I. Les conditions d exercice du droit de repentir
A. Le cadre légal et le domaine temporel du repentir
Le droit de repentir constitue une prérogative singulière reconnue au bailleur commercial par l article L. 145-58 du code de commerce, qui lui permet de revenir sur sa décision de refuser le renouvellement du bail et de se soustraire ainsi au paiement de l indemnité d éviction prévue à l article L. 145-14 du même code. Cette faculté, dont le caractère irrévocable est consacré par l article L. 145-59 du code de commerce, s inscrit dans l économie générale du statut des baux commerciaux défini à l article L. 145-1 du code de commerce, lequel tend à concilier la protection du fonds de commerce du preneur avec les droits du propriétaire des murs. Le mécanisme légal autorise le propriétaire à consentir au renouvellement du bail dans un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l indemnité d éviction est passée en force de chose jugée, à charge pour lui de supporter les frais de l instance. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé la portée de ce délai dans un arrêt du 9 mars 2023 aux termes duquel « la décision visée à l article L. 145-58 du code de commerce, qui, une fois passée en force de chose jugée, ouvre un ultime délai de quinze jours au propriétaire pour exercer son droit de repentir, n est pas celle qui reconnaît en son principe le droit du locataire au paiement d une indemnité d éviction, mais celle qui en fixe le montant » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-16.064).
Cette interprétation, qui rattache le point de départ du délai de repentir à la décision fixant le quantum de l indemnité et non à celle qui en reconnaît le principe, produit des conséquences pratiques considérables pour les parties au bail commercial. En effet, la phase d évaluation de l indemnité d éviction peut s étendre sur plusieurs années, notamment lorsqu une expertise judiciaire est ordonnée, ce qui retarde d autant le moment à partir duquel le bailleur se trouve confronté au choix définitif entre le paiement de l indemnité et le repentir. Or, cette latitude temporelle n est pas sans limite, car le texte subordonne expressément l exercice du droit de repentir à une condition essentielle tenant à la situation du locataire. La Cour de cassation a eu l occasion de rappeler ce cadre temporel dans plusieurs décisions récentes qui éclairent la portée de cette faculté unilatérale du bailleur, notamment lorsque des circonstances particulières viennent interférer avec la volonté initialement exprimée de ne pas renouveler le bail.
Par ailleurs, l article L. 145-57 du code de commerce prévoit que, dans le délai d un mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le prix du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci. Ce mécanisme articule ainsi la fixation judiciaire du loyer avec la faculté de repentir, de sorte que le bailleur qui entend se prévaloir de l article L. 145-58 doit consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont arrêtées conformément aux dispositions réglementaires applicables. En conséquence, le repentir n est pas simplement une faculté de rétractation de la volonté de ne pas renouveler : il emporte l obligation positive de consentir au renouvellement selon les conditions qui seront, le cas échéant, déterminées par le juge des loyers commerciaux.
B. La condition tenant au maintien dans les lieux du locataire
L exercice du droit de repentir est subordonné à une condition cumulative déterminante énoncée par l article L. 145-58 du code de commerce lui-même : le locataire doit être encore dans les lieux et ne doit pas avoir déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. Cette double exigence traduit la finalité protectrice du mécanisme, qui vise à éviter que le bailleur ne se ravise après que le preneur a déjà engagé des frais considérables pour se reloger. La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement affiné l interprétation de cette condition, en retenant une approche extensive de la notion de processus irréversible de départ des lieux. Ainsi, dans un arrêt du 6 juillet 2022, la Cour de cassation a jugé que le droit de repentir ne peut produire ses effets lorsqu un processus irréversible de libération des locaux commerciaux et de réinstallation de l activité a été engagé antérieurement à son exercice, peu important que les démarches aient été effectuées par une personne morale distincte de la société évincée dès lors qu elles ont été conduites dans l intérêt du locataire (Cass. 3e civ., 6 juil. 2022, n° 21-12.024).
Cette solution, qui consacre une approche téléologique de la condition de maintien dans les lieux, mérite d être rapprochée de l arrêt rendu par la même chambre le 15 février 2023. Dans cette espèce, une bailleresse avait refusé le renouvellement du bail en 2011 avant d exercer son droit de repentir en juillet 2015, soit près de quatre années après le refus initial et un mois après le dépôt du rapport d expertise. La Cour de cassation a approuvé les juges du fond d avoir considéré que « l existence d une faute ne pouvait être déduite du seul fait que la bailleresse ait exercé son droit de repentir un mois après le dépôt du rapport d expertise et presque quatre ans après le refus de renouvellement du bail » et que les travaux de réhabilitation entrepris par la bailleresse « n avaient pas fait obstacle à la poursuite de son activité commerciale dans les lieux loués » (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-21.985). Dès lors, la simple longueur du délai écoulé entre le refus de renouvellement et l exercice du repentir ne saurait, à elle seule, caractériser une faute du bailleur ni priver d effet le repentir, pour autant que le locataire n a pas engagé de démarche irréversible de réinstallation.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également eu l occasion de se prononcer sur la portée de l accord des parties intervenu postérieurement au repentir. Dans un arrêt du 16 novembre 2023, la Cour de cassation a censuré une cour d appel qui avait déclaré irrecevables les demandes subsidiaires d un bailleur portant sur le renouvellement du bail, alors que ces demandes tendaient aux mêmes fins que la demande initiale en résiliation judiciaire, à savoir la cessation des rapports locatifs entre les parties. Cet arrêt illustre la nécessité, pour le juge du fond, de prendre en compte l ensemble des prétentions des parties lorsque le droit de repentir est exercé dans un contexte contentieux complexe, marqué par la succession de plusieurs procédures (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.409). A cet égard, il convient de souligner que le repentir ne constitue pas une voie de régularisation rétroactive des manquements du bailleur, mais bien une faculté légale dont l exercice est enfermé dans des conditions strictes, dont celle du maintien effectif du locataire dans les lieux constitue la pierre angulaire.
