I. Le cadre procédural de l’office du juge des loyers commerciaux, entre compétence exclusive et limites substantielles
A. La compétence exclusive du président du tribunal judiciaire statuant en juge des loyers commerciaux
La procédure de fixation du loyer du bail renouvelé obéit à un cadre procédural rigoureux qui constitue le premier vecteur de délimitation de l’office du juge des loyers commerciaux. L’article R. 145-23 du Code de commerce (Legifrance) dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace ». Cette compétence exclusive, attribuée quelle que soit la valeur du litige, traduit la volonté du législateur de concentrer le contentieux de la fixation du loyer entre les mains d’un juge spécialisé, rompu aux mécanismes économiques et juridiques propres au statut des baux commerciaux. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble, ce qui garantit une proximité du juge avec le marché locatif local, élément déterminant dans l’appréciation de la valeur locative.
La procédure devant le juge des loyers commerciaux est gouvernée par le principe de l’écrit. L’article R. 145-25 du Code de commerce (Legifrance) impose aux parties de consigner leurs prétentions et moyens dans des mémoires, qui contiennent « une copie de la demande en fixation de prix faite, selon le cas, en application de l’article L. 145-11 ou en application de l’article R. 145-20 », « l’indication des autres prétentions » et « les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l’autre partie ». Les mémoires sont signés par les avocats des parties, qui sont tenues de constituer avocat en vertu de l’article R. 145-29 du Code de commerce (Legifrance), lequel précise en outre que les parties « ne peuvent, ainsi que leur conseil, développer oralement, à l’audience, que les moyens et conclusions de leurs mémoires ». La procédure est ainsi tout entière orientée vers la production d’un débat écrit et structuré, dont le juge ne saurait s’écarter.
Le formalisme de la saisine est renforcé par l’article R. 145-27 du même code, qui édicte que « le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi ». Cette exigence temporelle, destinée à favoriser la discussion amiable préalable, encadre strictement l’accès au prétoire et conditionne la régularité de la saisine du juge des loyers. L’article R. 145-28 (Legifrance) renvoie, pour le surplus, à la procédure à jour fixe des articles 840 à 844 du Code de procédure civile, ce qui confère à l’instance une célérité compatible avec les enjeux économiques du renouvellement du bail commercial.
Par ailleurs, l’office du juge des loyers n’est pas cantonné à la seule fixation du montant du loyer. L’article R. 145-30 du Code de commerce (Legifrance) l’autorise, lorsqu’il s’estime insuffisamment éclairé, à se rendre sur les lieux, le cas échéant en présence d’un consultant, ou à désigner un expert dont la mission porte « sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11 ». Le juge dispose également du pouvoir de « limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement », ce qui lui permet d’ajuster l’investigation technique aux nécessités précises du litige. L’article R. 145-31 (Legifrance) parachève le dispositif en organisant la reprise de l’instance après dépôt du rapport d’expertise et en prévoyant que le juge peut entendre l’expert pour lui demander les éclaircissements qu’il estime nécessaires. En cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, les parties peuvent demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord, ce qui confère à la procédure une souplesse bienvenue.
B. Les limites substantielles de l’office du juge des loyers : l’étalement des hausses de loyer consécutives au déplafonnement
Si la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive s’agissant de la fixation du prix du bail renouvelé, son office connaît des limites substantielles que la Cour de cassation a rappelées avec fermeté dans un arrêt de section du 25 janvier 2023. Dans cette espèce, la troisième chambre civile était saisie d’un pourvoi formé par les bailleresses contre un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux qui, après avoir fixé le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, avait également déterminé l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer sur le fondement du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce.
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt sans renvoi, au visa des articles L. 145-34, dernier alinéa, et R. 145-23 du Code de commerce, et énonce que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » et, surtout, que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, Publié au Bulletin). La haute juridiction en déduit que, saisie de l’appel d’un jugement du juge des loyers commerciaux, la cour d’appel « ne pouvait statuer que dans la limite des pouvoirs de celui-ci ».
Cette solution, d’une portée considérable pour la pratique, trace une frontière nette entre la fixation du loyer, qui relève indiscutablement de l’office du juge des loyers, et l’étalement des hausses consécutives au déplafonnement, qui échappe à sa compétence. L’étalement, prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34 aux termes duquel « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente », constitue un mécanisme distinct du calcul de la valeur locative, qui relève de la libre disposition des parties. Ces dernières peuvent d’ailleurs convenir de ne pas l’appliquer, le dispositif n’étant pas d’ordre public.
