de vente au locataire fait l’objet d’un contrôle rigoureux de la part de la Cour de cassation. L’article L. 145-46-1 impose au bailleur d’informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, en indiquant à peine de nullité le prix et les conditions de la vente envisagée. Dans le cas où le propriétaire décide ultérieurement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier au locataire ces nouvelles conditions, cette notification valant nouvelle offre de vente au profit du locataire. Or, la question de la rétractation de l’offre de vente par le bailleur avant son acceptation par le locataire a donné lieu à un important arrêt de la troisième chambre civile du 25 juin 2026. La Cour de cassation, saisie d’un pourvoi formé par des bailleurs indivis qui avaient rétracté leur offre de vente avant que la locataire ne l’accepte, a jugé que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, Publié au Bulletin). Cette solution, qui opère une distinction subtile entre l’impossibilité de conclure la vente avec un tiers pendant le délai d’option du locataire et la faculté de rétracter l’offre avant acceptation, confère au bailleur une véritable faculté de renonciation à son projet de vente, sous réserve d’engager sa responsabilité extracontractuelle envers le locataire.
La notification de l’offre de vente doit, en outre, être adressée au locataire lui-même et non à un tiers, et doit comporter l’ensemble des éléments essentiels de la vente projetée, à savoir le prix, les conditions de paiement et les charges éventuelles. La Cour de cassation a, à plusieurs reprises, sanctionné les notifications incomplètes ou irrégulières en considérant qu’elles ne valaient pas offre de vente au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, privant ainsi le bailleur de la possibilité de se prévaloir ultérieurement de l’absence d’exercice du droit de préemption par le locataire. Dès lors, le formalisme imposé par le texte constitue une garantie essentielle pour le locataire, qui doit être mis en mesure d’apprécier, en toute connaissance de cause, l’opportunité d’acquérir le local dans lequel il exploite son fonds de commerce. La charge de la preuve du respect de ce formalisme pèse sur le bailleur, qui doit être en mesure de justifier, en cas de contestation, de l’envoi et de la réception de la notification par le locataire.
Enfin, la troisième chambre civile a précisé que la vente d’un local à usage commercial intervenue en violation du droit de préemption du locataire est nulle, et que cette nullité est absolue dès lors que les dispositions de l’article L. 145-46-1 sont d’ordre public. Il en résulte que la nullité peut être invoquée par tout intéressé, et non par le seul locataire, et que la confirmation de l’acte nul par le locataire est sans effet. La nullité de la vente emporte, en principe, la restitution du prix de vente par le bailleur à l’acquéreur et la remise des parties dans leur état antérieur à la vente, le bail commercial retrouvant sa pleine efficacité à l’égard du bailleur initial. En conséquence, le locataire qui obtient l’annulation de la vente conserve le bénéfice de son bail commercial, lequel redevient opposable au bailleur originaire, et peut, le cas échéant, exercer son droit de préemption sur le local dans les conditions prévues par la loi.
Conclusion
L’évolution du droit de préemption du locataire commercial, de la loi Pinel du 18 juin 2014 à la réforme du 26 mai 2026, révèle une tension persistante entre la protection du fonds de commerce du preneur et la liberté de disposer du propriétaire, droit constitutionnellement protégé. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série d’arrêts remarqués, réduit le champ d’application du dispositif en excluant les locaux industriels et en consacrant une interprétation extensive de l’exception de cession globale d’immeuble, tandis que le législateur a, par la loi de simplification de la vie économique, franchi un pas supplémentaire en excluant expressément les bureaux et les entrepôts et en resserrant la définition du local commercial et artisanal éligible à la préemption. Parallèlement, le régime contentieux de la violation du droit de préemption a été clarifié, la nullité de la vente étant soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, ce qui impose au locataire une diligence particulière dans la défense de ses droits. Or, en dépit de cette restriction continue du champ d’application, la Cour de cassation maintient des protections résiduelles significatives, notamment en refusant de faire produire effet aux montages sociétaires destinés à contourner le dispositif légal et en sanctionnant rigoureusement les irrégularités formelles de la notification de l’offre de vente. L’équilibre ainsi instauré entre les droits du bailleur-propriétaire et ceux du locataire-commerçant demeure néanmoins fragile, et il appartiendra à la pratique notariale et au contentieux à venir d’en préciser les contours, notamment sur la question du droit transitoire et de l’application de la nouvelle définition légale aux baux en cours au 26 mai 2026.
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