II. Les effets et les limites du droit de repentir
A. La charge des frais de l instance comme conséquence impérative du repentir
Le second alinéa de l article L. 145-58 du code de commerce impose au bailleur qui se repent de supporter les frais de l instance engagée par le locataire pour obtenir la fixation de l indemnité d éviction. Cette obligation constitue la contrepartie financière du revirement du propriétaire, lequel a contraint le preneur à exposer des frais de procédure pour faire valoir ses droits. La troisième chambre civile a eu l occasion de préciser l étendue de cette obligation dans l arrêt précité du 15 février 2023, en jugeant que « la bailleresse doit rembourser à la locataire la totalité des frais taxables et non taxables que celle-ci a exposés jusqu au terme de l instance pendant laquelle le repentir a été exercé » (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-21.985). Cette solution, qui consacre une conception extensive de la charge financière pesant sur le bailleur repentant, inclut non seulement les dépens au sens strict mais également l ensemble des frais irrépétibles exposés par le locataire tout au long de la procédure.
La portée de cette obligation mérite d être soulignée avec force, car elle constitue une différence majeure avec le régime ordinaire des frais de l instance régi par l article 700 du code de procédure civile. En effet, alors que le juge dispose d un pouvoir d appréciation pour allouer une indemnité au titre des frais irrépétibles, le texte spécial de l article L. 145-58 institue une obligation légale de remboursement intégral qui s impose au bailleur du seul fait de l exercice du repentir, sans que le juge ne dispose d aucune marge d appréciation quant au montant ou au principe de cette prise en charge. La Cour de cassation a d ailleurs sanctionné, par une cassation partielle sans renvoi, la cour d appel qui avait condamné la locataire aux dépens alors que la bailleresse avait exercé son droit de repentir, en faisant application directe de l article L. 145-58 du code de commerce pour condamner cette dernière aux dépens exposés devant les juges du fond, incluant les frais de l expertise judiciaire.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également rappelé, dans un arrêt du 9 mars 2023, que le paiement des frais de l instance n est pas une condition de validité du repentir mais une conséquence automatique de son exercice. En d autres termes, le bailleur ne peut se voir opposer la nullité de son repentir au motif qu il n aurait pas encore acquitté les frais de l instance, car l obligation de paiement naît précisément de l exercice régulier du repentir et non l inverse. Cette distinction entre condition et conséquence est essentielle pour la pratique du droit des baux commerciaux, car elle détermine l ordre dans lequel les obligations respectives des parties doivent être exécutées. Dès lors, le locataire qui souhaite contester la régularité du repentir ne peut se fonder sur le seul défaut de paiement des frais, mais doit démontrer que l une des conditions légales d exercice du droit fait défaut, notamment celle tenant à l absence de processus irréversible de départ des lieux.
B. La prohibition de l abus de droit dans l exercice du repentir
Si le droit de repentir confère au bailleur une prérogative exorbitante du droit commun, son exercice n en demeure pas moins soumis à la prohibition générale de l abus de droit. La troisième chambre civile a ainsi été conduite à examiner si des circonstances particulières entourant l exercice du repentir pouvaient caractériser une faute engageant la responsabilité du bailleur. Dans l arrêt du 15 février 2023, les juges du fond avaient retenu que « l existence d une faute ne pouvait être déduite du seul fait que la bailleresse ait exercé son droit de repentir un mois après le dépôt du rapport d expertise et presque quatre ans après le refus de renouvellement du bail » et que les travaux de réhabilitation entrepris par la bailleresse, bien qu ayant causé des désagréments à la locataire, n avaient pas fait obstacle à la poursuite de son activité commerciale dans les lieux loués (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-21.985). La Cour de cassation a approuvé cette analyse, écartant ainsi la qualification d abus de droit.