En conséquence, la troisième chambre civile impose une rigueur procédurale qui oblige le praticien à distinguer soigneusement, dans la rédaction de ses écritures, ce qui relève de la fixation du prix stricto sensu et ce qui ressortit à l’aménagement temporel de son paiement, le second volet échappant à la compétence du juge spécialisé. Cette dichotomie procédurale, qui peut sembler artificielle au regard de l’unité économique de l’opération de renouvellement, trouve sa justification dans la lettre même de l’article R. 145-23 qui cantonne le juge des loyers aux seules « contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé », les autres contestations étant portées devant le tribunal judiciaire.
II. L’office du juge des loyers face au déplafonnement du loyer et aux clauses contractuelles atypiques
A. La caractérisation du déplafonnement : entre exigence de motivation et pouvoir souverain d’appréciation
Le déplafonnement du loyer du bail renouvelé constitue le coeur de l’office du juge des loyers commerciaux. L’article L. 145-34 du Code de commerce (Legifrance) pose le principe du plafonnement du loyer à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), tout en prévoyant des exceptions qui ouvrent la voie à une fixation à la valeur locative. Ces exceptions sont au nombre de trois : la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, la durée contractuelle du bail supérieure à neuf ans, et enfin la poursuite du bail par l’effet d’une tacite prolongation au-delà de douze ans.
La troisième chambre civile exerce un contrôle rigoureux sur la motivation des juges du fond lorsqu’ils retiennent un motif de déplafonnement. Dans un arrêt du 25 janvier 2024, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui s’était fondée, pour déplafonner le loyer, sur des constatations insuffisantes. La haute juridiction rappelle que « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative » et juge que les motifs retenus par la cour d’appel étaient « insuffisants à caractériser sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et ayant eu une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les locataires » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006).
Cette décision illustre la double exigence qui pèse sur le juge du fond : il doit non seulement caractériser le caractère notable de la modification des facteurs locaux de commercialité – ce qui exclut une simple évolution tendancielle – mais aussi établir que cette modification a eu une incidence favorable sur l’activité spécifique exercée dans les lieux loués, et non sur le commerce en général. L’arrêt précise en outre que la période de référence est strictement circonscrite au cours du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, excluant toute prise en compte d’évolutions antérieures ou postérieures.
À cet égard, un infléchissement jurisprudentiel notable est intervenu avec l’arrêt du 18 septembre 2025, par lequel la troisième chambre civile, statuant en formation de section, a précisé que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin). Cette formulation marque une distinction importante : le juge n’a pas à constater que le chiffre d’affaires du preneur a effectivement augmenté du fait de la modification des facteurs locaux de commercialité ; il lui suffit de caractériser que cette modification était, par nature, susceptible de favoriser le commerce considéré. La preuve du déplafonnement s’en trouve allégée, sans pour autant que l’exigence de motivation ne disparaisse.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a apporté une précision importante sur le champ d’application de l’étalement des hausses dans un arrêt du 16 octobre 2025. La Cour y énonce que le dispositif d’étalement prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 « ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin). Cette solution, qui opère une distinction entre les différentes causes de déplafonnement, confirme que le législateur a entendu réserver le bénéfice de l’étalement aux hypothèses dans lesquelles le déplafonnement procède d’une volonté contractuelle ou d’une modification de l’environnement économique, à l’exclusion d’un simple écoulement du temps par le jeu de la tacite prolongation.
B. Le juge des loyers confronté aux clauses contractuelles atypiques : l’exemple du loyer binaire
L’office du juge des loyers commerciaux est également délimité par la loi contractuelle elle-même, particulièrement lorsque les parties ont stipulé des clauses qui dérogent au mécanisme légal de fixation du loyer. La question du loyer binaire – comprenant une part fixe ou un minimum garanti assorti d’une part variable indexée sur le chiffre d’affaires du preneur – a donné lieu à une évolution jurisprudentielle majeure, que l’arrêt de section du 30 mai 2024, publié au Bulletin et au Rapport, est venu consacrer.
Dans cette affaire, un bail commercial avait été conclu entre la société Monoprix exploitation et une SCI bailleresse, moyennant un loyer annuel minimum garanti assorti d’une clause de loyer variable égale à 1,50 % du chiffre d’affaires. La bailleresse avait saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé, mais la locataire s’y était opposée en invoquant l’incompétence du juge des loyers, au motif que le loyer binaire était régi uniquement par la volonté des parties. La Cour de cassation, après avoir rappelé l’évolution de sa jurisprudence sur la question, énonce trois principes fondamentaux.
En premier lieu, la troisième chambre civile affirme que « l’article R. 145-23 du code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, un tel moyen s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir » et, en conséquence, que « le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, Publié au Bulletin). Cette qualification procédurale – défense au fond et non fin de non-recevoir – emporte une conséquence pratique majeure : le juge des loyers ne peut se déclarer incompétent au seul motif que le bail comporte une clause de loyer variable ; il lui appartient d’examiner la demande et de se prononcer sur le fond.
En deuxième lieu, l’arrêt opère un revirement de jurisprudence en abandonnant la solution antérieure, issue d’un arrêt du 10 mars 1993, selon laquelle lorsque les parties avaient stipulé un loyer comprenant une part variable, la fixation du prix du loyer renouvelé n’était régie que par leur convention et ne pouvait résulter que de leur accord, l’office du juge se limitant alors à constater cet accord s’il existait ou, à défaut, à rejeter les demandes, le bail étant renouvelé à l’ancien prix. La Cour énonce désormais que « si les parties qui stipulent une clause de loyer variable manifestent ainsi, en principe, une volonté d’exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu’elles ont exprimé une volonté commune contraire ».
En troisième lieu, la Cour de cassation définit l’office du juge des loyers saisi d’une telle contestation : « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond […], de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques ». La haute juridiction ajoute que « les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative » et que « le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer qu’une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé ».
Cette solution, dont la portée doctrinale est considérable, confère au juge des loyers une mission d’interprétation de la commune intention des parties, au-delà de la lettre du contrat. Il ne s’agit plus seulement de constater l’existence ou l’absence d’une clause expresse de recours au juge, mais de rechercher, par une analyse approfondie des stipulations contractuelles et des circonstances extrinsèques, si les parties ont entendu soumettre le litige à une fixation judiciaire à la valeur locative. L’office du juge s’enrichit ainsi d’une dimension herméneutique qui le rapproche de l’office général du juge du fond en matière d’interprétation des conventions.
Dès lors, la jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un équilibre subtil entre le respect de la liberté contractuelle des parties et la préservation de la compétence du juge des loyers. Les parties peuvent certes aménager conventionnellement les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé, y compris en excluant toute intervention judiciaire, mais cette exclusion ne se présume pas : elle doit résulter d’une volonté claire et non équivoque, dont l’appréciation incombe au juge lui-même. Ce faisant, la Cour de cassation préserve l’effectivité du statut des baux commerciaux tout en reconnaissant aux opérateurs économiques la faculté d’adapter le cadre légal à la spécificité de leurs relations contractuelles.
Conclusion
L’office du juge des loyers commerciaux, tel que la troisième chambre civile de la Cour de cassation le délimite, se caractérise par une tension constante entre l’étendue de sa compétence exclusive et les limites substantielles qui lui sont assignées. La fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative relève indiscutablement de son pouvoir juridictionnel, qu’il s’agisse d’apprécier les conditions du déplafonnement ou de trancher les contestations relatives au montant du loyer. En revanche, l’étalement des hausses consécutives au déplafonnement échappe à son office, parce qu’il constitue un mécanisme distinct de la fixation du prix, dont la mise en oeuvre relève de l’accord des parties. Par ailleurs, la jurisprudence récente enrichit l’office du juge d’une mission d’interprétation de la volonté contractuelle lorsque le bail comporte des clauses atypiques, telles que le loyer binaire, sans pour autant l’autoriser à modifier la substance de l’accord des parties. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en introduisant notamment l’article L. 145-38-1 nouveau relatif aux clauses d’indexation dites « clauses tunnel », pourrait à l’avenir soumettre au juge des loyers de nouvelles interrogations quant à l’étendue de son office face à ces stipulations contractuelles inédites.
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