En conséquence, la caractérisation d un abus de droit dans l exercice du repentir suppose la démonstration de circonstances particulières faisant dégénérer en faute l usage d une prérogative légale. Il ne saurait suffire, pour le locataire, d invoquer la durée écoulée depuis le refus de renouvellement ou les inconvénients causés par des travaux engagés par le bailleur pendant cette période. La jurisprudence exige au contraire la preuve d un comportement fautif distinct de la simple mise en œuvre du droit, tel que l intention de nuire, la mauvaise foi caractérisée ou la violation d une obligation préexistante du bailleur. La Cour de cassation a ainsi validé le raisonnement des juges du fond qui ont relevé que la locataire n avait pas sollicité judiciairement une diminution du loyer alors que l évolution des facteurs locaux de commercialité pouvait être prise en compte dans la fixation du loyer du bail renouvelé, ce qui tendait à démontrer l absence de préjudice véritable imputable à la bailleresse.
A cet égard, il importe de distinguer l abus dans l exercice du droit de repentir lui-même de l abus pouvant résulter de comportements antérieurs ou postérieurs du bailleur. Ainsi, un arrêt de la troisième chambre civile du 27 mars 2025 a rappelé, dans un contexte voisin de cession du droit au bail et de sous-location, que « un locataire ne peut, sur des mêmes locaux, conclure un contrat de cession de son droit au bail et un contrat de sous-location, les engagements résultant de chacun de ces contrats étant incompatibles entre eux, rendant ainsi l un de ces contrats nécessairement sans cause » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-17.963). Cette solution, qui illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation sanctionne les comportements incompatibles avec la loyauté contractuelle attendue des parties au bail commercial, trouve un écho dans la matière du repentir, où le bailleur ne saurait instrumentaliser cette faculté pour contourner ses obligations légales ou pour tirer un avantage indu de la situation de son locataire.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également eu l occasion de rappeler que la cession du bail commercial ne peut être opposée au bailleur que si les conditions stipulées au contrat ont été respectées, notamment l agrément préalable et écrit du propriétaire lorsque le bail le prévoit. Dans un arrêt du 16 novembre 2023, la Cour a jugé que « les parties à un bail commercial peuvent subordonner la cession du droit au bail à l acquéreur du fonds de commerce à l accord écrit et préalable du bailleur, le preneur pouvant se faire autoriser par justice à passer outre un refus injustifié » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.567). Cette décision, qui sanctionne le défaut de base légale de l arrêt d appel n ayant pas recherché si le bailleur avait donné son agrément à la cession, illustre la permanence du contrôle opéré par la Cour de cassation sur le respect des clauses contractuelles en matière de transmission du bail commercial, contrôle dont la logique rejoint celle qui préside à l appréciation de la régularité du droit de repentir.
Enfin, il y a lieu de relever que l article L. 145-31 du code de commerce soumet la sous-location du bail commercial à l autorisation du bailleur, à défaut de stipulation contraire, et prévoit que le propriétaire est appelé à concourir à l acte. Ce mécanisme de contrôle préalable, qui vise à préserver les intérêts du bailleur face aux initiatives unilatérales du preneur, constitue en quelque sorte le pendant du droit de repentir dans la mesure où il s agit également d une prérogative qui tempère les effets d une latitude reconnue à l autre partie. Dès lors, le droit de repentir et le contrôle de la sous-location participent ensemble à l équilibre général du statut des baux commerciaux, dont la finalité est de concilier la protection du fonds de commerce avec la sécurité juridique des relations entre bailleur et preneur. La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026, dite loi SVE 2026-403, a d ailleurs renforcé cet équilibre en introduisant plusieurs dispositions nouvelles, telles que la mensualisation des loyers et l encadrement du dépôt de garantie, qui témoignent de la volonté constante du législateur d adapter le statut des baux commerciaux aux réalités économiques contemporaines.
Conclusion
Le droit de repentir du bailleur commercial, tel qu il résulte des articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce et de l interprétation qu en donne la troisième chambre civile de la Cour de cassation, constitue un mécanisme dont l exercice est soumis à des conditions précises qui en assurent la légitimité tout en préservant les droits du locataire. La jurisprudence récente des années 2023 à 2025 a rappelé avec constance que le repentir ne peut être exercé que tant que le preneur n a pas engagé de processus irréversible de départ des lieux, que son domaine temporel est circonscrit par la décision fixant le montant de l indemnité d éviction, et que son exercice emporte pour le bailleur l obligation impérative de supporter l intégralité des frais de l instance. En outre, la prohibition de l abus de droit constitue une limite essentielle à cette faculté unilatérale, dont la mise en œuvre ne saurait dégénérer en instrument de pression ou de contournement des protections légales accordées au preneur. L ensemble de ces règles, combiné avec les mécanismes voisins que sont le contrôle de la sous-location et de la cession du bail, participe d un équilibre général que la réforme issue de la loi du 26 mai 2026 est venue actualiser sans en altérer les principes fondamentaux, confirmant ainsi la vitalité et la cohérence du statut des baux commerciaux dans le paysage juridique contemporain. La connaissance précise des conditions et des limites du droit de repentir apparaît dès lors comme un impératif pour tout praticien du droit des affaires immobilières, qu il assiste le bailleur soucieux de préserver la substance de son patrimoine ou le preneur désireux de sécuriser la pérennité de son exploitation commerciale dans les lieux loués, tant il est vrai que la maîtrise de ce mécanisme constitue un levier stratégique déterminant dans la négociation et la gestion des baux commerciaux.
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